Tribunal de grande instance de Paris, Expropriations, 14 mars 2017, n° 16/00378

TGI Paris 14 mars 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, expropriations, 14 mars 2017, n° 16/00378
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/00378

Sur les parties

Avocat(s) :	Romain THOMÉ
Cabinet(s) :	CABINET VAZEL ET ASSOCIES
Parties :	Syndicat de copropriétaires de l immeuble situe au

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Expropriations

N° RG : 16/00378

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT DU 14 Mars 2017

DEMANDERESSE

Y Z DES TRANSPORTS PARISIENS

[…]

représentée par Maître Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

Syndicat de copropriétaires de l immeuble situe au […]

[…]

Représenté par :

M^e HOUPLAIN, administrateur judiciaire

[…]

non comparant, ni représenté

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

Représenté par M. Jean-Philippe LAGUINIER

présente à l’audience M^me A B

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro 11 (à l’est)

Marie-Hélène MASSERON, Vice Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 08 février 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La Y Z des Transports Parisiens (ci-après la RATP) est chargée de la maîtrise d’ouvrage de l’opération de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de la station Mairie des Lilas jusqu’à la gare RER de Rosny-Bois-Perrier, reconnue d’utilité publique par arrêté n° 2014-1331 du 28 mai 2014.

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 3 novembre 2016, précédé d’un mémoire valant offre notifié à l’exproprié le 30 mai 2016, la RATP a saisi la juridiction de l’expropriation de Paris à l’effet de voir fixer les indemnités devant revenir au syndicat des copropriétaires du […] à Montreuil-sous-Bois pour l’expropriation, dans le cadre de l’opération en cause, d’une emprise de 162 m² en tréfonds de la parcelle cadastrée […] à Montreuil-sous-Bois (93100).

La RATP offre de verser une indemnité totale de 10ྭ907 euros se décomposant en une indemnité principale de 9ྭ267 euros et une indemnité de remploi de 1ྭ640 euros.

Elle expose calculer la valeur vénale de l’emprise expropriée sur la base de la jurisprudence de la cour d’appel de Paris élaborée par un arrêt du 7 décembre 1995 s’appuyant sur une méthode de calcul préconisée par les experts messieurs X et Demanche aux termes de laquelle la valeur d’une emprise en tréfonds s’obtient par application de la formule suivante:

V = Vu x S x Tr x Kp x Ks x Ke où :

V = valeur de l’emprise en tréfonds

Vu = valeur du m² du terrain de surface considéré nu et libre

S = superficie de l’emprise en tréfonds

Tr = coefficient de profondeur (100% pour une profondeur inférieure ou égale à 3,50 m ; 30% pour une profondeur entre 3,50 m et 6,50 m ; [90/(H-3,50)] pour une profondeur supérieure à 6,50 m)

Kp = coefficient d’exploitation du sous-sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,5)

Ks = coefficient de sol (fourchette comprise entre 0,8 et 1,2, de défavorable à favorable)

Ke = coefficient de nappe phréatique (0,5 si le niveau haut de l’ouvrage est sous le niveau d’étiage, 1 si le niveau haut de l’ouvrage est égal ou supérieur au niveau d’étiage).

La RATP précise que dans le cadre du projet du Grand Paris il a été décidé d’appliquer des coefficients Ks et Ke neutres de 1 compte tenu de la profondeur générale du tunnel supérieure à 15 mètres et de la situation des emprises à une profondeur supérieure à 15 mètres, et d’appliquer un abattement pour encombrement dans les proportions suivantes :

totalement bâti : 40 %

supérieur ou égal à 70% : 30%

inférieur à 70 % et supérieur ou égal à 40% : 20%

inférieur à 40% et supérieur ou égal à 10% : 10%

inférieur à 10% : aucun abattement.

Pour la détermination de l’indemnité due en l’espèce, la RATP retient une valeur de terrain de surface de 600 euros/m² en opérant un abattement pour encombrement de 30%, un coefficient de profondeur de 13,62% et un coefficient de nappe de 1.

Par conclusions visées par le greffe le 30 décembre 2016, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) propose la fixation d’une indemnité totale de 11ྭ796 euros se décomposant en une indemnité principale de 10ྭ039,30 euros et une indemnité de remploi de 1ྭ755,90 euros en retenant une valeur de terrain de surface de 650 euros/m² en opérant un abattement pour encombrement de 30%, un coefficient de profondeur de 13,62 % et un coefficient de nappe de 1.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 12 janvier 2017.

La partie expropriée n’a pas répondu à l’offre de l’expropriant.

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif de la RATP, visé par le greffe le 1^er février 2017, auquel il convient de se référer au visa de l’article 455 du Code de procédure civile ;

La RATP et le CG entendus en leurs observations à l’audience du 8 février 2017.

LE BIEN

La parcelle cadastrée […] a une superficie de 170 m². Y est édifié un petit immeuble avec une commerce de laverie libre service au rez-de-chaussée.

La superficie de l’emprise en tréfonds est de 162 m², sa profondeur de 10,11 mètres.

Le bien est classé en zone Umt du plan local d’urbanisme de la commune de Montreuil-sous-Bois, zone urbaine à vocation mixte intégrant des constructions classiques de hauteurs variables, des immeubles modernes de type grands ensembles et des activités.

L’EVALUATION

En application de l’article R. 311-22 du Code de l’expropriation, si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. Il statue dans la limite des prétentions des parties telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

L’exproprié n’ayant pas formé de demande en l’espèce, l’indemnité principale qui lui est due ne peut être inférieure à celle offerte par l’expropriant sur la base d’une valeur du terrain de surface de 600 euros, ni supérieure à celle proposée par le CG sur la base d’une valeur du terrain de surface de 650 euros.

Au soutien de sa proposition, le CG invoque cinq termes de comparaison correspondant à des ventes récentes (2013, 2014 et 2016) de terrains à bâtir situés dans le même secteur géographique que le terrain à évaluer et classés dans la même zone UM du plan local d’urbanisme de la commune de Montreuil.

La RATP justifie toutefois, par la production de l’acte de vente correspondant, que la valeur unitaire du troisième terme de comparaison du CG (terrain situé […]) est erronée du fait de la prise en compte d’une partie seulement de la superficie totale du terrain (296 m² et non 156 m²), si bien que la valeur unitaire de ce terme de comparaison s’établit en réalité à 507 euros et non à 714 euros.

En revanche, la RATP ne fait qu’affirmer sans l’établir par un plan de zonage permettant de localiser le terme que le cinquième terme du CG (terrain situé […]) serait classé en zone UH du PLU et non en zone UM.

Mais après rectification de la valeur du troisième terme, il s’avère que la valeur unitaire moyenne des cinq termes du CG s’établit à 600 euros, rejoignant ainsi la valeur de 600 euros qui est offerte par la RATP.

Cette valeur commune de 600 euros est corroborée par la production par la RATP, au soutien de ses dernières écritures, de trente quatre termes de comparaison correspondant à des ventes amiables récemment conclues avec l’expropriant sur des terrains à bâtir situés sur le tracé de la ligne 11 du métro parisien et dans le même secteur géographique que le terrain à évaluer, ces termes présentant un caractère privilégié par application de l’article L 322-8 du Code de l’expropriation qui dispose que le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique.

L’indemnité principale sera donc fixée en l’espèce sur la base d’une valeur unitaire de 600 euros.

Compte tenu de la proportion du bâti par rapport à la superficie totale (92 %), un abattement de 30% pour encombrement doit être appliqué à cette valeur de terrain nu, la valeur unitaire (Vu) s’établissant ainsi à 420 euros.

Le coefficient de profondeur (Tr) s’établit quant à lui à 13,62 % [90/ (10,11 mètres-3,5 mètres)].

Le niveau haut du tunnel se situant au-dessus du niveau de la nappe phréatique, un coefficient de nappe de 1 doit être appliqué.

Compte tenu de tous ces paramètres et conformément à la méthode de calcul de la valeur des emprises tréfoncières dite « X et Demanche », l’indemnité principale se chiffre comme suit :

V = Vu (420 euros) x S (162 m²) x Tr (13,62 %) x Kp (1) x Ks (1) x Ke (1) = 9ྭ267,04 euros

L’indemnité de remploi se chiffre quant à elle, selon la méthode habituelle, à la somme de 1ྭ640,05 euros ainsi obtenue :

20 % de la fraction de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5ྭ000 euros = 1ྭ000 euros

15% de la fraction comprise entre 5ྭ001 et 15ྭ000 euros (4ྭ267,04 euros) = 640,05 euros.

DECOMPTE D’EVALUATION :

Il revient à l’exproprié une indemnité totale de 10ྭ907,09 (9ྭ267,04 euros + 1ྭ640,05 euros), arrondie à 10ྭ907 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 10ྭ907 euros l’indemnité totale devant revenir au syndicat des copropriétaires du […] à Montreuil-sous-Bois pour la dépossession du volume en tréfonds de la parcelle cadastrée […] à Montreuil-sous-Bois (93100) ;

Rappelle que les dépens sont à la charge de la RATP, partie expropriante.

Fait à PARIS, le quatorze mars deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

Grosse

Expédition

Copie

délivrées le :