T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 14/14759 N° MINUTE : 5 Assignation du : 05 Août 2014 Fixation après expertise de Mr E F […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 09 Novembre 2016

DEMANDEURS

Monsieur L, M X

[…]

[…]

Madame G H épouse X

[…]

[…]

représentés par M^e Hubert VERCKEN, U au barreau de PARIS, U plaidant, vestiaire #L0193

DEFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e R S-T, U au barreau de PARIS, U plaidant, vestiaire #C2390

COMPOSITION DU TRIBUNAL

P Q, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de N O, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 14 Septembre 2016

tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 6 décembre 2005, M. et M^me Y aux droits desquels se trouve la SCI FAG ont donné à bail en renouvellement à M. et M^me X des locaux commerciaux situés […] à Paris 17^e pour une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2005, moyennant un loyer de 54.000 euros hors taxes.

Les locaux sont à destination de «charcuteries comestibles-cusine-rôtisserie».

Par acte extrajudiciaire du 28 juin 2013, la SCI FAG a fait délivrer à M. et M^me X un congé pour le 31 décembre 2013 avec offre de renouvellement pour le 1^er janvier 2014, moyennant un loyer de 120.000 euros.

Par lettre du 11 juillet 2013, M. et M^me X ont fait part de leur accord sur le principe du renouvellement du bail et contesté le loyer demandé.

Par acte d’huissier de justice du 5 août 2014, M. et M^me X ont assigné la SCI FAG devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 68.434 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er janvier 2014.

Par jugement du 5 décembre 2014, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que le bail s’est renouvelé à compter du 1^er janvier 2014,

— désigné M. E F en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 17 décembre 2015 concluant à une valeur locative totale de 74.800 euros au 1^er janvier 2014 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans leur mémoire après expertise notifiée le 6 septembre 2016, les époux X sollicitent de voirྭ:

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er janvier 2014 à la somme de 68.434 euros hors taxes et charges par an,

— débouter la SCI FAG de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI FAG aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront également les honoraires de l’expert judiciaire,

— condamner la SCI FAG à leur payer une somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réponse après expertise notifié le 15 juillet 2016, la SCI FAG sollicite de voirྭ:

— déclarer irrecevable et en toute hypothèse mal fondée la demande de fixation de loyer des époux X,

— en conséquence, fixer, à compter du 1^er janvier 2014, le montant annuel du loyer renouvelé pour les locaux sis […] à Paris 17^e à la somme de 120.000 euros hors charges et hors taxes,

— condamner les époux X au paiement des intérêts dus en vertu de l’article 1155 du code civil,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner les époux X à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les époux X aux entiers dépens, en ce y compris les frais d’expertise, qui seront recouvrés par Maître R S-T U, selon les modalités prévues par les articles 696 et suivants du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement du 5 décembre 2014 et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé en son principe à compter du 1^er janvier 2014.

Sur les caractéristiques des locaux

Selon le rapport d’expertise, les locaux loués dépendent d’un immeuble édifié à la fin du 19^e siècle, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée et de quatre étages situé dans une partie de la rue Bayen, parallèle à l'[…], comprise entre la […] où sont implantés depuis plusieurs décennies de nombreux commerces d’alimentation regroupés sous l’appellation «Marché Poncelet».

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composentྭ:

Au rez-de-chausséeྭ: d’une vaste boutique à usage de «charcuterie-traiteur» comprenant deux zones dont l’une ouvre en façade sur la rue Bayen et d’un ensemble de locaux (cuisine, chambres froides, réserves etc…),

Au sous-solྭ: d’un laboratoire de préparation, de trois chambres froides, de diverses réserves et d’un vestiaire pour le personnel,

Au premier étageྭ: d’un logement comprenant une entrée, une salle de séjour, trois chambres, un bureau, une cuisine, une salle de bain, un WC et divers couloirs de dégagements.

La surface réelle est de 213,48 m² pour la partie commerciale et de 85,21 m² pour la partie habitation.

L’expert a procédé à la pondération des lieux à usage commercial.

Il a ainsi divisé la boutique en plusieurs zonesྭ: il applique un coefficient de 1 à la première zone de 40,70 m², un coefficient de 0,75 à la seconde zone de 15,50 m² et un coefficient de 0,50 aux locaux annexes de 68,19 m².

Il applique ensuite un coefficient de 0,25 aux locaux du sous-sol (laboratoire + réserves).

Ainsi, il obtient une surface pondérée de 108,70 m²P pour les locaux commerciaux.

Les coefficients de superficies réelles ne sont pas discutées et il n’est pas contesté par les deux parties que l’expert a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 108,70 m² .

Sur la destination des lieux

La destination est «charcuterie – comestibles – cuisine – rôtisserie».

Sur les obligations respectives des parties

Le bail ne stipule pas de clauses exorbitantes du droit commun.

Sur le déplafonnement

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

L’article L 145-34 du code de commerce prévoit toutefois un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce.

Le bailleur qui, comme en l’espèce, allègue une modification notable des facteurs locaux de commercialité comme motif de déplafonnement doit démontrer qu’une telle modification est intervenue entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement, soit, en l’occurrence, entre le 01/01/2005 et le 31/12/2013, et qu’elle a présenté un intérêt pour le commerce considéré et a eu une incidence favorable sur l’activité exploitée dans les lieux loués.

L’expert retient que l’évolution de la population de l’arrondissement, les nouvelles constructions, la fréquentation de la station de métro «Ternes» et l’implantation de nouvelles enseignes, prises séparativement ou cumulativement, ne modifient pas les facteurs locaux de commercialité du quartier. En outre, l’expert indique, d’une part, qu’il n’est pas démontré le caractère notable d’une telle modification au regard de l’activité exercé par Monsieur X et, d’autre part, que le remplacement de différentes enseignes du prêt-à-porter par d’autres enseignes de même nature est sans incidence sur une activité de charcuterie-traiteur dès lorsque celle-ci est exercée en bordure d’une voie où seuls depuis des décennies sont implantés des commerces d’alimentation.

Au soutien de sa demande en déplafonnement, la société bailleresse fait valoir que M. Z, expert amiable, a conclu a une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant un déplafonnement. Elle estime que l’expert judiciaire a pris isolément chaque facteur mais n’a pas apprécié si ceux-ci pris cumulativement pouvaient atteindre le seuil de modification notable nécessaire pour envisager le déplafonnement. Dès lors, elle soutient qu’il est erroné, au regard de ce qui précède, d’écarter le déplafonnement sollicité au motif que chacune des modifications examinées indépendamment les unes des autres n’atteindrait pas le seuil nécessaire.

De plus, contrairement à l’expert judiciaire, la société bailleresse considère que les constructions nouvelles et l’implantation des nouvelles enseignes ont participé activement à la valorisation du quartier.

De son côté, les locataires demande d’entériner le rapport d’expertise judiciaire et de retenir l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité.

En l’espèce, dans le quartier des Ternes où se situent les locaux, et plus précisément dans un rayon de 400 m de ceux-ci, l’expert judiciaire et l’expert de la SCI FAG s’accordent sur le fait que 3219 m² de logements ont été édifiés en 2009, ces constructions nouvelles de 36 appartement ayant entraîné, sur la période 2005 à 2010, suivant le rapport de l’expert de la SCI FAG, une augmentation de population de 1,7% qui, même si elle inférieure à l’augmentation de la population des trois autres quartiers du 17^e arrondissements (6,05% pour la Plaine de Monceaux, 10,18% pour les Batignolles et 3,32% pour les Epinettes), ne peut être négligée.

Le rapport de l’expert de la SCI FAG, que l’expert judiciaire ne discute pas sur ce point, fait état, s’agissant de l’évolution des revenus des ménages et du niveau de vie entre 2005 et 2011 dans le 17^e arrondissement, que cet arrondissement a enregistré, sur cette période, une hausse des revenus des ménages et du niveau de vie, de 21,2% et de 19,7%, plus importante que sur l’ensemble de PARIS ( + 19% et + 18,5%).

Le rapport de l’expert de la SCI FAG relève, sans être démenti par l’expert judiciaire qui n’a pas fait état de cet élément sans s’en expliquer, que 7255 m² de constructions nouvelles en nature de bâtiments industriels, entrepôts et hôtels, dont un hôtel MARRIOT 5 étoiles de 118 chambres et suites, ont également été édifiés, entre décembre 2005 et septembre 2012, dans le quartier des Ternes, dans un périmètre de 400m des locaux de M. et M^me X.

Les deux experts relèvent par ailleurs, que sur la période considérée, un nombre important de nouvelles enseignes nationales et notamment d’enseignes de prêt-à-porter de luxe (THE KOOPLES, A, I J, B, C, D) se sont implantées, sur l'[…], à proximité des locaux loués.

Il ressort, à cet égard, du rapport de l’expert de la SCI FAG que, sur cette période, si 7 et 12 enseignes dont 2 de prêt-à-porter ont disparu respectivement, entre 2005 et 2008 puis entre 2010 et 2012, 30 nouvelles enseignes se sont installées, l'[…] ayant vu augmenter, entre 2005 et 2013, son nombre de commerces de 91 boutiques supplémentaires.

L’expert de la SCI FAG fait également état, sans être contredit, sur ce point, par l’expert judiciaire, des transformations et agrandissements, toujours pendant la période considérée, des magasins MONOPRIX, DARTY, K K et ETAM LINGERIES déjà installés, en 2005, dans le secteur des Ternes.

Enfin, l’expert judiciaire et l’expert de la SCI FAG s’accordent sur le fait qu’entre 2005 et 2013, la fréquentation de la station de métro des Ternes située à 250 m des locaux loués a connu une augmentation de 15,14% , qui, même si elle est inférieure à la progression de la fréquentation moyenne du métro parisien (environ + 20% selon l’expert judiciaire) et quant bien même cette station ne dessert pas exclusivement l'[…] pour desservir également l'[…], le […] à hauteur de la Salle Pleyel, est suffisamment importante pour avoir bénéficié, en termes de chalandise, au secteur considéré.

L’édification de 10 474 m² de constructions nouvelles de toute nature, l’implantation d’une trentaine d’enseignes sur l'[…] dont plusieurs de prêt-à-porter de luxe et l’augmentation significative de la fréquentation de la station de métro Ternes, sur la période et dans le secteur considérés, ont entraîné une augmentation corrélative de la chalandise disposant d’un pouvoir d’achat plus élevé, de nature à modifier notablement les facteurs locaux de commercialité du quartier des Ternes entre 2005 et 2013.

Il résulte, cependant, du rapport de l’expert judiciaire, que la SCI FAG n’a pas utilement contredit, sur ces points, que le secteur du marché PONCELET dont dépend la rue Bayen, dans laquelle M. et M^me X exploitent leur commerce de «charcuterie-traiteur», est situé à l’arrière et à l’écart de l'[…]ྭ;que ce marché est essentiellement fréquenté par une clientèle de quartier qui peut également effectuer ses achats sur un autre marché concurrent, le marché LEBON, situé à 300 m environ de l’autre côté de l’avenue Niel et, enfin, que la clientèle d’un commerce de bouche «charcuterie-traiteur», de proximité et d’intérêt local, n’est pas celle des enseignes de prêt-à-porter, notamment de luxe, qui se sont implantées, entre 2005 et 2013, dans le secteur des Ternes, l’expert soulignant, justement, à cet égard, que le remplacement de différentes enseignes de prêt-à-porter par d’autres enseignes de même nature est sans incidence sur une activité de «charcuterie-traiteur» dès lors que celle-ci est exercée en bordure d’une voie où seuls, depuis des décennies, sont implantés des commerces d’alimentation.

Dans ces conditions, la SCI FAG ne démontre pas que l’augmentation de la chalandise sur la période et sur le quartier des Ternes considérés et la modification des facteurs locaux de commercialité en étant résultée ont présenté un intérêt pour le commerce de M.et M^me X et ont eu une incidence favorable sur l’activité qu’ils exercent dans les locaux loués.

Dans ces conditions, la règle du déplafonnement ne peut trouver à s’appliquer et sera écartée.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte tout d’abord des décisions judiciaires deྭ:

Une décision de plafonnement au 1^er avril 2009 pour une boulangerie-pâtisserie située […]

500 euros/m²P au 15 septembre 2011 pour un institut de beauté situé […],

Il en résulte ensuite d’un renouvellement amiableྭ: 478 euros/m²P au 1^er janvier 2006 pour un restaurant situé […].

Il en résulte enfin des nouvelles locationsྭ:

402 euros/m²P en juillet 2008 pour un pressing situé […],

1.184 euros/m²P en décembre 2011 pour Numéricable situé […].

Sur la valeur locative

L’expert mentionne que le loyer plafonné s’élève à 68.434 euros au 1^er janvier 2014, sur la base d’un loyer initial de 54 000 euros hors taxe, par an, d’un indice INSEE du coût de la construction au 3^e trimestre 2004 de 1272 et d’un indice INSEE du coût de la construction au 3^e trimestre 2013 de 1612 [(54 000 x 1612)/1272].

Les parties ne discutent pas ce montant que le tribunal retiendra.

Compte tenu, d’une part, des caractéristiques des locaux et de l’immeuble dont ils dépendent, de leur situation en bordure d’une voie dont la seule attractivité est liée à l’existence du Marché Poncelet et, d’autre part, des prix des loyers commerciaux pratiqués, l’expert retient une valeur locative en renouvellement au 1^er janvier 2014 d’un montant unitaire de 500 euros le m² et d’un montant global de 54.350 euros hors taxes/an (500 euros x 108,70 m²) pour la partie commerciale, d’un montant unitaire de 240 euros le m² et d’un montant global de 20.450 euros hors taxes/an (240 euros x85,21 m²) pour la partie habitation, prenant en compte, d’une part, la situation de l’immeuble au dessus d’un commerce dans une rue bruyante où quotidiennement et à toutes heures s’effectuent des livraisons et, d’autre part, le mauvais entretien de l’immeuble et l’absence de tout confort collectif, soit, au total, une somme de 74.800 euros hors taxes/an.

La société bailleresse sollicite la fixation de la valeur locative à un prix unitaire de 850 euros le m² hors taxe/an pour la partie commerciale et à un prix unitaire de 348 euros le m² hors taxe/an pour la partie habitation, soit à la somme totale de 120.000 euros.

Les locataires sollicitent de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 68.434 euros hors taxes et hors charges par an.

Compte tenu des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage référencés par l’expert judiciaire et par l’expert de la SCI FAG, le prix unitaire de 500 euros le m² et la valeur locative annuelle globale de 54 350 euros hors taxe/an proposés par les deux experts, pour la partie commerciale des locaux loués, sont justifiés.

Au regard des prix pratiqués dans le voisinage résultant des références produites par la SCI FAG, l’expert judiciaire n’en ayant pas communiqué, de la situation du logement, de l’état d’entretien de l’immeuble et de l’absence de tout confort collectif constatés par l’expert que la SCI FAG n’a pas utilement contredit, à ce sujet, le tribunal retiendra un prix unitaire de 260 euros le m² et une valeur locative globale de 22 154,60 euros hors taxe/an (85,21 m² x 260 euros), pour la partie habitation.

La valeur locative totale de 76 504,60 euros hors taxe/an étant supérieure au montant du loyer plafonné, il convient de fixer le montant annuel du loyer renouvelé au montant du loyer plafonné, soit à la somme de 68 434 euros hors taxe /an au 01/01/2014.

Faute pour la SCI FAG d’indiquer le montant du loyer quittancé à M. et M^me X depuis le 01/01/2014 et faute, en tout état de cause, de préciser la base du calcul des intérêts moratoires dont elle sollicite paiement, la demande tendant à voir «condamner M. et M^me X au paiement des intérêts dus en vertu de l’article 1155 du code civil» sera rejetée.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 01/01/2014,

Fixe à 68 434 euros en principal par an à compter du 01/01/2014 le montant du loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la SCI FAG et M. et M^me X pour les locaux situés […] à Paris 17^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 9 novembre 2016.

Le greffier Le président

N O P Q

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