T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 13/11739 N° MINUTE : 3 Assignation du : 14 Août 2013 […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 09 Mai 2016

DEMANDERESSE

Madame B Y veuve X

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe MAMMAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B1160

DEFENDERESSE

S.A.R.L. Z

[…]

[…]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

F G, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;

assistée de Myriam E, Greffier

DEBATS

A l’audience du 15 Février 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire, par mise à disposition au Greffe

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Aux termes d’un protocole d’accord du 26 juin 2001, M^me B Y veuve X et M. C Z aux droits duquel vient la SARL Z, ont convenu de résilier, de manière anticipée à effet du 31 décembre 2000, le bail ayant pris effet le 1^er janvier 1997 et de conclure un nouveau bail à compter rétroactivement du 1^er janvier 2001 concrétisé par la signature d’un avenant de renouvellement également du 26 juin 2001.

Selon cet avenant, M^me Y veuve X a donné à bail en renouvellement, à M. Z, aux clauses et conditions du bail initial du 17 février 1969, des locaux dépendant d’un immeuble situé 1 bis place de l’Alma à Paris 16^e, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1^er janvier 2001, moyennant un loyer annuel de 360.000 francs en principal.

Par rectificatif du 31 janvier 2002 à cet avenant, a notamment été modifié l’article relatif à la désignation des lieux loués.

Par avenant du15 février 2002, une cave (n°32) a été adjointe aux locaux loués.

Par acte extrajudiciaire du 14 décembre 2011, M^me Y veuve X a fait délivrer à la SARL Z un congé pour le 30 juin 2012 avec offre de renouvellement à compter du 1^er juillet 2012, moyennant un loyer annuel de 100.000 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte du 14 août 2013, M^me Y veuve X a assigné la SARL Z devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2012.

Par jugement du 18 décembre 2013 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé du litige, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que, par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 14 décembre 2011 par M^me Y veuve X, le bail s’était renouvelé à compter du 1^er juillet 2012,

— désigné M^me D A en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 24 juillet 2015 concluant à un loyer plafonné de 82.549,25 euros et une valeur locative de 80.100 euros au 1^er juillet 2012. Les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire en ouverture de rapport notifié le 15 janvier 2016, M^me Y veuve X sollicite la fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 100.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2012, après avoir écarté la règle du plafonnement, avec intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 1^er juillet 2012 conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1154 du code civil, le tout assorti de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ainsi que la condamnation de la SARL Z aux dépens y compris les frais d’expertise et à la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Z n’a pas notifié de mémoire.

MOTIFS

Il résulte du jugement du 18 décembre 2013 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er juillet 2012.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les locaux sont situés en façade sur l’avenue du président Wilson, large artère qui s’étend de la place de l’Alma à la place du Trocadéro, drainant un important flux de circulation automobile. L’expert indique, d’une part, que le bénéfice de l’importante circulation automobile est amoindri par la faible visibilité des lieux loués en l’absence de réelle vitrine et l’interdiction d’apposer une enseigne sur la façade et, d’autre part, que ce tronçon de l’avenue du président Wilson bénéficie d’une faible commercialité, particulièrement sur le trottoir des locaux litigieux avec pour seul autre commerce, un salon de coiffure H-I J, et sur l’autre trottoir, trois cafés-brasseries.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués dépendent d’un immeuble d’angle de type haussmannien, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée, de quatre étages droits, d’un cinquième étage en très léger retrait et d’un sixième mansardé. La façade est en pierre de taille, le ravalement un peu ancien, le brisis en ardoise et la couverture en zinc.

Les locaux loués se composentྭ:

au rez-de-chausséeྭ: d’une boutique présentant un linéaire de façade d’environ 19m composée, premièrement, d’une aire de vente surélevée d’une marche, composée de cinq pièces en enfilade éclairées chacune par une large baie sur l’avenue du Président Wilson, accessible par une porte vitrée à simple vantail dans la première pièce à gauche en façadeྭ; deuxièmement, de diverses petites pièces sans jour ou très faiblement éclairées, articulées autour d’un dégagement central, de WC avec point d’eau, d’un accès aux parties communes de l’immeubleྭ; troisièmement, de trois pièces sur l’arrière, éclairées chacune par une fenêtre sur cour, la première permettant d’accéder à la cour de l’immeuble,

au sixième étageྭ: d’un débarras,

au sous-solྭ: d’une cave.

L’expert a une impression moyenne des locaux loués. Elle note un immeuble de bonne qualité de construction, en bon état d’entretien apparent, des locaux en état d’usage avancé, présentant de nombreuses fissures et dégradations, à rénover en profondeur du sol au plafond, une installation électrique à refaire intégralement et, enfin, une installation sanitaire vétuste.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’elle a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties. Elle sera donc retenue.

L''expert retient une surface utile de 209 m² et les parties ont donné leur accord pour retenir cette surface.

L’expert a procédé ensuite à une pondération des lieux loués.

Elle a ainsi divisé les locaux en plusieurs zonesྭ:

au rez-de-chausséeྭ: une zone 1 sur 5m de profondeur à compter de la vitrine de 81,10 m² à laquelle elle applique un coefficient 1ྭ; une zone 2 pour le surplus de l’aire de vente de 15,60 m² à laquelle elle applique un coefficient de 0,80ྭ; des pièces éclairées sur cour de 44,00 m² à laquelle elle applique un coefficient de 0,50 et une zone centrale sombre, avec remises et WC de 55,30 m² à laquelle elle applique un coefficient de 0,30ྭ;

au 6^e étageྭ: une zone de 3 m² à laquelle elle applique un coefficient de 0,10ྭ;

au sous-sol non reliéྭ: une zone de 10,00 m² à laquelle elle applique un coefficient de 0,10.

Elle obtient ainsi une surface pondérée de 133,47 m²P.

La bailleresse conteste la surface pondérée retenue par l’expert. Elle estime, en effet, que l’expert a omis d’affecter à la zone 1 un coefficient d’angle de 1,10 au minimum qui donnerait une superficie totale pondérée de 141,58 m²P.

Toutefois, l’expert qui a répondu à un dire fait sur ce point, observe que les locaux ne présentent aucun angle sur rue et qu’un coefficient de 1,10 n’a donc pas lieu d’être appliqué. De plus, les photographies figurant dans le rapport d’expertise ne permettent pas de mettre en évidence un angle sur rue.

Par conséquent, les coefficients proposés par l’expert et notamment le coefficient 1 pour la zone 1, qui a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle, seront retenus.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 133,47 m²p.

Sur la destination des lieux

La destination contractuelle des lieux loués est «ྭcommerce d’antiquaire et tapissier-décorateur avec la possibilité de louer des meublesྭ».

Sur les obligations respectives des parties

Le bail ne stipule pas de clauses exorbitantes du droit commun.

L’expert relève une clause interdisant d’apposer quelque enseigne ou publicité aux fenêtres ou sur la façade, excepté le nom du locataire sur la porte d’entrée et de chaque côté de cette porte une petite plaque de marbre.

Sur le déplafonnement

L’article L145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

L’article L145-34 du même code, dans sa rédaction applicable à la date du renouvellement du bail, prévoit toutefois un plafonnement du loyer lors des renouvellements, auquel il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 précité.

La bailleresse qui allègue une telle modification notable comme motif de déplafonnement doit démontrer que cette modification est intervenue entre la date initiale du bail et la date de renouvellement et a eu une incidence sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

A l’appui de sa demande en déplafonnement, M^me Y veuve X invoque une modification notable de la consistance des locaux par l’adjonction d’une cave, une modification notable de l’économie du contrat ainsi qu’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

* sur la modification notable de la consistance des locaux

M^me Y veuve X fait valoir que l’assiette du bail a été modifiée au cours du bail expiré par l’adjonction en 2002 d’une cave d’une surface de 10 m2 et qu’en dépit du faible pourcentage que représente la surface de la cave par rapport à la surface totale des locaux, cette cave sert utilement l’activité de la locataire, sans contrepartie financière.

L’expert relève que la cave représente 4,85% de la surface totale des locaux, qu’elle n’est pas reliée aux locaux et n’est accessible que par les parties communes et qu’elle se situe à proximité de la Seine, en zone inondable.

Elle en conclut que l’adjonction de la cave à l’assiette du bail expiré n’apparaît pas constituer une modification suffisamment notable des caractéristiques des locaux pour justifier d’écarter le principe du plafonnement.

La part de la cave dans la surface totale des locaux ainsi que ses caractéristiques ne permettent pas de considérer que la consistance des locaux a été modifiée de manière notable au cours du bail expiré.

* sur la modification notable de l’économie du contrat de bail

M^me Y veuve X fait valoirྭ:

d’une part, que la location-gérance a été autorisée au cours du bail expiré, le 26 juin 2001, soit après le renouvellement du bail au 1^er janvier 2001ྭ;

d’autre part, que l’impôt foncier a très fortement augmenté au cours du bail expiré de sorte que les revenus qu’elle retire des locaux loués en sont affectés de manière très substantielleྭ; que l’argument de l’expert selon lequel l’impôt foncier concerne tout à la fois les lieux loués et un appartement dans le même immeuble dont elle est également propriétaire, est inopérant puisque l’augmentation mathématique de cet impôt est incontestable et que seul importe de constater son évolution constante au cours du bail expiré.

L’expert relève que l’acte de renouvellement du bail daté du 26 juin 2001 à effet du 1^er janvier 2001, signé le même jour que le protocole d’accord, autorise la location-gérance de sorte que l’autorisation n’est pas intervenue au cours du bail expiré.

L’expert relève ensuite que l’impôt foncier de l’année 2001 n’est pas connu ni celui de 2003 et de 2004 de même que le montant de cet impôt pour les seuls locaux loués.

Aux termes du protocole d’accord signé le 26 juin 2001 entre M^me Y veuve X et M. C Z, il est prévu que le nouveau bail conclu à effet du 1^er janvier 2001 autorisera la location-gérance du fonds de commerce.

Dans l’avenant de renouvellement du bail du 26 juin 2001 à effet rétroactif au 1^er janvier 2001, la bailleresse a, conformément au protocole d’accord, autorisé la location-gérance et reconnu expressément la validité de la location-gérance consentie à la société Z Père & Fils.

Par conséquent, il résulte de manière claire et incontestable que la location-gérance n’a pas été autorisée au cours du bail expiré mais par le bail lui-même, lors de son renouvellement, et qu’à ce titre, elle ne peut constituer un motif de déplafonnement.

Ainsi que l’observe justement l’expert, M^me Y veuve X ne verse pas aux débats l’impôt foncier de l’année 2001 qui est pourtant l’année de référence pour mesurer la prétendue augmentation de cet impôt au cours du bail expiré. De plus, il convient de déterminer la part des locaux loués dans le montant de cet impôt foncier qui concerne également un appartement situé dans le même immeuble.

Partant, en l’état, la bailleresse ne caractérise pas l’augmentation de l’impôt foncier qu’elle allègue à l’appui de sa demande de déplafonnement.

* sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité

M^me Y veuve X fait valoir une augmentation de la fréquentation des stations de métro du voisinage, des constructions nouvelles et restructurations ayant fait l’objet d’un permis de construire au cours du bail expiré dans un rayon de 400 mètres des lieux loués, une augmentation de la population du 16^e arrondissement, une augmentation de la fréquentation des musées du voisinage, des boutiques de luxe, des hôtels de luxe et l’afflux touristique résultant de la visite de la «ྭFlamme de la Libertéྭ» pour caractériser la modification notable des facteurs de commercialité qu’elle allègue.

L’expert relève, au cours du bail expiréྭ:

la faible commercialité du tronçon de l’avenue du Président Wilson dont dépendent les lieux louésྭ; le flux de chalands attirés par les enseignes de luxe se concentre à l’est de la place de l’Alma en direction de l’avenue Montaigne et de l’avenue Georges V, ce qui ne profite pas aux lieux louésྭ;

une augmentation de 30,72% de la fréquentation de la station de métro Alma-Marceau, sensiblement supérieure à la hausse de la fréquentation moyenne parisienne, toutefois répartie sur trois accès dont deux ne bénéficient pas aux locaux louésྭ;

l’édification ou la restructuration, au cours du bail expiré, de 10 appartements et de 6174 m2 de locaux divers dans un rayon de 400 m des lieux louésྭ;

une augmentation de la population du 16^e arrondissement, très légèrement supérieure à l’augmentation de la population moyenne parisienneྭ;

une augmentation de la fréquentation du Musée d’Art Moderne de la ville de Paris de 5,80%ྭ; la fermeture du musée Galliera de la mode en 2010 et une augmentation de 62,84% de la fréquentation du Palais de Tokyo, seuls musées pour lesquels l’expert a pu obtenir le nombre d’entrants, étant observé que ces trois musées se situent à une distance importante des lieux loués.

L’expert conclut que ces éléments ont pu apporter un léger flux complémentaire de chalands toutefois insuffisant pour caractériser une modification notable des facteurs locaux de commercialité pour le commerce exercé.

Les données exposées par l’expert ne sont pas contestées, seule leur portée est discutée.

Or, ces éléments, même cumulés, ne permettent pas de mettre en évidence une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence sur le commerce de la locataire au cours du bail expiré.

La bailleresse affirme sans le démontrer, que la forte hausse du tourisme à Paris et l’augmentation du taux d’occupation de l’hôtel Plaza Athénée et de l’hôtel Four Seasons George V ont eu une incidence favorable sur le commerce de la locataire alors que ce commerce est peu visible de l’extérieur.

Par conséquent, aucun des motifs allégués par la bailleresse à l’appui de sa demande en déplafonnement, n’est retenu.

Le loyer du bail renouvelé sera donc fixé au montant du loyer plafonné sauf à ce que la valeur locative des lieux loués s’avère inférieure à ce montant.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des locations nouvelles deྭ:

353 €/m²P au mois de juin 2009 pour un commerce de bijoux artisanaux situé […],

738 €/m²P au mois de mai 2010 pour un espace d’épilation situé […] à Paris 16^e,

800 €/m²P au mois de décembre 2009 pour un équipement et accessoires pour salle de bain situé […] à Paris 16^e,

823 €/m²P au mois d’avril 2012 pour un concessionnaire de voiture situé 50 avenue de New-York à Paris 16^e,

Il en résulte des locations assorties du versement d’un droit au bail ou d’un pas de porte deྭ:

510 €/m²P au mois de juin 2006 pour un commerce de restauration rapide situé 40 avenue Kléber à Paris 16^e,

632 €/m²P au mois de novembre 2012 pour un commerce de cupcakes situé […] à Paris 16^e,

1203 €/m²P au mois de janvier 2006 pour une bijouterie située 5 place de l’Alma à Paris 8^e.

Il en résulte des accords amiables lors de renouvellements de baux deྭ:

331 €/m²P au mois d’avril 2011 pour un café-brasserie situé […], à l’angle de […] à Paris 16^e,

768 €/m²P au mois de janvier 2007 pour un bar-restaurant situé 7 place de l’Alma à Paris 8^e.

Il en résulte des décisions judiciaires deྭ:

372 €/m²P au mois d’avril 2008 pour un restaurant situé 8 avenue de New-York à Paris 16^e,

600 €/m²P au mois de janvier 2007 pour une galerie située […],

750 €/m²P au mois de juin 2013 pour une agence de communication située […] à Paris 16^e.

Sur la valeur locative

L’expert mentionne que loyer plafonné s’élève à 82.549,25 euros au 1^er juillet 2012.

Compte tenu de la situation simplement correcte pour un antiquaire, sur un tronçon de l’avenue du Président Wilson de faible commercialité, particulièrement sur le trottoir des locaux litigieuxྭ; de l’état d’usage avancé des locaux, à rénover en profondeur du sol au plafondྭ; de la distribution peu fonctionnelle, sans réelle vitrine sur rue et dont la partie arrière est morcelée en dégagement et pièces de petite taille malaisément exploitablesྭ; du bon éclairement général sur rue, plus faible sur cour, quasi-inexistant en partie centraleྭ; de la destination du bailྭ; des loyers du voisinage, la hausse régulière des loyers de boutiques jusqu’à la fin de l’année 2007 puis de la légère baisse des prix depuis le début de l’année 2008, l’expert retient une valeur locative de 80.082 euros arrondis à 80.100 euros au 1^er juillet 2012 sur la base d’une valeur locative unitaire de 600 euros/m2.

M^me Y veuve X demande que soit retenue une valeur locative unitaire de 760 euros/m2 qui correspond, selon elle, à la moyenne des termes de référence présentés par l’expert.

La bailleresse ne critique pas la pertinence des termes de référence choisis par l’expert mais estime qu’une valeur unitaire de 600 euros/m2 est insuffisante.

Il sera, tout d’abord, rappelé que la détermination de la valeur locative unitaire ne peut résulter de la moyenne de valeurs locatives issues des prix de marché, des renouvellements amiables et des fixations judiciaires, en application de l’article R145-7 du code de commerce.

L’examen des termes de référence justifie, au regard des caractéristiques des lieux loués (sans même évoquer l’état d’usage avancé des locaux) et de l’évolution des loyers de boutique au tournant des années 2007/2008, de retenir une valeur locative unitaire de 620 euros/m2p, soit une valeur locative annuelle deྭ:

133,47 m2p x 620 euros/m2p = 82.751,40 euros.

Cette valeur locative étant légèrement supérieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé sera donc fixé à la somme annuelle de 82.549,25 euros, hors taxes et hors charges.

La SARL Z sera condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 14 août 2013, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M^me A,

Fixe à 82.549,25 euros en principal, hors taxes et hors charges, par an à compter du 1^er juillet 2012 le montant du loyer du bail renouvelé entre M^me B Y veuve X et la SARL Z pour les locaux situés 1 bis place de l’Alma à Paris 16^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la SARL Z à payer à M^me B Y veuve X les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 14 août 2013, date de l’assignation, pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à Paris le 09 Mai 2016

Le Greffier Le Président

Myriam E F G.

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