Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 3e section, 12 janvier 2018, n° 16/09037

TGI Paris 20 décembre 2017

TGI Paris 12 janvier 2018

CA Paris
Confirmation 7 avril 2021

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 3e sect., 12 janv. 2018, n° 16/09037
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/09037

Sur les parties

Avocat(s) :	Sylvain JOYEUXArnaud MAGERAND
Parties :	S.C.I. DI MUETTE c/ Syndicat des copropriétaires du 8/8 Bis Chaussée de la Muette 75016 PARIS, son syndic la SGIC FURGE-MULHAUSER, S.A. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO ( SGIC COPRO )

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre

3^e section

N° RG : 16/09037

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Mai 2016

JUGEMENT

rendu le 12 Janvier 2018

DEMANDERESSE

S.C.I. Z A représentée par M^me B C, gérante

[…]

représentée par Maître Sylvain JOYEUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0173

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du 8/8 Bis Chaussée de la A […] représenté par son syndic la SGIC FURGE-MULHAUSER, sise

[…]

représenté par Maître Brigitte REGNAULT BOYAUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R197

SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT (SGIC), S.A., exerçant sous le nom commercial O. FURGE – B. MULHAUSER

[…]

représentée par Maître Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2125

PARTIES INTERVENANTES

S.A. SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO (SGIC COPRO)

[…]

représentée par Maître Arnaud MAGERAND, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2125

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Béatrice FOUCHARD-TESSIER, Premier Vice-Président Adjoint

H I-J, Juge

Linerose D E, Magistrat à titre temporaire

assistées de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 27 octobre 2017 tenue en audience publique devant Béatrice FOUCHARD-TESSIER et Linerose D E, double juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu seules l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble du 8/8 bis Chaussée de la A a fait l’objet d’un acte notarié en date du 3 octobre 2002 portant état descriptif de division et règlement de copropriété à la requête de la société O&L PROPERTIES I SAS qui avait acquis l’immeuble le 28 juin 2002 de la Caisse d’amortissement de la dette sociale (CADES).

La SCI DIMUETTE a acquis le 4 septembre 2014, de la SCI LES LOGES, le lot n°10 de l’état descriptif de division qui est défini comme suit par cet acte : “Au 1er étage, escaliers A et C, un local d’habitation comprenant : une salle d’attente, une réception, plusieurs salles de soins, deux salles de ré-éducation, toilette, WC, deux sas, trois dégagements, un vestiaire, un débarras, une cuisine, une salle de séjour, trois chambres, une salle de bains et toilette avec WC. et les 650/10.000ème des parties communes générales”.

L’acte de vente du 4 septembre 2014 précise que la désignation actuelle, après des travaux d’aménagement, est la suivante : “Un appartement comprenant : une entrée, un dégagement, un salon avec placards, un séjour, une cuisine, deux salles d’eau, deux toilettes, quatre chambres dont une avec placard, une buanderie et un dressing”.

La SCI DIMUETTE ayant signé un bail professionnel avec un chirurgien-dentiste, un gynécologue et un psychothérapeute le 1^er novembre 2015, pour y installer un cabinet d’exercice libéral, elle a pris l’attache du syndic de la copropriété pour demander l’autorisation d’apposer une plaque sur la façade de l’immeuble.

Le syndic de la copropriété a répondu par lettre du 8 décembre 2015 que l’immeuble étant à usage d’habitation, il appartenait au copropriétaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale en vue du changement de destination du lot n°10 et de justifier l’autorisation de changement d’affectation conformément aux dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il n’a pas été donné suite au bail signé le 1^er novembre 2015 par les trois professionnels libéraux en raison de l’opposition du syndicat des copropriétaires à leur installation.

La SCI DIMUETTE a alors assigné le Syndicat des Copropriétaires et le cabinet SGIC selon exploit de Maître X du 2 février 2016 devant le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance de Paris afin de dire et juger que le règlement de copropriété du 8-8 bis chaussée de la A autorise la location à des professionnels libéraux sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. Cette demande a été écartée par ordonnance de référé du 8 avril 2016.

C’est dans ces conditions que la SCI DIMUETTE a assigné le syndicat des copropriétaires du 8/8bis Chaussée de la A représentée par son syndic la société SGIC FURGE MULHAUSER sous la dénomination sociale Société de Gestion Immobilière de Chaillot et le syndic à titre personnel devant le tribunal de grande instance de Paris par acte d’huissier de justice des 19 et 23 mai 2016 afin de demander au tribunal de :

Vu les articles 1382 et 1992 du code civil,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu le règlement de copropriété,

- Voir dire et juger que l’application du règlement de copropriété par le syndic est fautive,

- Dire et juger que le règlement de copropriété de l’immeuble 8/8 bis chaussée de la A, autorise la location à des professionnels libéraux sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et le syndic au paiement d’une somme de 97 500€ HT à parfaire en raison de la perte de loyers occasionnée par la décision du syndic, ainsi que le montant à parfaire de l’ensemble des charges locatives et de la taxe foncière correspondant à la période pendant laquelle la SCI DIMUETTE n’a pu louer son bien,

- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et le syndic au paiement de la somme de 50 000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu de la position abusive du syndic,

- Condamner solidairement le Syndicat des Copropriétaires et le syndic au paiement d’une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 21 septembre 2016, le syndicat des copropriétaires du 8/8 bis Chaussée de la A à Paris 16^e , représenté par son syndic la société SGIC, demande au tribunal de :

Vu les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation,

Vu l’article 1202 du Code Civil,

-Débouter la SCI DIMUETTE de l’intégralité de ses demandes.

-Condamner la SCI DIMUETTE au paiement de la somme de 6 000€ au titre de l’article 700.

-Condamner la SCI DIMUETTE en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Brigitte REGNAULT.

Par conclusions en réponse et en intervention volontaire, signifiées par voie électronique le 3 décembre 2016, la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT (SGIC), société par actions simplifiée exerçant sous le nom commercial O. FURGE – B. MULHAUSER, défenderesse, et la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIERE DE CHAILLOT COPRO (SGIC COPRO), intervenante volontaire, demandent au tribunal de :

Vu les articles 6 et 9 du Code de procédure civile,

Vu l’article 1315 du Code civil,

Vu les articles 1382 du Code civil,

Vu l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation,

A titre liminaire,

- DONNER acte à la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO de son intervention volontaire ;

- PRONONCER la mise hors de cause de la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT ;

A titre principal,

- DIRE ET JUGER la SCI DIMUETTE malfondée en ses demandes dirigées à l’encontre de la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO, recherchée en sa qualité de Syndic de Copropriété ;

- DIRE ET JUGER que l’appartement de la SCI DIMUETTE est à usage d’habitation exclusivement et n’a pas changé de destination depuis le 1 er janvier 1970 ;

En conséquence,

- DÉBOUTER la SCI DIMUETTE de toutes demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO, recherchée en sa qualité de Syndic de Copropriété ;

A titre plus subsidiaire,

- DIRE ET JUGER que l’éventuelle faute du Syndic de Copropriété ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance ;

- DIRE ET JUGER que cette perte de chance n’est pas sérieuse ;

- DIRE ET JUGER que la SCI DIMUETTE ne rapporte pas la preuve de son préjudice annexe ;

En tout état de cause,

- DIRE ET JUGER qu’aucune condamnation solidaire ne saurait être prononcée entre le Syndicat des Copropriétaires et le Syndic de copropriété ;

En conséquence,

- CONDAMNER la SCI DIMUETTE à payer à la SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

- CONDAMNER la SCI DIMUETTE aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par Maître Arnaud MAGERAND, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 février 2017 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoiries du 27 octobre 2017.

La demande de révocation de la clôture présentée par conclusions signifiées le 19 octobre 2017 par la demanderesse, conclusions par lesquelles M^me F G demandait à intervenir volontairement à la procédure, a été rejetée par le tribunal et l’affaire plaidée le 27 octobre 2017.

MOTIVATION :

Sur l’intervention volontaire de la Société de Gestion Immobilière de Chaillot Copro et la demande de mise hors de cause de la Société de Gestion Immobilière de Chaillot :

La SGIC COPRO, immatriculée, d’après ses conclusions du 3 décembre 2016, au registre du commerce et des sociétés sous le n°810 311 480 qui indique être une société distincte de la société SGIC, demande à intervenir volontairement à l’instance en sa qualité de syndic de la copropriété du 8/8 bis Chaussée de la A à Paris 16^e. Il convient de lui en donner acte, bien qu’elle ne verse pas aux débats le contrat de syndic signé avec la copropriété en cause.

La SGIC exerçant sous le nom commercial O. FURGE – B. MULHAUSER, immatriculé d’après les même conclusions sous le

n°552 023 368, dont le siège social est sis […], sollicite sa mise hors de cause dans la mesure où elle soutient ne pas avoir la qualité de syndic de la copropriété.

Il convient toutefois de relever que le syndicat des copropriétaires lui-même indique, sur ses conclusions du 21 septembre 2016, être représenté par son syndic, “la société SGIC, dont le siège social est […] à Paris 2^e” ; en outre, l’acte d’acquisition dressé par Maître Y le 4 septembre 2014, signé par la SCI Z A, précise en page 35 que le syndic actuel de l’immeuble est FURGE – MULHAUSER, […].

Eu égard à ces éléments qui ne permettent pas de déterminer avec certitude l’absence de toute qualité à défendre de la société SGIC, les défenderesses ne produisant aucune pièce à l’appui de leurs dires, il n’y a pas lieu d’ordonner sa mise hors de cause.

Sur la possibilité de louer le lot n°10 de la copropriété pour un usage professionnel :

L’article 8 de la loi du10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le règlement de copropriété d’un immeuble “ détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ;(…).

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

En l’espèce, le règlement régissant l’immeuble du 8/8 bis Chaussée de la A à Paris 16^e qui résulte d’un acte notarié en date du 3 octobre 2002 précise en son article IV que “l’immeuble est à usage d’habitation et de commerce en rez-de-chaussée” ; son article X relatif aux conditions d’occupation, ajoute, à propos du caractère de l’occupation que “les locaux à usage d’habitation ne pourront être occupés et utilisés que soit à usage d’habitation, soit à usage libéral ou professionnel ou de bureaux (s’il en existe), sous réserve de ce qui sera dit ci-après.

Les activités professionnelles ne pourront être exercées que dans le cadre des dispositions du présente règlement, notamment celles du présent article X, et sous réserve du respect du caractère et de la destination de l’immeuble telles qu’elle est ci-dessus définie.

Les propriétaires qui destinent leurs locaux à une activité professionnelle, et sous réserve de ce qui a été dit à propos de la destination de l’immeuble devront obtenir s’il y a lieu et à leurs frais, les autorisations administratives nécessaires et seront les seuls responsables de l’utilisation faite de leurs locaux vis à vis des administrations, ainsi que des conséquences de tous ordres pouvant en résulter vis-à-vis des autres copropriétaires.

Aucune activité, politique ou syndicale, ne pourra être exercée dans aucun des lots. Il ne pourra être créé dans ces derniers ni clinique, ni studio de danse. (…)”

Ce règlement prévoit donc clairement que les locaux à usage d’habitation peuvent être occupés pour une activité libérale, de sorte qu’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’était pas nécessaire en vue de la location des locaux en cause à des professionnels libéraux.

Toutefois, comme le soulignent les défendeurs, le règlement de copropriété met à la charge du copropriétaire l’obligation de respecter les réglementations administratives et notamment de pouvoir justifier des autorisations administratives nécessaires. Le syndicat des copropriétaires a intérêt à invoquer le bon respect de ces réglementations.

Or il résulte des dispositions des articles L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation que dans les communes de plus de 200.000 habitants comme Paris, une autorisation administrative est nécessaire en cas de transformation d’un local à usage d’habitation en local à usage commercial ou professionnel.

Même s’il est constant, puisque le syndicat des copropriétaires l’expose lui-même, que divers locaux de l’immeuble du 8/8bis Chaussée de la A, et notamment ceux devenus le lot n°10, étaient, avant l’acquisition de l’immeuble par la société O&L PROPERTIES I SAS, soit avant 2002, loués à des professionnels médicaux, il ressort des pièces versées aux débats par la demanderesse que le lot n°10 a subi des travaux de transformation intérieure afin de le rendre entièrement destiné à l’usage d’habitation.

En effet, l’acte d’acquisition du 4 septembre 2014 fait clairement état des travaux réalisés par la société venderesse (SCI LES LOGES) et qui ont justifié la modification de la désignation de la consistance des biens vendus lesquels, ainsi que le précise expressément le paragraphe relatif à l’usage – destination (page 6 de l’acte), “sont à usage d’habitation”.

Dans ces conditions, il appartenait bien à la SCI DIMUETTE de justifier d’une autorisation administrative de la Mairie de Paris en faveur du changement d’affectation du lot n°10, dont elle devait pouvoir justifier auprès de la copropriété.

Le fait que la demanderesse établisse que les locaux étaient occupés par un cabinet de masseur (pièce demandeur n°21) en octobre 1970, que la description du lot résultant de l’état descriptif de division vise une salle d’attente et des salles de soins, et que les services de l’urbanisme de la Ville de Paris aient indiqué qu’aucune demande de changement de destination depuis 1970 concernant les locaux litigieux n’avait été formulée, ne change pas le fait que les locaux en cause ont été, depuis la mise en copropriété, destinés au seul usage d’habitation ainsi que l’acquéreur en a été expressément informé lors de la signature de l’acte d’achat, de sorte qu’une demande d’autorisation de changement de destination devait être, préalablement à la signature d’un bail professionnel, soumise à la Mairie.

Dans ces conditions, le refus opposé par le syndic de l’immeuble à la SCI DIMUETTE en vue de l’apposition de plaques sur le mur de l’immeuble au motif que celle-ci ne justifiait pas d’une autorisation de changement d’affectation du lot concerné était justifié.

Les demandes formulées par la SCI DIMUETTE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 8/8bis Chaussée de la A à Paris 16^e et de son syndic doivent en conséquence être rejetées.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI DIMUETTE sera condamnée aux dépens.

Eu égard à la condamnation aux dépens, il y a lieu de condamner la SCI DIMUETTE à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires d’une part et celle de 2.000 euros aux sociétés SGIC et SGIC COPRO, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à révocation de la clôture présentée par conclusions d’intervention volontaire signifiées le 19 octobre 2017 Madame F G ;

DÉCLARE irrecevable l’intervention volontaire de Madame F G ;

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la Société de GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO ;

DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause la Société de GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCI DIMUETTE à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8/8bis Chaussée de la A à Paris 16^e et de son syndic ;

CONDAMNE la SCI DIMUETTE aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile directement par Maître Brigitte REGNAULT et Maître Arnaud MAGERAND, avocats ;

CONDAMNE la SCI DIMUETTE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble 8/8bis Chaussée de la A à Paris 16^e la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DIMUETTE à payer aux sociétés “SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT COPRO” et “SOCIÉTÉ DE GESTION IMMOBILIÈRE DE CHAILLOT” la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait et jugé à Paris le 12 Janvier 2018

Le Greffier Le Président

Expéditions

exécutoires

délivrées le: