COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 03/02/2026

N° RG 25/00188 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C3A2

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N] [X]

[Adresse 3]

représenté par M^e Jean-noël CHEVASSUS de la SCP CHEVASSUS COLLOMB, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

Madame [U] [F]

[Adresse 3]

représentée par M^e Jean-noël CHEVASSUS de la SCP CHEVASSUS COLLOMB, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [T] [F]

[Adresse 6]

représenté par M^e Sarah PEREIRA substituant M^e Stéphane MILLIAND de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocats au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des référés : […]

assisté lors des débats de […] et de la mise à disposition au greffe de […], greffiers

Débats : en audience publique le : 02 Décembre 2025

Ordonnance Contradictoire, rendue publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 03 Février 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 9 août 2022 M. [N] [X] et Mme [U] [F] ont acquis auprès de M. [T] [F] les lots n°3 (appartement en duplex) et n°1 (garage) dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 9]. En avril 2024, ils ont constaté l’agrandissement de fissures présentes au moment de la vente.

Par acte du 12 mai 2025, M. [N] [X] et Mme [U] [F] ont fait assigner M. [T] [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire visant à déterminer l’existence et l’origine des fissures affectant leur appartement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 17 juin 2025. Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 02 décembre 2025.

M. [N] [X] et Mme [U] [F] se réfèrent aux prétentions et moyens développés dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2025 aux termes desquelles ils demandent au juge des référés de :

— ordonner une expertise judiciaire,

— ordonner l’exécution de l’ordonnance à intervenir à la seule vue de la minute,

— réserver les dépens.

A l’appui de leurs demandes, M. [N] [X] et Mme [U] [F] indiquent que l’appartement est affecté de plusieurs fissures qu’ils ont fait constater dans deux procès-verbaux établis les 08/11/2024 et 04/09/2025 par commissaire de justice et que les fissures s’agrandissent.

Par ailleurs, ils soutiennent avoir dirigé l’action en référés à l’encontre du défendeur puisque les fissures sont situées à l’intérieur de l’appartement et qu’il appartiendra à l’expert de déterminer si les désordres invoqués touchent également les parties communes de la copropriété. De plus, ils exposent que le défendeur ne pouvait ignorer les fissures en ce qu’elles étaient recouvertes de mastic et de peinture au moment de la vente, que le défendeur a lui-même réalisé les travaux de construction de l’immeuble avec sa société et qu’il n’est pas démontré que les travaux qu’ils ont entrepris ont pu aggraver les désordres existants.

M. [T] [F] se réfère aux prétentions et moyens développés dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 juillet 2025 aux termes desquelles il demande au juge des référés de :

— débouter les requérants de leur demande d’expertise,

— condamner solidairement les requérants à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour conclure au rejet de la demande d’expertise judiciaire, M. [T] [F] fait valoir que

les fissures affectent les murs qui sont des parties communes, qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 seul le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes et qu’en conséquence l’action doit être dirigée à l’encontre du syndicat des copropriétaires. Il explique que les fissures étaient apparentes au moment de la vente, que les demandeurs avaient une parfaite connaissance de l’état du bien compte tenu de leurs liens familiaux et d’une prise de possession des lieux 15 jours avant la vente, que le caractère caché du vice n’est pas rapporté, que le vice ne rend pas le bien impropre à son usage et qu’en conséquence une procédure initiée sur le fondement de la garantie des vices cachés serait vouée à un échec certain. Il précise également que les demandeurs ont réalisé des travaux de terrassements qui ont pu aggraver les fissures.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 446-1, 446-2 et 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. La demande d’expertise judiciaire

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé.

Justifie d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel et futur. Le juge doit seulement constater qu’un tel procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Le juge ne peut rejeter la demande d’expertise que si elle est destinée à soutenir une prétention dont le mal fondé est d’ores et déjà évident et qui est manifestement vouée à l’échec.

En l’espèce, M. [N] [X] et Mme [U] [F] sont propriétaires d’un appartement en duplex et d’un garage dans l’ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 9] (pièce n°1 demandeurs).

Les demandeurs versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 18 novembre 2024 aux termes duquel Me [B], commissaire de justice, a constaté la présence de fissures à l’intérieur et à l’extérieur de l’appartement et du garage ainsi que des traces de réparations de certaines fissures (pièce n°4 demandeurs). Il résulte du procès-verbal de constat établi le 04 septembre 2025 par le même commissaire de justice que les fissures sont toujours présentes (pièce n°5.1 demandeurs). Les demandeurs produisent également un rapport de diagnostic de la société Ibatech du 28 novembre 2024 qui constate la présence de plusieurs fissures ainsi qu’une évolution de celles-ci et recommande un diagnostic approfondi des fissures afin de déterminer les causes des désordres et la nature des travaux de reprise à réaliser (pièce n°5 demandeurs).

Dans la mesure où M. [N] [X] et Mme [U] [F] considèrent que le bien était affecté d’un vice caché au moment de la vente et que la mesure d’expertise judiciaire sollicitée porte sur la détermination de l’ampleur des fissures affectant leur bien, l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires n’est ni une cause d’irrecevabilité ni une cause de rejet de la demande d’expertise judiciaire. La mise en cause du syndicat des copropriétaires pourra intervenir ultérieurement et pourrait être opportune compte tenu de l’éventualité de travaux de reprise à réaliser sur les parties communes.

De plus, il ne revient pas au juge des référés de se prononcer sur le caractère apparent ou caché du vice et de déterminer si le vice rend le bien impropre à son usage. Si les demandeurs ont pu constater l’existence de fissures au moment de l’achat du bien, il ne peut être conclu au stade des référés qu’ils étaient en capacité d’apprécier l’ampleur du désordre, d’autant que les fissures ont évolué. Le défendeur ne démontre pas non plus que l’évolution des fissures serait de manière certaine la conséquence des travaux réalisés par M. [N] [X] et Mme [U] [F].

Au vu des éléments versés aux débats, il existe un litige potentiel entre les parties qui n’est pas manifestement voué à l’échec. Les demandeurs justifient d’un intérêt probatoire à déterminer l’origine, les causes et les conséquences des fissures et de leurs évolutions. Dès lors, le motif légitime est suffisamment rapporté.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expertise judiciaire de M. [N] [X] et Mme [U] [F] à leurs frais avancés et selon la mission prévue au dispositif.

II. Les demandes de fin de jugement

∙ Les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

S’agissant d’une mesure avant dire droit concernant un seul appartement, les dépens resteront à la charge des demandeurs, M. [N] [X] et Mme [U] [F].

∙ Les frais irrépétibles

En l’espèce, aucune raison d’équité ne conduit à allouer à M. [T] [F] une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure de civile. Cette demande sera donc rejetée.

∙ L’exécution provisoire

En vertu de l’article 489 du code de procédure civile : “En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute.”

En l’espèce, M. [N] [X] et Mme [U] [F] ne justifient pas de la nécessité d’ordonner l’exécution de la présente décision sur minute.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant publiquement après débats publics, par décision contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

ORDONNONS une expertise judiciaire qui sera effectuée au contradictoire de M. [N] [X], Mme [U] [F] et M. [T] [F],

COMMETTONS pour y procéder

M. [Z] [O]

E-mail : [Courriel 8]

Adresse : [Adresse 4]

[Localité 5]

Tél. portable : [XXXXXXXX02]

Tél. fixe : [XXXXXXXX01]

Avec mission pour lui de

1° examiner et décrire l’ensemble des désordres allégués par les demandeurs dans leur assignation et les pièces au soutien de celle-ci, ainsi que les désordres connexes ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

2° en cas de désordres ou vices présents au moment de la vente, dire si ces désordres étaient apparents pour un acheteur profane, et s’ils rendent le bien impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage, et ce dans quelle proportion ; le cas échéant donner tous éléments techniques sur les éventuels travaux qui auraient été réalisés avant la vente pour traiter les désordres ou vices présents, ou les masquer,

3° donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

4° fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons / non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

5° indiquer les travaux nécessaires, y-compris urgents et/ou conservatoires, aux remises en état et en conformité,

6° après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le coût de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

7° fournir tous autres renseignements utiles,

8° donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

DISONS que pour procéder à sa mission l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux, les lots n°3 (appartement en duplex) et n°1 (garage) situés dans l’ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 9], en présence des parties et de leurs éventuels conseils, et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

° en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

° en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu’il fixera,

° en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s’en déduisent,

° en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations : fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse et rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

DISONS qu’en cas d’urgence ou de péril en la demeure reconnue par l’expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l’expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix ; que, dans ce cas, l’expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile,

DISONS que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155-1 du même code, à compter de la présente décision et jusqu’à la taxe des honoraires de l’expert,

DISONS que l’expert déposera son rapport au greffe du tribunal avant le 3 février 2027, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle, en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS la provision concernant les frais d’expertise à la somme de 4 200 € qui devra être consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Albertville, par M. [N] [X] et Mme [U] [F], avant le 17 mars 2026, faute de quoi la désignation du technicien sera caduque,

DISONS que cette consignation pourra être réglée par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire d’Albertville dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX07] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement,

RAPPELONS que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme,

DISONS que les parties devront ensuite communiquer sans délai les pièces réclamées par l’expert et qu’en cas de défaillance des parties, le juge du service du contrôle des mesures d’instruction pourra être saisi en vue de la fixation d’une astreinte,

DISONS l’expert tiendra le juge du service du contrôle des mesures d’instruction informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente, notamment sur les raisons d’un éventuel retard dans le dépôt du rapport,

DISONS qu’en l’absence de réponse de l’expert à deux courriers de rappel après dépassement du délai de dépôt du rapport, sa rémunération sera réduite par le juge taxateur,

DISONS que conformément aux dispositions de l’article 282 du Code de procédure civile, l’expert déposera son rapport accompagné de sa demande de rémunération, dont il adressera un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’établir sa réception et les informant de leur possibilité de présenter à l’expert et à la juridiction, leurs observations sur cette demande dans un délai de 15 jours à compter de sa réception,

DISONS que les dépens resteront à la charge de M. [N] [X] et Mme [U] [F],

RAPPELONS que : 1) le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ; 2) la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès,

REJETONS la demande d’exécution de la présente décision au seul vu de la minute,

REJETONS la demande de M. [T] [F] au titre des frais irrépatibles.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition au greffe le 03 février 2026, la minute étant signée par […], juge des référés, et […], greffière.

La GREFFIÈRE, Le JUGE DES RÉFÉRÉS,