COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 29/07/2025

Chambre : CIVILE

JUGEMENT CIVIL

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/158

N° RG 21/00358

N° Portalis DB2O-W-B7F-CNJA

DEMANDEUR :

S.C.I. COSTAL IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau D’ALBERTVILLE et M^e Francine KLEIN, avocate plaidante au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4]

représenté par son syndic la Société DEGOUEY & Cie dite VAL D’ISERE AGENCE dite VAL D’ISERE

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et la SELARL CDMF AVOCATS AFFAIRE PUBLIQUES, avocats plaidants au barreau de GRENOBLE substituée par M^e LEROY, avocat au barreau de CHAMBERY

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort :

Lors des débats :

Présidente : […], vice présidente

Assesseur : […], vice président

Assesseur : […], Vice-Président

Greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe : […],

DÉBATS :

Audience publique du : 20 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 29 Juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND, et M^e MURAT

à :

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé « [Adresse 4] » sis à [Localité 1] (Savoie) est régi par le statut de la copropriété. La société DEGOUEY & C^ie AGENCE IMMOBILIERE dite « VAL D’ISERE AGENCE » assure les fonctions de syndic. La SCI COSTAL IMMOBILIER, dont les gérants sont Madame et Monsieur [B] [F], est propriétaire depuis 2009 des lots n° 101 et 108 situés respectivement au sous-sol et au rez-de-chaussée de l’immeuble.

La SCI COSTAL IMMOBILIER a donné à bail ses lots au sein de la copropriété entre 2009 et 2021 à la SARL COSTAL, qui y a exercé un commerce de restauration sous l’enseigne « LA SANA ».

Selon le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020, qui s’est tenue en distanciel avec vote par correspondance les copropriétaires ont voté :

— La résolution n° 2, désignant le scrutateur n°1 ;

— Les résolutions n° 9 et 9-1, déléguant au conseil syndical le pouvoir de prendre des décisions relevant de l’article 24 et fixant à 5.000 euros le montant maximum des sommes allouées pour mettre en œuvre sa délégation de pouvoir ;

— La résolution n° 12, confirmant la destination des lots situés au sous-sol de la résidence conformément au règlement de copropriété du 1er juin 1989 et au modificatif du 29 juin 1994.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2021, la SCI COSTAL IMMOBILIER a fait assigner Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins d’annulation des résolutions n°2, 9, 9-1 et 12 de 'Assemblée Générale du 12 décembre 2020.

Le 25 juin 2021, la SARL COSTAL devenue SAS COSTAL a cédé le fonds de commerce à la société JLM qui exerce le commerce de restauration sous l’enseigne « [5] ». Suivant contrat de bail commercial du 25 juin 2021, la SCI COSTAL IMMOBILIER a résilié le bail du 30 novembre 2009 et a conclu un nouveau contrat avec la SAS COSTAL pour une durée de 9 ans jusqu’au 24 juin 2030.

Par acte du 23 février 2021, la société Costal Immobilier a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] en vue de l’annulation de résolution de l’assemblée générale di 12 décembre 2020.

Par conclusions déposées le 28 juin 2023, la SCI COSTAL IMMOBILIER a complété ses conclusions en sollicitant notamment l’annulation de l’assemblée générale du 12 décembre 2020 du fait de l’irrégularité formelle du procès-verbal de cette assemblée relatif à la résolution n° 2.

Par ordonnance du 29 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Albertville a prononcé la clôture de la procédure et ordonné le renvoi de l’affaire à l’audience de plaidoirie du 03 novembre 2023.

Suivant conclusions d’incident notifiées par RPVA le 04 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] a saisi le juge de la mise en état aux fins d’irrecevabilité de la demande d’annulation dans son ensemble de l’assemblée générale du 12 décembre 2020.

Par ordonnance du 10 octobre 2023 le juge de la mise en état a ordonné la révocation de la clôture.

Suivant ordonnance d’incident du 22 février 2024, le juge de la mise en état a :

— Constaté la renonciation par la SCI COSTAL IMMOBILIER de sa demande tendant à l’annulation de la totalité de l’assemblée générale du 20 décembre 2020, formulée dans ses conclusions en réponse sur incident notifiées le 20/12/2023 ;

— Dit qu’il lui appartiendra de les formaliser par des conclusions au fond qui saisissent seules le tribunal ;

— Dit en conséquence que l’incident formulé le 04 octobre 2023 par le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] pour défaut de qualité à agir devient sans objet ;

— Renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du jeudi 11 avril 2024 pour clôture ;

— Condamné la SCI COSTAL IMMOBILIER à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4], la somme de 600 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure Civile ;

— Condamné la SCI COSTAL IMMOBILIER aux dépens du présent incident.

* * *

Suivant ses dernières conclusions au fond notifiées par RPVA le 9 avril 2024, la SCI COSTAL IMMOBILIER demande au tribunal judiciaire d’Albertville, au visa des articles 8, 9 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 2, 3, 17, 18 et 64 du Décret du 17 mars 1967, et du règlement de copropriété du 1er juin 1989 et son modificatif du 29 juin 2014 de :

— Déclarer les demandes de la SCI COSTAL IMMOBILIER recevables et bien fondées

— Annuler la résolution n° 2 de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020

— Donner acte à la SCI COSTAL IMMOBILIER de sa renonciation à sa demande d’annulation de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020

— Annuler la résolution n° 12 de l’ordre du jour de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020

— En tout état de cause, condamner le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 4] à VAL D’ISERE à payer à la SCI COSTAL IMMOBILIER une indemnité de 280.000 euros en réparation du préjudice qu’elle lui cause par la résolution n°12

— Condamner le « Syndicat [Adresse 4] » à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— Condamner le « Syndicat [Adresse 4] » aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés directement par la SCP MILLIAND, DUMOLARD, THILL, Avocat, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de Procédure civile

La SCI COSTAL IMMOBILIER observe que selon le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020, la résolution a été adoptée « à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 3224 /3224 tantièmes » alors qu’en réalité, 14 copropriétaires représentant 3.668/3.668 tantièmes ont participé à l’assemblée générale. Elle relève que la résolution a été adoptée à l’unanimité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés et non à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés comme indiqué de manière erronée dans le procès-verbal. Elle note également que le procès-verbal n’indique pas expressément le nom et le nombre de voix du copropriétaire qui s’est abstenu comme le prévoit l’article 17 alinéa 3 du Décret du 17 mars 1967. La SCI COSTAL IMMOBILIER estime que cette irrégularité formelle est suffisamment grave pour entraîner l’annulation de la résolution n°2 au visa de l’article 17-1 du Décret du 17 mars 1967.

La SCI COSTAL IMMOBILIER sollicite en outre l’annulation de la résolution n°12 de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020 intitulée « rappel général sur le respect de l’utilisation des lots situés au sous-sol de la résidence vis-à-vis de la destination indiquée sur le règlement de copropriété ». Elle considère qu’il n’entrait pas dans le pouvoir de l’assemblée générale de « confirmer » la destination des lots situés au sous-sol de la résidence au visa de l’état descriptif de division, lequel est selon elle dépourvu de valeur contractuelle à l’égard des copropriétaires. Sur le fondement de l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1 et 2 du Décret du 13 mars 1967 et du Décret du 4 janvier 1955, la SCI COSTAL IMMOBILIER estime que l’état descriptif de division a pour seule fonction de désigner et d’identifier les lots, en fixant notamment leur quote-part de parties communes, et que seul le règlement de copropriété détermine la destination des parties privatives et communes de l’immeuble. Selon la SCI COSTAL IMMOBILIER, la jurisprudence constante confirme que seul le règlement de copropriété a valeur contractuelle. L’état descriptif de division ne peut avoir valeur contractuelle que lorsque le règlement de copropriété le prévoit expressément. La SCI COSTAL IMMOBILIER explique que les seules limites qui peuvent être apportées à la liberté des copropriétaires de changer l’affectation de leurs lots sont l’atteinte aux droits des autres copropriétaires et la destination de l’immeuble, telles que visées par l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, La SCI estime que la destination des lots du sous-sol de la [Adresse 4] résulte exclusivement de l’état descriptif de division et du tableau récapitulatif, et ne figure pas dans le règlement de copropriété.

La SCI COSTAL IMMOBILIER explique que la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte du règlement de copropriété, ne fait pas obstacle au changement d’affectation du lot 101. Elle remarque que selon le règlement de copropriété, l’ensemble immobilier est destiné à usage principal d’habitation et de commerce, de sorte que le changement de destination du lot 101 qui apparaît comme étant « une cave » est conforme à la destination de l’immeuble. Elle note que le règlement de copropriété, en page 24, sous le sous-titre “occupation” prévoit que : « dans les locaux du sous-sol et du rez-de-chaussée, pourra y être exercé des activités commerciales ne nécessitant pas l’enquête de commodo et incomodo ». La SCI COSTAL IMMOBILIER soutient ainsi que l’utilisation du lot 101 comme annexe du local commercial de la SANA n’est ni interdite par le règlement de copropriété ni contraire à la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte de ce règlement de copropriété.

La SCI COSTAL IMMOBILIER expose par ailleurs que la destination de l’immeuble, telle qu’elle résulte des caractères et de la situation de l’immeuble, ne fait pas obstacle au changement d’affectation du lot 101. Elle rappelle que la [Adresse 4] abrite au rez-de-chaussée deux bars restaurants et un magasin de sport, et en sous-sol l’espace inférieur d’un magasin de sport relié au rez-de-chaussée par un escalier qui accueille la clientèle du magasin, comme le faisaient les magasins de sport qui ont occupé les lots 108 et 101 avant la SCI COSTAL IMMOBILIER. Le premier étage abritait un salon de coiffure, récemment transformé en local d’habitation, et le premier étage de la brasserie et du magasin de sport occupant également le rez-de-chaussée. Elle explique en outre que la résidence est située à quelques pas du front de neige, sur lequel les commerces de restauration situés de part et d’autre installent hiver comme été leurs tables de restauration.

La SCI COSTAL IMMOBILIER prétend que l'[Adresse 4], qui avait à l’origine une destination exclusivement commerciale, a désormais une destination mixte commerce et habitation. Elle observe que l'[Adresse 4] a été conçu et réalisé pour abriter un hôtel restaurant, puis rapidement un magasin de sports, soit un usage exclusivement commercial.

La SCI COSTAL IMMOBILIER soutient également que le changement d’affectation du lot 101 en local commercial ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires, dans la mesure où l’activité de restauration dans le lot 101 a perduré depuis l’année 2009 sans donner lieu à réclamation des copropriétaires. Elle rappelle en outre que l’activité de restauration est exercée conformément aux réglementations en matière de sécurité et de santé. Il n’existe donc pas d’atteinte aux droits des autres copropriétaires selon le demandeur.

La SCI COSTAL IMMOBILIER indique au surplus que la résolution n°12 doit être annulée dans la mesure où le changement d’affectation du local a été effectué il y a plus de 30 ans par le premier propriétaire du lot, à la naissance du Syndicat des copropriétaires. Elle invoque à ce titre le délai de prescription de l’action en justice prévue par l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. La SCI COSTAL IMMOBILIER note que le Syndicat des copropriétaires a eu connaissance dès l’Assemblée générale du 30 avril 2010 du changement d’affectation du lot 101 et que ce changement a été entérinée par les copropriétaires lors de l’Assemblée Générale du 2 avril 2016.

La SCI COSTAL IMMOBILIER estime que la résolution n°12 de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020 lui a causé un préjudice certain car elle a été contrainte de renoncer à la vente des murs en même temps que la vente du fonds de commerce du fait de l’aléa portant sur la destination du lot 101. Elle relève en outre que selon le contrat de bail commercial du 25 juin 2021, dans le cas où une décision judiciaire exécutoire obligerait le bailleur à redonner au lot 101 l’usage de cave, le preneur bénéficierait d’une réduction de 40% du montant du loyer, ce qui lui causerait également un préjudice financier direct. Elle considère subir également un préjudice moral conséquent, outre des frais d’honoraires supérieurs aux frais accordés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites de la SCI COSTAL IMMOBILIER pour l’exposé des prétentions et moyens du demandeur.

* * *

Suivant ses conclusions récapitulatives notifiées le 28 juin 2023, Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] demande au visa de l’article 9 du Code de Procédure Civile, de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Rejeter les prétentions présentées par la SCI COSTAL IMMMOBILIER aux fins d’annulation des résolutions prises aux points 2 et 12 de l’ordre du jour de l’assemblée générale du 12 décembre 2020 et toutes demandes complémentaires.

— Rejeter les prétentions indemnitaires de la SCI COSTAL IMMOBILIER.

— Condamner la SCI COSTAL IMMOBILIER à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'[Adresse 4] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner la même aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître MURAT, pour ceux dont il aurait fait 1'avance sans avoir reçu provision, conformément à l’article 699 du Code de Procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires expose que la résolution n°2 a été adoptée conformément au procès-verbal, avec 3224 tantièmes. Il rappelle que depuis le décret du 27 mai 2004 le procès-verbal n’a pas à faire mention des copropriétaires n’ayant pas pris part au vote.

S’agissant de la résolution n°12, le syndicat des copropriétaires explique que selon le règlement de copropriété, le sous-sol est exclusivement affecté à des locaux accessoires et aux ouvrages techniques de la copropriété, l’immeuble n’ayant pas été conçu pour accueillir une destination commerciale en sous-sol.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] estime, à titre subsidiaire, que si le tribunal estime que cette destination n’est pas fixée dans le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division, il résulte de l’article 8 de la loi de 1965 que la destination de l’immeuble peut se déduire d’un état de fait, de ses caractères ou de sa situation et justifier une interdiction de changement d’usage des parties privatives. Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les dispositions litigieuses font expressément partie de l’acte notarié constitutif de la copropriété, au titre des dispositions préliminaires, tant de l’état descriptif de division, que du règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] relève en outre que l’article 24 du règlement de copropriété prévoit expressément l’interdiction de changement d’usage des locaux, de sorte que l’assemblée générale a confirmé une disposition du règlement de copropriété qui a valeur contractuelle.

Au visa des articles 1188 et suivants du code civil, Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] considère qu’il résulte de l’interprétation du règlement de copropriété, et notamment de la commune intention des parties lors de son établissement, que le lot n°101 a toujours été un local accessoire à l’activité commerciale et que sa destination ne peut être modifiée.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] expose que la modification de destination du lot n°101 méconnaîtrait également les dispositions de l’article 8 du règlement de copropriété dans la mesure où l’activité de restauration ne fait l’objet d’aucune autorisation administrative, et n’est pas conforme aux règles sanitaires et de sécurité applicables. Il rappelle à ce titre qu’une demande de création d’issue de secours supplémentaire a été sollicitée à l’occasion de l’assemblée générale annuelle de l’année 2021, objet de la procédure n° 22/00496 pendante devant la même juridiction.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] conteste la prescription de la destination du lot n°101 invoquée en demande, exposant qu’il n’est pas démontré un usage commercial depuis plus de 30 ans. Il précise qu’il ne conteste pas l’utilité du local accessoire pour une exploitation commerciale de la cave comme lieu d’entreposage et de stockage mais l’usage de cet accessoire à destination d’accueil de clientèle et/ou d’activités nuisibles pour lequel il n’a pas été aménagé à l’origine. Le syndicat des copropriétaires observe notamment que lors de l’assemblée générale du 8 décembre 2012, la SCI COSTAL IMMOBILIER a sollicité le déplacement de la cave à fioul de la copropriété qui se trouvait au sein du lot n°101, ce qui témoigne de l’impossibilité d’usage commercial à cette date. Le syndicat des copropriétaires remarque que la copropriété a émis des réserves sur l’usage du lot n°101 dès qu’elle en a eu connaissance. Il conteste le fait que la destination du lot ait été entérinée par l’assemblée générale des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] demande de rejeter les prétentions indemnitaires de la SCI COSTAL IMMOBILIER considérant que les résolutions sont régulières sur le fond et la forme. Elle estime n’avoir commis aucun comportement fautif, dans la mesure où il a cherché à concilier les intérêts de tous et à préserver l’accès aux parties communes. Le syndicat des copropriétaires constate que la SCI COSTAL IMMOBILIER n’apporte pas la preuve du préjudice allégué, notamment sur la renonciation à la vente des murs. Au surplus, il considère que la SCI COSTAL IMMOBILIER ne peut se prévaloir de la clause du bail commercial prévoyant une réduction du loyer en cas d’impossibilité d’exploitation du lot n°101 puisque ce lot est à usage de cave et que le changement de destination est entaché de nullité manifeste.

Conformément aux articles 455 et 753 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions écrites du syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 3] pour l’exposé des prétentions et moyens du défendeur.

* * *

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 13 juin 2024 et renvoyé à l’audience de plaidoirie du 21 janvier 2025. A l’audience du 21 janvier 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 mai 2025.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 29 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

A titre liminaire le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’en vertu de l’article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par conséquent, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, des revendications au sens du Code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.

En conséquence, il n’y a pas lieu de répondre aux conclusions de la SCI COSTAL IMMOBILIER sollicitant qu’il lui soit donné acte de sa renonciation à la demande d’annulation de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020. En effet, le tribunal est saisi par le dispositif des dernières conclusions notifiées par les parties en application du dernier alinéa de l’article 768 du code de procédure civile précité.

1. Sur l’annulation de la résolution n°2 de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020

Selon l’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs.

Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l’article 15-1.

Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.

Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.

Les incidents techniques ayant empêché le copropriétaire ou l’associé qui a eu recours à la visioconférence, à l’audioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique de faire connaître son vote sont mentionnés dans le procès-verbal.

La feuille de présence est annexée au procès-verbal.

Les procès-verbaux des assemblées générales sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet.

Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par l’article 1366 du code civil. Dans ce cas, la feuille de présence et les procès-verbaux peuvent être établis sous forme électronique et sont signés dans les conditions prévues au second alinéa de l’article 1367 du code civil ».

L’article 17-1 dudit décret précise que :

« L’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

En l’espèce, le tribunal constate que selon le procès-verbal de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020 le résultat du vote de la résolution n°2 concernant la désignation du scrutateur 1 est le suivant :

« Ont voté pour : 13 copropriétaires représentant 3224/3224 tantièmes.

Cette résolution est adoptée à l’unanimité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 3224/3224 tantièmes »

Or, comme le souligne la SCI COSTAL IMMOBILIER, il résulte du même procès-verbal que 14 copropriétaires représentant 3668 tantièmes étaient présents et représentés lors de l’assemblée générale. Selon les pièces produites, il est établi que Monsieur [T] [O], qui été élu comme scrutateur 1, n’a pas pris part au vote pour sa propre élection. Il n’est pas fait mention de cette absence de vote de la part de Monsieur [T] dans le procès-verbal.

Toutefois, il est relevé que le procès-verbal fait apparaître un vote à l’unanimité des voix, soit 3224/3224, c’est-à-dire sans aucun vote contre la résolution, ce qui est totalement conforme à la réalité du vote. L’absence de mention du fait que M.[T] n’ait pas pris part au vote est sans incidence sur le sens du vote et le résultat du vote de la résolution, qui a été adoptée à l’unanimité des voix exprimées, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’annuler la résolution conformément à l’article 17-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 susvisé.

La demande de la SCI COSTAL IMMOBILIER aux fins d’annulation de la résolution n°2 sera rejetée.

2. Sur l’annulation de la résolution n°12 de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020 :

La résolution n°12 est intitulée comme suit : « rappel général sur le respect de l’utilisation des lots situés au sous-sol de la résidence vis-à-vis de la destination indiquée sur le règlement de copropriété ».

Le procès-verbal indique en préambule de la résolution :

«Depuis plusieurs années les lots situés au sous-sol de la résidence ne sont pas utilisés conformément à la destination indiquée dans le règlement de copropriété du 01/06/1989 et le modificatif du 29/06/1994. Il est rappelé et demandé aux copropriétaires concernés de respecter les destinations à savoir :

lot 101 : une cave

lot 102 : une réserve

lot 103 : une réserve

lot 105 : un garage

lot 106 : un atelier

lot 154 : un local

lot 155 : un local ››

Le projet de résolution est le suivant :

« L’Assemblée à la majorité requise,

— confirme la destination des lots situés au sous-sol de la résidence conformément au règlement de copropriété du 01/06/1989 et le modificatif du 29/06/1994 à savoir :

lot 101 : une cave

lot 102 : une réserve

lot 103 : une réserve

lot 105 : un garage

lot 106 : un atelier

lot 154 : un local

lot 155 : un local ››

— demande au syndic d’adresser un courrier aux propriétaires des lots concernés pour les mettre en demeure de respecter la destination de leur(s) lot(s) indiquée au niveau du règlement de copropriété ;

— en cas de non-respect du règlement de copropriété, demande de mettre à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale un point portant sur une éventuelle procédure par-devant le Tribunal Judiciaire d’Albertville pour les obliger à respecter la destination de leur(s) lot(s) conformément au règlement de copropriété du 01/06/1989 et au modificatif du 29/06/1994 ».

Le résultat du vote a été reproduit de la manière suivante :

« Résultat du vote :

Ont voté pour : 14 copropriétaires représentant 3668 /4528 tantièmes

Ont voté contre : 2 copropriétaires représentant 860 / 4528 tantièmes

Liste des opposants : SCI COSTAL IMMOBILIER – M. [F] (351 /4528) M/ME [X] [H] (509 /4528)

Cette résolution est adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés, soit 3668 /4528 tantièmes ››

Selon l’article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

L’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que :

« Le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l’article 10 de ladite loi ».

Il est constant que seul le règlement de copropriété dispose d’une valeur contractuelle (Civ. 3ème, 15 nov. 2018, n°17-26.727), ce qui n’est pas le cas de l’état descriptif de division même s’il est inclus dans le règlement de copropriété (Civ 3ème, 3 juin 1998 n° 96-20.142). La seule exception concerne le cas où le règlement de copropriété confère expressément à l’état descriptif de division une valeur contractuelle (Civ. 3ème, 6 juillet 2017, n°16-16.849).

En l’espèce, la SCI COSTAL IMMOBILIER communique « l’état descriptif de division et règlement de copropriété » du 1er juin 1989 de la copropriété [Adresse 4] (Pièce n°5). Il comporte une première partie composée des « dispositions préliminaires » et de « l’état descriptif de division ». La deuxième partie est composée du « règlement de copropriété ».

Sur ce, il ne peut être considéré que les dispositions préliminaires figurant dans la première partie du document ont une valeur contractuelle. En effet, au vu des dispositions de la loi de 1965 et des jurisprudences précitées, il est établi que seul le règlement de copropriété au sens strict du terme, c’est-à-dire en l’espèce la seconde partie du document, dispose d’une valeur contractuelle. En effet, la première partie se borne à donner des informations générales sur la réglementation applicable et sur la description de l’immeuble. Cette partie, à la différence du règlement de copropriété n’a pas pour objet de définir les normes applicables au sein de la copropriété et opposables aux copropriétaires.

Plus précisément, l’article 2 – « Désignation » du chapitre 2 de la première partie du document indique que le bâtiment comprend : « au sous-sol : Garage, atelier, caves, réserves, deux cages d’escaliers, chaufferie, escalier de secours, cage d’ascenseur, local, machinerie ascenseur, local E.D.F ». Or, dans la mesure où cet article n’est pas présent dans la partie « règlement de copropriété », il ne ? peut être considéré qu’il dispose d’une valeur contractuelle opposable aux copropriétaires. Dès lors, au visa de cet article, il n’est pas démontré que la destination du lot 101 à usage exclusif de cave dispose d’une valeur contractuelle.

La lecture de la seconde partie du document appelée « Règlement de copropriété », fait apparaître, page 24, dans l’article « Occupation » que « Dans les locaux du sous-sol et en rez-de-chaussée, pourra y être exercé des activités commerciales ne nécessitant pas l’enquête de commodo et incommodo. L’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité devront toujours être intégralement respectés et sauvegardés ». Ce même article précise que « Les lots constitués par des locaux accessoires ne pourront être utilisées que pour l’usage auquel ils sont habituellement destinés ». Il ne peut être contesté que cet article contenu dans le règlement de copropriété dispose quant à lui une valeur contractuelle. Or, celui-ci indique de manière expresse et claire que les locaux situés en sous-sol peuvent être utilisés à des fins commerciales sous certaines réserves et conditions.

Dès lors, il est inexact, comme pourtant cela est affirmé dans la résolution n°12 de l’Assemblée Générale du 12 décembre 2020, de dire que « Depuis plusieurs années les lots situés au sous-sol de la résidence ne sont pas utilisés conformément à la destination indiquée dans le règlement de copropriété du 01/06/1989 et le modificatif du 29/06/1994 ». En effet, le règlement de copropriété n’exclut pas un usage commercial du sous-sol, et donc plus précisément du lot 101, sous certaines conditions.

Il convient donc d’annuler la résolution n°12 de l’Assemblée Générale 12 décembre 2020 intitulée « rappel général sur le respect de l’utilisation des lots situés au sous-sol de la résidence vis-à-vis de la destination indiquée sur le règlement de copropriété ».

Il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de prescription opposée par la SCI COSTAL IMMOBILIER.

3 Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI COSTAL IMMOBILIER :

Au visa de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer que le comportement fautif du défendeur lui a causé un préjudice direct et certain.

En l’espèce, la SCI COSTAL IMMOBILIER n’apporte pas la preuve d’avoir renoncé à poursuivre des négociations puis avoir renoncé à la vente des murs. En outre, elle n’apporte pas d’élément comptable permettant d’évaluer son préjudice financier qui résulterait de l’absence de vente. En effet, le remboursement des mensualités d’emprunt ne peut être considéré comme un dommage causé par le comportement du syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4], puisque le paiement de l’emprunt est la conséquence de l’accession à la propriété. De surcroît, il est relevé que la SCI COSTAL IMMOBILIER continue de percevoir des loyers, de sorte que l’existence même d’un préjudice financier lié au remboursement des échéances du prêt n’est pas certain.

Par ailleurs, le tribunal ayant fait droit à la demande d’annulation de la résolution n°12, la SCI COSTAL IMMOBILIER ne justifie pas d’un préjudice certain résultant de la clause du bail commercial prévoyant une réduction de 40% du loyer du fait de l’absence d’exploitation du lot 101.

La SCI COSTAL IMMOBILIER ne démontre pas davantage l’existence d’un préjudice moral causé par un acharnement du syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4]. La lecture de la motivation de la présente décision souligne qu’un débat contradictoire était nécessaire pour délimiter les clauses relevant du seul règlement de copropriété et ayant un caractère contractuel.

La SCI COSTAL IMMOBILIER sera donc débouté de ses demandes d’indemnisation.

4. Sur les mesures accessoires :

4.1 Sur les dépens :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens de l’instance.

4.2 Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4], partie condamnée aux dépens, sera également condamnée à régler à la SCI COSTAL IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

4.3 Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Il est constaté que l’exécution provisoire est de droit

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et susceptible d’appel, après débats publics,

DÉBOUTE la SCI COSTAL IMMOBILIER de sa demande d’annulation de la résolution n°2 de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la [Adresse 4] du 12 décembre 2020 ;

PRONONCE l’annulation de la résolution n°12 de l’Assemblée Générale des copropriétaires de la [Adresse 4] du 12 décembre 2020 ;

DÉBOUTE la SCI COSTAL IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] à payer à la SCI COSTAL IMMOBILIER la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 4] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP MILLIAND, DUMOLARD, THILL, Avocat,

CONSTATE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé, le 29 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Présidente et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente