DEMANDEURS

Monsieur K X

Madame L Y épouse X

[…]

[…]

représentés par Maître Karyn WEINSTEIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #E0997

DÉFENDEUR

Syndicat des […] représenté par son syndic le Cabinet Immobilière Europe Sèvres SAS

[…]

[…]

représenté par Maître M N, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D1846

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-Présidente

Séverine BESSE, Vice-Présidente

Pascale LADOIRE-SECK, Vice-Présidente

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2017 tenue en audience publique devant Pascale LADOIRE-SECK, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, et est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet IMMOBILIERE EUROPE SEVRES.

Monsieur X et Madame Y épouse X sont propriétaires des lots […], 116, 104, 105 et 64 dans cet immeuble.

Au début de l’année 2012, désireux de faire réaliser des travaux de réfection complète de leur appartement, ils ont sollicité l’autorisation de la copropriété de pouvoir faire réaliser un certain nombre de travaux touchant aux parties communes de l’immeuble.

L’assemblée générale du 12 juin 2012 a autorisé Monsieur et Madame X à agrandir une fenêtre d’une des salles de bains de l’appartement. Aucune autorisation relative à l’installation d’un système de climatisation n’a été sollicitée.

L’assemblée générale annuelle du 17 juin 2013 a rejeté la résolution n° 14 : Autorisation à donner à Monsieur et Madame X, propriétaires du lot […], pour conserver le système de climatisation installé sans autorisation sur la fenêtre d’une chambre côté jardin, et a adopté la résolution n° 15 : Dans le cas ou l’assemblée refuserait à Monsieur et Madame X, propriétaires du lot […], de conserver le système de climatisation, pouvoir donné par l’assemblée au syndic pour introduire toutes actions amiables ou judiciaires au nom du syndicat de copropriété, contre Monsieur et Madame X pour la suppression du système de climatisation installé sans autorisation sur la fenêtre de la chambre côté cour.

Par exploit d’huissier en date du 3 septembre 2013, Monsieur K X et Madame L Y épouse X ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […], représenté par son syndic, la Société Cabinet IMMOBILIERE EUROPE SEVRES.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :

- à titre principal, prononcer la nullité de l’assemblée générale du 4 juin 2013,

- à titre subsidiaire, prononcer la nullité des résolutions n° 14 et 15 de l’assemblée générale du 4 juin 2013,

- en tout état de cause, juger que le refus opposé par l’assemblée générale d’autoriser à posteriori Monsieur et Madame X à conserver le système de climatisation installé dans leur appartement est abusif,

- à titre reconventionnel, autoriser Monsieur et Madame X à conserver le système de climatisation installé dans leur appartement,

- condamner le Cabinet IMMOBILIERE EUROPE SEVRES en sa qualité de syndic à payer à Monsieur et Madame X la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner le Cabinet IMMOBILIERE EUROPE SEVRES en sa qualité de syndic aux entiers dépens.

Ils font valoir que :

— l’assemblée générale n’a pas compétence pour autoriser ou non les époux X à installer ou conserver leur système de climatisation; les travaux qui n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble, ne sont pas soumis à autorisation de l’assemblée générale; en l’espèce :

* l’appareil de climatisation n’affecte pas les parties communes de l’immeuble : il est installé sur le garde-corps d’une des fenêtres de l’appartement, considérée par le règlement de copropriété comme une partie privative; ledit règlement soumet l’installation d’éléments placés sur les garde-corps à l’agrément préalable du syndic, et non à l’autorisation préalable de l’assemblée générale (RCP p. 34 § 2); l’installation du système de climatisation avec son unité extérieure accrochée au garde-corps d’une fenêtre et, recouverte de feuillage vert afin de respecter l’harmonie des éléments de décoration apposés par les autres occupants de l’immeuble, a été présentée au syndic préalablement à son installation définitive; ce dernier s’est contenté de constater sur place l’aspect et le fonctionnement ultra silencieux du système et l’absence de toute vibration ou nuisance;

* l’appareil de climatisation n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble : cela ressort tant du procès-verbal de constat dressé par Maître Z que des photos produites;

— au total, le garde-corps sur lequel a été accroché l’unité extérieure de la climatisation des époux X est une partie privative de l’immeuble; l’unité extérieure de la climatisation ne repose en aucune manière sur une partie commune de l’immeuble, et ne touche ni la dalle ni les murs extérieurs; l’unité extérieure de la climatisation ne modifie en aucune manière l’aspect extérieur de l’immeuble, puisque le feuillage vert qui la recouvre est semblable aux décorations florales apposées par d’autres occupants de l’immeuble sur la même façade arrière; dans ces conditions, et conformément à l’esprit du texte du règlement de copropriété, seul le syndic pouvait éventuellement agréer le modèle d’habillage installé sur l’unité extérieure de climatisation;

— le refus de l’assemblée générale d’autoriser a posteriori les travaux d’installation du système de climatisation est abusif : d’autres appareils de climatisation sont présents sur les parties communes de l’immeuble, installés sans autorisation préalable de l’assemblée; une copropriété doit respecter le principe d’égalité entre chacun des copropriétaires; un refus opposé à un copropriétaire s’agissant de travaux qui ont été autorisés ou tolérés à l’encontre d’autres copropriétaires, doit être considéré comme abusif; en l’espèce, plusieurs autres copropriétaires ont installé des systèmes de climatisation sur leur balcon / terrasse, côté rue pour certains (procès-verbal de constat du 17 juillet 2014), sans aucune autorisation; pour autant, aucune action n’a jamais été entreprise afin de faire procéder à leur dépose; les climatisations des autres copropriétaires ont été installées sur des parties communes et affectent l’aspect extérieur de l’immeuble; le règlement de copropriété définit les terrasses comme des parties communes (RCP p.29); les climatisations de Messieurs A, O-P et Madame J-Q ont été installés sur les balcons et terrasses côté rue, ce qui constituent en outre une atteinte à l’aspect extérieur de l’immeuble, ces installations, non camouflées, étant visibles depuis l’extérieur; Monsieur et Madame X, au contraire, ont veillé à ne pas installer leur appareil de climatisation côté rue ou sur une partie commune de l’immeuble, et à ne toucher ni les murs ni la dalle de leur appartement, mais sur le garde-corps de leur fenêtre, coté jardin difficilement accessible; qui plus est, la présence d’arbres de grande taille empêche de voir correctement le garde corps de l’appartement des époux X; en revanche, la façade de l’immeuble côté rue en revanche est parfaitement visible depuis la rue qui est très dégagée, non seulement par les occupants de l’immeuble mais aussi par les passants; ainsi, en sollicitant la dépose de l’appareil de climatisation installé par les époux X, alors même que la présence d’au moins trois autres climatisations, touchant les parties communes de l’immeuble, visibles depuis la rue est connue de la copropriété depuis plusieurs années, le Syndicat des copropriétaires a incontestablement violé le principe d’égalité entre les copropriétaires;

— sur l’absence de préjudice pour le Syndicat des copropriétaires : le système de climatisation installé par Monsieur et Madame X est le dernier système de la marque DAIKIN, créé pour ne générer aucune nuisance sonore ou de vibration; par ailleurs, cette unité extérieure a été installée sur une des balustrades de l’appartement des époux X, donnant sur le jardin arrière de l’immeuble et entièrement recouverte de lierre afin de rendre sa présence parfaitement indétectable; le refus opposé par l’assemblée générale d’autoriser les époux X à conserver leur installation est abusif;

— Monsieur et Madame X n’ont pas sollicité la validation a posteriori de leurs travaux : le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’inscription de cette résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale;

— sur la demande d’autorisation judiciaire de conserver la climatisation litigieuse (article 30 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965) : dans l’hypothèse où le Tribunal estimerait qu’il relève de la compétence de l’assemblée générale d’autoriser ou non l’installation d’un système de climatisation sur les parties privatives des copropriétaires, il ne pourrait que considérer que ce refus contrevient au principe d’égalité entre les copropriétaires et est donc abusif; la demande d’autorisation judiciaire n’est pas une contestation d’une décision de l’assemblée générale; la contestation de la décision de l’assemblée générale et la demande de nullité ont été formées dans l’acte introductif d’instance signifié dans le délai de deux mois fixé par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965; les parties peuvent soulever une argumentation et échanger de nouvelles pièces jusqu’à la clôture de l’instruction de l’affaire et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées (article 753 du Code de procédure civile); la demande d’autorisation présentée dans les dernières conclusions est parfaitement recevable;

— à titre principal, sur la nullité de l’assemblée générale (article 17 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967) : le procès-verbal d’assemblée générale a vocation à transcrire de façon rigoureuse le déroulé de la réunion; à titre liminaire, des erreurs grossières affectent le procès-verbal (immeuble sis […] à Paris 15^e, assemblée générale tenue le 4 juin 2013); sur le fond, d’autres irrégularités entachent le procès-verbal, empêchant de comprendre le sens du vote des copropriétaires : le procès-verbal indique que sont présents 18 copropriétaires sur 41 et sont absents 23 copropriétaires totalisant 4009 tantièmes; or, l’examen de la liste permet de constater que les copropriétaires absents étaient au nombre de 22 seulement, et non 23, et qu’ils totalisent 4248 tantièmes; l’ensemble des calculs des votes est effectué sur une base erronée; en outre, le procès-verbal indique : 19h10 : Arrivée de Monsieur B qui signe la liste de présence pour lui et son pouvoir Monsieur C, ce qui porte à 22 les copropriétaires présents et représentés totalisant 6958 tantièmes généraux; aucune autre annotation de ce genre ne figure postérieurement au procès-verbal, ce qui permet donc de déduire qu’aucun autre copropriétaire absent n’a rejoint l’assemblée qui s’est donc tenue, à compter de 19h10, en présence de 22 copropriétaires présents ou représentés; or, le résultat du vote de la résolution n° 14 fait état de 14 copropriétaires ayant voté contre, 4 copropriétaires s’étant abstenus et 8 copropriétaires ayant voté pour, soit un total de 26 copropriétaires; le résultat du vote de la résolution n° 14 est donc nécessairement inexact; la même irrégularité entache le résultat du vote de la résolution n° 15; à titre subsidiaire, la nullité des résolutions n° 14 et 15 sera constatée pour les raisons ci-dessus exposées;

— à titre subsidiaire, sur la nullité des résolutions n° 14 et 15 ( article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) : la détermination des tantièmes de copropriété revenant à chaque copropriétaire permet de déterminer le nombre de voix dont chacun dispose, notamment lors du vote des résolutions des assemblées générales; en l’espèce, les tantièmes de certains copropriétaires, dont notamment les requérants, varient selon les résolutions proposées au vote; ainsi, la résolution n° 12 attribue 403 tantièmes à Monsieur et Madame X, et 291 tantièmes à Monsieur D; la résolution n° 15 n’attribue que 396 tantièmes à Monsieur et Madame X, et 287 tantièmes à Monsieur D; de même, les résolutions n° 14 et 15 attribuent pas moins de 3769 tantièmes à Monsieur et Madame E, tout en indiquant un total de tantièmes non conforme; le calcul des tantièmes est ainsi parfaitement inexact et les tantièmes attribués à chacun des copropriétaires ne correspondent pas à la réalité; en réponse, le Syndicat des copropriétaires soutient que ces différences seraient justifiées par l’existence d’une grille de répartition des charges chauffage spécifique, laquelle diffère de la grille de répartition des charges communes générales; cette affirmation est parfaitement inexacte; cette grille de répartition est prévue par le règlement de copropriété (page 43) et concerne les lots 1 à 45 inclus; à ce titre, il est attribué au lot […], propriété des concluants, 363/10.000èmes, alors qu’au titre des charges communes générales, il est attribué au lot […] 338/10.000èmes, soit une différence de 25 tantièmes; les autres lots appartenant à Monsieur et Madame X ne sont pas concernés par la grille de répartition des charges chauffage; dans ces conditions, Monsieur et Madame X totalisant 396 tantièmes en ce qui concerne les charges communes générales, auraient du se voir attribuer 396+25 = 421 tantièmes et non 403 comme indiqué dans le procès verbal (résolution n°12); enfin, les votes de Monsieur A et Madame F n’ont pas été pris en compte puisqu’ils n’apparaissent pas dans le procès-verbal au titre de la résolution n° 12, alors que pourtant, les pouvoirs régularisés au profit de Monsieur X faisaient état d’un vote « contre » au titre de la résolution n° 12; là encore, le procès-verbal est erroné et contrevient aux dispositions de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965; dans ces conditions, la nullité de l’assemblée générale du 4 juin 2013 sera prononcée, et à titre subsidiaire, la nullité des résolutions de cette même assemblée, et notamment les résolutions n° 14 et 15.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir :

- débouter Monsieur et Madame X de leurs demandes,

- reconventionnellement, condamner Monsieur et Madame X à déposer le système de climatisation qu’ils ont fait installer sur le garde-corps de la fenêtre de leur appartement au 5ème étage, dans les 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir, puis sous astreinte journalière de 1000 euros à compter du 31^e jour,

- condamner Monsieur et Madame X à lui payer une indemnité de 3500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur et Madame X aux entiers dépens d’instance, en accordant à Maître M N, Avocat au Barreau de Paris, le droit prévu à l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Il fait valoir que :

— sur la demande d’annulation de l’assemblée générale :

* lors de l’ouverture de l’assemblée générale, ainsi que dûment relaté au procès-verbal, 18 copropriétaires totalisant 5991/10.000èmes étaient présents et représentés, 23 copropriétaires totalisant 4009/10.000èmes étant absents; à 18h20, Madame G, qui dispose de deux comptes de copropriétaires (294/10.000èmes et 29/10.000èmes), est arrivée; le nombre des copropriétaires présents et représentés est passé à 20 totalisant 6314/10.000èmes; à 19h10, après le vote du point n°5.5, est arrivé Monsieur B (405/10.000èmes) porteur du pouvoir de Monsieur C (239/10.000èmes); le nombre des copropriétaires présents et représentés est alors passé à 22 totalisant 6958/10.000èmes et n’a plus évolué par la suite;

* s’agissant de la résolution n°14, le total des tantièmes exprimés totalise 6958/10.000èmes, c’est-à-dire un total identique à celui comptabilisé après l’arrivée de Monsieur B porteur du pouvoir de Monsieur C; le nombre des opposants est de douze au regard des comptes de copropriétaires (et non de 14) totalisant 3624 tantièmes comme indiqué au procès-verbal; les abstentionnistes sont au nombre de deux, Madame Q-J et Monsieur E étant mentionnés chacun deux fois avec le détail à des tantièmes afférents à chacun de leur lot; ils sont donc au nombre de deux totalisant 1124/10.000èmes, comme indiqué au procès-verbal; les copropriétaires ayant approuvé le projet de résolution sont bien huit totalisant 2210/ 10.000èmes: il n’existe aucune incertitude sur les copropriétaires participant au vote de cette résolution, 22 copropriétaires (12+2+8) totalisant 6958/10.000èmes s’étant exprimés; le fait de détailler les tantièmes attribués à chaque lot des copropriétaires et non par compte de copropriétaire, est sans incidence sur le sens des votes; les mentions du procès-verbal sont suffisamment claires;

* s’agissant de la résolution n°15, le total des tantièmes exprimé s’élève de nouveau à 6958 tantièmes : huit copropriétaires opposants dûment mentionnés totalisent 2210 tantièmes, trois abstentionnistes mentionnés totalisant 1477 tantièmes; onze copropriétaires ayant approuvé la décision totalisant 3271 tantièmes; la différence s’explique par le fait que Monsieur B a été mentionné pour chacun de ces deux lots, alors qu’il ne dispose que d’un compte de copropriétaire (regroupant les deux lots) et que Monsieur O-P a été pour sa part mentionné trois fois, alors qu’il dispose de deux comptes de copropriétaires; les mentions du procès-verbal permettent sans difficulté de prendre connaissance du vote de chacun des copropriétaires présents et représentés, et il n’existe aucune incertitude sur le sens des votes et le nombre des votants;

* s’agissant des tantièmes attribués à Monsieur et Madame X et à Monsieur D, il existe une grille de répartition des charges chauffage spécifique, laquelle diffère de celle des charges communes générales; cette grille spécifique s’applique aux seuls lots d’appartements et chambres et concerne les seuls lots […] des époux X et n°40 de Monsieur D, à l’exclusion de tous autres; la résolution n°12 concerne les travaux de rénovation de la chaufferie; pour cette résolution, les tantièmes visés pour les lots des époux X et de Monsieur D sont ceux prévus par la grille de répartition des charges chauffage;

* les exigences de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 sont toutes respectées, puisque les mentions du procès-verbal permettent sans difficulté de prendre connaissance du vote de chacun des copropriétaires présents et représenté; il n’existe aucune formalité substantielle, et les deux erreurs matérielles sur la date de l’assemblée et sur l’immeuble sont sans incidence sur le sens des votes; il est dûment précisé en tête du procès-verbal à droite et en encadré que celui-ci concerne l’immeuble du 69/73 rue de la Faisanderie, et qu’il a été rédigé le 17 juin 2013;

— sur la demande d’annulation de la résolution n° 14 (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) : l’autorisation a posteriori de conserver la climatisation installée unilatéralement en façade de l’immeuble par les époux X a été valablement refusée; les époux X totalisent 396 tantièmes au titre de leurs lots (lot […] : 338, lot n°116 : 37, lot n°104 : 13, lot n°105 : 5, lot n°64 : 3); ils se sont bien vus attribuer l’intégralité des tantièmes généraux dont ils disposent à l’occasion du vote des résolutions n°14 et 15;

— sur la demande d’annulation de la résolution n°15 : c’est à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés qu’il a été donné pouvoir au syndic d’agir judiciairement à l’encontre de Monsieur et Madame X en dépose de l’installation de climatisation apposée sans autorisation sur la façade de l’immeuble, aux conditions de majorité prévues par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965;

— sur la demande reconventionnelle : Monsieur et Madame X n’ont pas soumis préalablement à l’assemblée générale des copropriétaires l’autorisation d’installer la climatisation sur la façade de l’immeuble, en méconnaissance des dispositions d’ordre public de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965; il est constant que les demandeurs ont fait installer au niveau du 5^e étage, côté gauche de la façade, sur le garde-corps métallique de la fenêtre un imposant massif végétal artificiel visant à dissimuler une installation de ventilation-climatisation, toutefois visible en sous-face; cette installation unique sur la façade affecte incontestablement l’aspect extérieur de l’immeuble; l’autorisation de l’assemblée générale s’imposait donc; faute d’autorisation, le Syndicat des copropriétaires est recevable et bien fondé à solliciter la dépose de cet équipement; l’affirmation des demandeurs selon laquelle la décision de refus de l’assemblée générale serait abusive, car d’autres copropriétaires disposeraient d’installations similaires, est inexacte; les époux X, suite au refus de l’assemblée, n’ont pas jugé utile d’agir au visa de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, pour être autorisés judiciairement; par ailleurs, les installations des autres copropriétaires sont invisibles de l’extérieur et n’affectent aucunement l’aspect extérieur de l’immeuble, contrairement à celle des époux X particulièrement inesthétique; leur climatisation est fixée sur un garde-corps, entièrement visible depuis l’extérieur; il n’existe aucune autre installation privative de climatisation/ventilation visible depuis l’extérieur de l’immeuble; la demande de dépose est motivée par le caractère disgracieux affectant l’aspect extérieur de cette installation, qui n’a pas été autorisée par l’assemblée générale;

— sur la demande d’autorisation : aucun fondement juridique n’est invoqué à l’appui de cette demande, qui n’était de surcroît pas formulée dans l’acte introductif d’instance, et qui comme telle est irrecevable au visa des dispositions de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965; de plus, dès lors qu’un copropriétaire a de sa propre autorité procédé à des travaux ou à des aménagements soumis à décision de l’assemblée générale, il est irrecevable à solliciter a posteriori l’autorisation judiciaire).

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 novembre 2016; l’affaire a été examinée à l’audience du 23 mars 2017; la décision a été mise en délibéré au 1^er juin 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 17 juin 2013 :

L’article 17 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leurs nombre de voix. Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

S’agissant des erreurs de forme, il n’est pas contesté par les parties, et bien que la convocation n’ait pas été versée aux débats, étant rappelé que l’article 9 du décret du 17 mars 1967 prévoit que la convocation à l’assemblée générale contient l’indication des lieu, date et heure de la réunion, que l’assemblée générale s’est effectivement tenue le 17 juin 2013, malgré l’erreur matérielle commise au procès-verbal qui mention le “4 juin 2013", alors même qu’il est indiqué que ledit procès-verbal a été rédigé le 17 juin 2013, conformément à l’article 17 susvisé.

Quant à l’erreur relative à l’adresse de l’immeuble, désigné de manière erronée au “[…] 75015 Paris” dans le cadre du paragraphe de rappel de la convocation, elle ne peut prêter à confusion dans la mesure où il est indiqué en en tête du procès-verbal qu’il s’agit de la “copropriété” du “69/[…].

Ces moyens seront rejetés.

S’agissant du vote, il sera rappelé qu’aucun texte n’impose de faire figurer le nom et les tantièmes des copropriétaires présents ou représentés, les indications de la feuille de présence étant sur ce point suffisantes. De même, la mention du nom et des tantièmes des copropriétaires absents n’a pas à être reproduite en tête du procès-verbal. Seules sont obligatoires sous l’intitulé de chaque résolutions les mentions suivantes : le résultat du vote, les noms et nombre de voix des copropriétaires opposants et abstentionnistes. A chaque résolution, il doit être possible de reconstituer le sens du vote.

En l’espèce, le nombre de tantièmes attachés à chacun des copropriétaires résulte de manière certaine des mentions du procès-verbal, lequel indique que “la séance est ouverte à 18 h 13", “il est dressé une feuille de présence signée par chaque copropriétaire entrant en séance”, “l’état des signatures, à l’ouverture de la séance, permet de constater qu’il y a 18 copropriétaires sur 41 présents ou représentés totalisant ensemble 5991 tantièmes sur 10 000 tantièmes généraux de copropriété”. Sont “absents non représentés : ARNOU 37 / BENAINOUS 254 / BIMONT 236 / BLOT 394 / COHEN DANIELE 470 / COHEN YVES 235 / COTTIN 242 / B 405 / DOSIMONT 33 / DROUIN 52 / DU PERTHUIS 53 / GAROCHE 13 / C Bernard 239 / C Bernard 239 / HERRERA 12 / KOHN 95 / G 294 / G 29 / NOUGEIN 241 / PENEL 13 / ROSOCHOWICZ 34 / SAINT MARC 100 / SAMET 413 / TISSIER CHAUVEAU 115. Soit 23 copropriétaires totalisant 4009 tantièmes sur 10 000 tantièmes généraux de copropriété”.

Il sera souligné que Madame G dispose de deux comptes copropriétaires (294 + 29) et que Monsieur C (239) a été mentionné deux fois par erreur, soit un total de 4009 tantièmes et non de 4248 tantièmes, pour un total régulier de 10 000 tantièmes (5991 + 4009).

Le procès-verbal indique que “L’ordre du jour est alors abordé point par point” et qu’à “18 h 20", après le vote de la résolution n°1 C, est arrivée “Madame G qui signe la liste de présence ce qui porte à 20 les copropriétaires présents et représentés totalisant 6314 tantièmes généraux”, étant précisé que Madame G dispose de deux comptes de copropriétaires (294 + 29 = 323; 323 + 5991 = 6314).

Puis à “19 h 10", après le vote de la résolution n°5-5, il est mentionnée l'“arrivée de Monsieur B qui signe la liste de présence pour lui et son pouvoir pour Monsieur C, ce qui porte à 22 les copropriétaires présents et représentés totalisant 6958 tantièmes généraux” (6314 + 405 + 239).

Ce moyen sera rejeté.

Il convient en conséquence de débouter les demandeurs de cette demande.

— sur la demande d’annulation des résolutions n°14 et 15 l’assemblée générale du 17 juin 2013:

Comme rappelé ci-dessus, l’article 17 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote et précise les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires qui se sont abstenus et leurs nombre de voix.

L’indication du nombre de copropriétaires importe peu, dans la mesure où sont indiqués les noms et les tantièmes de voix des opposants et abstentionnistes permettant de reconstituer le sens du vote.

En l’espèce, l’assemblée générale du 17 juin 2013 a voté les résolutions n°14 et 15 dans les termes suivants :

“ Résolution n°14 : (vote à l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

Aurorisation à donner à Monsieur et Madame X, propriétaires du lot […], pour conserver le système de climatisation, installé sans autorisation sur la fenêtre d’une chambre côté jardin

L’assemblée générale autorise Monsieur et Madame X à conserver le système de climatisation, installé sans autorisation sur la fenêtre d’une chambre côté jardin

Ont voté contre : BENE 238 / BERGER 353 / CHRZANOWSKA 330 / B 352 / B 53 / DROIT 390 / O P 253 / O P 54 / O P 294 / FRANCK 253 / C 239 / STE INDIANA BLUE SAL 396 / […]

[…]

Se sont abstenus : Q-LOMBART 648 / Q-LOMBART 87 / E 3769 / E 13

[…]

Ont voté pour : 8 copropriétaires représentant 2210 tantièmes

En vertu de quoi cette résolution est repoussée dans les conditions de majorité de l’article 25

Les copropriétaires demandent que l’installation sur le balcon du 2^e étage droite escalier A soit également déposée”.

“ Résolution n°15 : (vote à l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965)

Dans le cas où l’assemblée refuserait à Monsieur et Madame X, propriétaires du lot […], de conserver le système de climatisation, pouvoir donné par l’assemblée au syndic pour introduire toutes actions amiables ou judiciaires au nom du syndicat de copropriété, contre Monsieur et Madame X pour la suppression du système de climatisation installé sans autorisation sur la fenêtre de la chambre côté cour

Ont voté contre : X 396 / D 287 / SKORNIK 353 / AUSCHER 344 / G 252 / G 42 / A 254 / F 253

[…]

Se sont abstenus : Q-LOMBART 648 / Q-LOMBART 87 / E 376 9 / E 13 / BERGER 353

[…]

Ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 3271 tantièmes

En vertu de quoi cette résolution est adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24”.

Il sera relevé que s’agissant de l’indication des tantièmes “E 3769", une erreur matérielle a été commise, le nombre étant de 376 et non de 3769, le total étant effectivement de 3624 tantièmes. Par ailleurs, les 2210 tantièmes des votes défavorables comptabilisent les 323 tantièmes de Madame G, bien que seuls 294 tantièmes (252 + 42) soient mentionnés par erreur.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donné à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 24 de cette même loi dispose que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il en est autrement ordonné par la loi.

Il est rappelé que le procès-verbal mentionne que “la séance est ouverte à 18 h 13", “il est dressé une feuille de présence signée par chaque copropriétaire entrant en séance”, “l’état des signatures, à l’ouverture de la séance, permet de constater qu’il y a 18 copropriétaires sur 41 présents ou représentés totalisant ensemble 5991 tantièmes sur 10 000 tantièmes généraux de copropriété”.

Sont “absents non représentés : ARNOU 37 / BENAINOUS 254 / BIMONT 236 / BLOT 394 / COHEN DANIELE 470 / COHEN YVES 235 / COTTIN 242 / B 405 / DOSIMONT 33 / DROUIN 52 / DU PERTHUIS 53 / GAROCHE 13 / C Bernard 239 / C Bernard 239 / HERRERA 12 / KOHN 95 / G 294 / G 29 / NOUGEIN 241 / PENEL 13 / ROSOCHOWICZ 34 / SAINT MARC 100 / SAMET 413 / TISSIER CHAUVEAU 115. Soit 23 copropriétaires totalisant 4009 tantièmes sur 10 000 tantièmes généraux de copropriété”, étant souligné que Madame G dispose de deux comptes copropriétaires (294 + 29) et que Monsieur C (239) a été mentionné deux fois par erreur, soit un total de 4009 tantièmes et non de 4248 tantièmes, pour un total régulier de 10 000 tantièmes (5991 + 4009).

Le procès-verbal indique que “L’ordre du jour est alors abordé point par point” et qu’à “18 h 20", après le vote de la résolution n°1 C, est arrivée “Madame G qui signe la liste de présence ce qui porte à 20 les copropriétaires présents et représentés totalisant 6314

tantièmes généraux”, étant précisé que Madame G dispose de deux comptes de copropriétaires (294 + 29 = 323; 323 + 5991 = 6314).

Puis à “19 h 10", après le vote de la résolution n°5-5, il est mentionnée l'“arrivée de Monsieur B qui signe la liste de présence pour lui et son pouvoir pour Monsieur C, ce qui porte à 22 les copropriétaires présents et représentés totalisant 6958 tantièmes généraux” (6314 + 405 + 239).

La résolution n°14, ayant totalisé 3624 tantièmes de votes favorables, 1124 tantièmes d’abstentions et 2210 tantièmes de votes défavorables, n’a donc pas obtenu la majorité de l’article 25 susvisé, soit au mieux 5000/10 000 tantièmes.

La résolution n°15, ayant totalisé 3271 tantièmes de votes favorables, soit plus de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés (3271 + 2210 = 5481 / 2 = 2740,50 tantièmes), a donc été adoptée dans les conditions de majorité de l’article 24 susvisé.

Ce moyen sera rejeté.

Aux termes de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Concernant le vote des résolutions n°14 et 15, il n’est pas démontré, tel que cela ressort par ailleurs des éléments précédemment exposés, que le nombre de tantièmes affectés à chaque copropriétaire est erroné.

Il ressort du règlement de copropriété que les époux X, propriétaires des lots […] (338 tantièmes), 64 (3 tantièmes), 104 (13 tantièmes), 105 (5 tantièmes) et 116 (37 tantièmes), totalisent 396 tantièmes généraux de copropriété, comme effectivement mentionné au vote de la résolution n°15 précitée.

Il ne peut être fait de comparaison avec la résolution n°12, relative au vote de travaux de rénovation de la chaufferie, laquelle n’est pas par ailleurs contestée, et pour laquelle s’applique la grille de charges communes spéciales au chauffage central, prévue à l’article 17 b) 1) (page 43) du règlement de copropriété, qui s’applique aux lots n°1 à 45 inclus, dont le lot […] des époux X, auquel est attribué 363 tantièmes de charges spéciales. En l’absence de contestation de la résolution n°12, il n’y a pas lieu de statuer sur les tantièmes (403) affectés aux époux X au titre de cette résolution, ou sur toute autre question concernant cette résolution n°12.

Ce moyen sera rejeté.

Enfin, s’agissant du refus abusif allégué concernant la résolution n°14, s’il est admis que certaines décisions de l’assemblée générale puissent être annulées pour abus de majorité, il doit être établi que la décision est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires. Il y a abus de majorité lorsque la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou, à tout le moins, dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

En l’espèce, tel n’est pas le cas, les copropriétaires ayant en effet rejeté l’aurorisation sollicitée par les époux X de conserver le système de climatisation installé, sans autorisation de l’assemblée générale, en façade de l’immeuble sur le garde-corps (partie privative), côté extérieur sur la moitié de la surface dudit garde-corps en largeur et sur sa totalité en hauteur, de la porte-fenêtre d’une chambre côté jardin de leur lot […] (5^e étage), et camouflé intégralement par un bloc végétal artificiel, qui ne peut être confondu de par son ampleur avec les habituelles jardinières florales accrochées aux balcons de l’immeuble, pour lesquelles seul l’agrément préalable du syndic est nécessaire conformément aux dispositions de l’article 34 du règlement de copropriété, qui prévoit que “les vases à fleurs et les caisses à fleurs d’un modèle agréé par le syndic, seront tolérées, à la condition d’être bien assujetties contre la chute et de ne reposer que sur des dessous de vases capables de retenir le surcroît d’eau pour éviter de détériorer les murs et d’incommoder les occupants des étages inférieurs”.

Il ressort du constat d’huissier en date du 18 septembre 2013 et des photographies jointes que ce bloc de climatisation métallique végétalisé affecte de fait et sans conteste l’aspect extérieur de l’immeuble, même côté jardin, l’aspect extérieur d’un immeuble n’étant pas exclusif au côté rue.

L’assemblée générale est dès lors souveraine pour autoriser ou non des travaux a posteriori à la majorité de l’article 25. Il n’est pas justifié que le refus d’autorisation a posteriori soit en l’espèce abusif.

La présence d’autres blocs de climatisation, comme constatée aux termes du constat d’huissier du 17 juillet 2014, sur certains balcons ou terrasses de l’immeuble (appartement de Monsieur A situé au 2^e étage, appartements de Monsieur et Madame J et de Monsieur O-P situés au 8^e étage), ne constitue pas une rupture d’égalité entre les copropriétaires, dans la mesure où les appareils en cause ne sont pas installés de la même manière que celui litigieux des époux X, et n’ont pas fait l’objet en tout état de cause d’une autorisation de l’assemblée générale. En tout état de cause, la présence éventuellement contrevenante d’autres systèmes de climatisation ne vaut pas autorisation automatique pour celui des époux X.

Il convient en conséquence de débouter les demandeurs de ces demandes.

— sur la demande d’autorisation de conservation du système de climatisation :

* sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification

desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée.

S’agissant d’une demande d’autorisation de travaux, a posteriori, fondée sur l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, et non d’une demande aux fins d’annulation d’assemblée générale, l’article 42 précité ne s’applique. La présente demande est dès lors recevable.

* sur le bien fondé :

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

L’article 9 de cette même loi prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 30 de la loi prévoit que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa ci-dessus.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donné à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 30 susvisé implique donc une décision de refus de l’assemblée générale, c’est-à-dire qu’une demande d’autorisation doit avoir été soumise à l’assemblée préalablement à la saisine du Tribunal, laquelle ne peut intervenir que lorsque l’assemblée a opposé un refus définitif à la demande de travaux, et suppose donc que ces travaux n’aient pas déjà été entrepris.

L’article 30 ne s’applique dès lors pas au cas d’espèce, d’une part parce qu’aucune décision de refus d’autorisation, en l’absence de demande préalablement soumise à l’assemblée, n’est intervenue, et d’autre part parce qu’en tout état de cause, les travaux ont été effectués.

Il ne relève pas de la compétence du Tribunal d’autoriser a posteriori lesdits travaux, décision qui relève de la souveraineté de l’assemblée

générale. Il a été jugé précédemment que ce refus ne revêtait aucun caractère abusif.

Cette demande sera rejetée.

— sur la demande reconventionnelle aux fins de dépose du système de climatisation :

Si les travaux, affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale, dans les conditions de l’article 25 b susvisé, le Syndicat des copropriétaires peut demander la démolition des ouvrages réalisés, au besoin sous astreinte. La recevabilité de l’action du Syndicat n’est pas subordonnée à la preuve d’un préjudice.

En l’espèce, il a été démontré ci-dessus que l’installation du bloc climatiseur par les époux X sur le garde-corps extérieur de leur appartement situé au 5^e étage nécessitait l’autorisation de l’assemblée générale, et que cette installation avait été réalisée sans cette autorisation.

Dans ces conditions, il convient de condamner les époux X à effectuer ou faire effectuer la dépose de ladite installation de climatisation.

Afin d’assurer l’exécution de cette remise en état, et en application des articles L131-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de laisser aux époux X un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement qui sera exécutoire à titre provisoire en application de l’article 515 du Code de procédure civile, comme statué ci-dessous, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois, à la suite de quoi le Juge de l’Exécution pourra liquider cette astreinte et au besoin, fixer une nouvelle astreinte.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les demandeurs succombent à la présente procédure et seront donc condamnés à payer au défendeur la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens in solidum.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déboute Monsieur K X et Madame L Y épouse X de leurs demandes principale d’annulation de l’assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] du 17 juin 2013 et subsidiaires d’annulation des résolutions n°14 et 15 de cette même assemblée,

Déclare recevable la demande aux fins de conservation du système de climatisation,

Déboute Monsieur K X et Madame L Y épouse X de leur demande de conservation du système de climatisation,

Condamne Monsieur K X et Madame L Y épouse X à effectuer ou faire effectuer la dépose du système de climatisation installé sur le garde-corps extérieur de leur appartement du 5^e étage de l’immeuble, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, à l’expiration duquel une astreinte de 100 euros par jour de retard sera due, et ce pendant 3 mois,

Condamne Monsieur K X et Madame L Y épouse X à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne in solidum Monsieur K X et Madame L Y épouse X aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître M N, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 01 Juin 2017

Le Greffier Le Président

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