DEMANDERESSE

S.A.R.L. AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE

[…]

[…]

représentée par M^e D Y, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0249

DÉFENDERESSES

Madame A B

[…]

[…]

représentée par M^e Marie CORNANGUER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0183

S.A.R.L. GESTIM

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Séverine MOUSSY, Vice-Présidente

Q R, Vice-Présidente

Madame X, Juge

assistées de Henriette P, Greffier

DEBATS

A l’audience du 15 juin 2017 présidée par Séverine MOUSSY, Vice-Présidente, tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017. Il a été prorogé au 21 septembre 2017 puis au 28 septembre 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS et PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 1994, M. C B et M^me A B, copropriétaires indivis d’un local commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble […], l’ont donné à bail à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE pour l’exercice d’une activité de « TRANSACTION SUR IMMEUBLE ET FONDS DE COMMERCE, ADMINISTRATION DE BIENS ET MARCHANDS DE BIENS ».

Les locaux loués sont ainsi désignés :

"- au rez-de-chaussée à droite du hall d’entrée de l’immeuble, une boutique sur rue,

 – droit à l’usage du WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble."

Le bail a été renouvelé en dernier lieu à compter du 1^er septembre 2003 pour se terminer le 31 août 2012.

Par un acte de partage du 24 août 2004, M^me A B s’est trouvée seule propriétaire du bien loué.

Par acte d’huissier de justice du 28 février 2012, M^me A B « représentée par son gérant la SARL GESTIM » a donné congé à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE pour le 31 août 2012 avec refus de renouvellement et offre d’un indemnité d’éviction de 45 000 euros.

Par acte d’huissier de justice des 14 décembre 2012 et 7 janvier 2013, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE a assigné M^me A B et la société GESTIM devant le tribunal de grande instance de PARIS afin, en principal, que soit annulé le congé délivré le 28 février 2012.

Par jugement du 27 mars 2014, confirmé par arrêt de la cour d’appel de PARIS du 25 novembre 2015, le tribunal de grande instance de PARIS a :

— rejeté le demande d’annulation du congé du 28 février 2012,

— dit qu’il était sursis à statuer sur les conséquences de ce congé,

— renvoyé la procédure à la mise en état pour conclusions au fond de la demanderesse,

— réservé les autres demandes et les dépens.

Par ordonnance de référé du 20 février 2013, confirmée par un arrêt de la cour d’appel de PARIS du 10 décembre 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS, saisi par M^me A B, a ordonné une expertise confiée à M. D E avec mission de fournir tous éléments permettant d’évaluer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

L’expert a déposé son rapport, le 21 janvier 2014, et a conclu, sur la base du transfert du fonds de commerce, à une indemnité d’éviction principale de 60 000 euros égale à la valeur du droit au bail perdu et à des indemnités accessoires d’un montant total de 37 300 euros. Il a également conclu à une indemnité d’occupation annuelle de 15 500 euros, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er septembre 2012.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 17 octobre 2016, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE conclut aux fins de voir :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

— écarter les conclusions du rapport d’expertise de M. D E du 21 janvier 2014,

— au visa du pré-rapport de l’expert du 18 septembre 2013 et des articles L.145-14 et suivants du code de commerce :

— dire que son éviction emporte perte de son fonds de commerce,

— fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale de perte de fonds de commerce à la somme de 400 000 euros, et, subsidiairement, à la somme de 140 700 euros, si l’hypothèse d’un transfert du fonds était retenue,

— fixer le montant des indemnités accessoires à la somme de 77 464 euros, outre les frais de licenciement sur justificatifs,

— en conséquence, condamner M^me A B à lui payer une indemnité d’éviction de 477 464 euros,

— subsidiairement, de ce chef, commettre aux frais avancés de M^me A B, tel autre expert qu’il écherra pour procéder au chiffrage de son indemnité d’éviction,

— en tout hypothèse :

. débouter M^me A B de toutes ses demandes, fins et conclusions,

. condamner M^me A B à lui payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

. condamner M^me A B aux dépens comprenant les frais de l’expertise dont distraction au profit de M^e Y en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 23 juin 2016, M^me A B conclut aux fins de voir, au visa des articles L.145-14, L.145-18 et L.145-28 du code de commerce, des articles 1289 et 1290 du code civil et du rapport d’expertise de M. D E du 21 janvier 2014 :

— à titre principal,

— reconnaître le caractère transférable de la clientèle de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE,

— débouter, en conséquence, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de sa demande d’indemnité d’éviction au titre d’une prétendue perte de fonds de commerce chiffrée à hauteur de 490 000 euros,

— fixer l’indemnité d’éviction principale de transfert du fonds de commerce à hauteur de 50 000 euros,

— fixer le montant des indemnités accessoires liées au transfert à la somme totale de 26 000 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation due par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE à compter du 1^er septembre 2012 jusqu’à son départ effectif des lieux à la somme de 16 600 euros annuels, hors taxes et hors charges, soit un loyer mensuel, hors taxes et hors charges, de 1383,15 euros

— ordonner la compensation entre les indemnités d’éviction et d’occupation respectivement dues par le preneur et le bailleur,

— condamner la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que les frais d’expertise seront partagés par moitié entre les parties,

— à titre subsidiaire,

— fixer l’indemnité d’éviction principale à hauteur de 200 000 euros,

— juger que chacune des parties conservera à sa charge les frais par elle exposés ainsi que les dépens,

— en tout état de cause,

— débouter la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de sa demande de contre-expertise.

L’affaire a été clôturée suivant ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 octobre 2016.

SUR CE

Le congé avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction signifié par M^me A B, le 28 février 2012, à effet au 31 août 2012 a ouvert un droit, au profit de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, d’une part, en vertu de l’article L 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L 145-28 du même code, au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité.

En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2012 jusqu’à la libération des locaux.

I) Sur les demandes de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE tendant à voir écarter le rapport d’expertise et à voir ordonner une contre-expertise

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE sollicite, à titre principal, que le rapport d’expertise du 21 janvier 2014 soit écarté et que le tribunal statue sur le seul pré-rapport de l’expert du 18 septembre 2013, et à titre subsidiaire, qu’une contre-expertise soit ordonnée aux motifs que le rapport d’expertise comporte des lacunes et des contradictions manifestes.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE fait valoir, à cet égard, que dans son pré-rapport, l’expert a conclu à une indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce d’un montant principal de 400 000 euros, en précisant que, si un transfert d’activité était possible sans perte de fonds, l’indemnité principale s’élèverait à la somme de 90 000 euros et a sollicité les derniers dires des parties pour le 15 novembre 2013 ; que, dans son rapport, il a opéré un revirement dans son appréciation des données en estimant possible un transfert de la clientèle sans perte du fonds de commerce et a réduit le montant de l’indemnité principale, dans cette hypothèse, à la somme de 60 000 euros ; que l’expert a expliqué ce positionnement par la proposition de transfert du fonds de commerce dans l’ […] formulée par M^me A B dans son dire du 10 décembre 2013, qui relevait deux annonces de location émanant de l’agence PRO COMM et de l’agence DISTRICT […] portant, en fait, sur les mêmes locaux, à savoir des locaux commerciaux situés […] PARIS 4^e ; qu’alors que la tenue d’une réunion dans ce local était sollicitée par les deux parties, avant le dépôt du rapport, pour, notamment, en connaître les caractéristiques et s’assurer qu’ils permettaient la réinstallation du preneur évincé, l’expert a refusé de l’organiser aux motifs « qu’une nouvelle réunion d’expertise retarderait l’issue », "qu’il est né une nouvelle opportunité à fin 2013, il n‘appartient pas à l’expert d’en réduire le sens par une lenteur excessive« et que »c’est à Monsieur S T-U de faire son choix. Comme au tribunal" ; que l’expert s’est également référé à la déclaration de l’un des agents immobiliers selon laquelle le local offert « serait en bon état d’usage », et a conclu, dans son rapport, que « le tout peut être considéré comme assez semblable en surface et en qualité (moyenne) de commercialité » ; que l’expert a déposé son rapport le 21 janvier 2014 sans s’être non plus assuré de la disponibilité des locaux offerts qu’il avait pourtant réservée aux termes de son courrier du 18 décembre 2013.

M^me A B s’est opposée à la demande de contre-expertise formulée subsidiairement pas la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE en faisant valoir que cette demande traduit la mauvaise foi du preneur qui, au travers de la contestation de la mesure d’expertise devant la cour d’appel de PARIS, de la remise en cause de la validité du congé jusque devant la cour de cassation, de manoeuvres frauduleuses pour obtenir le retrait de l’offre de location des locaux du […] et, enfin, de l’achat de son local d’archives à la copropriété en 2015 malgré le congé délivré en 2012, met tout en oeuvre pour retarder, au moins jusqu’à l’âge de la retraite de son dirigeant, la prise d’effet du congé tout en tentant d’obtenir une indemnisation d’éviction maximale.

En l’occurrence, l’expert a évalué, dans son rapport du 21 janvier 2014, l’indemnité principale et les indemnités accessoires de transfert et, à toutes fins utiles, l’indemnité principale pour perte du fonds de commerce, les indemnités accessoires, dans cette dernière hypothèse, faisant l’objet d’un avis émis par l’expert, dans son pré-rapport du 18 septembre 2013.

En tout état de cause, l’expert a précisé, dans son rapport, les critères d’appréciation du montant des indemnités accessoires sur la base, notamment, de l’indemnité principale et de l’excédent brut d’exploitation.

Dans ces conditions, le tribunal est en mesure de se prononcer sur le montant de l’indemnité d’éviction quelque soit la nature de cette indemnité – de transfert ou de remplacement – qu’il retiendra.

En conséquence, ni la demande formulée par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE tendant à voir écarter le rapport du 21 janvier 2014 au profit du pré-rapport du 18 septembre 2013 ni sa demande subsidiaire de contre-expertise ne sont fondées.

Le tribunal déboutera donc la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de ces demandes.

II) Sur l’indemnité d’éviction

Les locaux sont situés […], dans L'[…], quartier central structuré par deux axes majeurs : la rue Saint-Louis En L’Ile et la […], très touristiques et bénéficiant d’une bonne commercialité.

[…], dédiée essentiellement à l’usage résidentiel et sans chaland.

Les locaux loués en constituent quasiment le seul commerce.

[…] est desservie par la ligne de métro 7 et par les lignes B et C du RER.

L’expert conclut qu’il s’agit d’un emplacement prestigieux au coeur de PARIS situé dans une zone historique, touristique, très animée dont la rue Boutarel forme une voie secondaire.

Les locaux loués constituent des locaux commerciaux en nature de boutique situés au rez-de-chaussée de l’immeuble, à usage de transaction sur immeuble et fonds de commerce, administration de biens et marchands de biens et dispose d’un linéaire de vitrine d’environ 3 m.

Ils se composent :

— d’une première partie à usage de boutique et composée d’une partie vitrine avec un accès de la clientèle et aménagée de deux meubles bureaux, avec poutres apparentes anciennes au plafond,

— d’une seconde partie à usage d’arrière-boutique composée d’un bureau non cloisonné et équipée de photocopieurs, avec accès à une courette non privative et à des WC communs.

Les sols sont en parquet ancien en chêne, les murs sont peints, les faux plafonds comportent des luminaires intégrés pour partie et des poutres apparentes avec spots.

Le chauffage électrique est individuel par convecteur, il n’y a pas de climatisation.

Il n’y a pas d’alarme anti-intrusion ni d’alarme incendie.

Il y a des extincteurs et une issue de secours dans la cour.

L’expert retient que l’immeuble est en bon état de gros oeuvre apparent, que les prestations intérieures sont simples et que les locaux sont de faible surface mais fonctionnels.

Il conclut à un local modeste, doté d’un petit linéaire de vitrine et un peu désuet.

A) Sur la nature de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L 145-14 du code de commerce, l’indemnité d’éviction est destinée à permettre au locataire évincé de voir réparer l’entier préjudice résultant du défaut de renouvellement.

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité d’éviction prend le caractère d’une indemnité de transfert ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement.

En application du second alinéa de l’article L.145-14 du code de commerce, le préjudice du locataire évincé correspond à la perte de son fonds de commerce sauf à ce que le bailleur établisse que ce préjudice est moindre.

En l’espèce, M^me A B fait valoir que la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE exerçant une activité d’administration et de marchand de biens dans les locaux loués, sa clientèle s’attache plus aux services rendus et à la personnalité du mandataire qu’à l’emplacement desdits locaux ; que cette activité est, par nature, transférable en raison précisément du « caractère intuitu personae de ce type de clientèle » relevée par l’expert et qu’il n’y a pas lieu de faire exception à cette règle du seul fait de la dénomination commerciale de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE ; que la possibilité d’un tel transfert résulte également, comme le souligne l’expert, « de la petite surface en cause » et du fait que, la rue Boutarel étant sans chaland et sans commercialité ainsi que le reconnaît la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE elle-même, son activité ne dépend pas de la chalandise et de la commercialité du lieu de situation de ses locaux ; qu’enfin, la transférabilité du fonds de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est encore établie par le caractère captif de sa clientèle en raison du mandat de gestion qui les lie.

M^me A B conclut de ce qui précède que ni sa dénomination commerciale ni la nature et l’emplacement de son fonds de commerce ne permettent à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de prétendre à une perte de ce fonds du fait de son éviction et que seul un trouble commercial pourrait être indemnisé dans le cadre des indemnités accessoires à un transfert.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE ne discute pas du caractère transférable « par nature » de son fonds de commerce mais fait valoir, que, faute pour M^me A B de démontrer que ce fonds serait transférable sans la perte de sa clientèle alors qu’il n’existe pas, dans L'[…], de local disponible compatible avec une réinstallation pérenne dudit fonds, la bailleresse n’est pas en mesure de remettre en cause le principe d’évaluation de l’indemnité d’éviction sur la base de la perte du fonds de commerce posé par l’article L.145-14 alinéa 2 du code de commerce ni de justifier que sa locataire subit un préjudice moindre du fait de son éviction.

Il est exact, ainsi que le relève M^me A B, que le fonds de commerce d’une agence immobilière est traditionnellement considéré comme étant « par nature » transférable dans la mesure où « les mandants viennent peu à l’agence mais correspondent avec celle-ci par internet, voie postale ou virement bancaire », comme le souligne l’expert, et où son activité repose sur la relation de confiance établie avec sa clientèle, plus attachée aux services rendus et à la personnalité de son dirigeant qu’à l’emplacement géographique des locaux.

Cependant, en l’espèce, outre que la dénomination commerciale du preneur évincé n’a de sens qu’au regard de l’implantation de son fonds de commerce dans L'[…], comme le souligne justement l’expert dans son rapport, il ressort également de ce rapport, que "la zone de chalandise de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est limitée à L'[…]".

En effet, suivant le rapport d’expertise, non contesté à ce sujet par M^me A B, la clientèle de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est essentiellement composée de propriétaires de L'[…], son chiffre d’affaires étant réalisé à 80% dans l’administration des biens de ces propriétaires (sur 150 lots en gestion seuls 10 lots sont extérieurs à L'[…]) ; ces propriétaires sont des particuliers, l’agence ne travaillant pas pour des mandants en société et, enfin, l’agence procède à peu de ventes hors de cette clientèle de particuliers.

Il s’infère de ce qui précède que l’activité de transaction immobilière et de gestion locative exercée par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE et la clientèle attachée à son fonds de commerce sont étroitement dépendantes de la localisation du fonds dans L'[…] de sorte qu’ainsi que le souligne l’expert non utilement contredit, à ce sujet, par M^me A B, « si cette agence quittait l’Ile, il est vraisemblable qu’elle perdrait le sens de son nom et une partie de la clientèle qui habite l’Ile » et « Le transfert du fonds permettant la poursuite de l’activité et la conservation de la clientèle, supposerait la prise à bail de locaux à un emplacement très proche, sur l’Ile Saint-Louis, en raison de l’enseigne et de la typologie de clientèle. »

Dans ces conditions, le tribunal retiendra que l’éviction de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE entraîne la perte de son fonds de commerce, sauf à ce que M^me A B justifie d’un possible transfert de ce fonds en établissant, en l’occurrence, que des locaux situés dans L'[…], à proximité de ceux dont le preneur est évincé, sont disponibles et équivalents aux locaux « perdus ».

A cet égard, M^me A B reproche à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE d’avoir négligé, en toute connaissance de cause, deux opportunités de réinstallation sur L'[…].

S’agissant de la première opportunité de réinstallation, M^me A B fait valoir :

— que, dans son dire du 10 décembre 2013, elle a soumis à l’expert une offre de transfert du fonds de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dans un local commercial proposé à la location par deux agences immobilières, l’agence PRO COMM et l’agence District Ile Saint-Louis, et situé dans L'[…] au 18 de la rue Le Regrattier parallèle à […]

— que le 16 décembre 2013, son conseil s’est assuré téléphoniquement, auprès des deux agences concernées, de la disponibilité du local, l’agent immobilier de la société District Ile Saint-Louis, M. Z, lui ayant confirmé, à cette occasion, qu’il devait être disponible à la fin de la semaine et qu’une visite pouvait être prévue au début de la semaine suivante,

— qu’après s’être entretenu téléphoniquement avec M. Z, l’expert a estimé, dans son courrier du 18 décembre 2013, que cette offre était « sérieuse »,

— qu’ayant considéré le local proposé « comme assez semblable en surface et en qualité (moyenne) de commercialité », l’expert, modifiant ainsi l’avis émis, à titre provisoire, dans son pré-rapport du 18 septembre 2013, a conclu, dans son rapport du 21 janvier 2014, qu’ « il y a une opportunité, à ce jour, pour l’Agence Saint- Louis de se réinstaller et donc que, malgré la proposition de perte de fonds de commerce, une indemnité de transfert a ici sa pertinence et la préférence du présent rédacteur ».

M^me A B soutient que l’indisponibilité des locaux du […] alléguée par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est la conséquence des manoeuvres de son gérant auquel elle reproche d’être intervenu tant auprès de leur propriétaire qu’auprès des agences pour obtenir le retrait des annonces de mise en location.

Elle assure, par ailleurs, que ces locaux étaient de nouveau proposés à la location le 1^er mars 2014, suivant les déclarations faites par M. Z de l’agence District Ile Saint-Louis, au cours d’une conversation.

Elle fait enfin valoir que la mauvaise foi de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est d’autant plus caractérisée que l’offre de location des locaux du […] était, en fait, disponible depuis a minima le mois d’août 2013 puisqu’elle figurait sur la liste de locaux disponibles adressée par celle-ci à l’expert, le 5 août 2013.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE soutient, pour sa part, que les locaux du […] n’étaient pas disponibles.

Elle en veut pour preuve que, dans son pré-rapport du 18 septembre 2013, l’expert n’a pas retenu la possibilité d’un transfert dans les locaux du […] figurant dans la liste des locaux disponibles ; que, dans son courrier du 18 décembre 2013, l’expert a réservé la disponibilité de ces locaux dont il ne s’est pas assuré par la suite ; que l’information qui lui était donnée, dès le 24 janvier 2014, par l’une des deux agences, selon laquelle les locaux avaient été reloués directement par leur propriétaire et n’étaient donc plus disponibles, était confirmée par les trois constats d’huissier de justice du 27 janvier 2014 qu’elle produisait.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE conteste, par ailleurs, être intervenue auprès du propriétaire des locaux et des agences pour faire retirer les annonces de mise en location et qualifie les allégations de M^me A B, à ce sujet, de calomnieuses.

Il s’avère, en l’espèce :

— que l’expert n’a pas tenu compte des locaux du […] figurant dans « le listing des locaux disponibles, communiqué par Maître Y » de son pré-rapport du 18 septembre 2013 qui concluait à une indemnité d’éviction pour perte du fonds de commerce,

— qu’aux termes de son courrier du 18 décembre 2013, l’expert indique avoir « appelé M. Z (Agence District Ile Saint-Louis) », lequel lui « a confirmé que l’offre rue le Regrattier était sérieuse et que la disponibilité du local lui serait confirmée ce vendredi 20 décembre 2013 » sans qu’il résulte de son rapport du 21 janvier 2014 que cette réserve a été levée,

— que, dans son message électronique du 24 janvier 2014, M. F G de l’agence PRO COMM informe le conseil de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de ce que le mandat de gestion simple portant sur les locaux du 16 (sic) rue Le Regrattier est caduc depuis le sept novembre 2013 et de ce que le propriétaire les a directement loués,

— qu’aux termes de l’un des trois constats du 27 janvier 2014, M. F G indique à l’huissier de justice instrumentaire "ne plus avoir de mandat de location concernant le local commercial sis à PARIS 4è – 16/[…] et ce, depuis le 7 novembre 2013« , l’huissier de justice précisant que »Selon ce dernier, cette boutique aurait été louée directement par le bailleur",

— qu’aux termes des deux autres constats d’huissier de justice du 27 janvier 2014 :

. M. Z de l’agence District Ile Saint-Louis indique « détenir effectivement un mandat de location pour le local commercial sis à PARIS 4è – 16/18, rue Le Regrattier mais avoir retiré d’autorité ledit bien de la liste des locaux disponibles en son Agence » en précisant que « Le propriétaire n’a pas la maîtrise de son actuel locataire car il dit à chaque fois que son locataire s’en va mais ça n’est jamais le cas. » ,

. M. H I de l’agence FONCIA JUSSIEU indique "ne plus avoir de nouvelles du propriétaire dudit local (16/[…] PARIS 4^e) depuis quelques mois, et avoir en conséquence retiré ce bien de la liste des locaux disponibles en son Agence, ne pouvant le faire visiter",

— que M^me A B ne contredit pas utilement les déclarations ainsi faites à l’huissier de justice, le 27 janvier 2014, dès lors :

. que l’attestation de M. J K en date du 5 février 2014 qu’elle produit est imprécise quant à l’adresse de la boutique visée et quant aux dates de son occupation et de sa mise en location et relève, en tout état de cause, que, dans le dernier état connu de l’attestant, elle était disponible à la vente,

. qu’elle-même se contente d’alléguer sans le prouver que les locaux du […] était de nouveau disponibles à la location le 1^er mars 2014,

— que, de même, elle procède par simples affirmations que ne corrobore aucune pièce, en imputant le retrait des annonces de mise en location des locaux du […] aux manoeuvres du gérant de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE.

Il s’évince de ce qui précède que M^me A B ne justifie pas de la disponibilité des locaux du […] par elle proposés à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE en vue du transfert de son fonds de commerce.

S’agissant de la seconde opportunité de réinstallation, M^me A B fait valoir que la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE a versé aux débats, le 17 mars 2016, une liste de « boutiques disponibles sur l’Ile Saint-Louis » comportant en annexe l’ensemble des annonces visées dont il résulte qu’au 15 mars 2016, un local situé sur l’Ile Saint-Louis, d’une superficie de 35 m² était disponible à la location.

Elle reproche à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE de n’avoir pas donné suite à ce qu’elle qualifie de « très belle opportunité de réinstallation sur l’Ile Saint-Louis ».

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE n’a pas conclu sur ce point.

Il s’avère, cependant, que l’annonce dont fait état M^me A B ne précise pas l’adresse des locaux concernés ; mentionne une superficie de 35 m² contre 24,6 m² pour les locaux loués à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE ; indique que les locaux mis en location comprennent, en sus d’une boutique, un sous-sol composé d’une cave voûtée que ne comprennent pas les locaux loués ; ne précise pas si la boutique est sur rue comme l’est celle desdits locaux ; ne mentionne pas la présence d’une vitrine alors que les locaux loués disposent d’un linéaire de vitrine sur rue d’environ 3 m destiné à l’affichage des annonces et, enfin, ne fait pas état de WC alors que les locaux loués disposent d’un droit d’usage du WC commun du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Dans ces conditions, M^me A B n’établit pas que les locaux figurant sur l’annonce sont équivalents aux locaux dont la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est évincée.

En conséquence, faute pour M^me A B de démontrer qu’un transfert du fonds de commerce dans des locaux situés sur L'[…], à proximité des locaux dont le preneur est évincé, disponibles et équivalents à ceux-ci, est possible, le tribunal retiendra, comme il l’a précédemment indiqué, que l’éviction de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE entraîne la perte de son fonds de commerce.

B) Sur le montant de l’indemnité d’éviction

1) Sur l’indemnité principale

L’éviction entraînant, en l’espèce, la perte du fonds de commerce de la locataire, elle ouvre droit à celle-ci à une indemnité principale de remplacement qui comprend, en application de l’article L145-14 du code de commerce, la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, la dite valeur étant au moins égale à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert retient la méthode d’évaluation de la valeur du fonds de commerce à partir des chiffres d’affaires et, plus précisément, des chiffres d’affaires par branches d’activités, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE exerçant une activité d’administration de biens correspondant à 80% de son chiffre d’affaires et une activité de vente immobilière correspondant à 20% de son chiffre d’affaires.

Il explique ce choix par le fait que la méthode par la rentabilité est peu utilisée pour les commerces d’agences immobilières alors que sont privilégiés les multiples de branches.

L’expert prend comme référence le chiffre d’affaires moyen, sur les quatre exercices 2009, 2010, 2011 et 2012, d’un montant de 233 372 euros, qu’il décompose comme suit : 186 697,60 euros correspondant au chiffre d’affaires moyen lié à l’activité d’administration de biens et 46 674,40 euros représentant le chiffre d’affaires moyen de son activité de ventes immobilières.

Tenant compte de l’emplacement des locaux dans une rue secondaire de L'[…], de l’activité qui doit se réaliser uniquement sur L'[…] en raison de l’enseigne et de la clientèle et du fait que la valeur du fonds de commerce dépend du carnet d’adresse du dirigeant de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, il valorise ledit fonds de la façon suivante, en référence aux barèmes professionnels figurant dans le Traité de l’Evaluation des biens de L M 2^e édition :

— pour l’activité d’administration de biens : 2 fois le chiffre d’affaires hors taxes, soit un montant total de 373 395,20 euros (186 797,60 euros x2 ) arrondis à 373 000 euros, le barème auquel il se réfère fixant une fourchette de 125% à 205% des honoraires, toutes taxes comprises, encaissés annuellement,

— pour l’activité de ventes immobilières : 0,75% du chiffre d’affaires, soit un montant total de 35 005,80 euros (46 674,40 euros x 0,75) arrondis à 35 000 euros, le barème de référence fixant une fourchette e 1 à 1,5 fois le bénéfice net annuel ou 15 à 30% du montant de la commission.

Il conclut à une valeur totale du fonds de commerce, dans ses deux branches d’activités, de 408 000 euros arrondis à 400 000 euros.

A titre indicatif, l’expert précise que la valeur du fonds de commerce par la méthode dite de la rentabilité ressortirait à 210 665 euros arrondis à 211 000 euros, en appliquant à l’excédent brut d’exploitation moyen des exercices 2009 à 2012 d’un montant de 42 133 euros, un coefficient multiplicateur de 5 prenant en compte l’emplacement du fonds de commerce dans une rue secondaire de L'[…] avec un faible flux de chalands.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE fait valoir que l’expert a écarté, à juste titre, la méthode de rentabilité ; qu’il est d’usage de retenir, pour assiette, une moyenne des chiffres d’affaires des trois derniers exercices connus et non des quatre derniers exercices, contrairement à ce qu’a fait l’expert ; que l’évaluation du préjudice doit être faite à la date la plus proche de l’éviction.

Elle aboutit ainsi, sur la base du chiffre d’affaires moyen des trois exercices 2013, 2014 et 2015 d’un montant de 221 686 euros et sur la base des pourcentages de 80% et de 20% appliqués par l’expert à ses deux branches d’activités, à un chiffre d’affaires moyen lié à son activité d’administration de biens d’un montant de 177 349 euros et à un chiffre d’affaires moyen pour son activité de ventes immobilières d’un montant de 44 447 euros.

Se référant en cela à l’appréciation de l’expert, elle aboutit à une valeur de son fonds de commerce d’un montant total de 387 951 euros se décomposant comme suit :

— pour la branche administration de biens : 354 698 euros correspondant à deux fois le chiffre d’affaires moyen hors taxes (177 349 x 2),

— pour la branche vente immobilières : 32 252 euros correspondant à 75% du chiffre d’affaires moyen hors taxes (44 337 x 0,75).

M^me A B conteste, pour sa part, les variables retenues par l’expert, soit 2 fois le chiffre d’affaires moyen pour l’activité d’administration de biens et 75% du chiffre d’affaires moyen pour l’activité de ventes immobilières.

Elle fait valoir qu’en appliquant le multiple 2 au chiffre d’affaires moyen de l’activité administration de biens, l’expert a retenu, en réalité, 200% de ce chiffre d’affaires, pourcentage qui correspond au maximum tant de la fourchette par lui proposé que de la fourchette figurant dans les barèmes professionnels proposés par les Editions N O pour l’administration de biens alors même que les pourcentages les plus élevés s’appliquent aux fonds localisés dans des zones attractives ou dont les locaux sont spacieux et en bon état, et non aux fonds localisés, comme en l’espèce, dans une zone peu commerçante et d’une faible superficie.

Elle conclut, au vu des caractéristiques des locaux, à l’application, au chiffre d’affaires moyen des exercices 2009 à 2012, d’un pourcentage maximal de 125% et aboutit à une valeur du fonds de commerce, pour sa branche administration de biens, de 233 372 euros arrondis à 234 000 euros.

S’agissant de la valorisation de la branche d’activité de ventes immobilières, M^me A B se réfère également aux barèmes professionnels proposés par les Editions N O retenant une fourchette de 15 à 35%, pour appliquer au chiffre d’affaires moyen de cette branche, pour les exercices 2009 à 2012, un pourcentage de 25%, aboutissant ainsi à une valeur de 11 668 euros arrondis à 12 000 euros (46 674,40 euros x 0,25).

M^me A B fait valoir que la valeur totale du fonds de commerce de 246 000 euros à laquelle elle aboutit se rapproche de la valorisation du fonds calculée suivant la méthode de la rentabilité et évaluée par l’expert à 211 000 euros.

Elle conteste, cependant, le coefficient de 5, dont elle souligne qu’il correspond, selon un article publié en 2006 par l’expert lui-même, au coefficient maximum applicable à l’activité de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE et propose d’appliquer un coefficient entre 3,5 et 4, au regard des caractéristiques de l’exploitation, pour aboutir à un E.B.E. moyen oscillant entre 147 465 euros et 168 532 euros.

Elle conclut, en considération du différentiel entre les résultats obtenus par chacune des deux méthodes, à une valeur marchande du fonds de commerce qui ne saurait excéder 200 000 euros.

A l’instar de l’expert dont les parties n’ont pas contesté l’avis, sur ce point, le tribunal évaluera la valeur du fonds de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE sur la base du chiffre d’affaires moyen de chacune des deux branches d’activités le composant.

La valeur du fonds de commerce devant être appréciée à la date la plus proche possible de l’éviction, ce chiffre d’affaires moyen sera calculé sur la base des chiffres d’affaires les plus récents connus soit, en l’espèce, sur la base des chiffres d’affaires des exercices 2013, 2014 et 2015 dont la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE a produit les états financiers.

Le fonds de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est exploité dans des locaux modestes, peu spacieux, dans une rue secondaire de L'[…], d’une faible commercialité et peu attractive.

Si ce fonds est isolé et si sa zone de chalandise est limitée à L'[…] du fait de son enseigne et de sa clientèle, l’expert n’explique pas en quoi ces caractéristiques, qu’il relève dans son rapport et dans sa réponse aux dires qui y est jointe, justifie l’application au chiffre d’affaires moyen de l’activité « administration de biens » d’un multiple de 2 équivalent, à ce que comprend le tribunal du barème professionnel auquel l’expert se réfère, non pas au coefficient minimum comme il l’indique dans sa réponse aux dires, mais au coefficient maximum fixé par le barème de référence..

Dans ces conditions, le tribunal appliquera :

— au chiffre d’affaires moyen de la branche d’activité « administration de biens », un pourcentage de 135% compris dans la fourchette de 125 à 205% du barème professionnel figurant dans le traité cité par l’expert et compris dans la fourchette de 100 à 200% du barème professionnel figurant dans le traité cité par M^me A B,

— au chiffre d’affaires moyen de la branche d’activité « ventes immobilières », le pourcentage de 75% retenu par l’expert, non utilement contredit à ce sujet par M^me A B.

Dans ces conditions, la valeur du fonds de commerce sera fixée à la somme de 272 674 euros se décomposant comme suit :

— pour la branche d’activités « administration de biens », 177 349 euros (chiffre d’affaires moyen des trois exercices 2013, 2014 et 2015) x 1,35 = 239 421,15 euros arrondis à 239 421 euros,

— pour la branche d’activités « ventes immobilières », 44 337 euros (chiffre d’affaires moyen des trois exercices 2013, 2014 et 2015) x 0,75 = 33 252,75 euros arrondis à 33 253 euros.

Cette valeur se rapproche de la valeur du fonds de commerce obtenue par la méthode dite de rentabilité qui s’élève, en l’espèce, à la somme de 260 755 euros calculée sur la base d’un E.B.E moyen pour les exercices 2013, 2014 et 2015 de 52 151 euros et sur la base du coefficient multiplicateur 5 retenu par l’expert – non utilement contredit par M^me A B sur ce point – en fonction de l’emplacement des locaux dans une rue secondaire de L'[…] avec un faible flux de chalands.

Sur la valeur du droit au bail

La valeur du droit au bail se calcule par la différence entre le montant de la valeur locative de marché des locaux et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur au regard de l’intérêt des locaux pour l’activité exercée.

L’expert propose une surface pondérée de 24,59 m² qui n’est pas contestée par les parties et sera retenue.

Après avoir recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant, l’expert a relevé des loyers de locations nouvelles oscillant entre 503 euros le m²P en juin 2007 pour une étude de conseil en communication d’entreprise de 71,50 m²P située 1 boulevard Henry IV PARIS 4^e et 3200 euros le m²P en juillet 2011 pour un commerce de prêt-à-porter vintage de 15 m²P situé 37 rue Saint-Louis-En-L’Ile PARIS 4^e, outre un loyer de 1267 euros le m²P en 2000 pour une agence immobilière située 67 rue Saint-Louis-En-L’Ile PARIS 4^e.

L’expert propose des loyers en renouvellement amiables déplafonnés oscillant entre 457 euros le m²P au 1^er janvier 2005 pour un commerce d’automates, marionnettes et décorations de 20,40 m²P situé 35 rue Saint-Louis-En-L’Ile PARIS 4^e et 1280 euros le m² en 2005 pour un commerce de prêt-à-porter féminin de 37,50 m²P situé Saint-Louis-En-L’Ile PARIS 4^e, outre un loyer de 505 euros le m² en janvier 2006 pour une agence bancaire de 109 m²P situé […] 4^e.

L’expert propose également des loyers renouvelés judiciairement et déplafonnés de 400 euros le m²P au 19 novembre 2009 pour une boutique de vente d’antiquités de 71,46 m²P situé […] 4^e et de 700 euros le m²P en décembre 2007 pour un commerce de mercerie, vente de lingerie et généralement tout ce qui concerne l’habillement situé 57 rue Saint-Louis-En-L’Ile PARIS 4^e.

Il évalue la valeur locative de marché à 1100 euros le m²P, ce qui est contesté par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE qui propose la valeur de marché de 1300 euros le m²P retenue par l’expert dans son pré-rapport, en faisant valoir que l’expert justifie la minoration appliquée, dans son rapport, par la « quasi-solitude » des locaux dans la rue, sans même se fonder sur de nouvelles références de prix.

M^me A B se range à l’avis émis par l’expert dans son rapport, en faisant valoir que, contrairement à ce que soutient la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, l’expert s’est expliqué sur la minoration alléguée qu’il justifie par la faible attractivité de l’emplacement du fonds de commerce.

En considération des loyers de comparaison référencés par l’expert et de la faible attractivité des locaux situés dans une rue peu commerçante avec un faible flux de chalands, la valeur locative de marché sera fixée à la somme de 1100 euros le m²P proposée par l’expert soit à la somme annuelle de 27 049 euros, hors taxes et hors charges, arrondis à 27 000 euros (1100 euros/m²P x 24,59 m²P).

Dans l’hypothèse d’un renouvellement du bail, l’expert a écarté le plafonnement du loyer renouvelé aux motifs que l’activité d’agence immobilière est considérée par la jurisprudence comme une activité de bureau et que le loyer renouvelé est, dès lors, nécessairement déplafonné.

Il évalue ainsi le loyer renouvelé à la somme annuelle de 17 213 euros, hors taxes et hors charges, arrondis à 17 200 euros, sur la base d’un montant unitaire de 700 euros le m²P et sur la base de la surface pondérée de 24,59 m².

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE conteste ce montant aux motifs que l’expert a écarté à tort la règle du plafonnement.

Elle fait valoir, à cet égard, d’une part, qu’aux termes de la clause de destination du bail, elle n’exerce pas exclusivement une activité de gestion immobilière mais exerce également une activité de type purement commerciale de transactions immobilières impliquant la réception de clients dans les locaux et l’existence d’un stock physique de « marchandises de nature immobilière », qui n’est en rien une opération purement intellectuelle et, d’autre part, que les locaux loués sont en nature de boutique.

Elle conclut de ce qui précède que les locaux loués ne lui ont pas été donnés à bail pour un usage exclusif de bureaux ; qu’en conséquence, ils ne relèvent pas des dispositions de l’article R.145.11 du code de commerce et du régime dérogatoire au principe du plafonnement qu’elles instituent et qu’il n’y a donc pas lieu à application de l’article L.145-36 du code de commerce.

M^me A B réplique, en référence à deux arrêts de la cour d’appel de PARIS en date des 7 avril 2004 et 30 mai 2007, que les locaux loués sont bien à usage de bureaux dès lors, d’une part, que l’activité qui s’y exerce est intellectuelle puisque ne supposant pas une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle et, d’autre part, qu’un stock de marchandises de nature immobilière ne peut être considéré comme entreposé dans le local.

L’article L.145-36 du code de commerce dispose, dans son 1^er alinéa :

« Les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat. »

L’article R.145-11 du code de commerce dispose, à cet égard :

"Le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence au prix pratiqué pour les locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R.145-7 sont en ce cas applicables."

En l’espèce, il est exact, que, conformément aux clauses du bail du 1^er septembre 2003, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE exerce, dans les locaux loués en nature de boutique, une double activité à la fois de gestion immobilière et de transaction immobilière, cette dernière impliquant, sans contestation à ce sujet, l’existence d’un stock de « marchandises de nature immobilière ».

Selon l’expert, l’activité de gestion immobilière représente 80 % du chiffre d’affaires de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE contre 20 % pour l’activité de ventes immobilières, laquelle est dès lors minoritaire.

En tout état de cause, dans la mesure où la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE ne soutient et, a fortiori, ne justifie pas qu’elles entraînent une manipulation de marchandises ou une intervention manuelle, ces deux activités sont de nature intellectuelle et sont, dès lors, nécessairement exercées dans des locaux à usage de bureaux.

De même, le caractère d’usage exclusif de bureaux n’est pas incompatible avec la réception de clientèle alléguée par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dès lors qu’il n’est ni contesté ni contestable, en l’espèce, que les locaux à elle loués ne servent ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Enfin, en raison de leur nature immobilière, les marchandises stockées par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dans les locaux loués ne peuvent être considérées comme y étant entreposées.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra, à l’instar de l’expert, que les locaux loués sont à usage exclusif de bureaux au sens des articles L.145-36 et R.145-11 du code de commerce ; qu’en conséquence, il y a lieu d’écarter la règle du plafonnement, en application de ces mêmes articles et qu’en cas de renouvellement du bail, le loyer des locaux loués auraient donc fait l’objet d’un déplafonnement.

Les parties ne contestant pas la valeur locative de renouvellement de 700 euros le m²P retenue par l’expert, le tribunal la retiendra également et fixera cette valeur locative à la somme annuelle de 17 213 euros, hors taxes et hors charges, arrondis à 17 200 euros (700 euros x 24,59 m²P).

Le différentiel entre valeur locative de marché et valeur locative de renouvellement s’élève ainsi à la somme de 9800 euros.

L’expert applique à ce différentiel un coefficient d’emplacement de 6 et explique que, si ce coefficient apparaît élevé pour l’emplacement du fonds de commerce, il tient également compte de la très petite surface des locaux.

M^me A B conteste ce coefficient aux motifs qu’il correspond à une boutique dotée d’une « très bonne situation », alors que l’expert admet pourtant qu’ « il s’agit d’un niveau élevé pour cet emplacement ».

Elle propose d’appliquer un coefficient de 5.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE retient, pour sa part, le coefficient de 6 au vu du rapport d’expertise qui qualifie l’emplacement de « prestigieux au coeur de Paris situé dans une zone historique, touristique, très animée ».

Le coefficient de 6 est le coefficient maximal d’emplacement et s’applique à des locaux bénéficiant d’un très bon emplacement.

En l’espèce, si le rapport d’expertise retient que le secteur d’implantation du fond de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE constitue « un emplacement prestigieux au coeur de Paris situé dans une zone historique, touristique, très animée », il retient également que la rue Boutarel où sont situés les locaux loués est « une voie secondaire » de L'[…], « dédiée essentiellement à l’usage résidentiel, sans chaland » et dont le fonds de commerce de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE « constitue quasi le seul commerce ».

Dans ces conditions, le seul fait que les locaux soient d’une très petite surface ne justifie pas l’application du coefficient maximal d’emplacement.

Le tribunal, suivant en cela M^me A B, retiendra un coefficient d’emplacement de 5.

La valeur du droit au bail sera ainsi fixée à la somme de 49 000 euros (9800 euros x 5).

La valeur du droit au bail étant inférieure à la valeur du fonds de commerce, c’est cette dernière qui sera retenue pour fixer le montant de l’indemnité principale, laquelle s’élèvera ainsi à la somme de 272 674 euros.

2) Sur les indemnités accessoires

Le fait que l’indemnité d’éviction prenne le caractère d’une indemnité de remplacement ne fait pas obstacle à l’appréciation des indemnités dites accessoires destinées à compenser le préjudice que subit la société locataire évincé du fait de l’éviction.

Le tribunal relève, à titre incident, que l’expert a, dans son rapport d’expertise, fixé les indemnités accessoires sur la base d’une indemnité d’éviction principale de transfert qui n’a pas été retenue, en l’espèce.

— sur les frais de remploi

Les frais de remploi sont destinés à permettre à la société locataire évincée de faire face aux frais qu’elle devra débourser à l’occasion de l’achat d’un fonds d’une valeur équivalente à celui dont il est évincé.

L’expert a retenu un pourcentage de 10% de l’indemnité principale que n’ont pas contesté les parties.

Le tribunal retiendra donc également ce pourcentage et fixera l’indemnité au tire des frais de remploi à la somme de 27 267,40 euros arrondis à 27 267 euros (272 674 euros x 0,1).

— sur le trouble commercial

Le trouble commercial causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation justifie l’attribution d’une indemnité spécifique.

L’expert précise qu’elle est traditionnellement estimée à hauteur de trois mois d’E.B.E. moyen en cas de perte du fonds de commerce.

Il l’évalue, dans le cadre d’un transfert du fonds de commerce, à deux mois d’E.B.E. auxquels il ajoute une indemnité pour perte partielle de clientèle de 10 000 euros.

M^me A B conteste la prise en compte de deux mois d’E.B.E. moyen aux motifs que l’agence de la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE étant de très petite taille et n’employant qu’un salarié, le transfert ne nécessitera pas de démarches lourdes.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE sollicite, sur la base de trois mois d’un E.B.E. moyen de 52 659 euros pour les exercices 2013, 2014 et 2015 et en y ajoutant la somme de 10 000 euros pour perte partielle de clientèle, une indemnisation de 23 164 euros.

S’agissant d’indemniser un trouble commercial subi du chef de la perte du fonds de commerce, le tribunal évaluera cette indemnité à trois mois de l’E.B.E moyen des trois exercices 2013, 2014 et 2015 qui s’élève à 52 659 euros, soit à la somme de 13 164,75 euros arrondis à 13 165 euros [(52 659/12) x 3].

Le tribunal ne prendra pas en compte l’indemnité pour perte partielle de clientèle retenue par l’expert dans l’hypothèse d’un transfert du fond de commerce.

— sur les frais de déménagement

Dans le cadre d’un transfert du fonds de commerce, l’expert évalue ces frais à la somme de 2800 euros HT, montant du devis des Déménageurs Bretons n° 16 472 communiqué par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE.

M^me A B estime qu’il n’y a pas lieu de retenir la facture de 2800 euros, puisqu’ainsi que l’ a relevé l’expert, le recours à un prestataire extérieur ne s’impose pas, en l’espèce, et dans la mesure où le devis ne lui a été communiqué ni au cours de l’expertise et en cours d’instance et où elle justifie de ce qu’un transfert d’un bureau de 24 m² coûte 750 euros, toutes charges comprises.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE conteste être en mesure d’effectuer le déménagement des locaux loués sans l’aide de déménageurs professionnels et conclut à l’allocation d’une indemnité de 2800 euros.

Dans le cas, comme en l’espèce, d’une perte de fonds de commerce, le preneur n’est indemnisé que du coût de déménagement des stocks invendus, de ses effets personnels et des archives commerciales.

En l’espèce, le devis n° 16472 de la société Les Déménageurs Bretons pris en compte par l’expert ne fait état du déménagement ni de stocks invendus, ni d’effets personnels ni d’archives commerciales.

Dans ces conditions, le tribunal n’accordera pas d’indemnité à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, au titre de ses frais de déménagement.

— Sur la participation au coût d’aménagement du local d’accueil

L’expert retient que cette participation est due aussi bien dans le cadre d’un transfert que d’une perte du fonds de commerce et qu’en l’espèce, elle est due au titre des modifications informatiques et de sécurité à prévoir .

Il évalue forfaitairement son montant dans une fourchette de 10 000 euros à 15 000 euros et retient un coût de 10 000 euros.

M^me A B sollicite que cette indemnité soit ramenée à la somme de 6500 euros en raison des aménagements « très faibles » des locaux et du fait que ce montant couvre, à son sens, le coût des modifications retenues par l’expert.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE considère le chiffrage de l’expert comme justifié dans le cas d’une perte de fonds de commerce.

Le tribunal retiendra l’appréciation de l’expert non utilement contredite par M^me A B et fixera à 10 000 euros le montant de l’indemnité au titre de sa participation au coût d’aménagement de la locataire évincée.

— Sur les frais divers

L’expert propose la somme de 1500 euros pour les mesures de publicité et de résiliation des contrats en cours, pour le coût des prestataires informatique et comptable et pour les frais annexes de type changement de cartes de visite.

M^me A B s’oppose à une indemnisation qui ne repose sur aucun justificatif et ne correspond donc à aucun préjudice.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE sollicite que cette indemnisation soit retenue.

En cas, comme en l’espèce, de perte du fonds de commerce, seul le poste des frais de formalités de changement de siège (inscriptions modificatives ou radiation au registre du commerce et des sociétés) est indemnisable.

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE ne sollicitant pas l’indemnisation de ce poste, le tribunal n’accordera aucune indemnité au titre des frais divers.

— sur les frais de licenciement

Ces frais seront indemnisés sur présentation de justificatifs.

L’indemnité d’éviction est donc constituée, en sus de l’indemnité principale, de la somme des différentes indemnités accessoires précitées d’un montant total de 50 432 euros (27 267 euros + 13 165 euros + 10 000 euros), outre les frais de licenciement.

L’indemnité d’éviction totale due à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE s’élève, par conséquent, à la somme de 323 106 euros (272 674 euros + 50 432 euros).

III) Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article L.145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

De nature à la fois compensatoire et indemnitaire, l’indemnité d’occupation doit représenter au minimum la valeur locative de marché mais peut lui être supérieure dès lors qu’elle doit réparer l’ensemble des préjudices subis par le bailleur.

En l’espèce, l’expert retient la valeur locative de renouvellement qu’il évalue, compte tenu des caractéristiques des locaux, de leur destination assez limitée, de leur situation dans une rue à dominante résidentielle, au coeur de L'[…] et des termes de comparaisons relevés à proximité, à 600 euros le m²P, hors taxes et hors charges.

Ensuite, sur la base d’une valeur unitaire, non plus de 600 euros, mais de 700 euros le m²P qu’il multiplie par la surface pondérée des locaux de 24,59 m²P, il retient une valeur locative de 17 213 euros, hors taxes et hors charges, par an.

Sur la base des éléments d’appréciation pris en compte par l’expert, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE retient également une valeur locative en renouvellement de 600 euros le m²P et attribue la prise en compte par l’expert, dans son calcul final, d’une valeur locative de 700 euros le m²P à une erreur de plume, soulignant, à cet égard, que l’expert retient déjà la même valeur locative de 600 euros le m²P aux termes de son pré-rapport du 18 septembre 2013.

M^me A B sollicite, quant à elle, la fixation de la valeur locative en renouvellement à 750 euros le m²P.

Elle fait valoir que, contrairement à ce que soutient la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE , la valeur locative de 700 euros le m²P ne procède pas d’une erreur de plume mais correspond au choix de l’expert ainsi que cela résulte de son estimation de la valeur du droit au bail qu’il réalise sur la base précisément d’un loyer renouvelé déplafonné de 700 euros le m²P.

Elle soutient que cette valeur de 700 euros le m²P est cependant insuffisante et doit être fixée à 750 euros en raison de l’évolution du prix de l’immobilier dans […] le prix moyen au m² étant de 13 457 euros à la date de ses conclusions en ouverture de rapport et de 14 099 euros à la date de ses dernières conclusions.

En l’espèce, la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE n’a pas sollicité que l’indemnité d’occupation soit évaluée à la valeur locative de marché ; les parties n’ont pas contesté la valeur locative de renouvellement de 700 euros le m²P retenue par l’expert, pour calculer la valeur du droit au bail et, enfin, les pièces produites par M^me A B à l’appui de sa demande de réévaluation de la valeur locative de renouvellement, sont insuffisantes à justifier du prix de 750 euros le m²P qu’elle sollicite voir appliquer.

Dans ces conditions, le tribunal retiendra, pour définir le montant de l’indemnité d’occupation, la valeur locative de renouvellement et ce, sur la base d’un montant unitaire de 700 euros le m²P.

La valeur locative de renouvellement sera ainsi fixée à la somme annuelle de 17 213 euros, hors taxes et hors charges (700 euros le m²P x 24,59 m²P).

L’expert applique sur ce montant un coefficient de précarité de 10% que ne contestent pas les parties et que le tribunal retiendra.

L’indemnité d’occupation due par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE à M^me A B à compter du 1 septembre 2012, date d’effet du congé du 28 février 2012, sera fixée à la somme de 15 491,70 euros (17 213 euros x 0,90).

IV) Sur les autres demandes

La société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE et M^me A B étant réciproquement créancière et débitrice l’une de l’autre, il y a lieu de constater que le paiement de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit par compensation.

L’existence du droit de repentir dont bénéficie M^me A B en vertu de l’article L.145-58 du code de commerce interdit qu’une condamnation soit prononcée pour assurer le paiement de l’indemnité d’éviction.

En raison du paiement par compensation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu de condamner la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE au paiement de cette dernière.

L’exercice du droit de repentir reconnu à M^me A B et le droit au maintien dans les lieux dont bénéficie la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE sont incompatibles avec l’exécution provisoire qui, en conséquence, ne sera pas ordonnée.

L’instance et l’expertise ont eu pour cause la délivrance par M^me A B du congé refusant le renouvellement.

Il lui appartient en conséquence d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise ainsi que le montant de l’indemnité de 4000 euros allouée à la S.A.R.L. Santiago au titre des dispositions de l’article 700 du nouveau code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

Dit que par l’effet du congé comportant refus de renouvellement signifié le 28 février 2012, le bail a pris fin le 31 août 2012,

Dit que l’éviction entraîne la perte du fonds exploité par la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE dans les locaux appartenant à M^me A B situés à […]

Fixe à la somme de 323 106 euros le montant de l’indemnité d’éviction toutes causes confondues due par M^me A B à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE, outre les frais de licenciement qui seront payés sur justificatifs,

Dit que la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE est redevable à l’égard de M^me A B d’une indemnité d’occupation à compter du 1^er septembre 2012,

Fixe le montant de cette indemnité d’occupation à la somme annuelle de 15 491,70 euros, outre les taxes et charges,

Dit que la compensation entre le montant de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation s’opérera de plein droit,

Condamne M^me A B à payer à la société AGENCE SAINT LOUIS EN L’ILE la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M^me A B aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire.

Fait et jugé à Paris le 28 Septembre 2017

Le Greffier Pour le Président empêché

Henriette P Q R

1:

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