TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ALBERTVILLE

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01312

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4UQ

JUGEMENT

DU : 05 Février 2026

OPAC DE LA SAVOIE

C/

[H] [K], [N] [U]

JUGEMENT

du 05 Février 2026

Le 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire d’ALBERTVILLE statuant publiquement, par mise à dispositon au greffe ;

Sous la Présidence de Monsieur […], Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame […], Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 11 Décembre 2025 ;

Le jugement suivant a été rendu :

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR :

OPAC DE LA SAVOIE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Virginie HERISSON GARIN, avocat au barreau de CHAMBERY

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [K],

demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

Madame [N] [U],

demeurant [Adresse 2]

ni comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 janvier 2022, l’OPAC de la Savoie a donné à bail à M. [K] [H] et Mme [U] [N] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 404,04 euros, outre provision sur charges et taxes.

Mme [U] [N] a donné congé au bailleur par courrier du 10 avril 2024, en raison de son départ du logement. L’OPAC de la Savoie a pris acte du congé à effet du 10 juillet 2024 en raison du préavis de 3 mois.

Par courrier du 7 mai 2024, l’OPAC de la Savoie a informé Mme [U] de la déchéance de la clause de solidarité à compter du 10 juillet 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, l’OPAC de la Savoie a fait signifier à M. [K] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 956,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, l’OPAC de la Savoie a fait signifier à Mme [U] [N] une sommation de payer visant la clause de solidarité pour un montant de 956,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 11 juillet 2025, l’OPAC de la Savoie a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice en date des 7 et 8 octobre 2025, l’OPAC de la Savoie a fait assigner M. [K] [H] et Mme. [U] [N] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,condamner solidairement M. [K] [H] et Mme. [U] [N] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 956,90 euros arrêtée au 10 juillet 2025 ; condamner M. [K] [H] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 546,07 euros au titre de la dette locative arrêtée au17 septembre 2025, outre les loyers et charges échus au jour de la résiliation,dire en cas d’octroi de délais pour s’acquitter de sa dette, la résiliation du bail étant constatée, que ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non-respect de l’échéancier, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence, l’expulsion, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement M. [K] [H] et Mme. [U] [N] à la somme de 450 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Savoie le 9 octobre 2025.

À l’audience du 11 décembre 2025, l’OPAC de la Savoie maintient l’intégralité de ses demandes, actualise la dette à 2 435,27€ et s’oppose aux délais de paiement.

M. [K] [H], présent, souhaite rester dans le logement et propose un échéancier de 100 euros par mois pour solder la dette locative. Il indique avoir réglé 500€ la veille. Il ajoute que Mme [U] [N] est hospitalisée, et que le paiement de la dette ne le concerne que lui seul.

Mme [U] [N] assignée suivant acte de commissaire de justice signifié à personne, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter de sorte que, la présente décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Le président a autorisé l’OPAC de la Savoie à produire un décompte actualisé incluant les derniers versements effectués par M. [K] [H].

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 29 août 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par courrier électronique du 22 décembre 2025 l’OPAC de la Savoie a transmis le relevé de compte actualisé au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la note en délibéré

Aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, “ le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.”

L’article 445 du même code expose que “ après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.”

En l’espèce, comme demandé à l’audience l’OPAC de la Savoie a produit le relevé de compte actualisé au 15 décembre 2025 comprenant les versements effectués par M. [K] [H]. Il convient donc de recevoir ce justificatif.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’OPAC de la Savoie justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 8 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OPAC de la Savoie aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

Le délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative prévu à l’article 24- I- premier alinéa et à l’article 24- I- 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relevant des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point, la réduction à six semaines de ce délai résultant de l’article 10 de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 est immédiatement applicable aux commandements délivrés après l’entrée en vigueur de cette loi en ce qui concerne les baux en cours conclus antérieurement à cette date.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après un délai de deux mois.

Par acte du 18 juillet 2025, l’OPAC de la Savoie a fait délivrer à M. [K] [H] un commandement de payer de 956,90 euros visant la clause résolutoire et le délai de deux mois.

La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 18 septembre 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [K] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [K] [H]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2025, M. [K] [H] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer et des charges et de condamner M. [K] [H] à son paiement à compter du 1er décembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 janvier 2022 et modifié le 10 juillet 2024, du commandement de payer délivré le 18 juillet 2025, de la sommation de payer délivrée le 22 juillet 2025 et du décompte de la créance actualisé au 15 décembre 2025 que l’OPAC de la Savoie rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois d’exclure les frais de commandement (133,44 euros) et les frais de poursuite (149,87 euros) de la demande de paiement au titre des loyers et charges au visa de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité.

M. [K] [H] et Mme [U] [N] seront donc condamnés solidairement à régler à l’OPAC de la Savoie la somme de 173,59 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues arrêtées au 10 juillet 2025.

M. [K] [H] sera condamné à régler à l’OPAC de la Savoie la somme de 1 478,37 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dues entre le 10 juillet 2025 et le 4 décembre 2025, loyer de novembre inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [K] [H] justifie de la reprise du paiement de loyer en décembre 2025 par le versement de 500€. Il propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée pour un montant de 100 euros par mois. Le montant proposé pour l’échéancier permet de recouvrir le montant de la dette dans le délai légal maximal prévu de 36 mois. Le montant de l’échelonnement sera donc fixé à la somme de 100 euros par mois en 16 mois et une 17ème mensualité équivalente au solde de la dette.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur outre le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 659,96 euros et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire. De plus, l’expulsion de M.[K] [H] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [U] [N] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, de la saisine de la CCAPEX et de la notification à la préfecture.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de l’OPAC de la Savoie les frais irrépétibles qu’il a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner solidairement M. [K] [H] et Mme [U] [N] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable le relevé de compte produit par l’OPAC de la Savoie en cours de délibéré ;

DECLARE recevable la demande de l’OPAC de la Savoie aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 janvier 2022 entre l’OPAC de la Savoie d’une part, et M. [K] [H] et Mme [U] [N] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 5], sont réunies à la date du 18 septembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [U] [N] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 173,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 10 juillet 2025 ;

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à l’OPAC de la Savoie la somme de 1 478,37 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 4 décembre 2025, à compter du 11 juillet 2025 échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE M. [K] [H] à s’acquitter de la dette de 1 651,96 euros, en 16 mensualités de 100 euros et une dernière mensualité équivalente au solde de la dette ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [K] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [K] [H] à payer à l’OPAC de la Savoie l’indemnité d’occupation mensuelle à échoir d’un montant de 659,96 euros et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [U] [N] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, le coût de la notification de l’assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE solidairement M. [K] [H] et Mme [U] [N] à payer à l’OPAC de Savoie la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE PRESENT JUGEMENT A ETE SIGNE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,