DEMANDERESSE

S.A. PSA RETAIL FRANCE SAS

2/[…]

[…]

représentée par M^e Benoît FALTE, avocat au barreau de PARIS – #D0391

DEFENDERESSE

Société PARIS HABITAT-OPH

[…]

[…]

représentée par M^e Johann PETITFILS-LAMURIA, avocat au barreau de PARIS – #P0498

DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2018, tenue publiquement, présidée par C D, Vice-Président, assistée de Z-A B, Greffier

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 26 décembre 2007, l’OPAC devenu PARIS HABITAT-OPH a donné à bail, en renouvellement, à la SOCIETE COMMERCIALE CITROËN aux droits de laquelle est venue PSA RETAIL FRANCE SAS, une parcelle de terrain sur laquelle ont été édifiés deux bâtiments à usage de garage et de magasin d’exploitation, sur plusieurs niveaux, ensemble immobilier sis […]

Depuis plusieurs années PSA RETAIL FRANCE SAS rencontre d’importantes difficultés d’exploitation de son activité, liées à des infiltrations et inondations qui interviennent systématiquement lors d’épisodes de pluie ou d’orages importants.

Ces inondations proviendraient du mur mitoyen du […] et engendrent d’importants troubles de jouissance ainsi que des préjudices en terme d’exploitation.

Bien qu’alerté à plusieurs reprises, et notamment par une mise en demeure du conseil de la demanderesse, PARIS HABITAT-OPH est demeuré inactif, le bailleur manquant ainsi de manière incontestable à son obligation de délivrance.

C’est dans ces conditions que par actes d’huissier du 6 octobre 2017, PSA RETAIL FRANCE SAS a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des référés du tribunal de Grande Instance de Paris aux fins, notamment :

— de se voir autorisée à suspendre le paiement des loyers afférents aux locaux loués à compter du 1^er juillet 2017 et jusqu’à la réalisation des travaux permettant de mettre définitivement fin aux désordres et infiltrations constatés par huissier,

A titre subsidiaire,

— autoriser PSA RETAIL FRANCE SAS à séquestrer le paiement desdits loyers sur un compte CARPA ou compte séquestre de l’Ordre des Avocats de Paris ou bien encore à la Caisse des Dépôts et Consignations, ces loyers ne pouvant être “désequestrés” au profit du bailleur qu’après constatation par huissier de la réalisation des travaux et de leur bonne exécution ,

— désigner un expert judiciaire avec la mission habituelle en la matière,

— fixer la provision à consigner, à titre d’avance sur honoraires de l’Expert à la charge de PARIS HABITAT-OPH

— condamner PARIS HABITAT-OPH à lui payer la somme provisionnelle de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour inexécution de ses obligations contractuelles outre la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 11 janvier 2018 PSA RETAIL FRANCE SAS a, après avoir rejeté les arguments et demandes formulés en défense, maintenu l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, auxquels il convient de se référer pour un exposé complet.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à cette audience, PARIS HABITAT OPH demande au juge des référés de déclarer irrecevables ou à tout le moins non fondées les demandes formulées par PSA RETAIL FRANCE SAS.

Il demande, à titre reconventionnel, la condamnation du demandeur au paiement de la somme de 105.515,70 € au titre des loyers impayés de mai 2017 à décembre 2017 inclus ainsi qu’à la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’à la suite d’une expertise, réalisée en 2013, des travaux ont été entrepris lesquels ont mis fin aux désordres. PARIS HABITAT-OPH fait en toute hypothèse remarquer que rien ne permet, à partir des documents produits, d’établir l’origine certaine des désordres et par voie de conséquence son indiscutable responsabilité de sorte qu’il existe une contestation sérieuse de ce chef de nature à écarter la compétence du juge des référés.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2018, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

— Sur les demandes de suspension de paiement des loyers et/ou de séquestration

L’article 808 du code de procédure civile prévoit que: “ Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

Sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, le juge des référés peut prescrire, en cas d’urgence, les mesures justifiées par l’existence d’un différend, peu important que la contestation, qui existe nécessairement, soit sérieuse. Il s’agit, généralement, de préserver le droit d’action au fond.

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile:“ Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

Au cas présent la société PSA RETAIL FRANCE SAS invoque les troubles de jouissance et les difficultés rencontrées dans l’exploitation de son activité en raison des inondations qui envahissent l’ensemble des locaux pris à bail , et ce depuis plusieurs années, sans que PARIS HABITAT-OPH ne prenne la moindre mesure pour y remédier.

Elle produit, pour en attester trois procès-verbaux de constat d’huissier, respectivement établis les 10 et 25 août 2017 et le 13 septembre 2017.

Il résulte de ces constats la présence d’une importante flaque d’eau au niveau des places de stationnement le long du mur mitoyen ainsi que des ruissellements depuis certains trous du mur.

Il est également fait état de diverses traces de coulures sur les pans de murs des différents niveaux ainsi que la présence de flaques d’eau en différents endroits.

Il est enfin noté que par temps de pluie, l’eau coule depuis l’angle du plafond au niveau -2 tandis que l’eau ruisselle abondamment au niveau -3, formant une grande flaque stagnante.

Il sera en premier observé que si la matérialité des désordres est certes établie, avec l’évidence requise en référé, il ne résulte d’aucune de ces constatations, ce qui n’est au demeurant pas dans les prérogatives du constatant, que ces désordres soient imputables au bailleur dès lors que l’origine en est jusqu’à ce jour, indéterminée.

En outre s’il est constant que l’obligation de délivrance incombant au bailleur implique qu’il mette à la disposition du preneur un local conforme à sa destination c’est à dire permettant l’exercice effectif de l’activité commerciale expressément prévue par le bail, il ne ressort d’aucun élément objectif du dossier que les désordres résultant de telles infiltrations aient été de nature à empêcher le preneur de pratiquer son activité commerciale.

Il résulte de la combinaison de ces deux éléments que la société PSA RETAIL FRANCE SAS ne satisfait pas aux conditions des textes plus avant rappelés de sorte que tant sa demande de suspension que celle de séquestration des loyers seront rejetées.

— Sur la demande d’expertise :

En droit, aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il est acquis que l’article 145 du Code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n’est ainsi pas soumis à la condition d’urgence ou à la condition d’absence de contestation sérieuse.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, la société PSA RETAIL FRANCE SAS établit, ainsi qu’il a été plus avant démontré, la réalité de désordres liés à des infiltrations répétitives et dont la cause est à ce jour non connue.

Il importe peu, à ce stade, que les constatations ne soient pas contradictoires, la mesure d’instruction sollicitée ayant précisément pour objet de rendre les constatations de l’expert contradictoires.

Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur l’origine des désordres et l’imputabilité en résultant relève du juge du fond, la société PSA RETAIL FRANCE SAS dispose d’un motif légitime à faire établir la cause des désordres, un procès éventuel , n’étant pas manifestement voué à l’échec.

Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du Code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société PSA RETAIL FRANCE SAS le paiement de la provision initiale.

— Sur la demande reconventionnelle

PARIS HABITAT-OPH sollicite la condamnation de la société PSA RETAIL FRANCE SAS au paiement de la somme de 105.515,70 € correspondant aux loyers dus de mai à décembre 2017.

Il sera préalablement rappelé que le juge des référés n’est habilité à ne prononcer que des condamnations provisionnelles de sorte que la demande de condamnation telle que formulée par PARIS HABITAT-OPH est irrecevable comme ne relevant pas des pouvoirs de cette juridiction.

En tout état de cause, l’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Compte tenu des développements précédents et en l’état des éléments produits, il ne saurait être prétendu, avec l’évidence requise en référé, que le bailleur a pleinement satisfait à son obligation de délivrance de sorte que la créance invoquée n’apparaît pas, telle que demandée, non sérieusement contestable.

La demande reconventionnellement formée par PARIS HABITAT-OPH sera, en tout état de cause, rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

La demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’inexécution des obligations contractuelles suppose que soit caractérisé une faute, un préjudice et le lien de causalité entre les deux, demandes relevant exclusivement de la compétence du juge du fond.

De même à défaut pour la société PSA RETAIL FRANCE SAS de caractériser et d’établir la résistance abusive alléguée, il ne saurait être fait droit à sa demande.

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que le juge des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit Code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

A la lumière de ce qui précède et la demande acceptée étant fondée sur l’article 145 du nouveau code de procédure civile les dépens doivent demeurer à la charge de la société PSA RETAIL FRANCE SAS .

Enfin, l’équité ne commande pas, à ce stade, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes respectivement formées par les parties de ce chef seront en conséquence rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort et en matière de référé,

Rejetons la demande de suspension de paiement des loyers afférents aux locaux sis […] à Paris 75015;

Rejetons la demande de séquestration de ces mêmes loyers;

Déclarons la demande reconventionnelle irrecevable et en tout état de cause non fondée;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons pour y procéder :

Monsieur X Y

[…]

[…]

expert inscrit sur les listes de la Cour d’appel de Paris, lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec mission de :

1) appréhender la question technique, à l’origine de la situation litigieuse dont il est saisi, de façon globale

* en s’interdisant de s’engager dans un audit des installations de l’immeuble ou du bâtiment,

— convoquer le syndic, en tant que sachant, s’il n’est pas dans la cause et l’autoriser, en fonction de la complexité de la question technique qu’ils peuvent appréhender à ce stade, à :

. convoquer l’architecte de la copropriété s’il en existe un, et l’entreprise de plomberie intervenant habituellement qui pourront intervenir comme sachants ;

. informer les habitants du bâtiment concerné de la tenue de la première réunion à laquelle ils pourront intervenir comme sachants,

* dès la première réunion sur place

les dommages-l’origine

— constater et décrire les dommages allégués dans l’assignation par la partie demanderesse,

— rechercher et décrire tout dommage pouvant en résulter pour les parties communes ;

— rechercher et décrire l’origine des dommages allégués sans s’arrêter, à ce moment, aux personnes et installations mises en cause par la demanderesse, en retenant les éléments fournis par les sachants et en procédant aux constatations qui lui seront autorisées par ceux-ci ;

la délimitation de la situation litigieuse,

— indiquer les mises en cause, ou les interventions volontaires, qui paraissent nécessaires ;

— inviter les parties à procéder aux mises en cause dans le délai qu’il fixera,

— autoriser les mises en cause et les extensions de mission susceptibles de participer à la recherche et l’aboutissement de la solution technique;

2) identifier les équipements et installations fuyards

Procéder ou faire procéder chez les parties à toutes les investigations nécessaires : mise en eaux, utilisation de colorants, radiographies, sondages destructifs ou non, emploi de caméras… en rappelant aux parties que ces investigations techniques ne nécessitent pas une conduite contradictoire ;

— aviser les parties de leur coût, leur proposer un délai pour mobiliser les ressources ou saisir le juge du contrôle de demandes de consignation complémentaire ;

— proposer des solutions alternatives telle la modification des installations existantes, si le coût des investigations paraît sans rapport avec les intérêts économiques en cause ;

— saisir le juge chargé du contrôle des difficultés d’accès aux propriétés privées des parties ;

3) identifier la cause des désordres

— Donner son avis sur les causes des désordres allégués dans l’assignation en s’attachant notamment aux conditions d’utilisation et d’entretien des équipements ou installations retenues pour être à l’origine des désordres.

— Dire en tout état de cause si ces équipements ou installations sont conformes aux réglementations applicables ( Code de l’urbanisme et de la construction, règlements sanitaires) et aux règles de l’art (DTU, prescriptions de mise en oeuvre des fabricants, bonnes pratiques) ;

— Fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions.

— Identifier les parties, ou les tiers, à l’origine de ces manquements ;

4) assurer des travaux correctifs de qualité

* donner son avis sur les solutions réparatoires proposées et devisées pour remédier aux dommages par les parties et/ ou l’architecte de la copropriété qu’il aura sollicité à cette fin ;

* s’attacher en particulier,

— à la qualification des entreprises et aux garanties dont elles justifient,

— au caractère suffisant des dispositions prises pour assurer l’étanchéité des murs et sols des pièces humides : salles d’eau, cuisine, sanitaires, buanderie …,

— à la conformité des évacuations, eaux pluviales, eaux vannes, eaux usées, aux interprétations établies de la réglementation et des règles de l’art,

— à la conformité de l’emploi des sanitaires munis de broyeurs à ces réglementations ;

5) prendre en considération la réalité des préjudices

*Donner son avis et chiffrer les préjudices s’attachant à l’immobilier (travaux de reprises et d’embellissement) allégués par les parties, à partir des pièces produites par celles-ci et de la connaissance qu’il a des coûts et prix dans son domaine de compétence ;

* Donner son avis et chiffre tous autres préjudices allégués par les parties de façon motivée en veillant particulièrement à l’appréciation des dommages résultant des troubles de jouissance en tenant compte de l’étendue, de la durée, du caractère récurrent ou non des sinistres, des aspects psychologiques tenant au mode de vie, à l’existence ou non d’une activité, à la détérioration du cadre de vie, à l’appréhension d’un nouveau sinistre … ;

6) faire remédier immédiatement aux situations caractérisées par l’urgence

— Disons qu’en cas d’urgence reconnue par l’expert et tenant par exemple à l’ancienneté, à l’étendue des dommages affectant l’habitabilité d’un logement, la solidité de tout ou partie de celui-ci ou du bâtiment, ou à la situation des personnes affectées par le sinistre, ce dernier

pourra autoriser le demandeur ou toute autre partie qui s’y substituerait à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux qu’il jugera indispensables, par des entreprises qualifiées du choix de celle-ci ; que dans ce cas l’expert déposera une note aux parties, qui sera insérée dans le rapport, précisant la nature, l’importance et le coût des travaux ;

— Disons qu’en cas de péril affectant la sécurité des personnes l’expert est autorisé à dénoncer cette situation aux services compétents de la Préfecture de police de Paris ;

Disons que, pour exécuter la mission, l’expert sera saisi et procédera conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile ;

que l’exécution de l’expertise est placée sous le contrôle du juge spécialement désigné à cette fin, en application des articles 155 et 155-1 de ce code ;

Enjoignons aux parties de remettre à l’expert :

— la partie demanderesse : immédiatement toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission,

— le défendeur aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion : les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

Disons qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

Disons que l’expert s’assurera, à chaque réunion d’expertise, de la communication aux parties des pièces qui lui sont remises, dans un délai permettant leur étude, conformément au principe de la contradiction ;

Que les pièces seront numérotées en continu et accompagnées d’un bordereau récapitulatif ;

Disons que l’expert convoquera les parties et leurs avocats dans les formes de l’article 160 du Code de procédure civile et les avisera de la faculté qu’elles ont de se faire assister par le conseil technique de leur choix ;

Disons que l’expert pourra recueillir des informations orales, ou écrites, de toutes personnes susceptibles de l’éclairer ;

Disons que l’expert devra :

— en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai,

.en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

.en les informant de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ou son projet de rapport;

— adresser dans le même temps le montant prévisible de sa rémunération qu’il actualisera s’il y a lieu, procédant parallèlement aux demandes de provisions complémentaires ;

— adresser aux parties une note de synthèse, sauf exception agréée par les parties (par exemple : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport) dont il s’expliquera dans son rapport, et arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :

.fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur la note de synthèse, le cas échéant sur le projet de rapport ou après la réunion de synthèse, lesquelles disposeront d’un délai de 4 à 6 semaines à compter de la transmission du document ou de la réunion ;

.rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà du terme qu’il fixe ;

Disons que l’expert répondra de manière précise et circonstanciée à ces dernières observations ou réclamations qui devront être annexées au rapport définitif dans lequel figureront impérativement :

— la liste exhaustive des pièces par lui consultées ;

— le nom des personnes convoquées aux opérations d’expertise en précisant pour chacune d’elle la date d’envoi de la convocation la concernant et la forme de cette convocation ;

— le nom des personnes présentes à chacune des réunions d’expertise ;

— la date de chacune des réunions tenues ;

— les déclarations des tiers entendus par lui, en mentionnant leur identité complète, leur qualité et leurs liens éventuels avec les parties ;

— le cas échéant, l’identité du technicien dont il s’est adjoint le concours, ainsi que le document qu’il aura établi de ses constatations et avis lequel devra également être joint à la note de synthèse ou au projet de rapport ;

Que l’original du rapport définitif (un exemplaire) sera déposé au greffe du Tribunal de grande instance de Paris, tandis que l’expert en adressera un exemplaire aux parties et à leur conseil, avant le 02 septembre 2018, sauf prorogation expresse;

Fixons à la somme de 3.000 ( trois mille) euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la société PSA RETAIL FRANCE SAS , à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal de Grande Instance de Paris pour le 02 mars 2018;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet;

Disons n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Laissons à la charge de la société PSA RETAIL FRANCE SAS les entiers dépens;

ྭ

Rappelons que l’ordonnance de référé est exécutoire de plein droit.

Fait à Paris le 25 janvier 2018

Le Greffier Le Président

Z-A B C D

Jusqu’au 13 avril 2018 :

Service de la régie :

[…]

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9 h 30 heures à 12 heures et de 13 heures à 16 heures

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

A compter du 16 avril 2018 :

Service de la régie :

Tribunal de Paris, Parvis du Tribunal de Paris, […]

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

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en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

➢ à défaut, espèces jusqu’à 1.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

1:

1 Copie expert

2 Copies exécutoires

délivrées le: