N° RG 25/00372 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00372 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNV

LE ONZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 3]

Comparant

DÉFENDEURS

Madame [V] [B], demeurant [Adresse 1])

Comparante

Monsieur [W] [C], demeurant [Adresse 1])

Non comparant ni représenté

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 04 Août 2025

Première audience : 17 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 17 Octobre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00372 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYNV

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2025 , Monsieur [T] [U] a donné à bail à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] un logement situé [Adresse 2] moyennant un loyer mensuel de 430,00 euros révisable annuellement sans provisions de charges.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2025, Monsieur [T] [U] a fait signifier à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] un commandement de payer pour un montant en principal de 1 290,00 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025 , Monsieur [T] [U] a fait assigner Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais et périls du locataire,

— condamner solidairement Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] au paiement des sommes suivantes:

—  2 580,00 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêtée au 30 juillet 2025,

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  260,00 euros à titre de dommages et intérêts,

—  500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation de l’assignation à la préfecture.

L’assignation a été dénoncée le 6 août 2025 à la Préfecture de l’Orne.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 octobre 2025.

À l’audience, Monsieur [T] [U], qui comparait en personne, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens. Il actualise sa créance à la somme de

2 150,00 euros. Monsieur [T] [U] précise avoir loué son bien pour rendre service à Monsieur [S] son collègue et que dès le début du bail les impayés se sont constitués, les locataires n’ayant commencé les versements qu’à compter de juin 2025. Il ajoute que Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] ont repris le paiement du loyer et des charges courants et ne s’oppose pas à des délais de paiement suspensifs, précisant toutefois avoir perdu confiance en ses locataires.

En défense, Madame [B], comparant en personne, reconnaît le principe et le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 60,00 euros par mois, pour le couple, en plus du loyer courant afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Elle expose n’avoir pu régler le loyer car elle n’avait plus d’emploi. Sur la situation financière, elle précise qu’ils perçoivent chacun 1500,00 euros de revenus mensuels, qu’ils n’ont pas d’enfant à charge, mais qu’ils font face à une dette de leur précédant bailleur social de 250,00 euros par mois.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [W] [C] n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [W] [C] assigné à personne, ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Orne par la voie électronique le 6 août 2025, soit plus de 6 semaines avant la première audience du 17 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’assignation.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties le 29 janvier 2025 postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Monsieur [T] [U] justifie avoir signifié à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C], le 6 mai 2025, un commandement de payer la somme de 1 290,00 euros visant cette clause résolutoire mentionnant le délai de deux mois pour s’acquitter des causes du commandement.

Il résulte des énonciations de l’assignation et du décompte produit par Monsieur [T] [U], informations non contredites par les locataires, que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.

Ce commandement étant demeuré infructueux au terme du délai imparti, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies et le contrat de bail résilié à la date du 7 juillet 2025.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnité d’occupation

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Du fait de la résiliation du bail, il n’existe plus de titre d’occupation permettant au locataire de se maintenir dans les lieux. Cette occupation sans droit ni titre constitue une faute qui cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 janvier 2025, du commandement de payer délivré le 6 mai 2025 et du décompte de la créance actualisée que Monsieur [T] [U] rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 2 150,00 euros, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance d’ octobre 2025 incluse.

Monsieur [C], qui n’a pas comparu, n’a pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte. Madame [B] quant à elle reconnaît la dette.

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

En application de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [U] la somme totale de 2 150,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 290,00 euros à compter du 6 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision.

L’indemnité due en cas de résiliation du bail sera fixée à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, Monsieur [T] [U] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui est réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

III. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’audience, Madame [B] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Par ailleurs, la locataire justifie de la situation personnelle et financière du couple et de leur capacité à régler la dette locative en plusieurs mensualités. Il ressort par ailleurs des éléments communiqués que Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] ont repris le paiement du loyer et des charges.

En outre, Monsieur [T] [U] n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, l’indemnité d’occupation sera due.

L’expulsion sera autorisée.

Il sera ordonné à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

IV. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C], qui succombent, aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [U] les frais exposés dans cette procédure et non compris dans les dépens, c’est pourquoi Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] seront condamnés in solidum à lui payer une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 200,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 janvier 2025 entre Monsieur [T] [U] d’une part, et Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 7 juillet 2025 ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant du loyer augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, somme qui sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré ;

CONDAMNE solidairement Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [U], la somme de 2 150,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 17 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 290,00 euros à compter du 6 mai 2025 et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60,00 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

Dans l’hypothèse de cette résiliation,

* ORDONNE en conséquence à Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

* DIT qu’à défaut de départ volontaire, Monsieur [T] [U] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion de Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux étant organisé aux articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* DIT n’y avoir lieu à ordonner ou autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

* CONDAMNE solidairement Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [U], l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] à payer à Monsieur [T] [U] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [V] [B] et Monsieur [W] [C] aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

DÉBOUTE Monsieur [T] [U] de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION