TGI Paris, 6 juillet 2017, n° 15/02315

TGI Paris 6 juillet 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, Monsieur A X et sa fille, Madame I-J Z, demandent la reconnaissance d'un droit réel et perpétuel de jouissance privative exclusive sur la toiture terrasse de leur immeuble, ainsi que des dommages-intérêts. Les questions juridiques posées concernent l'autorité de la chose jugée suite à une décision antérieure de la Cour d'Appel de Paris et la possibilité d'acquérir un droit par prescription acquisitive. Le Tribunal déclare la demande recevable mais déboute les demandeurs, considérant qu'aucun droit de jouissance exclusif n'est attaché à leur lot et que leur possession n'est pas paisible, en raison de décisions judiciaires antérieures. Les demandeurs sont condamnés à payer 3 500 euros au Syndicat des copropriétaires et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 2e sect., 6 juil. 2017, n° 15/02315
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/02315

Sur les parties

Avocat(s) :	Luc CASTAGNETSerge HALPERN
Parties :	Syndicat des copropriétaires

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

8^e chambre 2^e section

N° RG :

15/02315

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Janvier 2015

JUGEMENT

rendu le 06 Juillet 2017

DEMANDEURS

Monsieur A X assisté de M^me I-J Z demeurant à […], en sa qualité de curateur.

[…]

Madame I-J Z

[…]

représentés par M^e F H, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/ postulant, vestiaire #E1708

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires 11 RUE DE LUBECK […] représenté par son syndic, la SAS Cabinet BALZANO

[…]

représenté par M^e Luc CASTAGNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0490

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Gaële FRANÇOIS-HARY, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de J KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 Mai 2017

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis […] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis régi par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, et est géré par son syndic actuel, la Société Cabinet BALZANO.

Monsieur A X est usufruitier d’un appartement situé dans cet immeuble, Madame I-J Z, sa fille, en est nue-propriétaire. Monsieur X a été placé sous mesure de curatelle renforcée par jugement du 23 novembre 2012, désignant sa fille comme curateur.

L’appartement, acheté par Monsieur et Madame X à Madame Y, suivant acte reçu par Maître D C, Notaire à Paris, le 30 juin 1964, est situé au 3^e et dernier étage de l’immeuble. Au-dessus de cet appartement se trouve un toit-terrasse.

Par décision de la Cour d’Appel de Paris en date du 20 juin 1969, les époux X ont été déboutés de leur demande en reconnaissance de jouissance de ladite terrasse.

Lors de l’assemblée générale de la copropriété tenue le 24 mai 2012, il a été rappelé le « statut de la terrasse située au-dessus du lot numéro 16 », dans les termes suivants “ l’assemblée prend acte que la terrasse indiquée ci-dessous est située au-dessus du lot numéro 16, est une partie commune et qu’elle ne fait pas l’objet d’une jouissance privative qui serait attachée à un quelconque lot”.

Madame Z a adressé le 27 mars 2013 un courrier recommandé au syndic pour lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale prévue le 16 mai 2013 le projet de résolution suivant : «Demande d’établissement d’un droit de jouissance privative exclusive de ladite terrasse, en conséquence la modification du règlement de copropriété en ce sens ».

L’assemblée générale du 16 mai 2013, dont un erratum a été établi le 26 juin 2014 indiquant le vote “contre” de l’indivision X Z, a adopté la résolution suivante :

« 20. A la demande de M. A X, décision à prendre concernant l’attribution du droit de jouissance exclusif de la toiture terrasse du bâtiment cour au propriétaire du lot numéro 16. Préalablement au vote, l’assemblée est informée que par lettre en date

du 27 mars 2013, Monsieur X a formulé une demande d’établissement d’un droit de jouissance privatif exclusif », sur la terrasse située au-dessus de l’appartement constituant le lot numéro 16. Accessoirement, Monsieur X demande « la modification du règlement de copropriété en ce sens ». C’est dans ces conditions qu’il proposé à l’assemblée de voter sur le projet de résolution suivante : Résolution 20 : l’assemblée décide d’attribuer à Monsieur X, propriétaire du lot numéro 16, et ce, temporairement, la jouissance privative exclusive de la toiture terrasse située au-dessus dudit appartement. Il est expressément précisé, et cela est une condition déterminante du vote de la présente résolution, que cette autorisation est provisoire et constitue un droit personnel et précaire qui n’emporte donc pas modification du règlement de copropriété et qui est susceptible de prendre fin en cas de non réitération de cette autorisation, par l’assemblée générale ordinaire. Etant donné le caractère précaire de cette autorisation, il est statué à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ».

Par exploit d’huissier en date du 21 janvier 2015, Monsieur A X, assisté de Madame I-J Z, es qualité de curateur de Monsieur X, et Madame I-J Z ont assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic la Société Cabinet BALZANO, devant ce Tribunal.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les demandeurs sollicitent de voir :

- juger que Monsieur A X et Madame I-J Z disposent d’un droit réel et perpétuel de jouissance privative exclusif, sur la toiture terrasse de l’immeuble […], attaché au lot numéro 16 de l’état descriptif de division dudit immeuble,

- condamner le Syndicat des copropriétaires à payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

- le condamner aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître F G H, Avocat constitué, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils font valoir qu’ils ne sauraient en aucune façon se satisfaire de la reconnaissance par une assemblée générale d’un droit de jouissance privative personnel, temporaire et révocable à tout moment par une nouvelle assemblée générale, et entendent faire reconnaître en justice le droit de jouissance privative exclusive du toit terrasse attaché au lot numéro 16, et ce, à titre principal en vertu de la jurisprudence applicable en la matière), subsidiairement au titre de la prescription acquisitive), et faire reconnaître la nature réelle du droit de jouissance privative exclusive.

A titre préalable, sur l’absence d’autorité de la chose jugée, il convient de rappeler que par un arrêt en date du 20 juin 1969, la Cour d’Appel de Paris a débouté les époux A et E X de leur demande en reconnaissance de jouissance de la terrasse située au-dessus de leur appartement; aux termes de l’article 1351 du Code civil, l’autorité de la chose jugée suppose une triple identité de partie, d’objet et de cause; en l’espèce, seul Monsieur A X était partie à la procédure précitée; le fait que Madame Z n’ait pas été partie à cette procédure suffit à lui seul à faire échec à l’autorité de la chose jugée; l’objet du litige n’est pas le même; si les demandeurs demandent effectivement à titre principal la reconnaissance d’un droit de jouissance privative exclusive sur la toiture terrasse litigieuse, ils sollicitent à titre subsidiaire le bénéfice de la prescription acquisitive de ce droit; enfin la cause n’est pas la même, puisque le fondement des demandes formulées dans la présente assignation est différent de celui des demandes sur lesquelles la Cour d’Appel de Paris a statué; les demandeurs actuels sollicitent la reconnaissance d’un droit réel attaché à leur lot, et donc cessible avec celui-ci, en se fondant notamment sur la prescription acquisitive de ce droit, tandis que les demandeurs initiaux demandaient la simple reconnaissance d’un droit de jouissance personnel sur la toiture terrasse litigieuse; il existe bien une différence entre un « droit de jouissance personnel » et « un droit de jouissance privative exclusive », le premier est personnel, c’est-à-dire attaché à la personne de son titulaire, et ne peut être cédé par celui-ci sans l’accord de la copropriété, alors que le second est réel, c’est-à-dire attaché au lot auquel il est affilié, ce qui signifie qu’il peut être cédé avec ce lot, à l’acquéreur de ce dernier, sans que la copropriété puisse s’opposer à cette cession.

Au fond, il existe un droit de jouissance privative exclusive sur la toiture-terrasse; pour savoir si un emplacement est une partie commune ou une partie privative, il faut se reporter au règlement de copropriété; si rien n’est indiqué, il faut alors savoir si ce local présente ou non une utilité pour la copropriété; le critère de l’utilité est mis en oeuvre à titre principal pour qualifier les éléments de l’immeuble, chaque fois que les titres sont imprécis, lacunaires ou contradictoires; en l’espèce, le toit terrasse litigieux ne peut être utilisé à titre privatif que par les demandeurs; s’agissant du critère de l’accessibilité, le toit terrasse dont il est question dispose d’un accès unique par un escalier dont le point de départ est situé sur le balcon de l’appartement des consorts X Z; la toiture terrasse n’est accessible que par l’appartement des demandeurs; il résulte de tout ce qui précède qu’un droit de jouissance privative exclusive ne pourra que leur être reconnu.

A titre subsidiaire, ils invoquent la prescription acquisitive du droit de jouissance privative exclusive sur le fondement des articles 2261, 2272 et 2274 du Code civil; en l’espèce, Monsieur X est en mesure de justifier d’une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque du toit terrasse et ce depuis plus de 50 ans; la Cour de Cassation a jugé qu’un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s’acquérir par usucapion; ainsi, un droit réel de jouissance privatif sur des parties communes peut s’acquérir à l’issue du délai de prescription de droit commun de trente ans et ne nécessite alors pas de titre; la possession est paisible, continue et non interrompue depuis plus de trente ans; par ailleurs, le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas la tolérance alléguée pour faire échec au jeu de la prescription acquisitive en se prévalant des dispositions de l’article 2262 du Code civil; le droit de jouissance privative exclusif que les consorts X Z ont acquis par usucapion, a une nature réelle et perpétuelle, et pourra être cédé avec leur lot.

Aux termes de ses dernières conclusions, le défendeur sollicite de voir:

- in limine litis, constater que la Cour d’Appel de Paris s’est déjà prononcée sur la demande de reconnaissance d’un droit de jouissance privatif exclusif sur la terrasse formulée par Monsieur X à l’encontre du Syndicat des copropriétaires du […],

- déclarer irrecevable la présente action au visa de l’article 1351 du Code civil,

- à titre subsidiaire, juger que les consorts X-Z n’ont pas occupé paisiblement la toiture terrasse dans la mesure où l’occupation est intervenue en violation de deux décisions judiciaires,

- juger que la preuve d’une possession paisible, continue et non interrompue, en qualité de propriétaire de la toiture terrasse pendant plus de trente ans n’est pas rapportée par les demandeurs,

- constater que le Syndicat des copropriétaires s’est toujours opposé à céder un droit de jouissance privative exclusive sur la toiture terrasse,

- juger que le Syndicat des copropriétaires n’a fait preuve que d’une tolérance à l’égard de l’utilisation de ladite toiture par les consorts X-Z-X,

- juger qu’une tolérance ne fonde ni la prescription, ni la possession,

- débouter Monsieur X et Madame Z de l’ensemble de leurs demandes,

- en tout état de cause, condamner Monsieur X et Madame Z à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- condamner Monsieur X et Madame Z aux entiers dépens.

Il fait valoir que :

— sur l’irrecevabilité pour autorité de la chose jugée : la Cour d’appel de Paris s’est déjà prononcée sur un éventuel droit de jouissance exclusif sur la toiture terrasse; l’autorité de la chose jugée sera nécessairement reconnue dans la mesure où il y a identité de parties, de chose et de cause; sur les parties : dans les deux procédures, on retrouve le Syndicat des copropriétaires face à Monsieur X, que ce dernier soit désormais requérant aux côtés de sa fille n’a pas d’incidence sur l’identité des parties et surtout sur l’identité de cause et d’objet; sur l’objet du litige : au sens large, l’objet correspond à ce sur quoi porte la demande; les deux actions intentées par Monsieur X ont pour même objet la toiture terrasse située au-dessus du lot 16 et plus précisément la reconnaissance d’un prétendu droit de jouissance exclusif y afférant; sur la cause du litige : la jurisprudence de la Cour de Cassation consacre le principe de concentration des moyens, et retient désormais une définition très large de la « cause » entendue comme l’ensemble des faits sur lesquels est fondée la demande sans considération pour la qualification juridique que leur a assigné le demandeur; il y a donc identité de cause dès que les faits invoqués au soutien de la demande sont identiques dans les deux demandes; que ce soit en 1969 ou actuellement, Monsieur X tente de faire reconnaître par voie judiciaire qu’il serait titulaire d’un droit réel de jouissance privative exclusive;

— sur le fond : les consorts X-Z se prévalent de l’acquisition d’un droit réel et perpétuel sur la terrasse par usucapion; or, ils n’ont bénéficié que d’une tolérance ne permettant pas de faire courir la prescription;

* sur l’absence de prescription : les critères cités ne sont pas remplis; en effet, le Tribunal de Grande Instance de la Seine (ancienne dénomination du Tribunal de Grande Instance de Paris) a condamné les consorts X à « délaisser ladite terrasse au plus tard le 15 octobre 1968 », décision confirmée par l’arrêt de la Cour d’Appel de Paris du 20 juin 1969; en sollicitant la reconnaissance d’une prescription acquisitive, les demandeurs affirment avoir violé deux décisions de justice, ce qui est manifestement incompatible avec une possession paisible; en outre, les témoignages versés aux débats ne permettent nullement d’établir une possession continue et non interrompue pendant plus de trente ans; en tout état de cause, les demandeurs, s’ils ont continué à accéder à la terrasse, ont donc violé deux décisions judiciaires, ce qui est incompatible avec une occupation paisible, et en tout état de cause, ils ne démontrent pas avoir possédé la terrasse de façon continue, en qualité de propriétaire pendant plus de trente ans;

* sur l’existence d’une tolérance : la tolérance est l’action de supporter un agissement sans droit et de portée limitée; la tolérance est prévue par l’article 2262 du Code civil qui dispose que « les actes de tolérance ne peuvent fonder ni possession, ni prescription »; en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires a seulement toléré une utilisation de la terrasse mais n’a jamais entendu donner un droit de jouissance exclusif et définitif aux consorts X, bien au contraire; dès 1969 et à plusieurs reprises lors des assemblées générales de 2012 et 2013, il n’a eu de cesse de répéter qu’il donnait une autorisation temporaire pour une utilisation privative de la toiture terrasse, et a toujours été opposé à la reconnaissance d’un droit de jouissance perpétuel et définitif; par ailleurs, Madame Z a elle-même reconnu qu’elle n’était titulaire d’aucun droit sur la terrasse puisqu’en mai 2013, elle a adressé un courrier recommandé au syndic de l’immeuble pour que soit mis à l’ordre du jour la résolution suivante : « demande d’établissement d’un droit de jouissance privative exclusive de ladite terrasse, en conséquence la modification du règlement de copropriété en ce sens ».

L’ordonnance de clôture est intervenue le 16 mars 2017; l’affaire a été examinée à l’audience du 19 mai 2017; la décision a été mise en délibéré au 6 juillet 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

— sur la recevabilité :

Aux termes de l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 480 du même code dispose que le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche. Le principal s’entend de l’objet du litige tel qu’il est déterminé par l’article 4. Ce dernier précise que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

L’article 1351 du Code civil prévoit par ailleurs que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même; que la demande soit fondée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est donc constant que pour invoquer la chose jugée, il faut qu’il y ait identité des parties, étant précisé que l’autorité de la chose jugée à l’égard d’une partie est opposable à l’ayant-droit de celle-ci.

Il faut qu’il y ait identité de cause, étant précisé que la nouvelle demande qui invoque un fondement juridique que le demandeur s’était abstenu de soulever en temps utile se heurte à la chose précédemment jugée relativement à la même contestation, le demandeur devant présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci. Toutefois, l’autorité de la chose jugée ne peut être opposée, lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue ou des circonstances nouvelles sont intervenues après celle-ci.

Il faut qu’il y ait identité d’objet, étant précisé que si le principe de concentration des moyens précité s’impose au demandeur, celui-ci n’est cependant pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits. La seule différence de fondement juridique entre deux demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter l’autorité de la chose jugée.

En l’espèce, le Tribunal de Grande Instance de la Seine, par jugement en date du 16 décembre 1967, opposant Monsieur et Madame A et E X et le Syndicat des copropriétaires du présent immeuble, représenté par Monsieur B es qualité de syndic, a décidé qu’aucun accord ne s’était véritablement formé entre la copropriété et les époux X sur les conditions de la cession à ces derniers d’un droit de jouissance d’une terrasse et a débouté en conséquence les époux X de leur demande tendant à faire constater l’existence de cet accord, et les a condamnés à délaisser ladite terrasse au plus tard le 15 octobre 1968, contre restitution de la somme de 20.000 francs par eux versée à Monsieur B.

Par arrêt du 20 juin 1969, la Cour d’Appel de Paris a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a dit que Monsieur B es qualité devrait restituer aux époux X la somme de 20.000 francs et l’a infirmé sur ce point, constatant que cette somme se trouvant détenue par le notaire C pour le compte des époux X, Monsieur B es qualité n’avait pas à leur restituer ni à leur verser les intérêts, outre qu’il l’a étendu en fixant au 1^er janvier 1970 la date à laquelle les époux X devront libérer la terrasse litigieuse.

Il convient de souligner que les parties au litige sont les mêmes, à savoir Monsieur A X et sa fille, Madame I-J Z, en sa qualité de nue-propriétaire venant aux droits de sa mère, Madame E X, décédée.

S’agissant de l’objet du litige, il convient de relever que la Cour d’Appel rappelle que :

— Madame Y, propriétaire du lot […], a obtenu de l’assemblée générale du 25 avril 1950 la jouissance exclusive de la terrasse surplombant son appartement, étant stipulé que cette terrasse resterait néanmoins partie commune, et que ce droit de jouissance octroyé à Madame Y ne serait pas transmissible à son successeur;

— l’assemblée générale du 22 octobre 1963 s’est déclarée “d’accord pour transmettre ce droit de jouissance à l’acquéreur de l’appartement que Madame Y envisageait de vendre, mais à la condition que la plus-value conférée par la jouissance de la terrasse, estimée à 50.000 francs, fut reversée à la copropriété par Madame Y à concurrence des 2/3 soit 35.000 francs; il fut donné mission au syndic de rédiger une clause transférant le droit de jouissance de la terrasse au successeur de Madame Y;

— Madame Y, suivant acte notarié du 30 juin 1964, a vendu son appartement aux époux X sans qu’aucune mention dans l’acte du droit de jouissance de la terrasse;

— Monsieur X a remis la somme de 20.000 francs au syndic B;

— par lettre du 30 novembre 1964, le syndic LEGAIS a avisé Monsieur X qu’il avait remis cette somme de 20.000 francs au notaire C et l’a invité à se mettre en relation avec l’étude C “pour fixer la date de signature du droit de jouissance de la terrasse”, étant précisé que Monsieur X aurait à verser le solde de 15.000 francs le jour de la signature;

— aucun acte reconnaissant le droit de jouissance des époux X sur la terrasse ne fut établi; – les copropriétaires ont refusé d’adopter le projet établi par le notaire C qui modifiait le règlement de copropriété par la création d’un nouveau lot correspondant à la jouissance de la terrasse et qui constatait la cession de ce nouveau lot aux époux X, soutenant qu’ils n’avaient entendu consentir à l’acquéreur de l’appartement de Madame Y qu’un droit de jouissance intransmissible à son successeur, les époux X considérant quant à eux qu’il aurait été convenu que, moyennant le versement de la somme de 35.000 francs à la copropriété, ce droit de jouissance pourrait désormais être cédé en même temps que l’appartement;

— les premiers juges, pour débouter les époux X de leur demande tendant à faire constater l’existence de cet accord, ont énoncé qu’un malentendu existait dès l’origine rendant impossible d’affirmer l’existence d’une vente parfaite entre les parties, la transmissibilité du droit de jouissance, revendiquée par les époux X, et la non transmissibilité dudit droit invoquée par les copropriétaires, étant des conditions essentielles de “cette cession”;

— les époux X ont sollicité de la Cour de dire que l’accord ayant été réalisé sur la chose et le prix, ils ont acquis définitivement et pour une durée illimitée le droit de jouissance exclusive de la terrasse litigieuse et de décider que l’arrêt à intervenir vaudra vente, le Syndicat des copropriétaires demandant, quant à lui, la confirmation du jugement.

Il apparaît donc manifeste que les époux X ont bien sollicité initialement de se voir reconnaître un droit de jouissance exclusive réel (cessible et transmissible), et non personnel (non cessible et intransmissible), sur la terrasse, ce qu’ils demandent également dans la présente procédure.

Il existe donc bien une identité d’objet, étant rappelé qu’en vertu du principe de concentration des moyens, la seule différence de fondement juridique entre deux demandes ayant le même objet est insuffisante à écarter l’autorité de la chose jugée, tel qu’en l’espèce où lors de la première instance, la revendication de l’acquisition du droit de jouissance exclusive réel était fondée sur l’existence d’une cession, tandis qu’elle est fondée, dans le cadre de la présente instance, sur la prescription acquisitive trentenaire. Or, la condition de durée inhérente à celle-ci ne pouvait être invoquée dès 1967/1969, les époux X n’étant propriétaires du lot […] que depuis 1964. Dès lors, cette nouvelle demande fondée sur un nouveau fondement juridique, résultant de circonstances nouvelles intervenues depuis l’arrêt du 20 juin 1969, ne peut se voir opposer l’autorité de la chose jugée.

La présente demande sera donc déclarée recevable.

— sur le bien fondé :

Il n’est pas contesté ni contestable que le lot […], décrit comme suit par l’état descriptif de division inclus au règlement de copropriété :

“Le seizième lot comprendra : 1- La propriété privative de : un appartement situé bâtiment sur cour, au troisième étage, comprenant: Un grand living-room, deux penderies, water-closets, deux chambres avec penderies, une salle de bains installée et une cuisine. 2- Et les trente-six millièmes du sol de l’ensemble de l’immeuble et des parties communes à des copropriétaires”, ne comprend pas la jouissance exclusive à titre privatif du toit-terrasse de l’immeuble, dont il convient de rappeler la nature commune.

En l’absence de disposition particulière dans le règlement de copropriété relative à la terrasse litigieuse située au dernier étage de l’immeuble, il convient de se référer à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose que sans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes notamment le gros oeuvre des bâtiments … Le gros oeuvre, dont la notion est souverainement appréciée par les juges du fond, comprend notamment les murs assurant la clôture de l’immeuble et les toitures ou les toits-terrasses assurant le couvert de celui-ci.

Aucun droit de jouissance exclusif, tant conventionnel que “de droit”, n’est attaché au lot […].

Enfin, l’article 2272 du Code civil dispose que le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Cependant, l’article 2261 du même code prévoit que pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

Or, en l’espèce, les demandeurs ne peuvent légitimement se prévaloir d’une possession paisible et non équivoque, dès lors que dès l’arrêt de la Cour d’Appel du 20 juin 1969, ils ont été condamnés à “délaisser” la terrasse litigieuse, au plus tard le 1^er janvier 1970, décision judiciaire qu’ils n’ont pas exécutée.

En tout état de cause, il est manifeste tant au regard de l’arrêt de la Cour d’Appel du 20 juin 1969 qu’au regard de la résolution n°20 de l’assemblée générale du 16 mai 2013, attribuant à l’indivision X Z la jouissance privative exclusive à titre personnel et précaire de la terrasse située au-dessus de leur appartement, que le Syndicat des copropriétaires n’a jamais eu l’intention d’accorder un droit de jouissance exclusive réel sur la terrasse, tolérant simplement l’usage de cette dernière par les propriétaires X, étant rappelé qu’aux termes de l’article 2262 du Code civil, les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder ni possession ni prescription.

Il convient en conséquence de débouter les demandeurs de leur demande.

— sur les frais irrépétibles et les dépens :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Les demandeurs succombent à la présente procédure et seront donc condamnés à payer au défendeur la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens.

— sur l’exécution provisoire :

Afin d’assurer la sécurité juridique au sein de la copropriété, il est nécessaire de prononcer l’exécution provisoire, laquelle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Déclare recevable la demande de Monsieur A X, assisté de Madame I-J Z, es qualité de curateur de Monsieur X, et Madame I-J Z,

Déboute Monsieur A X, assisté de Madame I-J Z, es qualité de curateur de Monsieur X, et Madame I-J Z de leur demande de reconnaissance d’un droit réel et perpétuel de jouissance privative exclusif sur la toiture terrasse de l’immeuble […], attaché au lot […],

Condamne Monsieur A X, assisté de Madame I-J Z, es qualité de curateur de Monsieur X, et Madame I-J Z à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […] la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Condamne les demandeurs aux dépens.

Fait et jugé à Paris le 06 Juillet 2017

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: