N° RG 25/00351 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00351 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJ7

LE QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

S.C.I. FAMILY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M^e Jérémie DAZZA, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e ROGUE MARTINS Mélanie

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [L], demeurant [Adresse 2]

Comparant

Monsieur [U] [L], demeurant [Adresse 4]

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 23 Juillet 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 05 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00351 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYJ7

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2023 , la SCI FAMILY a donné à bail à Monsieur [M] [L] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 471,00 euros hors révisable annuellement sans provision de charge.

Par acte du 14 septembre 2023, Monsieur [U] [L] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [M] [L].

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SCI FAMILY a fait signifier à Monsieur [M] [L] un commandement de payer pour un montant en principal de 5 105,25 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 6 février 2025.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 26 février 2025.

Par notification électronique du 21 février 2025 , la SCI FAMILY a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’Orne.

Par actes de commissaire de justice du 23 juillet 2025 et du 30 juillet 2025, la SCI FAMILY a fait assigner Monsieur [M] [L] ainsi que Monsieur [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection d’Alençon aux fins de voir :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais du locataire,

— condamner solidairement Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] au paiement des sommes suivantes:

6 001,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 19 avril 2025 date d’acquisition de la clause résolutoire,une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, majorée d’une astreinte journalière équivalente au loyer jusqu’à la libération effective des lieux loués,2000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de sa dénonciation,

L’assignation a été dénoncée le 23 juillet 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 5 septembre 2025.

À l’audience, la SCI FAMILY, représentée par son Conseil, maintient ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Elle actualise sa créance à la somme de 8 529,00 euros au titre des loyers précisant solliciter une astreinte journalière portant au double le coût du loyer. Elle ajoute que Monsieur [M] [L] n’a pas repris le paiement du loyer et des charges courants mais à procédé à trois versements de 50,00 euros avant l’acquisition de la clause résolutoire et trois versements de 50,00 euros en juin, juillet et août 2025.

En défense, Monsieur [M] [L] confirme avoir procédé aux trois règlements de 50,00 euros de juin à août 2025 et n’avoir pu reprendre le paiement du loyer courant. Il explique ne plus percevoir d’APL, se trouver en arrêt de travail depuis mars 2025 et n’avoir plus droit aux indemnités journalières. Il indique ainsi ne pas être en mesure de faire de proposition de règlement échelonné pour solder sa dette. Il s’oppose à la demande d’article 700 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [L], assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 23 juillet 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 5 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

Par ailleurs, la SCI FAMILY justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire ou en résiliation judiciaire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 21 septembre 2023 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

La SCI FAMILY justifie avoir signifié à Monsieur [M] [L], le 18 février 2025, un commandement de payer la somme de 5 105,25 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et des déclarations des parties que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 19 avril 2025.

La demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire ayant prospéré, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail.

Sur l’expulsion :

En conséquence de la résiliation du contrat de bail, l’expulsion sera prononcée.

Il sera ordonné à Monsieur [M] [L] ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le contrat de bail s’étant trouvé résilié au 19 avril 2025 , Monsieur [M] [L] est tenu aux loyers et charges jusqu’à cette date.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Le bail étant résilié depuis le 19 avril 2025, Monsieur [M] [L] est devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date et il convient de le condamner à une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi.

Sur les sommes dues, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 21 septembre 2023 et du commandement de payer délivré le 18 février 2025 que le locataire était redevable de la somme de 5 105,25 euros au jour du commandement de payer. Monsieur [M] [L] ne conteste pas cette somme et confirme ne pas avoir repris le paiement des loyers.

Le bailleur ne produit cependant aucun décompte actualisé au jour de l’assignation ni au jour de l’audience.

Il apparaît toutefois au regard de l’extrait du grand livre produit au stade de l’assignation et des déclarations des parties à l’audience que les sommes suivantes ont été perçues par la bailleresse postérieurement au commandement de payer du 18 février 2025, à savoir :

—  283,00 euros le 4 avril 2025 (CAF) (extrait du [Localité 5] LIVRE) ;

—  566,00 euros le 4 avril 2025 (CAF) (extrait du [Localité 5] LIVRE) ;

—  150,00 euros le 25 juin 2025 (extrait du [Localité 5] LIVRE) correspondant aux trois premiers règlements de 50,00 euros de mars, avril et mai 2025 confirmés par les deux parties et par les justificatifs de paiement produits aux débats par Monsieur [L] ;

—  150,00 euros constitués de trois versements de 50,00 euros effectués en juin, juillet et août 2025 tels que confirmés par les parties et par les justificatifs produits aux débats par Monsieur [L].

Soit un total de 1 149,00 euros de règlement entre le commandement de payer et l’audience du 5 septembre 2025.

Monsieur confirme par ailleurs qu’il ne perçoit plus les APL.

Dès lors, la créance au titre des loyers et indemnités d’occupation s’élève à 7 253,25 euros à la date de l’audience, somme correspondant à :

—  5 105,25 euros au 6 février 2025 conformément au commandement de payer (loyer de février inclus, celui-ci étant exigible au 3 de chaque mois en application du contrat de bail) ;

— + 3 297,00 euros (471,00 euros de loyer x 7 mois de mars à septembre 2025)

— à déduire 1 149,00 euros de règlements.

Ainsi, la SCI FAMILY rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation d’un montant de 7 253,25 euros, somme arrêtée au 5 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [M] [L] à payer à la SCI FAMILY la somme totale de 7 253,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 105,25 euros à compter du 18 février 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur la demande d’astreinte :

L’article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

S’agissant de la demande d’astreinte journalière d’un montant égale à celui du loyer, l’article 6 du contrat de bail intitulé « Clause résolutoire et clauses pénales » stipule une :

« Astreinte journalière destinée à dédommager le BAILLEUR pour occupation abusive du logement : Si le LOCATAIRE déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, ou obtient une prorogation de délais de libérer les lieux, il devra payer une astreinte journalière équivalente au loyer mensuel charges comprises divisé par 30 en plus du loyer du, jusqu’à ce qu’il libère les lieux et qu’il restitue les clefs au BAILLEUR ».

L’astreinte contractuellement fixée constitue ainsi une clause pénale soumise aux dispositions de l’article 1231-5 précité.

Or, il n’est pas justifié par la SCI FAMILY d’une mise en demeure d’avoir à quitter les lieux délivrée au locataire postérieurement à l’acquisition de la clause résolutoire.

Conformément à la dernière phrase de l’article 1231-5 précité, l’astreinte, à titre de pénalité, n’est pas encourue et la SCI FAMILY sera déboutée de sa demande à ce titre, étant précisé en outre que cette astreinte est manifestement excessive dès lors que le bailleur se trouve déjà indemnisé de son préjudice résultant de l’occupation de son bien par l’octroi de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes à l’encontre de la caution :

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par Monsieur [M] [L], sans limitation de durée ni de montant.

De plus, le commandement de payer du 18 février 2025, a été régulièrement dénoncé à la caution le 26 février 2025.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [L] à payer à la SCI FAMILY la somme de 7253,25 euros solidairement avec Monsieur [M] [L] outre l’indemnité d’occupation due.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L], partie perdante au procès, in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et sa notification à la caution.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FAMILY les frais exposés par cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 400,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2023 entre la SCI FAMILY d’une part, et Monsieur [M] [L] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 19 avril 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire, la SCI FAMILY pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [M] [L] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à la somme de 471,00 euros, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] à payer à la SCI FAMILY, la somme de 7 253,25 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 5 septembre 2025, échéance de septembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5 105,25 euros à compter du 18 février 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] à payer à la SCI FAMILY, l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande d’astreinte journalière ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] à payer à SCI FAMILY la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [L] et Monsieur [U] [L] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la caution ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de l’Orne en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION