TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

DE MELUN

SERVICE DES EXPROPRIATIONS

EXPRO 16/00039

Opération: Création d’une zone d’activité économique en bord de seine

- parcelles cadastrées B879 d’une superficie de 1384 m² et B881 d’une superficie de 5282 m² sises lieudit “Le village” sur le territoire de la commune de Y.

JUGEMENT DU 06 Avril 2017

Minute n° 2017/23

DEMANDERESSE:

D Z A épouse X

[…]

[…]

assistée de M^e Alice POISSON, avocat au barreau de CHARTRES

DÉFENDERESSE:

COMMUNE DE Y

[…]

77810 Y

représentée par M^e Jean-Charles VIGNOT, avocat au barreau de LYON

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par M. LE MILLOUR WOIRHAYE

adresse : TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE

[…]

Service des évaluations Domaniales- […]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

G H I

Vice-Présidente au Tribunal de Grande Instance de Melun (77), désignée Juge de l’expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de PARIS par ordonnance du 09 décembre 2016.

GREFFIER:

B C

A l’audience publique tenue le 19 Janvier 2017, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries, le commissaire du gouvernement a été entendu en ses observations et l’affaire mise en délibéré au 23 Féévrier 2017. Le délibéré a été prorogé au 30 mars 2017 puis au 06 Avril 2017. A cette date, l’audience tenue par le même magistrat assisté du même greffier, le jugement suivant a été rendu:

Par arrêté en date du 26 octobre 2010, le préfet de la SEINE-ET-MARNE a déclaré d’utilité publique les acquisitions foncières par la commune de Y en vue de l’extension d’une zone d’activité.

Par arrêté en date du 28 novembre 2011, le Préfet de la SEINE-ET-MARNE a déclaré cessibles au profit de la commune de Y, les parcelles de terrains situées sur la commune de Y nécessaires à l’opération ci-dessus dont celles situées :

lieu-dit « Le Village », cadastrée B879, d’une surface de 1384 m²

lieu-dit « Le Village », cadastrée B881, d’une surface de 5282 m2

et appartenant à Madame D X.

Par ordonnance en date du 6 juillet 2012, le juge de l’expropriation a déclaré expropriées au profit de la commune de Y les parcelles visées par la procédure.

Par jugements en date du 11 juillet 2013 et du 16 janvier 2014, les demandes de la commune de Y en fixation des indemnités devant revenir à Madame X ont été déclarées irrecevables.

Madame D X a saisi le juge de l’expropriation par requête parvenue au secrétariat-greffe le 6 juillet 2016 en vue de fixer l’indemnité devant lui revenir du fait de cette expropriation.

La commune de Y a déposé un mémoire en réponse le 25 juillet 2016.

Madame D X a déposé un mémoire complémentaire le 14 novembre 2016.

Monsieur le Commissaire du gouvernement a conclu le 28 octobre 2016.

Le transport sur les lieux est intervenu le 14 novembre 2016.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 Janvier 2017 pour être mise en délibéré au 23 Février 2017, puis prorogé au 30 Mars 2017 puis au 6 Avril 2017.

PRETENTIONS ET MOYENS DE MADAME D X

Madame X demande au juge de l’expropriation :

— de fixer les indemnités de dépossession à la somme de 514 282,00 € remploi inclus se décomposant ainsi :

— indemnité principale : 70 € x 6666 m2 = 466 620,00 €

— indemnité de remploi :

20 % sur 5.000 € : 1 000,00 €

15% jusqu’à 15.000 euros : 1 500,00 €

10% au-delà : 45 162,00 €

TOTAL : 47 662,00 €

— de condamner l’autorité expropriante à lui verser une somme de 3 000,00 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens

Elle fait valoir que les deux parcelles sont très bien situées, se trouvent au coeur de la Commune de Y et disposent de deux façades, la première sur la rue E F et la seconde sur le […] et 58 m. Elle ajoute que ces parcelles sont entourées de maisons d’habitation et sont desservies par des réseaux existants compte tenu des constructions riveraines. Elle conclut donc que les parcelles cadastrées section B n°879 et B n°881 constituent des terrains à bâtir conformément au POS applicable sur la commune sur une surface non négligeable et que le surplus des parcelles bénéficie d’une situation privilégiée leur conférant dès lors une plus value certaine.

Elle fait ensuite valoir que la commune n’a produit aucun élément de comparaison probant et qu’elle ne justifie d’aucune mutation récente. Elle ajoute que dans la mesure où ces ventes ont été consenties au profit de l’autorité expropriante, bénéficiaire d’un droit de préemption, elles constituent des ventes captives non représentatives du marché foncier.

Elle estime également que la commune de Y ne peut se fonder sur le risque d’inondations pour amoindrir l’indemnisation alors même que la création d’un parking est envisagée et que des maisons d’habitation sont construites de part et d’autre des terrains lui appartenant, seule l’extrémité des jardins située au pied de la Seine s’avèrant inondables et en aucun cas les maisons qui ont été édifiées.

Madame D X indique qu’elle produit des références lui permettant de solliciter une indemnité de dépossession à hauteur de 70,00€/ m2.

Dans ses dernières écritures, elle fait valoir que pour déprécier la valeur de la parcelle, l’autorité expropriante fait référence aux inondations exceptionnelles qui ont eu lieu en juin 2016, en soutenant que sa parcelle aurait été inondée, sans toutefois en justifier. Elle ajoute que la commune de Y oublie de rappeler que ses parcelles se trouvent au coeur de la commune et comportent deux façades importantes sur rue et que le commissaire du Gouvernement reconnaissait, d’ailleurs, dans la précédente procédure, que le POS applicable sur la commune prévoyait que les parcelles, situées en zone UXB, pouvaient supporter de nouvelles constructions à des fins d’activités sous réserve d’un accès à une voie et une surface minimale de 750 m2 entre autres. Elle estime qu’en l’espèce, tel est bien le cas, puisque les deux parcelles sont desservies par deux routes et dépassent largement 750 m2. Elle ajoute que ces parcelles sont entourées de maisons d’habitation et sont desservies par des réseaux existants, et constituent, dés lors, des terrains à bâtir dans leur intégralité. Elle considère qu’il ne peut être soutenu qu’un petit terrain vaut, généralement, plus cher qu’un grand terrain puisque, au contraire, une grande parcelle permet d’y édifier des constructions plus importantes.

Elle ajoute que si, réellement, la fraction de parcelle, se trouvant dans la zone marron du PPRI, est considérée comme une parcelle non constructible, il conviendra de la considérer comme une zone privilégiée, du fait de sa situation, d’autant que des parkings y seront construits.

Elle ajoute enfin, qu’après avoir interrogé l’administration fiscale au sujet des valeurs foncières déclarées à l’occasion des mutations intervenues dans les cinq dernières années, conformément à l’article L.135B du Livre des Procédures fiscales, elle a pu obtenir des références complémentaires de mutations intervenues sur la Commune de Y.

PRETENTIONS ET MOYENS DE LA COMMUNE DE Y

La commune de Y demande de fixer l’indemnité devant revenir à l’expropriée à la somme de 46 662 euros avec une indemnité de remploi de 5566,20 euros. Elle sollicite en outre le condamnation de Madame X aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien, elle fait valoir que la qualification des parcelles est un terrain à bâtir pour la partie haute, d’environ 2400 m2 en zone jaune du PPRI, et un terrain d’agrément pour la partie basse restante (4266 m2). Elle ajoute que plusieurs éléments permettent d’abonder sa proposition sur la base de 10 €/m2, même s’il est vrai qu’elle a pu acquérir les terrains nécessaires à la création de la ZAC dans ce secteur entre 10 € et 21 €.

Elle explique que les parcelles B 879 et B 881 sont situées en zones marron et rouge du Plan de prévention des risques inondation (PPRI) et que ces zones induisent un risque fort en terme d’inondation, les constructions étant interdites ou fortement limitées et qu’il est donc logique d’indemniser les tènements en question à une valeur inférieure aux terrains mieux placés en zone jaune clair.

Elle ajoute que l’estimation du service des Domaines du 16 novembre 2009 fait état, pour l’ensemble des terrains de la zone UXb, d’une valeur de 123.250 € + 24.650 € de remploi, soit 147.900 € de coût total prévisible pour une surface totale de 12.325 m2, soit un prix moyen de 12 euros/m2.

S’agissant de l’estimation des prix des terrains «à bâtir» en zone UXb, situés en totalité ou en majeure partie dans la partie haute (zone jaune du PPRI), elle fait référence à des mutations de terrains en bon état faisant ressortir un prix moyen de 14 €/m2, les différences de prix d’achat étant fonction de leur accessibilité et/ou de la part de leur surface en zones rouge et marron du PPRI.

S’agissant de l’estimation du prix des terrains de «jardin », elle mentionne des références faisant ressortir un prix moyen de 2 €/m2.

Elle conclut donc que sur la base des prix au m2 ci-dessus, le prix du terrain serait un prix moyen (y compris indemnité de remploi) de 7,1 €/m2.

Elle ajoute que dans l’hypothèse très favorable à M^me X qui permettrait de considérer le prix maximal d’acquisition des terrains de la zone UXb, qui s’applique à des terrains en bon état accessibles et situés entièrement en zone jaune du PPRI, le prix moyen du terrain serait (y compris indemnité de remploi) de 9,9 €/m2. Elle estime que ce prix est très voisin de celui estimé par France Domaine en 2009, puis en 2012, l’évaluation étant constante et non sujette à des évolutions dans ce secteur. Elle estime donc que l’évaluation de FRANCE DOMAINE du 14 mars 2016 établissant la valeur des parcelles à 115.000 € avec une indemnité de remploi de 12.500 € semble alors très optimiste.

Elle fait valoir, à titre de comparaison, que la Communauté de communes de Moret Seine-et-Loing a communiqué des éléments concernant le pôle économique des Renardières faisant état d’un coût moyen d’acquisition d’environ 9 €/m2, frais d’actes et de géomètre inclus, pour des opérations portant respectivement sur 10 et 17 hectares.

Elle précise également que les terrains expropriés sont en friche et envahis de Renouée du Japon et qu’elle devra alors engager des frais supplémentaires. Elle ajoute que le terrain a par ailleurs fait l’objet d’une occupation illicite en 2007 et 2008, occupation pour laquelle le propriétaire avait alors contacté la mairie.

Elle souligne que deux devis d’entreprises ont été obtenus en mai 2013 pour le coût du défrichement et du nettoyage du terrain, séparé en deux zones de niveau d’intervention, et que pour tenir compte des travaux qui pourraient être réalisés en régie afin de limiter la dépense, les services techniques de la ville ont estimé à 37.821 € le coût du nettoyage de la Renouée du Japon dans des conditions permettant d’en éviter le retour

La Commune de Y estime également nécessaires les travaux de reconstruction du mur entourant les parcelles, mur protégé par la ZPPAUP, travaux estimés à 113.500 €.

Elle conclut donc que, sur le fondement de ces éléments précis, elle a estimé lors de l’engagement de la procédure d’expropriation en 2009 que la valeur des terrains expropriés pouvait être fixée à 10 €/m2 mais qu’en raison du coût des travaux de remise en état des parcelles et du mur les entourant, il peut être fait une juste évaluation de la valeur des terrains à 7 €/m2.

PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Monsieur le commissaire du gouvernement propose de fixer l’indemnité revenant à Madame D X selon les modalités suivantes :

— indemnité principale : 15,35 €/m2 x 6 666 m2 = 102 323,10 € arrondi à 105 000€

— indemnité de remploi :

20% sur la portion entre 0 € et 5 000 € = 5 000 x 20% => 1 000,00 €

15% sur la portion entre 5 000 € et 15 000 € = 10 000 x 15% => 1 500,00 €

10% sur la portion supérieure à 15 000 €. = 90 000 x 10% => 9 000,00 €

Soit un total de : 11 500,00€

Il fait valoir que seul un terrain non susceptible de recevoir la qualification de terrain à bâtir peut néanmoins voir sa valeur évaluée à un prix supérieur aux terres agricoles du fait de sa proximité de zones-péri-urbaines à forte pression foncière et que la zone UX est une zone de terrain à bâtir au sens de l’article L 322-3 du code des expropriations.

Il ajoute que sur l’échantillon de l’étude marché les écarts varient entre 10 €/m2 et 21 €/m2 et que les superficies sont plus faibles et influent sur les valeurs au m2, un petit terrain étant généralement plus cher qu’un grand terrain. Il ajoute qu’en fonction de la situation des parcelles, les valeurs varient aussi à cause des zones inondables qui touchent plus ou moins les terrains. Ils estime que les valeurs de l’étude sont un peu anciennes, mais que la tendance baissière de ces dernières années en font des références acceptables voire même favorables, les prix en Ile de France ayant baissé d’environ 3,8 % les 5 dernières années.

Il ajoute qu’une grande partie du terrain est en zone à fort risque d’inondation et se retrouve inconstructible. Il conclut donc qu’il sera retenu une moyenne de 15,35 €/m2, sans abattement pour grande superficie et sans calculer la superficie constructible en zone jaune par rapport à la zone inconstructible, faute de métrage exact.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I-SUR LA NATURE DE L’OPERATION POURSUIVIE

Attendu que la Commune de Y a fait l’acquisition de divers tènements en zone UXb du POS ādn de créer en bord de Seine une zone d’activité économique en raison des demandes régulières émanant de petites entreprises qui souhaitent s’installer sur le territoire communal ;

II-SUR LA DATE DE TRANSFERT DE PROPRIETE

Attendu que, suite à l’ordonnance d’expropriation, le transfert de propriété est intervenu le 6 juillet 2012 ;

III-SUR LE BIEN EXPROPRIE

Attendu que le bien se compose d’une unité foncière de deux parcelles cadastrées B879 (1 384 m2) et B881 (5 282 m2), soit une surface totale de 6 666 m2 ; Que le terrain, en nature de friche, dispose d’une double façade de 142 mètres sur la rue E F (mur en pierres sur l’ensemble de la longueur) et de 58 mètres environ sur le […] (avec une ouverture fermée par une grille) ;

Qu’une partie du mur de clôture est écroulé ; Que la parcelle a été envahie de végétation sur une très grande partie de sa surface mais la visite sur les lieux a permis de mettre en évidence que cette végétation avait été défichées peu avant le transport ;

IV-SUR LES INDEMNITES

Attendu que l’article Article L321-1 du code de l’expropriation dispose que « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » ;

Que l’article l’article R311-22 précise que : «Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R.311-11, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose. » ;

1-Sur la date de référence et sur la nature de la parcelle

A- Sur la date de référence

Attendu que l’article L322-2 du code de l’expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Attendu que la date de droit commun se situe donc un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (D.U.P.) ;

Attendu qu’en l’espèce, l’enquête ayant été ouverte le 31 mai 2010, la date de référence peut donc être le 31 mai 2009 ;

B- Sur la nature de la parcelle

Attendu que l’article L322-3 du code de l’expropriation dispose que

« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2 . » ;

Attendu qu’il existe une double condition posée par la loi pour qu’un terrain bénéficie de la qualification de « terrain à bâtir » :

• desserte par les voies et réseaux (y compris les réseaux d’assainissement si ceux-ci sont rendus obligatoires par le POS), de dimensions adaptées

• situation en zone reconnue constructible par un POS (PLU) ou le document d’urbanisme en tenant lieu ;

Que s’agissant des voies d’accès, la desserte doit être effective et de dimensions suffisantes; Qu’une desserte par un simple chemin de terre n’est pas suffisante, les terrains devant posséder une façade sur une voie asphaltée et viabilisée ;

Qu’un terrain qui n’a pas d’accès à une voie publique ne peut, en principe, être considéré comme terrain à bâtir, toutefois, s’il est séparé de cette voie par une autre parcelle appartenant au même propriétaire, on doit considérer que l’ensemble constitue un bloc homogène desservi par la voie publique ;

Que s’agissant des réseaux , ceux-ci doivent se trouver à proximité immédiate ;

Attendu qu’en l’espèce dans ses documents de présentation de l’opération d’expropriation, la mairie de Y présentait cette zone comme desservie par les réseaux d’eau, d’assainissement et d’électricité.

Attendu qu’à la date de référence, le plan d’urbanisme en vigueur, le POS, avait été rendu exécutoire le 4 avril 2002 ; Qu’à cette date, les parcelles en cause se situaient en zone UXb , dont les règles d’aménagement sont précisées au chapitre 5. Que cette zone admettait de nouvelles constructions à des fins d’activités, sous réserve d’un accès à une voie carrossable, une surface minimale de 750 m2, une forme régulière et de dimensions suffisantes pour qu’il puisse y être inscrit, en dehors des marges de reculement obligatoires éventuelles un cercle de 15 mètres de diamètre.

Que les parcelles en cause sont de forme rectangulaire et de dimension suffisante pour remplir la condition posée du fait de l’unité foncière qu’elles constituent, qu’elle sont longées chacune par une voie carrossable sur toute leur façade.

Qu’elles recevront donc la qualification de terrains à bâtir.

Attendu que l’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que : « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. » ;

Qu’en l’espèce, le Commissaire du Gouvernement évoque sans être contredit une restriction au droit de construire figurant à ce POS, délimitant deux secteurs prenant en compte le risque d’inondation tenant à la proximité de la Seine: constructions autorisées dans les secteurs d’aléa moyen ( moins de 1 m), constructions interdites dans les secteurs d’aléa fort à très fort ( plus de 1 m ), mais sans produire de carte qui permette de les situer sur les parcelles en cause.

Qu’également, la commune de Y est couverte par le PPRI du Règlement de la vallée de la Seine à Montereau du 31 décembre 2002 qui est une servitude d’utilité publique, et qui délimite trois zones:

— zone jaune clair: la poursuite de l’urbanisation est possible notamment pour de nouvelles constructions à usage d’activités commerciales

— zone marron : l’aléa étant suffisamment fort, la poursuite de l’urbanisation y est interdite

zone rouge : il s’agit du lit mineur de la Seine où l’aléa est très fort, les possibilités d’y construire étant extrêmement limitées.

Qu’il apparaît sur ce plan que les parcelles en cause se partagent entre zone jaune clair en partie hautes et zone marron en parties basses, à raison de, pour les deux parcelles confondues:

—  2 400 m2 en partie haute, zone jaune constructible

—  4 266 m2 en partie basse, zone marron inconstructible.

Qu’il n’est pas allégué que cette restriction au droit de construire révèle de la part de l’expropriant une intention dolosive ; qu’il en sera donc tenu compte dans l’évaluation de l’indemnisation.

2-Sur l’indemnité de dépossession

Attendu que l’article L322-4 du code de l’expropriation dispose que : « Sous réserve de l’article L. 322-9, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l'évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête. ».

Qu’en l’espèce, et en application du premier alinéa de cet article, il est établi que la commune a acquis des parcelles à l’amiable dans le périmètre de la ZAC pour des montants variant entre 10 euros ( B 927, B 930, B 831, B 1279, B 1276, B 829, B 830), 20 euros ( B 1278) et 21 euros ( B 1200); qu’il doit être noté que les parcelles vendues à dix euros/m2 (B 927, B 831, B 829, B 830) sont voisines de la parcelle B 881 en cause et partagées selon la même proportion entre zone jaune et zone marron du PPRI, mais qu’elles sont extrêmement étroites et ne répondent pas aux conditions de constructibilité posées par le POS ; que la parcelle B 1200 vendue à 21 euros/m2 est voisine et similaire à la partie haute des parcelles en cause ; qu’il en sera nécessairement tenu compte dans l’évaluation de l’indemnisation.

Qu’en l’espèce, et en application du dernier alinéa de l’article L 322-4, il est établi qu’ à l’occasion de l’acquisition par Madame D X de parts indivises des deux parcelles en cause par acte du 18 septembre 2009, soit avant l’ouverture de l’enquête, les parties à l’acte ont déclaré une valeur totale du bien sus désigné à 100 000 euros, soit 100 000 euros : 6666 m2 = 15 euros/m2 ; qu’il en sera nécessairement tenu compte dans l’évaluation de l’indemnisation.

Attendu que le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des terrains de même nature situés dans la même zone géographique; Que la méthode de comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause;

Que la valeur d’un terrain varie en fonction de sa dimension, sa configuration, sa situation, son accessibilité et, en cas de boisement, son peuplement ;

Que la méthode consistant à appliquer un abattement sur la valeur du terrain constructible pour déterminer le prix d’un terrain non constructible situé dans la même zone d’urbanisme est fréquemment utilisée et reflète fidèlement la valeur du marché ;

Attendu que les prix proposés en agences immobilières ou dans des annonces de presse, par nature fixés par le seul vendeur, ne peuvent refléter le marché immobilier réel ; Que seules des mutations effectivement réalisées peuvent servir de termes de comparaison utiles ;

Attendu qu’il sera rappelé que le prix d’un très grand terrain voué à être urbanisé est inférieur à celui d’une petite parcelle en raison du principe de dégressivité du prix au m2 en fonction de la surface d’un bien ; Qu’en effet, les acquéreurs sont alors par essence moins nombreux et les frais de viabilisation très importants ;

Attendu qu’en l’espèce, les termes de comparaison suivants apparaissent comme étant relativement pertinents en raison de leur situation géographique, de l’ancienneté des mutations et de la nature des terrains s’agissant de parcelles pouvant être qualifiées de terrain à bâtir :

— acte de vente du 23 juillet 2003 de parcelles situées sur la Commune de Y cadastrées B n°55, B n°56, B n°57, B n°58 pour une contenance totale de 1 ha 08a 60ca pour un prix de 335 000,00 € soit 30,00 €/m2 ; qu’il est à noter que ces parcelles sont en zone marron du PPRI, mais avec présence de bâti.

— acte de vente du 19 décembre 2008 d’une parcelle située sur la Commune de

Y, cadastrée section A n°1676, d’une contenance de 22a 22ca, pour un prix de

55.550 €, soit 25,00 €/ m2 ;

— acte de vente du 26 décembre 2012 d’une parcelle située sur la Commune de

Y, cadastrée […], d’une contenance de 22a 20ca, pour un prix de

45 000 €, soit 20,27 €/ m2 ;

— acte de vente du 29 octobre 2012 de trois parcelles situées sur la Commune de Y, cadastrées section B 1200, B 1295, B 1302 pour un prix de 54 8100 €, soit 21 €/ m2 ;

Attendu enfin qu’aux termes de l’article L 322-1 du code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

Qu’en l’espèce, la commune ne démontre pas que l’état du mur n’ait pas été identique lors de l’ordonnance d’expropriation en juillet 2012 ; qu’au contraire elle produit des photographies datant du 26 avril 2013 qui montrent éboulé par endroits ; qu’elle ne démontre pas que la présence de Renouée du Japon ait une incidence sur la valeur du bien, qu’il est au surplus apparu lors du transport que le terrain avait été défriché.

Qu’il en résulte que la commune ne peut proposer de pratiquer un abattement sur l 'évaluation des parcelles du chef de frais de reconstruction du mur ou de défrichement.

Qu’il sera donc retenu une valeur de 21 euros/m2 s’agissant de la partie constructible de 2400 m2, et d’une valeur abattue de 40 % s’agissant de la partie sujette à la restriction de construire de 4266 m2.

Que l’indemnité principale de dépossession devant revenir à Madame D X sera donc fixée à

2400 m2 x 21 euros = 50 400 euros

+

4266 m2 x 12,6 euros = 53 751 euros

+

104 151 euros arrondis à 105 000 euros.

3-Sur l’indemnité de remploi

Attendu qu’il résulte de l’article R.322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière ;

Qu’elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature patrimoine ; Qu’elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable;

Que les taux s’établissent comme suit :

• 20% jusqu’à 5000 €

• 15% pour la tranche de 5000 à 15000 €

• 10% au-delà de 15000 €

Qu’il sera donc alloué l’indemnité de remploi suivante :

Indemnité de remploi
	Base de calcul	Taux	Montant
20 % jusqu’à 5 000	5 000,00 €	0,20	1 000,00 €
15 % de 5 000 à 15 000	10 000,00 €	0,15	1 500,00 €
10 % sur le surplus	90 000,00 €	0,10	9 000,00 €
[…]			11 500,00 €

V- SUR L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Attendu que conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante ;

Que l’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens ;

Qu’en application de ce texte, la commune de Y devra verser à Madame D X la somme de 1000 euros ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

FIXE à 116 500 euros (CENT SEIZE MILLE CINQ CENTS EUROS ), toutes causes confondues, l’indemnité à payer par la commune de Y à Madame D X pour la dépossession des parcelles situées sur la commune de Y :

— lieu-dit « Le Village », cadastrée B879, d’une surface de 1384 m²

— lieu-dit « Le Village », cadastrée B881, d’une surface de 5282 m2 ;

CONDAMNE la commune de Y à verser à Madame D X la somme de 1000 euros (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par G H I Juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec B C, Greffier au Tribunal de Grande Instance de Melun le 07 avril 2017.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

B C G H I