Extrait des minutes du greffe du Tribunal Judiciaire d’Agen MINUTE N° 4

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL D’AGEN

uz TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AGEN

[…]

JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL EN DATE DU 02 AOUT 2021

Décision contradictoire

Audience du 12 Juillet 2021

N° de rôle : 20/00742

Sur saisine en date du 20 mai 2020

[…]

/La Société SFR DISTRIBUTION

Nature de l’affaire : Demande tendant à la fixation judiciaire du montant du loyer

PARTIES EN CAUSE :

[…]

Dont le siège social est sis […]

[…]

DEMANDERESSE Représentée par M^e Jacques-Henri GARDEIL, avocat au barreau d’AGEN

ET:

La Société SFR DISTRIBUTION

Dont le siège social est sis […]

[…]

DÉFENDERESSE – Représentée par Maître Frédéric ROY, avocat postulant au barreau d’AGEN et plaidant par M^e Jérémy GENY-LA-ROCCA, avocat au barreau de METZ

JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX: Lors des débats, du délibéré et au prononcé :

Eric BRAMAT, Président

GREFFIER Karine MAZZA, Adjoint Administratif lors des débats et Elodie PRADEL, greffier lors du prononcé

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EXPOSE DU LITIGE

La […] a donné à bail commercial, suivant acte sous seing privé en date du 4 septembre 2010 à la société CINQ sur CINQ, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui subrogé SFR Distribution, un local commercial situé au […], 47000 Agen pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2010 moyennant un loyer annuel de 42.000 HTVA pour exercer une activité d’exploitation d’un fonds de commerce.

Par exploit d’huissier de justice en date du 26 juin 2019, SFR Distribution a notifié une demande de renouvellement à la […] avec un loyer annuel

HTHC de 30.000 euros, correspondant à la valeur locative des locaux loués estimée par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL France.

Par exploit d’huissier de justice délivré CARNOT le 16 août 2019 à la SCI du 135

[…], SFR Distribution a répondu qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail commercial, mais refusait le prix proposé. Au regard des modifications des facteurs locaux survenus depuis 2010, elle demande à ce que la nouvelle valeur locative soit fixée à hauteur de 660 euros par mètre carré, soit 63.360 euros par an.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 octobre 2019, SFR

Distribution a fait notifier par la société SCHNEIDER INTERNATIONAL France son mémoire par application des articles R145-24 et R145-26 du Code de commerce.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 novembre 2019, la SCI du 135

[…] à la SCI Distribution le mémoire prévu par les articles R145-24 et 145

26 du Code de commerce, et a sollicité la fixation du loyer de renouvellement à hauteur de

78.330 euros.

Par exploit d’huissier de justice en date du 21 avril 2020, la SCI du 135 Boulevard

CARNOT a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Agen la SFR Distribution, au visa des articles L145-33, L145-34, R145-27 et R145-28 du Code de commerce, aux fins de fixer la valeur locative annuelle de l’immeuble de la SCI du 135

[…], à la somme de 78.330 euros, ou à défaut, d’ordonner une expertise judiciaire pour procéder au mesurage exact des locaux et définir la pondération applicable aux différentes zones des mètres carrés loués, et déterminer la valeur locative du mètre carré dans cette partie d’Agen; de condamner la SFR Distribution au paiement d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du

Code de procédure civile; de maintenir l’exécution provisoire de droit nonobstant appel de la décision à intervenir; et réserver les dépens.

Dans son mémoire déposé le 26 juin 2020, la SFR Distribution, au visa des articles

L145-33 et R145-23 et suivants du Code de commerce, a demandé au juge des loyers commerciaux de débouter la […] de ses éventuelles demandes ;

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- de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de 29.000 euros hors taxes, à compter du 1er septembre 2019; de fixer le loyer provisionnel à la somme de 32.000 euros hors taxes par an pour le cas où une expertise serait ordonnée; de condamner la […] à rembourser à la SFR Distribution les loyers trop-perçus depuis le 1er septembre 2019, avec intérêt au taux légal, et à lui régler, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle indique également, qu’elle ne

s’oppose pas à l’ordonnancement d’une expertise judiciaire sous réserve des protestations et réserves d’usage, à condition que la consignation soit mise à la charge de la bailleresse, et que celle-ci ne porte que sur la détermination de la valeur locative au visa de l’article L145-33 du

Code de commerce et non sur la recherche de motifs de déplafonnement. Enfin, elle demande de condamner la […] aux entiers dépens.

Dans ses conclusions en réplique déposé le 6 octobre 2020, la […] a, au visa des articles L145-33 et L145-34 du Code de commerce, R145-2 à R145

28 du Code de Commerce, maintenu sa demande d’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens; demandé :

Que soit prononcé le-rejet de toutes les demandes de SFR Distribution;

De dire et juger que le bail en cours s’est renouvelé pour une durée de neuf ans à compter du

1er septembre 2019 aux clauses et conditions du bail échu, que la SCI du 135 Boulevard

CARNOT est fondée à invoquer le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, et que le nouveau loyer déplafonné de

l’immeuble litigieux sera fixé à la valeur locative annuelle de 78.330 euros;

De condamner la SFR Distribution à payer à lui payer le rappel des loyers depuis le

●

1er septembre 2019, entre le dernier loyer en vigueur et le nouveau loyer fixé, et ce jusqu’au jour de la décision à intervenir, le tout majoré des intérêts au taux légal;

Subsidiairement de désigner un expert judiciaire.

Dans son mémoire déposé le 30 octobre 2020, la SFR Distribution, a demandé au juge des loyers commerciaux d’écarter les écritures de la […] du 6 octobre 2020, et en conséquence, a maintenu l’ensemble de ces demandes faites dans son premier mémoire.

Enfin, la […] a par ses conclusions en réplique déposée le 2 novembre 2020, maintenu l’ensemble de ses demandes prises dans son premier mémoire en réplique.

L’affaire a fait l’objet de trois renvois contradictoires avant d’être entendues à

l’audience du 2 novembre 2020 au cours de laquelle les parties ont comparu par leur conseil et ont plaider conformément à leurs écritures.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2020, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise judiciaire, commis pour y procéder Monsieur X-Y Z, et réservé l’ensemble des autres demandes.

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L’expert a déposé son rapport le 12 avril 2021.

Le dossier a alors été enrôlé à l’audience du 31 mai 2021.

L’affaire a été entendue, après avoir fait l’objet d’un renvoi contradictoire, à

l’audience en date du 12 juillet 2021.

Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 08 juillet 2021, la SFR Distribution a, au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-33 du Code de commerce, demandé au juge de:

Dire et juger la SFR Distribution recevable et bien fondée en ses demandes ;

●

Constater que la […] n’est pas immatriculée au registre

●

du commerce et des sociétés ;

En conséquence, Juger la […] irrecevable en l’intégralité de ses demandes ;

Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative, soit à la somme de

VINGT NEUF MILLE EUROS HORS TAXES (29.000 € HT) par an, à compter du 1er septembre 2019, date d’effet de la demande de renouvellement ;

Condamner la […] à :

O Rembourser à la SFR DISTRIBUTION les loyers trop-perçus depuis le 1er septembre 2019, avec intérêts au taux légal;

o Régler à la SFR DISTRIBUTION les sommes :

De 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

■

Des entiers dépens de la présente instance et de toutes ses suites, y 1

compris les frais d’expertise ;

Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 12 juillet 2021, la SCI du 135

[…] a, au visa des articles L.145-33, L.145-34, et R.145-2 à R145-28 du

Code de commerce, demandé au juge de :

● Déclarer sa demande recevable et bien fondée ;

Ⓡ Constater le renouvellement du bail en cours entre la […] et la SFR DISTRIBUTION, pour une nouvelle durée de neuf ans depuis le 1er

Septembre 2019, aux mêmes charges et conditions que le bail expiré, sauf les ajustements nécessaires à la loi PINEL;

Rejetant toute demande de la SFR DISTRIBUTION, dire et juger que la SCI du 135

●

[…] est fondée à invoquer le déplafonnement du loyer en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ; Fixer le loyer annuel renouvelé à la somme de 54.900 euros depuis le 1er Septembre

●

2019;

Ordonner les régularisations financières nécessaires entre les parties;

●

Rejeter toute demande de suspension de l’exécution provisoire ;

●

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5 -

Condamner enfin la SFR DISTRIBUTION au paiement à la SCI du 135 Boulevard

CARNOT, d’une indemnité de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 12 juillet 2021, les conseils des parties ont plaidé conformément

à leurs écritures, puis l’affaire a été mise en délibéré pour la décision être rendue le 02 août

2021.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir :

La SFR DISTRIBUTION fait valoir que les demandes de la SCI du 135 Boulevard

CARNOT doivent être déclarées irrecevables car elles sont formées par une société non immatriculée à la suite de la radiation de la SCI du […]

d’AGEN en date du 10 septembre 2020 avec effet au 08 septembre 2020 et cessation totale

d’activité au 03 avril 2020.

Cependant, la radiation d’une société du RCS n’a pas pour effet de lui faire perdre la personnalité morale et la société radiée peut parfaitement continuer à défendre ses intérêts en justice. Dès lors, la radiation de la SCI du […] d’AGEN n’a aucune incidence sur la recevabilité de ses demandes.

La fin de non-recevoir tirée de la non-immatriculation de la SCI du 135 Boulevard

CARNOT sera rejetée.

Sur les autres demandes :

Les parties ont usé de la faculté qui leur est offerte par les articles L.145-8 et suivant du Code de commerce pour le renouvellement du bail.

ovtiden Dans le cadre du renouvellement du bail, chacun a proposé un prix sur lequel les parties sont restés en désaccord: la SFR Distribution propose un loyer de 29.000 euros; la

[…] propose un loyer de 54.900 euros.

Monsieur X-Y Z, expert près la Cour d’appel d’AGEN et nommé par ordonnance en date du 30 novembre 2020, a, dans son rapport en date du 12 avril 2021, proposé de fixer la valeur locative arrondie à la somme de 41.000 euros hors taxe par an, soit

398 euros par m² par an.

Selon l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative. Le même article pose qu’à défaut d’accord des parties, la valeur locative est déterminée par cinq éléments qui sont :

1. Les caractéristiques du local considéré,

2. La destination des lieux,

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3. Les obligations respectives des parties,

4. Les facteurs locaux de commercialité,

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Il est utile, en tant que ces points sont discutés, de les examiner successivement.

Sur les caractéristiques du local considéré :

Le local litigieux, situé à l'[…]), est décrit par rapport en date du 12 avril 2021 comme étant dépendant d’un immeuble à usage de commerce et d’habitation et comme ayant pour particularité d’être situé en plein centre-ville, au carrefour dit des « Quatre Boulevards », point de convergence de tous les flux. Ce rapport précise d’une part que ce local possède une partie boutique de 85 m², en sus des surfaces annexes et sous-sol aménagé, prolongée par une entrée indépendante et d’autre part qu’il a deux vitrines, l’une d’un peu plus de 7m20 donnant sur le boulevard de la République avec portes à ouverture automatique et l’autre de 3m60 située sur le […] et ne pouvant servir que de zone d’affichage ou de signalisation

à partir d’affichages extérieurs.

Le rapport de Monsieur X-Y Z relève ensuite que tous les aménagements commerciaux et de confort ont été réalisés par le locataire, de sorte qu’ils ne pourront être pris en compte que lors du deuxième renouvellement suivant leur réalisation.

Cet aspect, comme la surface utile de 144,62 m², ne sont pas discutés par les parties.

Il en va différemment d’une part, de la surface pondérée retenue, et d’autre part, de la valorisation forfaitaire de 100 euros par mois relative à la zone de signalisation sur le […].

Concernant la surface pondérée, le rapport d’expertise retient une valeur de 103,17 m² arrondie à 103 m², tandis que la SFR DISTRIBUTION considère que devrait être retenue une valeur de 97,33 m arrondie à 97 m². Elle estime que les pondérations retenues par l’expert ne sont pas conformes aux préconisations de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques allant jusqu’à 600 m² sur deux points:

● La profondeur de la zone d’angle qui devrait être calculée eu égard à un triangle isocèle avec des côtés de 5m ;

L’application d’un coefficient supérieur, soit 0,30, au maximum préconisé pour les locaux situés en sous-sol soit 0,25. Elle précise que, ce sous-sol ne possédant pas d’ascenseur, il ne devrait se voir appliquer qu’un coefficient de

0,20.

Toutefois, la Charte de l’expertise ne constitue pas une norme, de sorte que ses modalités d’application doivent s’adapter à chaque cas d’espèces et aux spécificités locales.

Or l’expert X-Y Z estime que les critères retenus sont ceux permettant

d’appréhender au mieux la réalité du local et justifie leur choix en expliquant que :

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La zone d’angle a été calculée comme étant un triangle « presque » isocèle de 5,60m coté boulevard de la République et de […] avec un coefficient pondérateur de 1,20 eu égard à la configuration des lieux, la Charte suggérant un triangle isocèle de 5m et un coefficient pondérateur pouvant aller jusqu’à

1,30;

La zone de vente 1 a été calculée sur une profondeur « entre murs » de 4,70m, la

●

Charte suggérant une profondeur de 5m ;

Le coefficient de 0,30 retenu pour le sous-sol tient compte de ce que la nature de ces

●

surfaces permet l’aménagement de bureaux, vestiaires, etc. soit des surfaces indispensables à l’exploitation d’un commerce dans le respect des règles propres au

Code du travail.

Cette analyse est parfaitement argumentée et l’expert précise encore que les critères choisis pour le local expertisé ont été appliqués aux locaux de comparaison. La surface pondérée retenue sera donc fixée à 103m².

Concernant la majoration retenue eu égard à la zone de signalisation sur le boulevard

Carnot, le rapport d’expertise en date du 12 avril 2021 estime nécessaire l’application d’une valorisation forfaitaire de 100 euros par mois eu égard au fait que, bien que ne constituant pas une vitrine proprement dite, cette zone constitue un espace d’affichage améliorant la visibilité du local et n’a pas été prise en compte au titre de la surface pondérée.

La SFR DISTRIBUTION considère au contraire qu’eu égard au coefficient retenu pour cette partie du local, à savoir, 1,20, cette valorisation forfaitaire apparaît surabondante,

d’autant plus que cette zone est estimée comme étant une « simple zone d’affichage » ou de

< signalisation ». Elle fait d’ailleurs valoir que cette valorisation est si peu justifiée que la SCI du […] ne revendique pas une telle valorisation dans ses écritures.

Au cas précis, eu égard à la configuration des lieux et au fait que le rapport en date du

12 avril 2021 a retenu un coefficient de 1,20 soit la valeur médiane retenue par la Charte de

l’expertise pour les zones d’angle (coefficients allant de 1,10 à 1,30 selon l’effet de la vitrine), il convient de retenir le raisonnement de l’expert qui permet également une valorisation fine de la qualité des locaux concernés. L’absence de demande de valorisation spécifique formée par la SCI du […] est sans incidence puisque celle-ci revendique un loyer bien plus élevé.

Une valorisation forfaitaire de 100 euros par mois sera donc appliquée.

Sur la destination des lieux :

Le bail commercial en date du 04 septembre 2010 contient une clause affectant strictement la destination du local litigieux aux activités suivantes : « Commercialisation de tous produits et services liés à la téléphonie, aux télécommunications, à Internet, à

l’informatique, à la communication en général. Toutes opérations de courtage en assurance.

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Prestations de services en matière informatique, administrative et comptable ainsi qu’en matière de management ».

Au regard de cette clause d’usage, le rapport en date du 12 avril 2021 précise que la destination des lieux fixée apparaît relativement restrictive de sorte qu’elle ne justifie aucune valorisation du loyer pour destination élargie dérogeant aux usages courants.

Cet aspect ne fait l’objet d’aucun moyen opérant des parties, de sorte que le loyer sera fixé sans octroi d’une quelconque majoration eu égard à la destination du local litigieux.

Sur les obligations respectives des parties :

Le rapport en date du 12 avril 2021 observe que, contrairement aux usages les plus courants en matière de baux commerciaux à Agen, toutes les charges pouvant être transférées ont été maintenues à charge du bailleur, sans qu’un dépôt de garantie ait été versé. L’expert estime que cette clause justifie un correctif majorant la valeur locative de 5%.

La SFR DISTRIBUTION s’oppose à cette majoration au visa de l’article R.145-8 du

Code de commerce. Ce dernier disposant que « Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative », la SFR DISTRIBUTION estime que le fait que le bailleur conserve à sa charge des obligations qui lui incombent légalement ne peut constituer un facteur de majoration de la valeur locative. Elle sollicite en conséquence qu’aucun correctif ne soit appliqué et invoque à nouveau une absence de demande de la SCI du […] concernant l’application d’un tel correctif.

Cependant, le rapport d’expertise explique cette majoration eu égard au fait que

l’expertise a été réalisée in concreto. A ce titre, ce rapport indique qu’ont été pris en compte les usages locaux ressortant de l’ensemble des valeurs de comparaison, à savoir, le transfert de charges incombant normalement au bailleur au locataire. L’expert a parfaitement répondu à sa mission en ce qu’il était interrogé sur l’ensemble des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce et il convient de rappeler que le juge des loyers ne statue pas ultra petita sur un tel sujet alors que la SCI du […] revendique un loyer bien plus élevé.

Tenant de ce qui précède, eu égard aux conditions particulières du bail et tenant celles des valeurs de comparaison apportées en la cause par les parties et l’expert judiciaire, une majoration de la valeur locative de 5% sera retenue.

Sur les facteurs locaux de commercialité :

Le rapport en date du 12 avril 2021 mentionne qu’au cours des dernières années,

d’importants travaux d’aménagements urbains ont été réalisés telles que les mises en voie piétonne du boulevard de la République entre les « Quatre Boulevards » et d’une part la Place des laitiers fin 2011 et d’autre part, la place Castex début 2017 ou l’élargissement notables

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des trottoirs sur le […] et l’ouverture de l’enseigne locomotive HM à vingt mètres des « Quatre Boulevards » mi 2019. Il qualifie alors l’emplacement litigieux du

« meilleur emplacement commercial d’Agen», statut ayant été renforcé par l’ouverture de

HM en 2019. Ce rapport réalise un zonage de la zone et indique que le local litigieux se situe dans la Zone n°1.

Ces différents facteurs n’appellent pas d’observations particulières de la part des parties à l’exception de celles relatives à la méthode de zonage utilisée qui est contestée par la

[…] comme étant trop floue et large et par la SFR

DISTRIBUTION eu égard aux valeurs de comparaison devant être prises en compte.

Ces observations, étant relatives aux valeurs de comparaison étudiées dans le cadre des prix couramment pratiqués dans le voisinage, il y sera répondu ci-après.

Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage :

Le rapport en date du 12 avril 2021 apporte une vingtaine de valeur de comparaison, étant précisé qu’ils sont tous situés dans la zone piétonne des Quatre Boulevards à la place des laitiers ou dans un rayon de 40/50m à partir des « Quatre Boulevards » sur le boulevard

Carnot et sur le boulevard de la République vers la place du Pin. L’expert X-Y Z indique que tenant la qualité des locaux concernés, il s’est concentré sur les valeurs de comparaison présentes dans les zone 1 et 1 bis.

Pour s’opposer à cette même méthode, la […] considère que les zones définies par l’expert judiciaire sont floues et larges de sorte qu’elles ne peuvent que présenter des problématiques de disparités au niveau de leur facteur de commercialité ; elle estime que le périmètre de la zone 1, seule zone devant être, selon elle, prise à titre de comparaison, doit être limité entre les quatre boulevards et Jasmin. Elle considère ensuite que la fixation de la valeur locative du présent local ne doit pas être pénalisée par la prise en compte de celle d’emplacements de moindre qualité. Elle conteste enfin le choix des valeurs de comparaison en estimant que les valeurs, y compris extrêmes, doivent être prises en compte car < rien n’est plus objectif qu’un loyer de gré à gré entre deux parties ».

La SFR DISTRIBUTION soulève quant à elle le fait que les prix pratiqués dans la zone 1 sont inférieurs à ceux pratiqués pour la zone 1 bis. Elle soutient que le local litigieux étant situé dans la zone 1 qualifiée par l’expert de meilleure zone du centre-ville, seules les valeurs situées dans cette zone devraient être prises en compte.

Cependant, il convient de relever que l’expert X-Y Z ne s’est pas livré

à des moyennes de valeurs. De manière tout à fait pertinente, il relève : une certaine disparité des loyers entre les baux nouveaux ou récemment renégociés et les loyers n’ayant jamais été déplafonnés; une absence de hausse des loyers malgré les importants aménagements urbains réalisés ; une baisse notable des droits au bail en raison du rétrécissement des marges des commerçants.

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· 10 -

Ces constatations ne sont pas utilement discutées alors qu’elles sont déterminantes.

L’expert rappelle d’ailleurs bien qu’il n’a pas retenu la méthode de la moyenne au regard du faible nombre des locaux commerciaux de comparaison. Il indique aussi aucune valeur de référence ne doit être par principe écartée, y compris lorsqu’elle est extrême, car elle participe

à l’ensemble des prix du marché.

Il y a là une réponse à la discussion qui concerne plus particulièrement la prise en compte à titre de comparaison de la valeur du local commercial d’Orange de 588 euros par

m², la SFR DISTRIBUTION estimant qu’elle doit être écartée comme étant extrême et ayant été adoptée dans un contexte particulier de « guerre commerciale » intense entre opérateurs, la

[…] considérant que cette valeur estla plus représentative en raison des similitudes des deux locaux (angle de boulevard, grandes vitrines, même passage

piétons, etc.).

Fixation de la valeur locative :

A l’appui des moyens qui précèdent, les parties demeurent en désaccord sur la valeur locative du local litigieux. La SFR DISTRIBUTION propose de retenir une surface pondérée de 97 m offre de fixer la valeur locative unitaire à 300 euros par m² soit à un loyer annuel de 29.100 euros par m², arrondis à 29.000 euros sans correctif, alors que la SCI du 135

[…] estime que doit être retenu un loyer annuel de 533 euros par m² et par an soit un loyer annuel de 54.900 euros arrondi.

Dans son rapport, Monsieur X-Y Z en date du 12 avril 2021 ayant

intégré les dires des parties conclut :

< Compte tenu : Des caractéristiques propres du local étudié, soit une boutique d’angle de 103 m² UP entièrement aménagée au cours du bail venant en renouvellement par le seul preneur,

De la destination particulièrement restrictive des lieus et des obligations respectives des

● parties, toutes les charges incombant au bailleur, De la situation au meilleur emplacement de la ville, à l’angle des « Quatre boulevards » ave le bénéfice du flux de chalands vers l’enseigne locomotive HM et un secteur entièrement réaménagé pour faciliter la circulation des piétons, Des prix pratiqués avec le constat d’une tendance à contradiction des loyers commerciaux et e la prise en compte des loyers de la boutique concurrente en terme d’emplacement (mais également d’activité), soit le local « Orange » cité par le bailleur en réponse au projet de rapport du 04 mars 2021 sous les plus expresses mentionnées ci-dessus pages 32 et 33,

Il sera proposé au tribunal de retenir une valeur locative à effet de la date de renouvellement, soit le 1er septembre 2019, s’établissant comme suit :

Valeur unitaire retenue – Emplacement « prime » : 360/398 Euros par m²

103 m² UP x 370 = 38.110 euros

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Correctif lié aux prestations offertes

Zones de signalisation sur le […]

Valorisation forfaitaire de 100 euros par mois, soit : 1.200 euros

akong notku Correctif lié aux clauses du bail

Toutes charges conservées par le bailleur: +5%,

38.110 euros x 5% = 1.905 euros,

Cajivio sab

Total: 41.215 euros. valom

Valeur locative proposée arrondie à 41.000 euros hors taxe par an, soit un loyer unitaire global de 398 euros par m² par an. ».

L’ensemble des développements qui précèdent, justifient de retenir le calcul de

l’expert étant précisé qu’il s’agit d’une valeur in concreto, issue des critères de l’article L.145

33 du Code de commerce, et que dès lors il importe peu que ce montant soit inférieur à

l’évolution des indices de l’INSEE appliquée au loyer initial. En revanche, il n’y a aucune raison objective d’arrondir ce loyer à la baisse.

Dès lors, le montant du loyer annuel afférent au bail renouvelé à compter du 1er septembre 2019 dû par la SFR Distribution à la SCI 135 BD CARNOT sera fixé à la somme de 41.215 euros HT et HC par an. ALAM Asinoo sèltihoo eiqoo

Les trop-perçus ou moins-versés de loyers, porteront intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à chaque échéance, avec capitalisation des intérêts.

Tenant l’écart entre les prétentions et la valeur retenue, les dépens seront partagés entre les parties qui conserveront la charge de leurs frais irrépétibles. blee10

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Vu le bail commercial en date du 04 septembre 2010;

Vu le rapport d’expertise judiciaire remis au greffe le 12 avril 2021;

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la non-immatriculation ;

FIXE le loyer du bail renouvelé entre la SCI DU 135 BD CARNOT et la SFR

DISTRIBUTION à la somme de 41.215 euros hors taxe et hors charges par an ;

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12 -

CONDAMNE en tant que de besoin la partie ayant trop-perçus de loyers ou moins versés de loyers depuis le 1er septembre 2019, à régler ces sommes qui porteront intérêts au taux légal à compter de cette date, puis à chaque échéance, avec capitalisation des intérêts;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire y compris au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

PARTAGE les dépens de l’instance par moitié entre les parties et les y condamne.

LE PRESIDENT LE GREFFIER

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