Tribunal de grande instance de Paris, 5e chambre 1re section, 20 mars 2018, n° 16/13104

TGI Paris 4 juillet 2017

TGI Paris 20 mars 2018

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Paris, les demandeurs, Madame D C, Madame E C et Monsieur F G, ont assigné l'agence immobilière BRETEUIL IMMOBILIER et son assureur ALLIANZ IARD pour obtenir réparation d'un préjudice financier lié à des loyers impayés. Les questions juridiques posées concernaient la responsabilité de l'agence pour une prétendue faute dans l'exécution de son mandat, notamment en ce qui concerne la rédaction du bail et la vérification de la solvabilité des locataires. Le tribunal a jugé que l'agence n'avait pas commis de faute dans l'exercice de son mandat, déboutant ainsi les demandeurs de toutes leurs demandes et les condamnant aux dépens et à une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 5e ch. 1re sect., 20 mars 2018, n° 16/13104
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	16/13104

Sur les parties

Avocat(s) :	Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUXFrédéric DROUARD
Cabinet(s) :	SELARL TOUZERY MADANI BEUSQUART-VUILLEROT AVOCATSSELARL CABINET DECHEZLEPRETRESCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	S.A. ALLIANZ IARD, S.A.S BRETEUIL IMMOBILIER

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

5^e chambre 1^re section

N° RG :

16/13104

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Juillet 2016

JUGEMENT

rendu le 20 Mars 2018

DEMANDEURS

Madame D C épouse X

[…]

représentée par Maître Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D1694

Madame E C épouse Y

[…]

représentée par Maître Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D1694

Monsieur F G

[…]

(MEXIQUE)

représenté par Maître Sabine TOUZERY de la SELARL TOUZERY CHAUVET-LECA ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #D1694

DÉFENDERESSES

S.A.S BRETEUIL IMMOBILIER

[…]

représentée par Maître Frédéric DROUARD de la SCP L M N & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0378

S.A. ALLIANZ IARD

[…]

représentée par Maître Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1155

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame K, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame DUQUET, Vice-présidente,

Monsieur Z, juge,

assistés de Martine H I, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Février 2018 tenue en audience publique devant Madame K, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Madame D C épouse X, Madame E C épouse Y et Monsieur F G sont propriétaires […].

Courant 2013, ils ont mandaté l’agence immobilière BRETEUIL IMMOBILIER pour rechercher des locataires pour ce bien et procéder à la rédaction du contrat de location.

Sur proposition de l’agence immobilière, les consorts C G ont consenti un bail à usage d’habitation en date du 12 juillet 2013 aux consorts A, moyennant un loyer mensuel de 4 500€, charges comprises.

Les locataires n’ont réglé aucun loyer.

Par acte du 21 janvier 2014, les bailleurs ont fait délivrer aux consorts A un commandement d’avoir à payer la somme de 27 000€, montant des loyers et charges dus au mois de janvier 2015 inclus. Ce commandement visait la clause résolutoire.

Ils ont ensuite fait assigner les locataires devant le tribunal d’instance du 7^e arrondissement de Paris qui, par jugement en date du 18 décembre 2014, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et prononcé l’expulsion des consorts A et de tous occupants de leur chef. Le 22 avril 2015, les locataires ont quitté les lieux, la dette locative s’élevant à plus de 90 000€.

C’est dans ces circonstances que par actes du 28 et 29 juillet 2016, les consorts C G ont fait assigner la société BRETEUIL IMMOBILIER et son assureur, la compagnie ALLIANZ IARD, afin de mettre en jeu la responsabilité de l’agence immobilière et d’obtenir l’indemnisation des préjudices subis.

Par conclusions récapitulatives signifiées par voie électronique le 14 avril 2017, ils demandent au tribunal, au visa des articles 1147, 1991 du Code civil et L124-3 du Code des assurances, de :

— dire et juger que la société BRETEUIL IMMOBILIER a commis une faute dans l’exécution de son mandat à leur égard engageant sa responsabilité,

— dire et juger que la société BRETEUIL IMMOBILIER a par sa faute causé un préjudice à leur égard et en doit réparation,

— dire et juger que la société ALLIANZ doit garantir le préjudice résultant des fautes commises par son assuré, la société BRETEUIL IMMOBILIER, à leur égard et les autres demandes d’indemnisation à laquelle la société BRETEUIL IMMOBILIER pourrait être condamnée,

En conséquence,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la société BRETEUIL IMMOBILIER et son assureur la société ALLIANZ IARD à leur payer la somme de 95 438€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— condamner solidairement ou à défaut in solidum la société BRETEUIL IMMOBILIER à leur payer la somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Ils soutiennent que l’agence immobilière n’a pas accompli correctement ses missions en tant que mandataire en général et en tant que rédacteur d’acte en particulier. Ils estiment qu’en l’espèce l’instruction du dossier des consorts A a été négligée, dans la mesure où l’agence n’a pas exigé des locataires des quittances de loyer antérieures et une attestation de précédents propriétaires. Ils lui reprochent de s’être contentée, alors que Monsieur A âgé de 27 ans a déclaré percevoir un salaire mensuel de 15 000€, de la présentation d’un certificat de travail établi par la société PRESTIGE CONSEILS, dont le directeur n’est autre que Monsieur A lui-même. Ils ajoutent que l’agence BRETEUIL IMMOBILIER ne leur a pas proposé la souscription d’une assurance loyers impayés, ni même demandé au locataire de fournir une caution. Ils expliquent par ailleurs que malgré les stipulations du mandat, le contrat de bail n’a pas été rédigé par l’agence immobilière, mais par l’avocat des locataires, sans qu’elle les en informe. Ils font observer que le conseil des locataires a rédigé un contrat à usage mixte professionnel et d’habitation, alors que le mandat stipule que les lieux doivent avoir pour destination un usage d’habitation. Ils relèvent également que l’agence a laissé stipuler dans le bail au bénéfice du locataire la faculté de sous louer, ce qui n’était pas prévu. Ils expliquent que l’agence leur a fait signer ce bail, dont le projet leur a été adressé la veille, sans qu’aucun conseil ne leur soit dispensé.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 9 mars 2017, la société BRETEUIL IMMOBILIER soutient qu’elle s’est parfaitement acquittée du mandat qui lui a été confié. Elle considère qu’il convient de :

— dire et juger que les consorts C G ne démontrent nullement que la société BRETEUIL IMMOBILIER aurait engagé vis-à-vis d’eux sa responsabilité contractuelle, que ce soit sur le fondement des dispositions de l’article 1147 du Code civil ou sur le fondement des dispositions des articles 1991 et 1992 du Code civil,

— dire et juger en conséquence que la société BRETEUIL IMMOBILIER ne saurait en aucun cas être redevable vis-à-vis de des consorts C G de la somme de 95 438€ qu’ils réclament à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

— débouter en conséquence les consorts C G de l’intégralité de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui payer une somme de 5 000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle répond aux consorts C G qu’ils ont engagé leur responsabilité en laissant s’accumuler un arriéré locatif de 27 000€ avant de faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Elle estime pour sa part avoir parfaitement rempli son rôle de mandataire tant au niveau de la rédaction du contrat qu’au niveau des garanties prises auprès des consorts A, afin de s’assurer de leur solvabilité. Elle affirme que c’est bien elle qui a rédigé le bail. Elle rappelle qu’elle s’était vue confier le soin de trouver des locataires pour leur appartement à titre d’habitation principale, ce qui n’empêchait pas la conclusion d’un contrat de bail mixte. Elle fait valoir qu’il n’existe aucune difficulté dans la mesure où Monsieur et Madame A ont bien établi leur résidence principale dans l’appartement loué. Elle considère qu’il ne saurait non plus lui être fait grief d’avoir stipulé une clause de sous location, dès lors que les consorts A n’ont pas sous loué l’appartement. Elle indique qu’elle a soumis le contrat de bail aux demandeurs et qui l’ont expressément accepté. Elle soutient que les garanties de solvabilité des consorts A étaient des plus solides, puisque leurs revenus étaient de 252 000€, soit plus de quatre fois le montant du loyer annuel, qui s’élevait à la somme de 54 000€. Elle précise que la souscription d’une assurance loyers impayés est facultative et ne saurait constituer une faute de la part de l’agence immobilière. Elle fait observer que les demandeurs ne remettent pas en cause l’authenticité des pièces qu’ils versent eux-mêmes aux débats, à savoir le contrat de travail et les bulletins de salaire de Monsieur A.

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 26 mai 2017, la société ALLIANZ IARD conclut qu’il y a lieu de :

— dire et juger qu’il n’est pas démontré la faute de l’agence BRETEUIL IMMOBILIER,

— dire et juger qu’il n’est pas apporté la preuve de la réalité du préjudice des consorts C G,

— dire et juger que la garantie souscrite ne peut s’appliquer que dans la limite de ses plafonds et franchises,

— rejeter la garantie de la compagnie ALLIANZ IARD pour toute faute intentionnelle ou dolosive,

— rejeter l’ensemble des demandes formulées à son encontre,

— condamner tout succombant à lui payer la somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle fait observer que le contrat de bail a été signé directement par les bailleurs et que ces derniers ont donc consenti à l’ensemble des conditions contractuelles. Dans l’hypothèse où le tribunal devait considérer que l’agence était responsable de manoeuvre à l’égard des demandeurs, elle estime qu’il devra également refuser de mobiliser sa garantie. Elle soutient d’autre part que l’agent immobilier a demandé tous les éléments pouvant l’être afin de pouvoir s’assurer de la solvabilité des candidats locataires. Elle ajoute que la solvabilité du locataire ne faisant pas de doute, il ne peut être reproché au professionnel de s’être dispensé d’une caution que la loi ne rend pas obligatoire et que nulle clause du mandat ne prévoyait.

La clôture a été prononcée le 4 juillet 2017.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la faute de la société BRETEUIL IMMOBILIER.

Aux termes du mandat confié par les consorts C G à l’agence BRETEUIL IMMOBILIER, cette dernière avait l’obligation notamment “de rédiger le contrat de location aux prix, charges et conditions convenus aux présentes. Etablir les documents annexes (état des lieux contradictoires…..) et recueillir la signature du locataire.

En contrepartie des pouvoirs qui lui sont accordés, le mandataire devra :

1 Entreprendre, d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien la mission qui lui est confiée ce jour”.

Il s’agit donc d’un mandat de location et non d’un mandat de gestion immobilière du bien loué.

Les demandeurs recherchent la responsabilité de l’agence BRETEUIL IMMOBILIER d’une part, en ce qui concerne la rédaction du bail et d’autre part, en ce qui concerne les garanties de solvabilité présentées par les locataires.

Ils affirment que le bail consenti aux consorts A aurait été rédigé par le conseil de ces derniers et non par l’agence immobilière comme le prévoit le mandat. Ils n’en rapportent toutefois pas la preuve. Par ailleurs, contrairement à ce qu’ils soutiennent, le contrat de location a bien été conclu aux conditions prévues au mandat. Il s’agit en effet d’un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et à usage d’habitation, qu’ils ont accepté de signer. Dans le mandat, il est indiqué pour ce qui est de la destination des locaux : “usage d’habitation principale” et pour ce qui est du régime juridique du contrat : “loi du 06.07.1989". Ces mentions n’empêchaient donc pas la conclusion d’un bail mixte (professionnel + habitation) soumis à la loi du 6 juillet 1989, les locataires ayant établi leur résidence principale dans les locaux loués. Les consorts C G reprochent également à l’agence immobilière d’avoir prévu au bail la possibilité d’une sous location. Outre le fait que le mandat n’excluait pas l’existence d’une telle clause dans le bail, les demandeurs en ont eu connaissance avant de signer celui-ci et l’ont donc approuvée en signant le contrat de location. Surtout, il n’est nullement établi que les locataires aient usé de cette faculté et aient sous-loué l’appartement. En tout état de cause, ces derniers auraient ils fait usage de cette clause, les demandeurs ne s’expliquent pas sur le lien qui existerait entre la stipulation d’une telle clause et l’arriéré locatif laissé en l’espèce par ses locataires. Comme le relève à juste titre la société BRETEUIL IMMOBILIER, si un contrat de bail à usage uniquement d’habitation avait été conclu sans faculté de sous location, la situation aurait été la même quant au non paiement des loyers par les consorts A.

En revanche, il y a lieu de vérifier si l’agent immobilier s’est assuré que les locataires pressentis présentaient suffisamment de garanties de solvabilité pour s’acquitter d’un loyer mensuel de 4 500€, charges comprises. Il résulte des pièces versées aux débats par les demandeurs eux-mêmes que les locataires étaient Monsieur A et sa mère. L’avis d’imposition 2012 de cette dernière mentionne un revenu fiscal de 63 600€ et le bulletin de paye de son fils un salaire mensuel net de 15 758€. Le certificat de travail, remis à l’agence par celui-ci et établi le 18 février 2013 par la gérante de la société PRESTIGE CONSEILS, indique qu’il occupe le poste de directeur de la société depuis le 3 mai 2010 sous contrat à durée indéterminée. Les revenus cumulés de Monsieur A et de sa mère représentaient donc plus de quatre fois le montant du loyer charges comprises et étaient donc largement suffisants pour assurer le paiement d’un loyer important. Les demandeurs ne remettent pas en cause l’authenticité des documents remis à l’agence et dont au surplus ils ont eu connaissance avant la signature du bail, comme en atteste un mail d’une des demanderesses (pièce 7 des demandeurs), qui qualifie le dossier des consorts A de “solide”. D’ailleurs, ils produisent un Kbis de la société PRESTIGE CONSEILS (pièce 18), dont la gérante est effectivement Madame B, qui a établi le certificat de travail de Monsieur A. S’il résulte de ce Kbis que cette société, créée en 2008, a fait l’objet d’une liquidation judiciaire le 10 avril 2015, la date de cessation des paiements a été fixée au 30 septembre 2014, soit plus d’un an après la conclusion du bail. Il ne peut dans ces conditions être fait grief à la société BRETEUIL IMMOBILIER de n’avoir pas exigé des locataires une caution, ni même de ne pas avoir conseillé aux bailleurs la souscription d’une assurance loyers impayés. Quant à la production de quittances de loyers antérieures, voire d’attestations de précédents propriétaires, outre le fait que les candidats locataires n’en détiennent pas obligatoirement, notamment s’il s’agit d’une première location, elle ne permettait pas de s’assurer de la solvabilité, comme peuvent le faire des bulletins de paie ou des avis d’imposition.

Les demandeurs ne démontrent donc pas que la société BRETEUIL IMMOBILIER a commis une faute dans l’exercice de son mandat de location sans exclusivité. Ils seront en conséquence déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens.

Les consorts C G, partie perdante, seront condamnés aux dépens et à payer une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de 1 500€ chacune à la société BRETEUIL IMMOBILIER et à la société ALLIANZ IARD.

Sur l’exécution provisoire du jugement.

Compte tenu de la solution apportée au présent litige, l’exécution provisoire de la décision ne s’avère pas nécessaire. Elle ne sera donc pas prononcée.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel,

Déboute Madame D X née C, Madame E Y née C et Monsieur F G de l’ensemble de leurs demandes.

Les condamne in solidum à payer une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile de 1 500€ chacune à la société BRETEUIL IMMOBILIER et à la société ALLIANZ IARD.

Les condamne in solidum aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile par la SCP L-M-N & ASSOCIES et Maître DECHEZLEPRÊTRE.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire du présent jugement.

Fait et jugé à Paris le 20 Mars 2018.

Le Greffier Le Président

M. H I F. K

2 expéditions exécutoires

(avocats)

délivrées le

1 copie dossier