N° RG 25/00039 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5J

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5J

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Madame [N] [O] épouse [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [K] [P], demeurant [Adresse 2]

Madame [D] [P] épouse [G], demeurant [Adresse 1])

Comparantes

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [L], demeurant [Adresse 4] S/ )

Madame [M] [E], demeurant [Adresse 4] S/)

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 21 Janvier 2025

Première audience : 07 Février 2025

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00039 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV5J

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [C] [P] et Madame [N] [P] ont donné à bail à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 5] par contrat du 16 novembre 2021 à effet du 15 novembre 2021 pour un loyer mensuel de 600€.

Monsieur [C] [P] est décédé, laissant pour lui succéder Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P].

Par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] ont fait signifier à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] un congé pour vente pour le 14 novembre 2024.

Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] se sont maintenus dans les lieux postérieurement à cette date.

Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] ont ensuite fait assigner par acte du 21 janvier 2025 Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON, lui demandant de bien vouloir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 13 mai 2024, pour le 14 novembre 2024,déclarer Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] occupants sans droit ni titre des locaux qu’ils occupent [Adresse 5],ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E], ou de toute personne introduite dans les lieux loués, avec si besoin est l’intervention de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier,Condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] à payer une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,Condamner solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] au paiement de tous frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du congé vente et de l’assignation, outre au paiement de la somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] ont demandé le bénéfice des termes de leur assignation. Elles demandent en outre la condamnation de Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] au paiement de la somme de 4.962,75€ au titre des loyers impayés, montant arrêté au 28 janvier 2025 incluant le loyer du mois de janvier 2025.

Bien qu’assignés à Etude, Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] ne sont ni présents ni représentés. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

En l’espèce, Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] n’ont pas comparu bien qu’ils aient été régulièrement convoqués par voie d’assignation délivrée le 21 janvier 2025 à Etude.

Il sera néanmoins statué sur le fond.

Sur la validité du congé aux fins de vente:

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que :

“ I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, en cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d’un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d’insertion ou du revenu de solidarité active. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II.-Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au quatrième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au deuxième alinéa de l’article L. 111-6-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III.-Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance.

L’âge du locataire et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ”.

En l’espèce, le contrat de bail a été signé le 16 novembre 2021 à effet du 15 novembre 2021 pour une durée de trois ans, renouvelable, de sorte que le bail devait arriver à échéance le 14 novembre 2024. Le congé aux fins de vente a été délivré à Etude le 13 mai 2024 pour un congé le 14 novembre 2024. Le congé a donc bien été délivré six mois avant l’expiration du bail.

Par ailleurs, le congé comporte les mentions exigées par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au prix de vente du bien et aux conditions de la vente.

Le congé aux fins de vente délivré par Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] le 13 mai 2024 est donc valide. En conséquence, il convient de constater que le bail s’est trouvé résilié par l’effet du congé et que Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] se trouvent donc occupants sans droit ni titre du logement depuis le 14 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] :

La résiliation du bail par l’effet du congé pour vente justifie le prononcé de l’expulsion de Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] qui se maintiennent dans les lieux malgré cette résiliation.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer leur expulsion.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré de loyer et des charges:

Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] sollicitent la condamnation solidaire de Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] à leur payer la somme de 4.962,75€ au titre des loyers impayés, montant arrêté au 28 janvier 2025 incluant le loyer du mois de janvier 2025.

Cette demande ne figure pas dans l’assignation délivrée par acte du 21 janvier 2025 à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E].

L’article 15 du code de procédure civile dispose que :

« Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense ».

L’article 16 du même code dispose que :

« Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ».

En application du principe du contradictoire, chacune des parties doit avoir été mise en mesure de discuter l’énoncé des faits et les moyens juridiques que la partie adversaire lui oppose. Il faut en effet que chaque partie puisse défendre ses intérêts.

Lors de l’audience du 4 avril 2025, Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] ont produit un décompte démontrant que Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] restaient devoir la somme de 4.962,75€ au titre des loyers impayés, montant arrêté au 28 janvier 2025 incluant le loyer du mois de janvier 2025.

Cependant, cette demande ne figurant pas dans l’assignation délivrée par acte du 21 janvier 2025 à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] et les défendeurs, non comparants, n’ayant pas été mis en mesure d’apporter leurs moyens de défense concernant cette demande, le principe du contradictoire n’a pas été respecté par les demanderesses.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] de leur demande en paiement de l’arriéré de loyer et des charges.

Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation:

Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 14 novembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demanderesses de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le vendre, soit la somme de 600€ par mois.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E], partie perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P], il convient de condamner Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] à leur verser la somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente délivré par Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] le 13 mai 2024 à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] concernant le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATE que le bail a pris fin le 14 novembre 2024 et DIT que Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] sont occupants sans droit ni titre de ce logement depuis le 15 novembre 2024;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] de libérer les lieux de leur personne et de leurs biens et de restituer les clés immédiatement après la signification du présent jugement, faute de quoi il sera procédé après l’écoulement d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique conformément aux dispositions légales applicables ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] à payer à Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 600€ par mois, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts de droit ;

DEBOUTE Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] de leurs autres demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] à verser à Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [D] [P] une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [L] et Madame [M] [E] aux entiers dépens, notamment le coût du congé vente et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE