DEMANDERESSE

VILLE DE PARIS

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne DELECROIX, avocat au barreau de PARIS – #R0229

DÉFENDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par Maître Lionel JACQUEMINET de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #P0218

DÉBATS

A l’audience du 19 Avril 2017, tenue publiquement, présidée par B C-D, Vice-Président, assistée de Z A, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit d’Huissier délivré le 20 février 2017, la VILLE DE PARIS a assigné La SCI BASSANO AG devant le Président du Tribunal de Grande instance de PARIS, statuant en la forme des référés, aux fins de :

— faire injonction à La SCI BASSANO AG de produire aux débats, sous astreinte de 1 000 € par jour de retard l’historique des transactions recensant les locations effectuées et correspondant à l’appartement sis […] à PARIS 16^e ;

— constater l’infraction commise par La SCI BASSANO AG et la condamner en conséquence à payer l’amende civile de 50.000€ ;

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte de 1 000 € par mètre carré et par jour de retard à l’expiration du délai que le juge des référés fixera tout en se réservant la liquidation de ladite astreinte ;

— condamner La SCI BASSANO AG au paiement d’une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La VILLE DE PARIS indique fonder ses demandes sur les dispositions des articles 492-1 du code de procédure civile, 2 de la loi du 6 Juillet 1989 modifiée par la loi du 24 mars 2014, L 324-1-1 du code du tourisme, L 631-7 et L 632-1 du code de la construction et de l’habitation, L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifié par la loi N°2016-1547 du 18 novembre 2016.

A leur soutien, elle expose :

— que La SCI BASSANO AG pratique la location touristique à courte durée d’ un appartement dont elle est propriétaire au rez de chaussée d’un immeuble sis […] ;

— que la pratique de ces locations entraîne des nuisances que le conseil syndical de l’immeuble a signalé aux services de la mairie de PARIS ;

— que le 12 Avril 2016, le logement de La SCI BASSANO AG a fait l’objet d’une visite par un contrôleur assermenté de la VILLE de PARIS, qui a rencontré Madame X, la gérante, ce qui a permis de confirmer que la SCI exploitait ce logement à des fins touristiques en location à courte durée sans autorisation, Madame X indiquant toutefois qu’il s’agissait d’un local commercial, ce qui serait selon elle indiqué dans l’acte d’acquisition ;

La VILLE DE PARIS rappelle qu’en vertu des textes visés à l’appui de son assignation, la location d’un logement à usage d’habitation pour une durée inférieure à un an doit être autorisée par la mairie de PARIS dès lors que le logement ne constitue pas la résidence principale du bailleur.

Elle soutient que de nombreux éléments, tels que les renseignements d’urbanisme, l’acte de révision foncière du 16 octobre 1970, le règlement de copropriété du 7 octobre 1981, établissent que l’appartement de La SCI BASSANO AG est en réalité à usage d’habitation, alors qu’il ne constitue pas sa résidence principale, de sorte que son changement d’usage pour activité commerciale est soumis à une autorisation préalable avec compensation, laquelle n’a jamais été requise, en infraction avec les dispositions légales.

Elle en déduit que sur le fondement des dispositions de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’urbanisme, en sa nouvelle version issue de la loi du 18 novembre 2016, elle est fondée à obtenir la condamnation de La SCI BASSANO AG à payer l’amende civile de 50 000 € prévue par ce texte et à voir ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation .

L’affaire a été évoquée à l’audience du 19 avril 2017.

A cette audience, la SCI BASSANO AG , assistée de son conseil, a soulevé in limine litis l’irrecevabilité des demandes de la VILLE DE PARIS .

La VILLE DE PARIS, représentée par son conseil, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

S’agissant de l’irrecevabilité soulevée, elle a fait valoir que la loi du 18 novembre 2016, qui est une loi de procédure, est d’application immédiate et que depuis sa promulgation, le procureur de la République n’est plus habilité à agir .

Dans des conclusions en défense déposées et développées à l’audience, la SCI BASSANO AG a demandé :

— que la VILLE DE PARIS soit déclarée irrecevable en sa demande pour défaut de qualité à agir ;

— Sur le fond, que la VILLE DE PARIS soit déboutée de ses demandes,

— en tout état de cause, qu’elle soit condamnée à lui payer la somme de 4 200 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens avec distraction.

Elle soutient que la VILLE DE PARIS est irrecevable en ses demandes, en vertu du principe de non rétroactivité des lois, aux motifs que l’action fondée sur les dispositions de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation est une action “réservée”, attribuée par la loi au seul procureur de la république pour les faits intervenus avant l’entrée en vigueur de la loi du 18 novembre 2016.

Elle observe qu’en l’espèce les constations des agents ne permettent pas de relever une quelconque location saisonnière depuis le 1^e 19 novembre 2016 et qu’en conséquence les dispositions en vigueur au moment des faits reprochés ne peuvent être que celles de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation tel que modifié par la loi du 24 mars 2014, aux termes de laquelle seul le procureur de la république est habilité à saisir le Président du Tribunal et non la VILLE de PARIS, qui est donc irrecevable à engager l’action.

Elle fait enfin valoir que le bien concerné est un local professionnel et non d’habitation, ce qui serait établi par les pièces versées aux débats qui font toutes référence selon elle à un local professionnel.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 Mai 2017.

SUR QUOI

L’article L 631 -7 du code de la construction et de l’habitation énonce :

" La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ;

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1^er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi à compensation sont réputés avoir l’usage résultant de cette autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article”.

Au sens des dispositions précitées, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

L’article L651-2 du même code, modifié par la loi du 18 novembre 2016, dispose quant à lui :

“toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application du dit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local. Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.

Ce texte incrimine la location de locaux définis à l’article L 631-7 du code de l’habitation et de la construction à d’autres fins que d’habitation sans autorisation de changement d’usage conforme à la réglementation .

Il fixe l’amende civile à 50 000 € maximum, montant doublé si on se réfère à la version antérieure à la loi du 18 novembre 2016 de l’article L 651-2 sus-visé, les nouvelles dispositions étant dès lors plus sévères .

Il modifie en outre la procédure applicable puisque désormais, l’amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance statuant en référé, saisie à la requête du maire de la commune, alors que l’initiative de l’action appartenait au procureur de la république, avant la réforme du 18 novembre 2016.

C’est dans ce contexte que le demandeur soulève l’irrecevabilité de la demande de la VILLE DE PARIS laquelle, selon lui, n’aurait pas qualité à agir.

Le texte pré-cité dans sa version telle qu’issue de la loi modificative du 18 novembre 2016,comporte indéniablement une amende plus lourde et donc une sanction plus sévère que celle fixée dans la version antérieure, qui ne saurait s’appliquer à des faits constitués antérieurement à la promulgation du nouveau texte et donc commis à une époque où seule une amende de 25 000€ était encourue, ce en vertu du principe de non rétroactivité des lois énoncé à l’article 2 du code civil.

En revanche, ce nouveau texte donne compétence désormais pour engager l’action non plus au Procureur de la République mais au Maire de la commune, et instaure de ce fait une modification de la procédure applicable, d’application immédiate, la loi nouvelle ayant pour objectif d’assurer au mieux le fonctionnement du service public de la justice.

Il en résulte que la VILLE DE PARIS doit être déclarée recevable en ses demandes.

Reste qu’il appartient à la VILLE de PARIS de rapporter la preuve, qui lui incombe en vertu des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, que le local dont il s’agit est bien un local à usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, étant précisé que le texte précise que cette affectation peut être établie par tout mode de preuve . La VILLE de PARIS considère que la preuve de l’affectation à usage d’habitation est rapportée par par différents documents dont elle se prévaut.

Toutefois, s’agissant de l’acte de révision foncière du 16 octobre 1970 (fiche H 2 ) qui indique que la SCI BASSANO est propriétaire du lot N° 31 , rez de chaussée, représentant les 206/10015, il y a lieu d’observer que dans la rubrique “renseignements concernant l’occupation du local” , Il est spécifié que le Local est affecté “en totalité ou en partie à un usage professionnel” , avec indication de la profession de l’occupant : “Masseuse” et que dans la rubrique “consistance du logement” , il est spécifié “ un bureau de 40 mètres carrés”.

S’agissant du relevé de propriété du bien, il apparaît qu’il classe le local en catégorie P (professionnel ), ce qui correspond à une affectation professionnelle .

Enfin, le règlement de copropriété du 7 octobre 1981 mentionne en page 8 et Page 12 que le lot N° 31 est un grand local professionnel, et non un grand appartement comme indiqué à tort par la VILLE de PARIS.

En outre, il apparaît :

— que la demande de renseignements fiscaux émise par la VILLE de PARIS porte la mention, à la rubrique “statut du logement indiqué” : local professionnel ;

— que le local a continué à être à usage professionnel après son acquisition par la SCI BASSANO, puisqu’il a accueilli un cabinet d’avocat du 15 janvier 2004 au 30 juin 2012, comme en attestent les pièces versées aux débats par la défenderesse.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que depuis 1970, le local s’est vu de façon constante reconnaître un caractère professionnel et n’a jamais été à usage d’habitation .

Il s’en suit que dans la mesure où la VILLE de PARIS ne rapporte pas la preuve ,e l’usage d’habitation des locaux concernés, elle doit être déboutée de l’ensemble de ses demandes .

La VILLE de PARIS qui succombe sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer à la SCI BASSANO AG la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Déclarons la VILLE DE PARIS recevable en son action ;

Déboutons la VILLE de PARIS de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons la VILLE de PARIS à payer à la SCI BASSANO AG la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 Code de procédure civile ;

Condamnons la VILLE DE PARIS aux dépens, avec distraction au profit de la SELAS Saint Yves, Avocats , conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile .

Fait à Paris le 03 mai 2017

Le Greffier, Le Président,

Z A B C-D

FOOTNOTES

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