N° RG 24/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQT

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 24/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQT

LE DOUZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Monsieur [X] [E], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [G] épouse [E], demeurant [Adresse 3]

Non comparants, représentés par M^e LEFEVRE, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEURS

Madame [M] [F], demeurant [Adresse 1]

Non comparante ni représentée

Madame [U] [L], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, représentée par M^e GIARD, substituée par M^e GAUTHIER, avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-61001-2024-398 du 25/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 06 Mai 2024

Première audience : 06 Septembre 2024

DÉBATS

Audience publique du 16 Mai 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 18 novembre 2022 à effet du 1er décembre 2022, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont donné à bail d’habitation à Madame [U] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]), pour un loyer mensuel de 470€ hors charge.

Par ailleurs, Madame [M] [F] s’est engagée le 9 novembre 2022 en tant que caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, impôts et taxes, indemnités d’occupation, dommages et intérêts dus par Madame [U] [L].

Des loyers et des charges étant demeurés impayés, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont fait signifier le 7 février 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le commandement de payer a été signifié à la caution par acte délivré le 20 février 2024.

Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] ont ensuite fait assigner Madame [U] [L] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024 lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 21 mars 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Madame [U] [L],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Madame [U] [L],condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 1.952€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement de la somme de 260€ de dommages et intérêts,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La caution a été assignée le 17 juin 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 16 mai 2025.

Lors de cette audience, aux termes de leurs conclusions III, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], représentés par leur conseil, demandent au Tribunal, de :

débouter Madame [U] [L] de l’ensemble de ses demandes,constater la résiliation du contrat de location qui a été consenti par Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], requérants suivant contrat de location sus vanté et ce, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives à compter du 8 avril 2024,ordonner l’expulsion de Madame [U] [L] des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef du logement sis à [Adresse 4]), avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est,condamner Madame [U] [L] à restituer les biens meublés laissés en dépôt,autoriser en ce cas la séquestration du mobilier garnissant les lieux dans tel garde-meubles au choix du demandeur et ce aux frais, risques et périls du défendeur,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de la somme de 1.952€ correspondant aux loyers et charges dus au 8 avril 2024,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges de 500€ et en subissant les augmentations légales à compter du 8 avril 2024 et jusqu’à l’entière libération des lieux,constater que la créance des bailleurs au 5 décembre 2024 s’élève à la somme de 4.732€,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de la somme de 1.500€ à titre de dommages et intérêts suivant l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil,condamner solidairement Madame [U] [L] et Madame [M] [F] au paiement à Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de la somme de 1.200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] font valoir que l’assignation est recevable, la tentative de conciliation n’étant pas obligatoire et le commandement de payer étant valable. Ils estiment que le bail est résilié de plein droit, que le logement est correctement alimenté en eau potable et qu’il n’existe pas de défaut d’étanchéité du logement.

Lors de l’audience, Madame [U] [L] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions récapitulatives, elle demande au Tribunal de :

A titre principal :

Déclarer l’assignation de Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] en date du 6 mai 2024 irrecevable,A titre subsidiaire :

Débouter Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,En tout état de cause :

Condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] à verser à Madame [U] [L] la somme de 3.000€ à titre de dommages et intérêts,Condamner solidairement Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] au paiement de la somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 37 de la loi sur l’aide juridictionnelle ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [U] [L] fait valoir que l’assignation qui lui a été délivrée est irrecevable en raison de l’absence de tentative de conciliation d’une part et de la nullité du commandement de payer d’autre part. Elle estime également que la notification du commandement de payer est infondée car les loyers considérés comme étant impayés l’ont été en réalité. Enfin Madame [U] [L] fait valoir qu’elle a constaté des désordres relatifs au système de distribution de l’eau, des entrées d’air parasites et d’humidité.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de la défenderesse à l’audience

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

En l’espèce, Madame [M] [F] n’a pas comparu bien qu’elle ait été régulièrement convoquée par acte de commissaire de justice.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur les diligences entreprises en vue de la résolution amiable du litige

L’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile dispose que : « en application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage ».

En l’espèce, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] sollicitent, à titre principal, l’expulsion de Madame [U] [L].

La demande d’expulsion correspond à une demande indéterminée qui n’entre pas dans le champ d’application de l’article 750-1 alinéa 1er du code de procédure civile.

Dès lors, Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] n’ont pas à justifier avoir tenté une recherche de conciliation afin de résoudre le litige les opposant à Madame [U] [L] et à Madame [M] [F].

Par conséquent, l’action est recevable.

Sur la nullité des commandements de payer

Dans ses conclusions, Madame [U] [L] fait valoir que le commandement de payer délivré le 7 février 2024 prévoit un délai de six semaines pour régulariser la dette alors que le délai prévu par le bail est de deux mois.

L’article 112 du code de procédure civile dispose que :

« La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité ».

L’article 114 du même code dispose que :

« Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Ainsi, il n’y a pas de nullité sans texte ni de nullité sans grief.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que :

« I.-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil […] ».

En outre, il résulte de la jurisprudence que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (3ème chambre civile de la Cour de cassation, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le commandement de payer délivré le 7 février 2024 prévoit un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Or, le délai prévu par le bail conclu le 18 novembre 2022 est de deux mois.

Le commandement de payer litigieux devait donc contenir, à peine de nullité, la mention que la locataire disposait d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Par conséquent, le commandement de payer est entaché d’une nullité de forme.

La mention, dans le commandement de payer, d’un délai de six semaines alors qu’elle disposait d’un délai de deux mois est de nature à induire en erreur la locataire sur l’étendue de ses droits et obligations et lui cause nécessairement grief. En effet, Madame [U] [L] a pu penser ne plus avoir le temps nécessaire pour réunir la somme demandée à l’expiration du délai de six semaines et que la clause résolutoire était acquise au 21 mars 2024, ce d’autant plus que l’assignation délivrée le 6 mai 2024 visait cette date du 21 mars 2024.

Cette nullité étant prévue par un texte et faisant nécessairement grief à la locataire, le commandement de payer est nul.

Le litige et les sommes réclamées reposant sur un acte nul, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres demandes de Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], notamment sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes indemnitaires.

Sur la demande formulée par Madame [U] [L] à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

L’article 1240 du code civil dispose que :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Madame [U] [L] fait valoir qu’elle a constaté des désordres relatifs au système de distribution de l’eau, à des entrées d’air parasites et à de l’humidité.

Cependant, si Madame [U] [L] verse aux débats des éléments permettant d’établir l’existence de certains désordres, la locataire ne rapporte pas la preuve du préjudice qui en a résulté pour elle.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [U] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles.

En application de l’article 514 du code de procédure civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

ANNULE le commandement de payer du 7 février 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] de leurs demandes ;

DEBOUTE Madame [U] [L] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

JUGE que chaque partie conservera la charge de ses propres frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] et Madame [K] [E] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE

N° RG 24/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7I-CTQT