T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S

ORDONNANCE EN LA FORME DES RÉFÉRÉS rendue le 19 juin 2018

N° RG 18/54851

N° : 12 par B C, Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assignation du : 09 Avril et 2 Mai 2018 Assistée de Z A, Greffier. 1

DEMANDERESSE

Madame la Maire de Paris, Madame X Y, agissant au nom et pour le compte de la VILLE DE PARIS Place de l’Hotel de […]

représentée par M^e Bruno MATHIEU, avocat au barreau de PARIS – #R0079

DÉFENDERESSES

Société JLP FIDJI 6 avenue du Bois d’Amour 44500 LA BAULE ESCOUBLAC

représentée par Maître Patrice D’HERBOMEZ de l’AARPI D’HERBOMEZ LAGRENADE & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS – #C0517

S.A.R.L. HABITAT PARISIEN […] et dans ses conclusions […]

représentée par Maître Jean-paul YILDIZ de l’AARPI YS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C0794

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A l’audience du 05 Juin 2018, tenue publiquement, présidée par B C, Vice-Présidente, assistée de Z

A, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

Par assignation en date du 9 avril et 2 mai 2018, la Ville de Paris a assigné devant le Président du Tribunal de grande instance de Paris, statuant en la forme des référés, la société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN aux fins de:

- constater l’infraction commise par les défendeurs,

- condamner la société JLP FIDJI à l’amende civile de 50.000 € ;

- condamner la société HABITAT PARISIEN à l’amende civile de 50 000 € ;

- ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sis […], fixer le délai prévu à cet effet, et, à l’expiration de celui-ci, prononcer une astreinte de 600 € par jour de retard ;

- se réserver la liquidation de l’astreinte ;

-condamner les défendeurs au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la Ville de Paris, rappelle que l’autorisation de la mairie de Paris est nécessaire pour proposer un logement à usage d’habitation à la location de courte durée pour une durée inférieure à 1 an (ou 9 mois s’il s’agit d’un étudiant), cette autorisation n’étant pas nécessaire si le logement constitue le logement principal du bailleur, et si la location saisonnière n’excède pas un maximum de 4 mois par an.

Dans le cadre de ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 5 juin 2018, la ville de Paris fait valoir sur le fondement de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article L.324-1-1 du code de tourisme, et de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, que le logement sis […] appartenant à la société JLP FIDJI, et loué à la société HABITAT PARISIEN était exploité en meublé touristique, dans le cadre d’une sous location à une clientèle de passage. Elle ne maintient pas la demande de retour à l’habitation, la société JLP FIDJI ayant mis fin au bail le 23 janvier 2018.

Elle expose que le bien est à usage d’habitation depuis 1970, qu’il ne constitue pas la résidence principale de la société FIDJI, et qu’il a été donné en locations meublées de courte durée, ainsi que le démontre le contrôle d’occupation par un agent assermenté ; que le bail conclu entre les parties permet à la société HABITAT PARISIEN de sous-louer de manière habituelle et professionnelle le bien, de manière illicite.

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Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 5 juin 2018, la société HABITAT PARISIEN soulève l’irrecevabilité de la Ville de Paris pour défaut de droit d’agir sur le fondement de l’article L.651-2 du CCH ; sur le fond, indique que l’infraction n’est pas constituée à son encontre, et sollicite le rejet de l’ensemble des demandes ; à titre subsidiaire, la dispense ou la diminution de l’amende, et en tout état de cause la condamnation de la société FIDJI à la garantir de toute condamnation, outre la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose que par contrat de location meublée du 5 novembre 2012, la société JLP FIDJI lui a donné à bail un local d’environ 50 m² avec mezzanine et terrasse, pour des sous- locations saisonnières ; que seules les locations saisonnières postérieures au 24 mars 2014 peuvent se voir reprocher de constituer un changement d’usage ; que seul le propriétaire du bien peut se voir reprocher le changement non autorisé de l’usage du bien ; que l’objet du contrat était parfaitement clair, et a fait l’objet d’un avenant ; que lors de la conclusion du bail en 2012, ce mode de location n’était pas considéré comme un changement d’usage ; qu’en tout état de cause, seule une amende unique pourrait être prononcée, en raison des termes même du texte : « par local irrégulièrement transformé », et que le bailleur devra sa garantie à la société locataire.

Il convient de se reporter à l’assignation et aux conclusions pour un exposé complet des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2018, date de la présente ordonnance.

MOTIFS

- Sur l’irrecevabilité de l’assignation pour défaut de qualité à agir de la Ville de Paris :

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit, dans sa rédaction issue de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, que l’action introduite en vue de la condamnation à une amende civile en raison de la violation de l’article L631-7 de ce même code s’effectue sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure.

Pour autant, cette précision ne saurait conduire à considérer que la commune est dépourvue de la qualité à agir dès lors, d’une part, que cette dernière ne peut guère agir que par l’intermédiaire de ses organes, le maire ou le conseil municipal, et d’autre part, que le maire n’agit quant à lui que pour le compte de la commune et non pour lui-même.

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Aucune irrecevabilité n’est donc encourue de ce chef.

-Sur la constitution des infractions

Aux termes de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme :

“ Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit préalablement en faire la déclaration auprès du maire de la commune ou est situé le meublé. Cette déclaration n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (…)”

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son deuxième alinéa que “La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.”

L’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction telle qu’applicable aux faits de l’espèce, dispose: " La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.(…) Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article”.

Par ailleurs, l’article L.651-2 du même code, tel que modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 énonce que "Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

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Sur la demande à l’encontre de la société JLP FIDJI, propriétaire :

La société JLP FIDJI est propriétaire du bien litigieux situé […], ainsi qu’il des pièces versées aux débats, ce qui n’est pas contesté par les parties.

Ces locaux sont affectés à l’habitation au 1er janvier 1970, au vu de la fiche H2 versée aux débats, et il n’est pas justifié d’un changement de destination ultérieur. Il n’est pas contesté que ce local ne constitue pas la résidence principale de la société JLP FIDJI qui les a donné à bail à la société HABITAT PARISIEN selon contrat de location meublée du 5 novembre 2012.

S’agissant des faits, il n’est pas contesté que le bien litigieux a été proposé à la location pour de courtes durées par le biais du site internet : « habitat parisien » et ce depuis plusieurs années et jusqu’au 10 mai 2018, date d’effet de la résiliation du bail par le bailleur, suite à l’enquête diligentée par la Ville de Paris.

Si la société JLP FIDJI prétend qu’elle n’est pas l’auteur du changement d’usage de son bien, il doit être relevé que c’est bien elle qui a donné à bail à la société HABITAT PARISIEN, société commerciale, son logement, avec possibilité exprès de sous- location temporaire du logement et possibilité de jouissance pour lui-même de l’appartement «6 semaines par an et dans une limite de 14 jours consécutifs par séjour (sauf accord du preneur) », précision faite qu’il devra lui-même « rendre l’appartement propre ainsi que les draps et serviettes lavés », toutes clauses incompatibles avec un bail meublé portant sur un logement d’habitation.

Ces faits sont constitutifs d’un changement d’usage non autorisés entrant dans les prévisions de l’article L. 651-2 suscité et l’infraction civile correspondante doit donc être constatée, étant observé que la circonstance selon laquelle les locations de courtes durées étaient mises en œuvre par la société HABITAT PARISIEN, ne sont pas de nature à exonérer le bailleur de l’amende encourue et prévue par les textes, peu importe que les montants perçus par le bailleur ne soient pas très largement supérieurs à ceux perçus dans le cadre d’une location classique pour un bien de même nature, l’infraction étant constituée non du fait des bénéfices perçus, mais en raison du changement d’usage non autorisé.

Enfin, il n’y a pas lieu à prononcer une astreinte pour le retour à l’habitation, puisque l’appartement n’est plus proposé à la location de courte durée, le bail conclu avec la société HABITAT PARISIEN ayant été résilié à effet du 10 mai 2018.

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La société HABITAT PARISIEN n’est pas propriétaire de l’appartement loué. Le bail qu’elle a signé prévoyait expressément la possibilité de sous-louer. Toutefois, la mention dans le bail de la possibilité de sous-louer cet appartement de manière temporaire ne peut suffire à exonérer la société HABITAT PARISIEN du respect des règles d’ordre public issues de la loi ALUR et de la loi du 18 novembre 2016. Par ailleurs, le moyen tiré du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance conforme est inopérant en l’espèce puisqu’elle relève de l’exécution du contrat entre les parties.

Si la société HABITAT PARISIEN ne pouvait procéder au changement d’usage auprès de la mairie de Paris de son propre chef sans l’accord du bailleur, elle avait toutefois connaissance de l’usage du bien, au vu de la clause de sous-location temporaire inscrite au bail et de l’avenant souscrit le 2 octobre 2017, et a procédé ainsi à des locations temporaires répétées, contrairement à l’usage exclusif d’habitation de l’appartement, ce qui est constitutif de l’infraction.

Les éléments probatoires, et notamment le constat du 18 mai 2017 par l’agent assermenté, démontrent en effet clairement que la société HABITAT PARISIEN, locataire du logement concerné, l’a utilisé pour des locations épisodiques à l’usage d’une clientèle de passage, correspondant à un usage hôtelier, différent de l’usage d’habitation, sans autorisation préalable de la mairie, et ce sur une période allant de novembre 2012 à début 2018, pour un tarif de 350 € par nuit, soit pour un montant très supérieur au loyer versé au propriétaire bailleur.

Cette analyse se trouve confortée par la présence, lors de la visite de l’agent assermenté, d’une touriste australienne qui a déclaré avoir loué l’appartement pour 6 jours.

Ainsi, il résulte clairement des pièces versées aux débats que la société HABITAT PARISIEN n’a pas respecté l’usage des lieux, en les utilisant à des fins exclusives de leur destination d’habitation. L’infraction est donc caractérisée à son encontre également.

Sur l’amende :

L’article L.651-2 du code de l’habitation et de la construction, tel que modifié par la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016 énonce que "Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Or, en l’espèce, seul un local a été irrégulièrement transformé au 27 rue de l’Arcade à Paris, et en application de l’article précité qui limite la sanction à une amende par local, il convient de condamner in solidum les deux sociétés défenderesses au paiement de l’amende.

Quant au quantum, eu égard aux éléments développés précédemment, à savoir :

- la durée des locations (entre novembre 2012 et janvier 2018),

- les revenus retirés de cette activité, au demeurant un loyer fixe

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- la cessation rapide de l’infraction par les défendeurs, la société HABITAT PARISIEN ayant accepté la résiliation anticipée du bail demandée par la bailleresse,

la société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN seront condamnées in solidum à une amende civile de 50 000 euros.

Sur l’appel en garantie de la société HABITAT PARISIEN :

La société HABITAT PARISIEN sollicite la condamnation du bailleur, la société JLP FIDJI, à la garantir de toute condamnation.

Toutefois, chacune des parties a commis une infraction à la destination des locaux, objets de la location, et en leur qualité respective de professionnels de l’immobilier au vu des extraits Kbis versés aux débats, les défenderesses ne peuvent arguer de leur méconnaissance de la législation applicable aux locations meublées temporaires, ou d’un défaut de conseil de la part de leur cocontractant.

Il n’y a donc pas lieu de condamner la société JLP FIDJI à garantir la société HABITAT PARISIEN des condamnations prononcées à son encontre.

Sur les demandes accessoires :

La société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN seront condamnées aux dépens.

Il ne paraît pas contraire à l’équité de les condamner in solidum à payer à la Ville de Paris, la somme de 1 500 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leurs propres demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue en la forme des référés, contradictoire et en premier ressort ,

Rejetons l’irrecevabilité tirée du défaut de qualité à agir de la Ville de Paris ;

Constatons le désistement de la Ville de Paris s’agissant de sa demande de retour à l’habitation;

Constatons que la société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN ont enfreint les dispositions de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation au titre de l’appartement situé dans l’immeuble du 37 rue de l’Arcade Paris 8ème (lots n°24- 28);

Condamnons in solidum la société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN à payer à la ville de Paris une amende civile de 50 000 euros pour cette infraction ;

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Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et notamment de l’appel en garantie ;

Condamnons in solidum la société JLP FIDJI et la société HABITAT PARISIEN aux dépens.

Fait à Paris le 19 juin 2018

Le Greffier, Le Président,

Z A B C

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3 Copies exécutoires délivrées le: