MINUTE N° : 18/00001

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2018

DOSSIER N° : 15/00519

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2018

PRESIDENT : Madame GAUMET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance

GREFFIER : M^me X,

DEBATS : A l’audience publique du 07 Novembre 2017,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.C.I. 8 RUE DU POIDS DE L’HUILE VENANT AUX DROITS DE LA MONDIALE, dont le siège social est sis […]

représentée par M^e Martine LAIK, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 226

DEFENDEURS

M. B-C Y, demeurant […]

représenté par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 416

S.N.C. LE TEMPS DE LIRE, dont le siège social est sis 11 rue F Chopin – 31270 VILLENEUVE-TOLOSANE

représentée par M^e Emmanuelle DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 416

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 octobre 1994 , la société La Mondiale aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI 8 rue du Poids de l’Huile, a donné à bail à M. B-C Y, aux droits duquel se trouve désormais la SNC LE TEMPS DE VIVRE, un local commercial situé à Toulouse 8 rue du Poids de l’Huile pour une durée de neuf ans ayant commencé à courir le 1^er janvier 1995 et devant se terminer le 31 décembre 2004, destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce de vente de tabac–librairie–papeterie–journaux–cadeaux–articles et activités drugstore. Le bail a été renouvelé pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1^er janvier 2004 venant à échéance le 31 décembre 2012.

À l’issue contractuelle, le bail s’est prorogé par tacite prorogation. Le dernier loyer s’établit à la somme de 21.018,08€ hors-taxes et hors charges par an.

Par acte d’huissier du 11 avril 2013, M. Y a sollicité le renouvellement du bail pour une nouvelle période de neuf ans à compter du 1^er juillet 2013 moyennant un loyer fixé par application de la variation de l’indice du coût de la construction. Par exploit d’huissier du 6 juin 2013, la société bailleresse a accepté le principe de renouvellement du bail pour une nouvelle période de 9 ans à compter du 1^er juillet 2013 mais a sollicité un nouveau loyer de 106. 980 € hors-taxes et hors charges par an.

La SCI 8, rue du Poids de L’Huile a notifié son mémoire préalable le 16 septembre 2014 puis, par acte d’huissier du 13 février 2015, a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins à titre principal de voir fixer le prix du loyer renouvelé à la somme annuelle de 125. 000€ par an hors taxes et hors charges à compter du 1^er juillet 2013 et à défaut, de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par jugement rendu le 25 août 2015, le Juge des […] a :

• Dit que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2013,
• Avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire confiée à M. Z A,
• Réservé les dépens en fin d’instance,
• Ordonné l’exécution provisoire de la décision.

L’expert a déposé son rapport le 08 novembre 2016.

En l’état de son dernier mémoire dont la régularité de la notification n’est pas contestée, la SCI 8 rue du Poids de l’Huile demande au juge des loyers commerciaux de :

• Dire et juger qu’il y a lieu à déplafonnement du montant du loyer,
• Dire et juger que le loyer annuel du bail à renouveler est fixé à la somme de 54.240€ hors taxes et hors charges ,
• Dire que les intérêts de retard sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer réglé par le locataire sont dus à compter de l’assignation,
• Dire que les dispositions de la loi Pinel ne sont pas applicables au renouvellement en cause,
• Condamner la société locataire à lui payer la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens,
• Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Au soutien de ses prétentions, la SCI 8 rue du Poids de l’Huile expose que le loyer du bail renouvelé doit échapper au principe du plafonnement dans la mesure où durant le bail écoulé, le commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE a bénéficié d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité, ainsi que l’a retenu l’expert, en raison de la mise en service de la Ligne B du métro, des travaux de restructuration de la Rue Alsace-Lorraine et du […] sur laquelle donne directement la Rue du Poids de l’Huile, ces modifications ayant augmenté le nombre de chalands et en conséquence, la potentialité d’achats dans le commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE.

[…] de l’Huile précise que contrairement aux affirmations de la SNC LE TEMPS DE VIVRE, l’expert a retenu une augmentation de son chiffre d’affaires sur la période 2008-2012 et estime que la baisse du chiffre d’affaire sur l’intégralité de la période ne peut être due à une baisse de fréquentation de la zone, mais est imputable aux politiques publiques destinées à faire baisser la consommation de tabac.

Elle ajoute que le positionnement de la SNC LE TEMPS DE VIVRE sur le secteur de l’activité presse démontre que la modification des facteurs locaux de commercialité lui a été favorable.

Quant à la valeur locative qu’elle sollicite, la SCI 8 rue du Poids de l’Huile conteste tant la pondération des locaux que la valeur unitaire retenues par l’expert.

[…] de l’Huile estime que le lissage de l’augmentation du loyer ne peut être appliqué au cas d’espèce, dès lors que le bail a été renouvelé antérieurement à l’entrée en vigueur des dispositions législatives ayant instauré ce mécanisme.

En l’état de leur dernier mémoire dont la régularité de la notification n’est pas contestée, M. Y et la SNC LE TEMPS DE LIRE, intervenant volontairement à la procédure, demandent au juge des loyers commerciaux:

• À titre principal, de dire et juger n’y avoir lieu à déplafonnement et fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 selon la variation indiciaire,
• À titre subsidiaire, fixer le prix du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2013 à la somme de 25.305€ hors taxes et hors charges,
• Débouter la bailleresse de l’ensemble de ses demandes,
• Dire et juger que la fixation du prix du bail renouvelé n’était pas définitivement réalisée à la date du 1^er septembre 2014,
• Dire et juger les dispositions de la loi Pinel applicables au renouvellement en litige,
• Condamner la SCI 8 rue du Poids de l’Huile au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Les défendeurs soutiennent pour l’essentiel qu’aucune modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence positive sur l’activité qu’ils exercent dans les lieux n’est intervenue durant le bail écoulé, dès lors que la population toulousaine n’a pas augmenté de façon significative, qu’il n’est pas démontré que l’ouverture de la Ligne B du métro, qui est éloignée de son commerce, ait eu une incidence favorable sur le nombre de chalands passant devant son commerce, mais qu’au contraire, la suppression de plusieurs lignes de bus et des arrêts qui se situaient à proximité de son commerce ont eu pour effet d’éloigner de nombreux clients.

Ils ajoutent que cette modification défavorable s’est accrue du fait de la baisse de fréquentation de la station de métro Capitole située sur la Ligne A et de la diminution de la fréquentation de la rue du Poids de l’Huile par les piétons, gênés en outre par les désagréments liés aux travaux de réaménagement du centre-ville et que cette dégradation est démontrée par la baisse de fréquentation du parking du Capitole, dont l’accès par la rue sur laquelle ils exploitent leur commerce gêne également les piétons.

La SNC LE TEMPS DE VIVRE et M. Y font valoir que l’absence de modification favorable des facteurs locaux de commercialité se traduit par une baisse de 40% du nombre de ses clients et de son chiffre d’affaires sur la période, contrairement à ce qu’a retenu l’expert.

À titre subsidiaire, les défendeurs contestent la surface pondérée et la valeur locative retenues par l’expert et soutiennent que le principe du lissage de l’augmentation du loyer est applicable dès lors que le renouvellement n’est pas acquis tant que la fixation du loyer n’est pas définitive, soit tant que le délai d’exercice du droit d’option n’est pas expiré.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L. 145-34 al. 1^er du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Une modification des facteurs locaux de commercialité est en elle-même insuffisante pour déduire une hausse de la valeur locative et ne doit être retenue que la modification ayant une incidence sur le commerce considéré, dont la charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, il convient de souligner, ainsi que l’a retenu l’expert, que la période de référence du bail écoulé s’étend du 1^er janvier 2004 au 30 juin 2013.

En page 15 de son rapport, après avoir analysé l’évolution de la population, la fréquentation du parking Capitole comme des Lignes A et B du métro, divers résultats de comptages piétons et les modalités de réaménagement du centre ville à proximité immédiate du commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE, l’expert conclut à une modification notable des facteurs locaux de commercialité favorable au commerce considéré, “en raison de la mise en service de la Ligne B du métro toulousain, qui a augmenté la fréquentation du centre ville de Toulouse, et de la rénovation complète de la Rue Alsace-Lorraine et du Square de Gaulle, éléments dont n’a pu que bénéficier l’activité de tabac-presse exploitée dans les lieux”. L’expert indique cependant que “tous les commerces du secteur ont probablement souffert pendant la période de travaux”.

L’expert retient que l’augmentation de la population toulousaine qui s’établit à 2,21% entre 2006 et 2012 n’est pas significative d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité.

Il ressort de son rapport qu’entre 2006 et 2011, la fréquentation du parking Capitole, qui est celui situé le plus près du commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE a diminué de 11,11%.

Concernant la fréquentation du métro, relativement à la ligne B, l’expert retient qu’elle a été mise en service le 30 juin 2007, que pour l’année 2008, le nombre des validations sur cette ligne a été au double de ce lui comptabilisé pour l’année 2004, puis qu’entre 2008 et 2012, l’évolution annuelle de la fréquentation s’établit à +5,80% pour l’ensemble de la ligne. Concernant la ligne A du métro et plus particulièrement la station Capitole, qui est la plus proche du commerce considéré, l’expert a fait apparaître une diminution de fréquentation de -8,63% pour la période 2009-2012.

Il ressort des éléments du dossier que les importants travaux de réaménagement de la Rue Alsace-Lorraine et du Square de Gaulle se sont poursuivis entre le courant de l’année 2008 et le mois de juin 2013, soit sur toute la seconde moitié du bail écoulé et quasiment jusqu’à son terme et que compte tenu de leur ampleur, ils ont occasionné une gêne importante pour la circulation des piétons pendant toute la durée de leur réalisation. L’expert a mis en évidence une baisse du flux des piétons dans les comptages piétonniers qui s’établit en moyenne à -15,84% entre 2008 et 2012 sur les points de comptage situés […] et aux N°2 et 3 de la Rue du Poids de l’Huile.

Pour parvenir à la conclusion selon laquelle ces travaux auraient eu une influence favorable sur le commerce exploité par la SNC LE TEMPS DE VIVRE, l’expert prend en considération les flux piétonniers des mêmes points de comptage pour l’année 2014, indiquant que “le volume global de chalands dans ce secteur a progressé de +7,10% en semaine et diminué de -3,26% le samedi”.

Il résulte de la réunion des éléments chiffrés collectés par l’expert qu’à compter des années 2006-2008 et jusqu’à la fin du bail renouvelé, la tendance de la fréquentation piétonnière de la Rue du Poids de l’Huile est majoritairement à la baisse et ce que les chalands se déplacent initialement au centre-ville en voiture ou en métro.

Aucun élément concernant des comptages piétons n’est versé aux débats concernant la période antérieure, de sorte qu’il n’est pas démontré que cette baisse aurait été précédé d’une hausse significative sur la première partie du bail.

La hausse générale de la fréquentation de la Ligne B du métro sur toute la période de référence est insuffisante à démontrer une augmentation du nombre de chalands favorable au commerce considéré, dès lors que cette analyse concerne l’ensemble de la ligne, sans discriminer la ou les stations les plus proches du commerce étudié. En outre, la station la plus proche, située sur la Ligne A a connu une importante diminution de fréquentation, dont l’expert précise qu’elle est la seule station sur les deux lignes, à avoir connu une telle baisse, sans qu’il ne soit démontré que cette baisse serait corrélée à une augmentation de fréquentation d’une ou plusieurs stations de la Ligne B à proximité.

Il n’est pas permis de suivre l’expert dans son raisonnement selon lequel des comptages postérieurs à la fin du bail démontreraient que les travaux d’aménagement réalisés Rue Alsace-Lorraine et […] auraient eu des conséquences favorables pour le commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE dès lors que ces éléments se situent en dehors de la période de référence et que les travaux ont été achevés dans le mois au cours duquel le bail a pris fin.

Bien que le chiffre d’affaires de la SNC LE TEMPS DE VIVRE ait connu une croissance significative pour les années 2011 et 2012 par rapport aux trois années antérieures, il résulte de l’attestation du comptable de la SNC LE TEMPS DE VIVRE qu’elle produit en pièce N°24 que sur l’ensemble de la période de référence, tant son chiffre d’affaires que ses commissions sont nettement orientées à la baisse.

Enfin, si les articles de presse produits par la SCI 8 rue du Poids de l’Huile en pièces N°15 à 17 démontrent d’une part une progression des ventes de presse dans le commerce de la SNC LE TEMPS DE VIVRE pour les années 2011 et 2012 et d’autre part un très bon positionnement de ce commerce sur ce secteur au plan national pour ces années, ils ne peuvent à eux seuls démontrer une évolution notable des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu’ils ne concernent que deux années d’un bail qui en a duré 9 et demie et qu’ils ne portent que sur une partie de l’activité de ce commerce.

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que la preuve d’une modification notable des facteurs de commercialité favorable à l’activité de la société locataire n’est pas rapportée, de sorte qu’il n’y a pas lieu au déplafonnement du loyer.

En conséquence, la SCI 8 rue du Poids de l’Huile sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

[…] de l’Huile succombant, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Pour le même motif, elle sera condamnée à payer à M. Y et à la SNC LE TEMPS DE VIVRE la somme de 3.000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la solution du litige, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE la SCI 8 RUE DU POIDS DE L’HUILE de l’ensemble de ses demandes ;

LAISSE les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la SCI 8 RUE DU POIDS DE L’HUILE ;

CONDAMNE la SCI 8 RUE DU POIDS DE L’HUILE à payer à la SNC LE TEMPS DE VIVRE la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier, Le juge des loyers commerciaux,