DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble 26/[…] représenté par son syndic la Société X Y SARL

[…]

[…]

représenté par M^e Eric CANCHEL, avocat au barreau de PARIS – #D0937

DEFENDERESSE

La Société S.A.S. 3 L PARTNERS

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric TROJMAN, avocat au barreau de PARIS – #C0767

DÉBATS

A l’audience du 06 Mars 2018, tenue publiquement, présidée par B C, Vice-Président, assisté de Z A, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSÉ DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Selon une assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 26/[…] à Paris 20^e soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et en date du 11 mai 2017, la société Cabinet X Y a été désignée en qualité de syndic de l’immeuble aux lieu et place de la société 3L PARTNERS.

Faisant valoir qu’il n’avait pu obtenir la communication des documents afférents à l’immeuble, le syndicat des copropriétaires sis 26/[…], représenté son syndic la S.A.R.L. X Y a fait assigner par acte d’huissier en date du 10 août 2017, en la forme des référés, devant le président du tribunal de grande instance de Paris, la S.A.S. 3L PARTNERS, aux fins d’obtenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, la remise des documents suivants :

• Le règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de l’immeuble avec leurs modificatifs éventuels

• la totalité des archives de l’immeuble

• la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble

• conventions conclues par le syndic soit avec des copropriétaires, soit avec les fournisseurs soit avec des propriétaires voisins

• de l’historique des comptes des copropriétaires, grands livres d’immeubles, relevés bancaires et factures d’honoraires de syndic pour suivi de procédure

• les relevés bancaires

• les dossiers de procédures dans lesquelles le syndicat est partie

• les registres des procès-verbaux des assemblées générales, avec leurs annexes (feuilles de présence, notifications…)

• les documents d’urbanisme concernant l’immeuble

• la situation de trésorerie

• la totalité des fonds du syndicat immédiatement disponibles

• le solde des fonds disponibles après l’apurement des comptes

• l’état des comptes des copropriétaires et celui des comptes du syndicat.

avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 juin 2017, avec capitalisation des intérêts, 5000 euros au titre du remboursement de la facture du 11 mai 2017, 5000 euros à titre de dommages et intérêts outre 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 6 mars 2018, le syndicat des copropriétaires reprend l’ensemble de ses demandes et y ajoutant sollicite la condamnation de la S.A.S. 3L PARTNERS à lui payer la somme de11 009, 31 euros. Il conclut au rejet de la demande reconventionnelle.

Il fait valoir que la S.A.S. 3L PARTNERS n’a pas satisfait à ses obligations en tant qu’ancien syndic et que la mise en demeure en date du 22 juin 2017 est restée sans réponse.

Il soutient que la remise du 8 juin 2017 est incomplète ; qu’il a adressé deux courriers et que la société 3L PARTNERS n’a pas contesté ne pas avoir remis l’intégralité des éléments en sa possession.

Il soutient que la demande reconventionnelle n’est pas fondée et que la somme de 11 009, 31 euros a été facturée abusivement.

Suivant écritures déposées à l’audience et développées oralement, la S.A.S. 3L PARTNERS conclut au débouté de l’ensemble des demandes et, reconventionnellement, sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7005, 48 euros au titre de sa dette, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle demande en outre l’octroi de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir qu’elle n’est plus en possession du moindre document et que c’est donc de manière abusive que la demande principale est maintenue.

Elle expose que le document émis en demande en pièce n°30 est un faux puisqu’il y figure une mention manuscrite qui n’est pas sur son propre exemplaire et qu’une seule page a été produite.

Elle considère qu’aucun préjudice n’est démontré et que la somme de 5000 euros est pleinement justifiée.

La présente juridiction a relevé que les demandes de paiement au titre de factures ou d’honoraires, ou de remboursement n’entrent pas dans les prévisions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens qui y sont énoncés conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2018, date de la présente ordonnance.

SUR CE

— Sur la demande principale :

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, disposition d’ordre public, l’ancien syndic d’une copropriété a l’obligation de transmettre à son successeur l’intégralité des documents et des fonds intéressant le syndicat ; cette transmission doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif des pièces en application de l’ article 33-1 du décret du 17 mars 1967. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal de grande instance, statuant comme en matière de référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas de l’article 18-2 ainsi que le versement des intérêts dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de tous dommages et intérêts.

L’ancien syndic n’a pas à se faire juge de l’opportunité de transmettre ou non les pièces prévues par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ; par ailleurs, s’il existe un délai quant à la communication des pièces par l’ancien syndic, il n’en est rien quant à l’action susceptible d’être engagée par le nouveau syndic à l’encontre de l’ancien.

Si l’on ne peut contraindre un syndic à remettre des pièces qui ne sont pas en sa possession, la seule affirmation non circonstanciée de l’ancien syndic selon laquelle il ne disposerait plus d’aucune pièce ne saurait suffire à l’exonérer de l’obligation précitée.

Si le précédent syndic n’a pas transmis malgré la procédure, les pièces d’archives du syndicat des copropriétaires soit qu’il ne les avait plus soit qu’il ne les avait jamais tenues, le litige se déplace, dans cette hypothèse, sur le terrain de la responsabilité civile professionnelle du syndic qui a manqué à ses obligations légales.

En application de l’ article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 , l’ancien syndic est tenu de remettre à son successeur, dans le délai d’un mois à compter de la cessation de ses fonctions, la totalité des fonds immédiatement disponibles ; dans le délai de deux mois suivant l’expiration du premier délai d’un mois, il est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes.

La demande en justice est portée par le syndicat des copropriétaires.

Elle a été présentée au président du tribunal de grande instance de Paris, statuant comme en matière de référé, de sorte qu’elle est recevable, le délégataire du président du tribunal de grande instance de Paris ayant le pouvoir juridictionnel de l’examiner.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires sis 26/[…], représenté son syndic la S.A.R.L. X Y produit en pièce n°2 un bordereau de remise de pièces en date du 8 juin 2017 signé par l’ancien syndic et le nouveau syndic.

Figure une mention manuscrite : « remis en main propre sous réserve de l’examen des pièces afin de s’assurer qu’elles soient bien conformes au bordereau remis et sous réserve que l’ensemble des pièces figurent dans celles remises ».

Outre le caractère peu compréhensible de la seconde partie de cette mention, la société 3L PARTNERS produit un exemplaire de ce bordereau de pièces : la mention manuscrite n’y figure pas.

Surtout, ce document contient une seconde page, contresignée par les deux syndics également, mais que la partie demanderesse n’avait nullement versée.

Il est fait notamment mention de la remise du règlement de copropriété, avec modificatif du 13 avril 1993, pièce que le syndicat des copropriétaires réclame pourtant dans la présente procédure, y compris dans ses dernières écritures.

Il est également fait mention de la remise de contrats VMC, ascenseur, Espace Verts, ainsi que les factures de charges de fonctionnement, des registres de procès-verbaux des assemblées générales (2008-2016) et des dossiers d’assemblées générales (2016-2017).

Il en résulte que la demande ne tient nullement compte des pièces pour lesquels la remise est attestée par ce bordereau de remise de pièces signée des deux parties.

Les demandes sont en outre formulées en termes extrêmement généraux. Ainsi, alors que des contrats ont été versés, il n’est pas indiqué quelles conventions seraient encore manquantes. Il est réclamé « les grands livres d’immeuble », sans précision alors que ceux des années 2015 à 2017 sont mentionnés dans le bordereau. La demande au titre de la « totalité des archives », par sa généralité n’est pas davantage susceptible de faire l’objet d’une injonction.

Compte tenu de la transmission démontrée de la balance (2015, 2016, 2017), des grands livres, des comptes travaux, du relevé général des dépenses, les demandes formulées de manière générale au titre de la situation de trésorerie, de la totalité des fonds, du solde des fonds (non précisé), de l’état des comptes des copropriétaires ne sont pas susceptibles d’être accueillies. La demande d’explication n’est pas une transmission de document.

Dans la mesure où le syndicat des copropriétaires formule des demandes aux fins de remboursement de factures qu’il estime indues, c’est bien que les éléments comptables ont été remis.

Il convient de relever que les demandes formulées ne coïncident pas tout à fait avec celles figurant dans la lettre de mise en demeure du 22 juin 2017 qui précisait les périodes, ce que le demandeur ne fait plus dans le cadre de la présente procédure.

Par conséquent, les seules demandes de pièces présentant d’une part la précision nécessaire et d’autre part n’ayant pas été satisfaites aux termes des deux pages du bordereau sont les suivantes :

– la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble

– les relevés bancaires

– les dossiers de procédures

– le document d’urbanisme.

La S.A.S. 3L PARTNERS, tout en alléguant ne plus avoir d’autres pièces, ne l’avait nullement indiqué en réponse aux courriers lui réclamant des pièces.

Il sera dit que si la S.A.S. 3L PARTNERS ne déclare pas, huit jours après la signification de la présente décision, qu’elle n’est plus en possession lesdites pièces, elle sera tenue de les produire auu syndicat des copropriétaires sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard, dans la limite de quatre-vingt dix (90) jours, renouvelable le cas échéant.

Les retards apportés par la S.A.S. 3L PARTNERS à la transmission des pièces, l’absence de réponse aux sollicitations du nouveau syndic ont nécessairement handicapé la reprise de la gestion de la copropriété et ont accaparé le nouveau syndic au détriment d’une action plus efficace au profit de la copropriété. Ils ont ainsi occasionné au demandeur un préjudice qu’il convient d’évaluer à 2000 euros.

La défenderesse sera condamnée à cette hauteur.

- Sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 11 009, 31 euros

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que des sommes ont été facturées abusivement et il en sollicite le remboursement.

Cependant, de telles demandes n’entrent nullement dans les prévisions de l’article 18-2 précité qui délimitent les pouvoirs du juge statuant en la forme des référés à la situation de trésorerie, la totalité des fonds immédiatement disponibles et l’ensemble des documents et archives du syndicat.

La demande n’est pas recevable.

- Sur la demande reconventionnelle de la SARL 3L PARTNERS à hauteur de 7005, 47 euros

Cette demande n’entre pas davantage dans les prévisions de l’article 18-2 et n’est pas recevable, étant relevé que les conclusions ne donnent aucun élément explicite sur la composition de cette somme se contentant de renvoyer à l’ensemble des pièces.

- Sur les demandes accessoires :

La S.A.S. 3L PARTNERS sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en la forme des référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire en premier ressort,

Vu les dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965,

Disons que si la S.A.S. 3L PARTNERS ne déclare pas, huit jours après la signification de la présente décision, qu’elle n’est plus en possession des pièces suivantes :

– la liste à jour des copropriétaires de l’immeuble

– les relevés bancaires

– les dossiers de procédures

– le document d’urbanisme

elle sera tenue de les produire au syndicat des copropriétaires sis 26/[…], représenté par son syndic la S.A.R.L. X Y sous peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard, dans la limite de quatre-vingt dix jours, renouvelable le cas échéant,

Nous réservons la liquidation de cette astreinte ;

Déclarons irrecevable la demande en paiement à hauteur de 11 009, 31 euros ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle à hauteur de 7005, 48 euros ;

Condamnons la S.A.S. 3L PARTNERS à verser la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires sis 26/[…], représenté son syndic la S.A.R.L. X Y à titre de dommages-intérêts,

Condamnons la S.A.S. 3L PARTNERS aux entiers dépens,

Condamnons la S.A.S. 3L PARTNERS à payer au syndicat des copropriétaires sis 26/[…], représenté par son syndic la S.A.R.L. X Y la somme de 1000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux dispositions de l’article 492-1 du code de procédure civile.

Fait à Paris le 20 mars 2018

Le Greffier, Le Président,

Z A B C

1:

2 Copies exécutoires

délivrées le: