N° RG 25/00162 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY2

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00162 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY2

LE TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.A.R.L. [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE, dont le siège social est sis [Adresse 5] S/)

Représentée par M. [Y] [R]

DÉFENDEUR

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 3])

Non comparante, représentée par M^e Jacques BLANCHET, avocat au barreau d’ALENCON

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 17 Mars 2025

Première audience : 25 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Juin 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00162 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CWY2

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 8 mars 2007, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE a donné à bail à Madame [D] [I] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 450€.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE a fait signifier à Madame [D] [I] un congé pour vente pour le 31 janvier 2025.

Madame [D] [I] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à cette date.

La SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE a ensuite fait assigner par acte du 17 mars 2025 Madame [D] [I] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, lui demandant de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 18 juin 2024, pour le 31 janvier 2025,déclarer Madame [D] [I] occupante sans droit ni titre des locaux qu’elle occupe [Adresse 4],ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [D] [I], ainsi que celle de toutes personnes introduites dans les lieux, avec si besoin est l’intervention de la [Localité 1] Publique et d’un serrurier,Condamner Madame [D] [I] à payer une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,Condamner Madame [D] [I] au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé vente et de l’assignation, outre au paiement de la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 6 juin 2025.

A cette audience, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE, représentée par Monsieur [R], demande le bénéfice des termes de son assignation. Elle demande en outre la condamnation de Madame [D] [I] au paiement de la somme de 1.766,19€ au titre des loyers impayés, montant arrêté au 5 juin 2025 incluant le loyer du mois de juin 2025.

Lors de l’audience, Madame [D] [I] est représentée par son conseil. Aux termes de ses conclusions, elle demande au tribunal de :

— juger nul et de nul effet le congé pour vente délivré par LEX 61, commissaires de justice, le 18 juin 2024, à la requête de la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE, à Madame [D] [I] pour le 31 janvier 2025,

— débouter la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE à verser à Maître [L] [N] la somme de 1.500€ en vertu de l’article 700-2 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Au soutien de ses prétentions, Madame [D] [I] fait valoir que le congé vente délivré par la société demanderesse est nul au motif que d’une part le bailleur ne démontre pas son intention réelle de vendre le bien, que d’autre part le prix de vente est excessif et enfin que le congé vente ne mentionne pas le coût des frais de notaire.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé aux fins de vente:

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que :

“ I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II.-Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III.-Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ”.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 8 mars 2007 à effet du 1er février 2007 pour une durée de trois ans, renouvelable. Le congé aux fins de vente a été délivré à Etude le 18 juin 2024 pour un congé le 31 janvier 2025. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Par ailleurs, le congé vente doit respecter diverses conditions de forme qui sont les suivantes: il doit être motivé, il doit contenir une offre de vente et à ce titre il doit faire connaître le prix et les conditions de vente projetée, et il doit reproduire les termes de l’article 15, II, alinéas 1er à 5 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, Madame [D] [I] fait valoir que le congé délivré par la société demanderesse est nul au motif que d’une part le bailleur ne démontre pas son intention réelle de vendre le bien, que d’autre part le prix de vente est excessif et enfin que le congé vente ne mentionne pas le coût des frais de notaire.

S’agissant de l’intention réelle de vendre le bien, aux termes de l’article 15, I, alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le congé doit indiquer « le motif allégué ». Ce motif doit être indiqué expressément dans le congé lui-même (dans la lettre recommandée avec accusé de réception, dans le document remis en mains propres au locataire ou dans l’acte de commissaire de justice), et ceci à peine de nullité.

Cependant, il est de jurisprudence constante que si le congé n’est pas motivé mais qu’il contient une offre de vente, si bien que le locataire ne peut se méprendre sur son objet, il peut néanmoins être validé, conformément au principe « pas de nullité sans grief ».

En l’espèce, le congé vente délivré à Madame [D] [I] le 18 juin 2024 comporte le prix de vente à hauteur de 115.000€ ainsi que les modalités du paiement.

La locataire ne pouvait donc se méprendre sur l’objet du congé vente qui lui a été délivré et le moyen soulevé est inopérant, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE ayant montré son intention réelle de vendre le bien.

S’agissant du caractère excessif du prix de vente, du seul fait que le congé emporte offre de vente, il doit contenir le prix et les conditions de la vente projetée, et ce à peine de nullité. En outre, il est de jurisprudence constante que le prix est librement fixé par le bailleur et doit être déterminé en fonction de l’état actuel de l’immeuble.

En l’espèce, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE verse aux débats une estimation du bien litigieux réalisée par l’office notarial de [Localité 2] le 4 mai 2024, l’estimation ayant conclu à une valeur du bien se situant entre 105.000E et 115.000€.

Dans ces conditions, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE pouvait parfaitement indiquer dans le congé vente le prix de vente à hauteur de 115.000€ sans que ce prix puisse être considéré comme étant excessif puisqu’il se situe dans la fourchette retenue par l’office notarial. Le moyen est donc inopérant.

S’agissant du défaut de mention dans le congé vente des frais de notaire, il a été jugé qu’il n’y a pas à indiquer au locataire les frais de la vente, dont le montant est supposé connu. Ainsi, les frais notariés relatifs à la vente étant parfaitement déterminables et toujours à la charge de l’acquéreur en l’absence de précisions contraires, il n’y a pas à en faire mention dans le congé.

Le moyen est donc également inopérant.

Il résulte de ce qui précède que le congé vente délivré le 18 juin 2024 comporte les mentions exigées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix de vente du bien et aux conditions de la vente.

Le congé aux fins de vente délivré par la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE le 18 juin 2024 est donc valide. En conséquence, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Madame [D] [I] se trouve donc occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er février 2025.

Sur la demande d’expulsion de Madame [D] [I] :

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de Madame [D] [I] qui se maintient dans les lieux malgré cette résiliation.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer son expulsion.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré de loyer et des charges:

La SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE sollicite la condamnation solidaire de Madame [D] [I] à lui payer la somme de 1.766,19€ au titre des loyers impayés, montant arrêté au 5 juin 2025 incluant le loyer du mois de juin 2025.

Lors de l’audience du 6 juin 2025, la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE a produit un décompte démontrant que Madame [D] [I] restait devoir la somme de 1.766,19€ au titre des loyers impayés.

Madame [D] [I], représentée, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE cette somme de 1.766,19 euros.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation:

Madame [D] [I] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE, il convient de condamner Madame [D] [I] à lui verser la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE le 18 juin 2024 à Madame [D] [I] concernant le logement situé [Adresse 4] ;

CONSTATE que le bail a pris fin le 31 janvier 2025 et DIT que Madame [D] [I] est occupante sans droit ni titre de ce logement depuis le 1er février 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [I] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens et de restituer les clés immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à verser à la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE la somme de 1.766,19€ au titre des loyers et charges impayées (somme arrêtée au 5 juin 2025, incluant le loyer du mois de juin 2025) ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts de droit ;

DEBOUTE Madame [D] [I] de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [D] [I] à verser à la SARL [R] DISTRIBUTION AUTOMATIQUE une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [I] aux entiers dépens, notamment le coût du congé vente et de l’assignation, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE