N° RG 26/00070 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XM

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 26/00070 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XM

LE SIX MAI DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [M], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2]

Madame [Q] [X], demeurant [Adresse 2]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 30 Janvier 2026

Première audience : 06 Mars 2026

DÉBATS

Audience publique du 06 Mars 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 26/00070 – N° Portalis DBZX-W-B7K-C2XM

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 août 2020 , la société SAGIM, devenue la société LOGISSIA , a donné à bail à Madame [Q] [X] un logement situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 336,41 euros révisable annuellement.

Suivant avenant du 13 mars 2024 et suite à l’arrivée de Monsieur [P] [J], ce dernier a été inclus au bail.

Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] ont restitué le logement le 24 mars 2025.

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 14 août 2025, la société LOGISSIA a mis en demeure Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] de payer la somme de 1 191,59 euros au titre du solde locatif.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2026 , la société LOGISSIA a fait assigner Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] aux fins de les voir condamner à lui payer :

—  1 191,59 euros avec intérêts à compter de la mise en demeure ;

—  300,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-6 du code de procédure civile ;

—  300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les frais et dépens.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 6 mars 2026.

À cette audience, la société LOGISSIA, dûment représentée, a maintenu ses demandes en actualisant toutefois sa créance principale à la somme de 1 091,59 euros, hors frais. Elle précise qu’un règlement de 100,00 euros a été effectué par les locataires le 3 mars. Elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement avec des mensualités de 100,00 euros.

Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] n’ont pas comparu mais ont adressé un courriel le 3 mars 2026 pour solliciter des délais de paiements. Il en a été donné lecture à l’audience.

Les défendeurs expliquent qu’ils ont quatre enfants à charge et qu’ils ont supportés des frais extrêmement importants, de double logement notamment, en raison de leur déménagement précipité pour des raisons professionnelles. Ils ne disposaient alors que d’un seul salaire. Ils n’ont pas eu connaissance des relances successives en raison d’une erreur d’adresse et ont, suite à l’assignation, trouvé un accord amiable avec la société LOGISSIA à hauteur de 100 euros par mois jusqu’à paiement complet de la dette. Ils invoquent leur bonne foi.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 446-1 alinéa 2 du code de procédure civile que « Lorsqu’une disposition particulière le prévoit, les parties peuvent être autorisées à formuler leurs prétentions et leurs moyens par écrit sans se présenter à l’audience. Le jugement rendu dans ces conditions est contradictoire. Néanmoins, le juge a toujours la faculté d’ordonner que les parties se présentent devant lui ».

Selon l’article 832 du code de procédure civile « Sans préjudice des dispositions de l’article 68, la demande incidente tendant à l’octroi d’un délai de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe. Les pièces que la partie souhaite invoquer à l’appui de sa demande sont jointes à son courrier. La demande est communiquée aux autres parties, à l’audience, par le juge, sauf la faculté pour ce dernier de la leur faire notifier par le greffier, accompagnée des pièces jointes, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

L’auteur de cette demande incidente peut ne pas se présenter à l’audience, conformément au second alinéa de l’article 446-1. Dans ce cas, le juge ne fait droit aux demandes présentées contre cette partie que s’il les estime régulières, recevables et bien fondées ».

En l’espèce, Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X], assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience mais ont fait valoir leur demande de délais de paiement par courriel avant l’audience. En application des dispositions susvisées, cette demande est recevable et il sera statué par jugement contradictoire.

I. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

1. Sur la dette locative

La société LOGISSIA sollicite la somme de 1 091,59 euros selon décompte locatif en date du 3 mars 2026 après déduction des frais de recouvrement.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA évalue à la somme de 1 608,80 euros les réparations locatives incluant le lessivage de la cuisine, le remplacement de la serrure du séjour, le détartrage du WC, la réfection du sol et des plinthes de la chambre 1, la réfection de l’escalier, de la porte de la chambre, la peinture ou le papier peint des murs des WC, des chambres 1, 2 et 3, du palier et de l’escalier, l’enlèvement d’équipements à l’extérieur, et le remplacement d’éléments d’électricité dans l’entrée et la cuisine.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 17 septembre 2020 ;

— l’état des lieux sortant du 25 mars 2025 ;

— un état récapitulatif des réparations locatives ;

— un barème actualisé des réparations locatives et la grille de vétusté élaborés par les membres représentants de la défense des locataires et la SA LOGISSIA, et qu’il convient de retenir.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 17 septembre 2020, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 25 mars 2025.

Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] ont occupé le logement pendant plus de quatre ans.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant qu’effectivement :

La sonnette de l’entrée ne fonctionne pas et qu’une prise de courant est cassée dans la cuisine alors que ces éléments étaient en bon état lors de l’entrée.

Le sol de la cuisine a été rendu dans un état sale et le WC est entartré, justifiant le nettoyage de ces éléments.

Par ailleurs, le sol de la chambre 1 est taché alors qu’il était neuf lors de l’entrée.

Les peintures ou papiers peints des murs des WC, des chambres 1, 2 et 3, du palier et de l’escalier étaient neufs lors de l’entrée et ont été rendus dans un état dégradé et déchiré.

La porte de la chambre 2 présente un enfoncement justifiant son remplacement.

La serrure de la porte du séjour est cassée.

Le sol en béton de l’escalier, en bon état et avec une peinture neuve lors de l’entrée, a été rendu écaillé.

Ainsi, la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie établissent effectivement le bien fondé des réparations locatives facturées et la juste évaluation effectuée par le bailleur qui, notamment, a tenu compte du coefficient de vétusté pour une occupation d’au moins 4 ans s’agissant des réfections des murs et sols.

Au surplus, aux termes de l’état récapitulatif signé, Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] ont reconnu et accepté le montant de ces réparations locatives. Il ne conteste d’ailleurs nullement la dette devant la présente juridiction.

Dès lors, l’ensemble des réparations locatives sont justifiées de même que les tarifs appliqués et conformes au barème retenu.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] la somme de 1 608,80 euros au titre des réparations locatives.

— le montant de la condamnation

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Au regard de l’historique locatif produit par le bailleur, il convient de déduire du montant dû au titre des réparations locatives, la régularisation de charge de 30,81 euros au crédit des locataires, le dépôt de garantie de 336,41 euros et la somme de 149,99 euros payée par les locataires selon l’historique locatif et incluant le versement de 100 euros du 3 mars 2026.

En conséquence, Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] seront solidairement condamnés à payer à la société LOGISSIA la somme de 1 091,59 euros (1 608,80 – 30,81 – 336,41 – 149,99), arrêtée au 6 mars 2026, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3], avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 août 2025.

2. Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’engagement de la responsabilité contractuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité dont il revient au demandeur de rapporter la preuve en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil.

En l’espèce, si la société LOGISSIA sollicite l’octroi de dommages et intérêts, force est de constater qu’elle ne rapporte pas la preuve ni même n’invoque un préjudice autre que le préjudice économique lié aux réparations locatives, et d’ores et déjà réparé par application des règles en la matière, ou autre que celui causé par le retard de paiement lequel sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

La demande à ce titre sera en conséquence rejetée.

II. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT

En vertu de l’article 343-5 du code civil « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

[…]

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge […] ».

En l’espèce, Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] demande à payer la dette de manière échelonnée par versements mensuels de 100,00 euros.

Ils justifient de leur situation et de leur difficulté de paiement.

Compte tenu de leur situation, des précédents efforts de règlement et de l’accord du créancier, il convient d’octroyer à Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de la société LOGISSIA ses frais irrépétibles et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] à payer à la société LOGISSIA la somme de 1 091,59 euros, arrêtée au 6 mars 2026, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] avec intérêts au taux légal à compter du 14 août 2025;

AUTORISE Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] à s’acquitter de cette somme en 10 mensualités de 100,00 euros chacune et une 11ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société LOGISSIA du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [J] et Madame [Q] [X] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION