TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ARRAS

1ère CHAMBRE

N° RG 23/00035 – N° Portalis DBZZ-W-B7H-EMRO

JUGEMENT DU 15 OCTOBRE 2025

JUGEMENT de la Première Chambre civile du tribunal judiciaire d’ARRAS composée lors du délibéré de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice-Président,

Assesseur : Monsieur MEDES, Juge.

DÉBATS à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Arras, tenue le 02 Juillet 2025 à double rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, en présence de :

Présidente : Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente,

Assesseur : Monsieur JOUANNY, Vice-Président,

Greffier : Madame DUVERGER

PRONONCÉ par mise à disposition au greffe le 15 Octobre 2025, après prorogation du délibéré initialement prévu le 08 Octobre 2025, par Madame LE GOURIEREC, Vice-Présidente, assistée de Madame BORDE, Greffière, lesquelles ont signé la minute du jugement.

DANS L’INSTANCE OPPOSANT :

S.A.R.L. LR CONSULTING, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS

À

S.A.S. TOUT CHAUD, prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par M^e Géry HUMEZ, avocat au barreau d’ARRAS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 mars 2011, la société à responsabilité limitée LR Consulting a donné à bail commercial à la société par actions simplifiée Tout Chaud, un local commercial au rez-de-chaussée d’un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Le bail était consenti pour une durée de 9 années à compter du 01 avril 2011 et un loyer annuel de 50 000,00 euros HT/HC.

Le 1er avril 2020, le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acte d’huissier du 28 mars 2022, la société Tout Chaud a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de 9 années à compter du 01 avril 2022 et un loyer annuel de 15 000,00 euros HT/HC.

Par acte d’huissier du 31 mars 2022, la société Tout Chaud a notifié à la société LR Consulting qu’elle exerçait son droit d’option et renonçait au bénéfice du renouvellement.

Le 13 avril 2022, la société LR Consulting a contesté l’exercice du droit d’option de la société Tout Chaud au motif qu’il constituait une fraude à la loi.

Par acte d’huissier en date du 1er décembre 2022, la société LR Consulting a assigné la société Tout Chaud devant le tribunal judiciaire d’Arras aux fins de requalification de la demande de renouvellement du bail commercial en congé nécessitant le respect d’un préavis de 6 mois et de condamnation à lui payer les loyers et charges de ce préavis, outre diverses sommes au titre de la remise en état des locaux.

La société Tout Chaud a constitué avocat.

Par ordonnance en date du 29 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction à la date du 30 mai 2025 et fixé au 02 juillet l’audience où l’affaire serait appelée pour être plaidée.

Par ordonnance du 11 juin 2025, la clôture de l’instruction a été reportée au 27 juin 2025, sans modification de la date de l’audience de plaidoiries.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2024, la société LR Consulting demande au tribunal de :

— à titre principal, requalifier la demande de renouvellement du bail commercial formée par la société Tout Chaud en un congé nécessitant le respect d’un préavis de 6 mois jusqu’au 30 septembre 2022,

— condamner la société Tout Chaud à lui verser, en paiement des des loyers du deuxième et troisième trimestres 2022, la somme de 34 331,68 euros, avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022,

— condamner la société Tout Chaud à lui verser, en paiement de la provision des charges annuelles 2022, la somme de 2 589,44 euros,

— condamner la société Tout Chaud à lui verser, en paiement des travaux de remise en état des locaux et déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 35 646,65 euros avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022,

— à titre subsidiaire, condamner la société Tout Chaud à lui verser, en indemnisation de son préjudice, la somme de 36 921,12 euros avec intérêts capitalisés au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022,

— en tout état de cause, condamner la société Tout Chaud à lui verser la somme de 10 000,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens,

— condamner la société Tout Chaud à supporter la charge des entiers dépens de l’instance,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement.

Au soutien de sa demande de requalification, la société LR Consulting soutient, sur le fondement des articles L145-8, L145-33, L145-34 et L145-57 du Code de commerce, que la société Tout Chaud a arrêté d’exploiter le fonds dans les lieux loués à compter du 10 mars 2022 et que dès lors, elle ne pouvait demander le renouvellement de son bail. En réponse à la société défenderesse, la demanderesse estime d’abord qu’il importe peu que le local n’était pas entièrement vidé à cette date dès lors qu’il y a eu une cessation de toute activité dans le lieu loué avant la délivrance de la demande de renouvellement. Elle conteste, d’autre part, sur le fondement de l’article L145-1 du code de commerce, que le local loué soit devenu un local accessoire au nouveau local occupé par la société Tout Chaud puisque la perte du local litigieux ne met pas en péril l’existence du fonds de commerce et qu’elle-même n’a pas donné son accord pour que les lieux loués soient utilisés de manière accessoire. Par ailleurs, la société LR Consulting estime que la société Tout Chaud a sollicité le renouvellement du bail le 28 mars 2022 pour une durée de 9 année à compter du 1er avril 2022 pour un loyer de 15 000,00 euros HT/HC par an, soit un quart du loyer en cours, dans la seule intention de recevoir un refus et de pouvoir exercer son droit d’option. Elle souligne que le loyer proposé était bien inférieur au montant de 58 470,10 euros du loyer de renouvellement qui pouvait légalement être sollicité par le bailleur en vertu de l’article 16 du contrat de bail. Elle relève également que la société Tout Chaud a usé de son droit d’option seulement 3 jours après sa demande de renouvellement et un jour avant sa date de prise d’effet, dans le but de ne pas être soumis au préavis obligatoire de 6 mois en matière de congé.

Au soutien de sa demande de paiement des loyers du préavis, se fondant sur l’article L145-9 alinéa 2 du Code de commerce, la société demanderesse estime que l’acte d’huissier ayant été délivré le 28 mars 2022, le congé doit être considéré comme valablement délivré pour le 30 septembre 2022 et que, par conséquent, la société défenderesse est redevable du loyer des deuxième et troisième trimestre 2022 ainsi que des charges annuelles prorata temporis pour un montant total de 36 921,12 euros TTC.

Au soutien de sa demande de paiement au titre des travaux de remise en état des locaux, la société LR Consulting soutient, sur le fondement des articles 1730, 1731, 1732 du Code civil, que les locaux étaient en bon état lors de l’état des lieux d’entrée le 31 mars 2011 et qu’ils ont été rendus dans un état non conforme, notamment en raison de travaux et d’installations qui n’ont pas été remises en état et de l’absence d’entretien des lieux loués.

Concernant la façade, la société LR Consulting soutient que celle-ci présente des trous percés de chevilles à l’emplacement de l’ancienne enseigne du preneur, que la porte d’entrée a été modifiée sans remise en état, qu’il y a eu une suppression de la vitrine située au centre, une démolition d’un mur en soubassement sans remise en état, une suppression d’une double porte vitrine sans remise en état et une suppression des rideaux métalliques sans remise en état. En réponse à la défenderesse, la société demanderesse soutient que la modification de la façade ne résulte pas d’une volonté commune des parties en précisant que les parties ont seulement convenu de retirer un escalier et d’en fermer la trémie et de créer une porte, points pour lesquels elle ne sollicite pas d’indemnisation. Elle ajoute que l’accord ne portait pas sur la suppression de la vitrine.

Concernant la salle de restauration, elle avance qu’il a été procédé au placage du mur de la salle de réception sans remise en état et à la peinture des murs en briques. En réponse à la société Tout Chaud, elle soutient que les murs étaient en bon état. La société demanderesse ajoute qu’il y a eu un aménagement de cloisonnement sans remise en état, une trace de ripage sur un radiateur sans remise en état, un carrelage sale et fissuré par endroit.

Concernant la cuisine, elle affirme qu’il y a eu une modification du sol dans la partie comptoir-cuisine ayant entrainé une surélévation du sol d’environ 3 centimètres, l’ajout d’un comptoir sans remise en état, des traces noirâtres, de brulures et de graisses sur certains murs, des dalles du plafonds retirées laissant apparaitre des câblages et des arrivées électriques, la mise en place d’une chambre froide et d’un groupe de congélation au gaz sans remise en état, un faux plafond sans remise en état. Elle précise que la société Tout Chaud a procédé à ces travaux sans le consentement du bailleur.

Concernant la cave, la société demanderesse soutient qu’il y a eu la création de trous dans la cave pour faire passer des canalisations réalisées pour les besoins de l’activité du preneur sans remise en état.

Concernant la structure du bâtiment, en réponse à la société Tout Chaud, la société LR Consulting avance qu’elle a immédiatement réagi et a fait procéder aux réparations nécessaires lorsque la défenderesse l’a informée des problèmes affectant les poutres. Elle soutient que les poutres étaient en réalité en bon état et nécessitaient uniquement un traitement.

Elle fait valoir que le coût de la remise en état des locaux s’élève à 48 146,65 euros dont il faut déduire le dépôt de garantie d’un montant de 12 500,00 euros toujours en sa possession. En réponse à la société Tout Chaud, elle soutient que si elle a pu relouer les locaux à un preneur qui s’est accommodé de leur état, cela n’exonère nullement la société bailleresse du non-respect de son obligation de restituer les locaux en bon état de réparations locatives. Elle précise qu’en outre, les locaux ont été reloués, compte tenu de leur état, en dessous du prix de marché, après levée d’une condition suspensive tenant aux travaux de façade de l’immeuble, ce qui a engendré une perte de la possibilité de percevoir un droit d’entrée et une diminution du loyer de 5 000,00 euros par an, soit 45 000,00 euros sur la durée de 9 ans du bail.

Au soutien de sa demande subsidiaire d’indemnisation, la société LR Consulting soutient, sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, qu’il existe une fraude caractérisée par l’arrêt de l’exploitation du fonds dans les lieux loués le 10 mars 2022, l’annonce à la clientèle du transfert de fonds vers un autre local situé à 300 mètre le 13 mars 2022, la demande de renouvellement moyennant un loyer annuel de 15 000,00 euros en lieu et place des 53 548,48 euros le 28 mars 2022 et la notification du droit d’option par le preneur le 31 mars 2022. Elle soutient que cette action était préméditée et que la société Tout Chaud est de mauvaise foi car elle a nécessairement dû attendre plusieurs mois pour obtenir une autorisation administrative préalable au déménagement de son lieu d’exploitation. La société demanderesse précise que le préjudice subi parce qu’elle n’a pas pu s’organiser pour remettre en location les lieux objet du bail peut s’évaluer à 6 mois de loyers incluant les charges, soit 36 921,12 euros.

* * *

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, la société Tout Chaud demande au tribunal de :

— à titre principal, débouter la société LR Consulting de l’ensemble de ses prétentions,

— à titre reconventionnel, condamner la société LR Consulting à lui restituer la somme de 12 500,00 euros correspondant au dépôt de garantie,

— en tout état de cause, condamner la société LR Consulting à supporter la charge des entiers dépens de l’instance aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens.

En défense à la demande principale de requalification, la société Tout Chaud soutient, d’une part, concernant l’exercice prématuré du droit d’option, que le délai de 3 jours entre la demande de renouvellement et l’exercice du droit d’option n’est contraire ni à la loi ni à la jurisprudence. En réponse aux arguments de la demanderesse, elle estime que le fait que sa proposition de loyer ait pu être inférieure à la valeur locative ou ne donne pas satisfaction au bailleur n’a pas d’incidence sur la validité de la demande de renouvellement. D’autre part, la société Tout Chaud conteste avoir cessé d’exploiter un fonds de commerce dans le local litigieux à compter du 10 mars 2022 et que ce local n’était pas entièrement vidé. Elle précise qu’elle y a maintenu certains de ses effets, en en faisant un local accessoire au principal, en ajoutant que le bénéfice du statut des baux commerciaux est conféré aux locaux accessoires. Elle avance que la demande de renouvellement a été effectuée dans la mesure où elle envisageait la cession des éléments incorporels composant le fonds de commerce exploité dans les locaux litigieux.

En défense à la demande principale concernant la remise en état des locauxla société Tout Chaud, invoquant les articles 524 et 606 du code civil et l’article R145-35 du code de commerce, soutient que l’état des lieux d’entrée du 31 mars 2011 fait ressortir un état général très dégradé du local. En outre, elle soutient que les locaux ont été rendus en bon état d’entretien et de réparation et que les autres contestations portent soit sur des éléments préexistants à son entrée dans les lieux, soit sur des aménagements réalisés par elle. Sur ce dernier point, elle avance que la demanderesse n’établit aucune corrélation entre le devis, non daté et non signé, d’un montant de 48 146,65 euros et les constatations de son huissier. Elle estime que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état de lieux de sortie des locaux atteste qu’elle a restitué un local en bon état d’entretien et de réparation alors qu’elle avait pris possession d’un local en mauvais état.

Concernant la façade, elle soutient que la demanderesse ne peut se fonder sur les articles 8 et 13 du contrat de bail pour solliciter une indemnisation puisque la façade est en bon état et que les travaux réalisés sur celle-ci ne constituent pas des embellissements, améliorations, installations et décors qui seraient devenus des immeubles par destination. Elle ajoute que le plan avant travaux ne fait pas mention de rideaux métalliques, que la modification de la façade résulte d’une volonté commune des parties et de travaux effectués dans le cadre d’un projet global impliquant la suppression, au frais et dans l’intérêt du bailleur, d’un escalier, la création d’une ouverture d’environ un mètre de large en devanture des locaux loués et la réalisation d’une issue de secours donnant accès au sas d’entrée de l’immeuble [Adresse 9].

Concernant la salle de restauration, la société défenderesse soutient que les travaux de transformation ont nécessité une modification de la distribution du local devenue indispensable après la suppression de l’escalier situé en façade. Sur les murs, elle estime que la peinture sur les murs était déjà complétement usagée lors de l’entrée dans les lieux. Sur la trace de ripage du radiateur, elle soutient que le radiateur d’origine était partiellement cassé lors de l’état des lieux d’entrée.

Concernant le comptoir cuisine et arrière cuisine, elle soutient qu’elle a été contrainte de financer des travaux de mise en sécurité pour exploiter les locaux après que les travaux initiés par le bailleur ont mis en lumière l’absence de conformité des plafonds qui n’étaient pas « coupe-feu ». Elle précise avoir financé la fourniture et la pose d’un faux plafond coupe-feu, la confection de cloisons de séparation (salle-laboratoire-sanitaire) constituées d’une ossature en acier galvanisé d’une isolation par laine minérale et vissage de plaque de plâtres vissées, la fourniture d’un carrelage antidérapant, la fourniture et la pose d’un carrelage pour raccords avec l’existant à l’emplacement de l’ancienne cage d’escalier, le bouchage de la trappe du monte-charge par la fourniture et la pose d’une dallette béton et l’installation de panneaux de type chambre froide. Elle affirme avoir démoli au préalable le mobilier non conservé, le revêtement de sol et chape dans la partie laboratoire et vente, la cloison et habillage muraux, le faux plafonds, l’allège sur la façade, la porte double accès cuisine existantes et le faux plafond en totalité sur la partie laboratoire, vente, salle, sauf extension arrière. Elle ajoute qu’après le démontage des faux plafonds existants, il a été constaté le mauvais état des plafonds, des murs et de la poutre du mur porteur situé dans la cuisine, rendant nécessaire des travaux de rénovation supplémentaires. Elle soutient qu’il s’agit de grosses réparations car la solidité de l’immeuble était atteinte, une partie de sa structure menaçant de s’effondrer.

Concernant la cave, elle soutient que les trous décrits par la demanderesse sont des passages et canalisations pour les besoins de son activité et que ces canalisations étaient nécessaires à l’usage normal des locaux. Elle ajoute que le devis servant de base à l’évaluation de la demande indemnitaire ne fait pas mention d’une prestation visant la cave.

Enfin, la société Tout Chaud considère que la demanderesse ne rapporte pas la preuve d’un préjudice effectif en relevant que cette dernière n’a pas indiqué au tribunal dans quelles conditions elle a loué les locaux après qu’ils lui aient été restitués. Elle avance que les locaux sont donnés à bail avec effet à une date inconnue mais exploités au moins depuis le 17 novembre 2022 par la Société Alphamega (Bouygues Telecom) ayant immatriculé un établissement secondaire situé [Adresse 2] à [Localité 7] depuis cette date. Elle soutient qu’elle ignore les travaux effectués avant cette nouvelle location ainsi que les travaux pris en charge par le nouveau preneur. Elle avance qu’aucune justification n’est apportée quant aux conditions de réalisation des travaux et que les locaux litigieux ont été reloués pour un loyer annuel de 70 000,00 euros, démontrant que le bailleur n’a subi ni perte de loyer, ni dépréciation de la valeur locative du bien.

* * *

À l’issue des débats, le président a averti les parties présentes ou représentées qu’après délibéré la décision serait rendue le 08 octobre 2025 par mise à disposition au greffe. Le délibéré a finalement été prorogé au 15 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la requalification du défaut de renouvellement du bail en congé,

1.1. Sur la régularité de la demande de renouvellement du bail commercial

Aux termes de l’article L145-1 du code de commerce, les dispositions du chapitre V s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce, et en outre aux baux de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à compromettre l’exploitation du fonds et qu’ils appartiennent au propriétaire du local ou de l’immeuble où est situé l’établissement principal. En cas de pluralité de propriétaires, les locaux accessoires doivent avoir été loués au vu et au su du bailleur en vue de l’utilisation jointe.

Aux termes de l’article L145-10 alinéa 1 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Selon l’alinéa 3 du même texte, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Aux termes de l’article L145-8 du code de commerce, le droit au renouvellement du bail ne peut être invoqué que par le propriétaire du fonds qui est exploité dans les lieux. Le fonds transformé, le cas échéant, dans les conditions prévues à la section 8 du présent chapitre, doit, sauf motifs légitimes, avoir fait l’objet d’une exploitation effective au cours des trois années qui ont précédé la date d’expiration du bail ou de sa prolongation telle qu’elle est prévue à l’article L. 145-9, cette dernière date étant soit la date pour laquelle le congé a été donné, soit, si une demande de renouvellement a été faite, le premier jour du trimestre civil qui suit cette demande.

En l’espèce, la société Tout Chaud a formé le 28 mars 2022 une demande de renouvellement à compter du 1er avril 2022 du bail commercial pour l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 7]. Or, il ressort d’un procès-verbal de constat dressé le 31 mars 2022 à la requête de la société LR Consulting qu’à cette date, la façade extérieure dudit local présentaient deux affiches collées sur la porte et sur un rideau métallique mentionnant « Tout Chaud déménage. Nous sommes heureux de vous retrouver dans notre nouveau magasin au [Adresse 5] ». Il a été également constaté l’absence d’enseigne et que les lieux étaient vides de mobilier. L’huissier a encore constaté qu’au niveau du numéro [Adresse 4] à [Localité 7], était exploité un commerce de restauration rapide à l’enseigne « Tout Chaud » et des vitrines et habillages récents en très bon état. En outre, l’huissier a indiqué qu’une personne se présentant comme employée de la société Tout Chaud a expliqué, sur question de Monsieur [C], gérant de la société LR Consulting, qui accompagnait l’huissier, que la boutique a quitté l’adresse située [Adresse 9] et que le déménagement a eu lieu le 10 mars 2022. Il ressort du constat qu’un autre individu, se présentant comme Monsieur [U] [X], responsable magasin a indiqué que la fermeture de la boutique a eu lieu le 10 mars 2022 et le déménagement dans la foulée jusqu’au 13 mars 2022 précisant que le nouveau local a été ouvert le 14 mars 2022. Selon le constat, ce dernier a déclaré que l’ancienne cellule commerciale est normalement vide des meubles qui ont servi à l’activité du fonds de commerce à l’exception d’une chambre froide. En outre, le procès-verbal mentionne que Mme [O] [M], gérante de la société Alphamega exploitant une boutique Bouygues Telecom voisine du local objet du bail litigieux, a déclaré que la société Tout Chaud a quitté les lieux le 10 mars 2022 et que l’enseigne et le chapeau ont été retirés à la suite du déménagement.

La date de transfert d’activité et d’ouverture au 14 mars 2022 du nouveau local de la société Tout Chaud est encore corroborée par des procès-verbaux de constat du 15 et 21 avril 2022 qui constatent sur une publication sur le site Facebook et dans un article du journal La Voix Du Nord l’annonce de l’ouverture d’un nouveau local sur la [Adresse 8] en remplacement du magasin de la [Adresse 9].

Pour le reste, la société Tout Chaud ne peut sérieusement soutenir qu’après le déménagement de son activité princiaple, le local objet du bail était devenu un local accessoire à son nouveau magasin. En effet, d’une part, aucun élément ne permet de retenir que la privation de ce local auraité été de nature à compromettre l’exploitation du fonds dans le nouveau local loué, d’autant plus que la société Tout Chaud a indiqué dès le 31 mars 2022, dans sa notification du droit d’option, du fait qu’elle avait défintivement quitté le local à cette date. En outre, la défenderesse n’établit aucunement avoir averti la société LR Consulting qu’elle entendait poursuivre le bail en vue d’une utilisation accessoire jointe à son établissement principal.

Dès lors, il apparaît que l’activité de la société Tout Chaud dans les locaux objets du bail a cessé au plus tard le 14 mars 2022, soit avant la demande de renouvellement du bail commercial qui a été effectuée le 28 mars 2022. Le fait que le local n’ait pas été entièrement vidé est sans conséquence à cet égard dès lors qu’il ne constitue pas une preuve contraire de l’absence de poursuite d’activité. Il en résulte qu’à la date de la demande de renouvellement du bail, le fonds de commerce de la société Tout Chaud ne faisait plus l’objet d’une exploitation effective dans les lieux objet de ce contrat.

En conséquence, il apparaît la société Tout Chaude ne pouvait valablement former de demande de renouvellement du bail commercial.

1.2. Sur la régularité de l’exercice du droit d’option

Aux termes de l’article L145-10 alinéa 1 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.

Selon l’alinéa 3 du même texte, dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.

Aux termes de l’article L145-57 du code de commerce, pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.

Dans le délai d’un mois qui suit la signification de la décision définitive, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci, à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais. Faute par le bailleur d’avoir envoyé dans ce délai à la signature du preneur le projet de bail conforme à la décision susvisée ou, faute d’accord dans le mois de cet envoi, l’ordonnance ou l’arrêt fixant le prix ou les conditions du nouveau bail vaut bail.

Il est admis que le droit d’option permet au preneur de se rétracter à défaut d’accord sur le prix du bail renouvelé, à tout moment durant l’instance en fixation des conditions du nouveau bail et au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision définitive fixant le loyer.

En l’espèce, il est constant que la société Tout Chaud a exercé son droit d’option seulement trois jours après la demande de renouvellement du bail commercial sans qu’aucune raison objective ne soit avancée pour justifier ce changement radical d’intention. On doit relever encore que ce droit d’option a été exercé avant avant toute réponse du bailleur qui disposait d’un délai légal de trois mois pour prendre position. Dans ces conditions, il n’est même pas établi qu’à la date d’exercice du droit d’option, il existait un désaccord sur le prix du bail renouvelé. De même, s’il est vrai qu’il était loisible à la société Tout Chaud de proposer un loyer renouvelé s’éloignant des stipulations de l’ancien bail, s’agissant en particulier de la clause prévoyant qu’en cas de renouvellement, le loyer du bail renouvelé serait fixé selon la valeur du marché pour des activités de restauration et des locaux de surfaces, de configurations et de commercialités similaires, il apparaît qu’en l’espèce le prix proposé était excessivement inférieur au prix autrefois convenu sans qu’aucune explication objective ne soit proposée à cette baisse. Il doit en être déduit que l’offre de la société Tout Chaud n’était pas sérieuse et visait seulement à inciter son bailleur à refuser le renouvellement du bail. D’aileurs, il a déjà été établi qu’à la date de la demande de renouvellement du bail, la société Tout Chaud avait déjà conclu un bail commercial pour d’autres locaux et avait défintivement cessé toute activité dans l’immeuble objet du bail si bien qu’elle n’avait aucun intérêt légitime à poursuivre ce contrat, sa proposition combinée à l’exercice presque immédiat du droit d’option visant manifestement un autre but à savoir se soustraire aux règles normales de résiliation du bail commercial par congé et en respectant un préavis légal de 6 mois.

En conséquence, il apparaît que c’est par fraude que la société Tout Chaud a exercé son droit d’option suite à sa demande de renouvellement du bail commercial.

Dans ces conditions, et conformément à la demande de la société bailleresse, il y a lieu de restituer sa juste qualification à l’opération effectuée par la société Tout Chaud qui s’analyse comme une résiliation unilatérale du bail commercial sous forme de congé.

1.3. Sur les suites du congé

Aux termes de l’article L145-9 du code de commerce, à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

En l’espèce, en considérant que la société Tout Chaud a en réalité donné congé par son acte du 28 mars 2022, la bail a encore couru pendant le délai de six mois au moins expirant le dernier jour du trimestre civil ainsi atteint, soit en l’espèce le 30 septembre 2022. Il ressort, d’une part, de l’avis d’échéancier en date du 01 juillet 2022 que le montant des loyers de la période du 01 avril 2022 au 30 septembre 2022 est de 34 331,68 euros, et, d’autre part, de la facture des charges annuelles 2022 que le montant des charges pour la période considérée est de 2 589,44 euros. Ces montants ne sont pas contestés par la société Tout Chaud.

Dès lors, la société Tout Chaud sera condamnée à verser à la société LR Consulting la somme de 34 331,68 euros, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022 et capitalisation des intérêts au titre des loyers du deuxième et troisième trimestres 2022 et la somme de 2 589,44 euros au titre des charges locatives, étant précisé qu’eu égard à l’ancienneté des faits cette dernière somme ne saurait constituer une simple provision, l’ensemble des charges de l’année 2022 étant échu à ce jour.

2. Sur la demande principale aux fins de remise en état des locaux

2.1. Sur le bien-fondé du droit à réparation

Aux termes de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur, lequel peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur à bail répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.

En l’espèce, l’article 11 du bail conclu entre les parties stipule que le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent, le jour de l’entrée en jouissance, sans pouvoir exiger à quelque moment que ce soit du bailleur aucune réparation ni remise en état sauf celle prévues à l’article 606. L’article 13 du bail stipule que le preneur devra au plus tard le jour de l’expiration rendre les lieux loués en bon état d’entretien et de réparations. Enfin, l’article 8 du bail stipule que le preneur ne pourra faire, dans les lieux loués, aucune construction, ni démolition, aucun percement de mur, cloison ou plancher, ni aucun changement de distribution, sans le consentement exprès et par écrit du bailleur et qu’au départ du preneur, tous les embellissements, améliorations, installations et décors quelconques qui seraient faits par lui dans les lieux loués et qui seront devenus immeuble par destination, accéderaient à la propriété du bailleur, sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le démontage des immeubles par destinations nécessaires à l’exercice de l’activité du preneur, aux frais du preneur, ce que le bailleur aura toujours le droit de faire, même pour ceux qu’il a expressément autorisés.

Concernant la façade du local

Il ressort du constat d’huissier dressé le 21 avril 2022 à la requête de la société LR Consulting après que les lieux loués aient été libérés par la société Tout Chaud qu’à cette date la façade présentait de très nombreux trous percés de chevilles sur la partie supérieure des arcades sur une longueur d’environ 5 mètres. Néanmoins, selon les photographies annexées à l’état des lieux d’entrée, ces trous étaient déjà présents avant l’entrée dans les lieux de la société Tout Chaud. Cette dernière n’est tenue à aucune réparation de ce fait.

Il ressort en outre du constat d’huissier le 21 avril 2022 une modification de la portée extérieure du local, la suppression de la vitrine située au centre, la démolition d’un mur en soubassement et la suppression de la double porte vitrine. S’il est vrai que l’article 12 du contrat de bail prévoyait la réalisation par le bailleur de travaux visant à supprimer l’escalier alors existant, à en créer un nouveau dont l’accès se ferait directement sur la [Adresse 9] et à réaliser une issue de secours donnant accès au sas d’entrée de l’immeuble, il est manifeste que ces travaux sont sans lien avec les modifications de la façade relevées en 2022. La demanderesse ne sollicite pas la suppression des aménagements qu’elle a elle-même réalisés mais bien la remise des lieux dans l’état où ils se trouvaient au jour de la conclusion du bail. Elle apparaît bien fondée à obtenir de la société Tout Chaud la restauration de la portée d’entrée, du mur de soubassement de l’ouverture centrale et de l’ensemble des vitrines.

S’agissant enfin des rideaux métalliques, il convient de relever que ni l’état des lieux d’entrée, pourtant particulèrement détaillé, ni les termes du bail commercial ne mentionnent leur existence ou leur future installation. La société LR Consulting n’est pas fondée à solliciter la réparation ou le remplacement de cet équipement dont on ignore la date et l’état d’installation.

Concernant la salle de restauration

Il ressort des constatations et photographies de l’état des lieux d’entrée que l’ensemble des murs de la salle de restauration étaient à l’état brut, en partie en pierres et briques, en partie en briques. Si cet état des lieux mentionne également « peinture complément usagée sur les trois quarts de la surface de ce mur », cette indication concerne les murs dans une portion de pièce sur l’arrière de l’immeuble qui ne correspondent pas aux murs en briques invoqués à ce stade par la société demanderesse. Selon l’état des lieux de sortie, un mur de la salle principale est désormais habillé de briquettes de parement de teinte noire, un autre mur de briques est peint en blanc, tandis que « le mur (situé du côté de l’enseigne Bouygues Telecom) est composé d’une plinthe carrelée de teinte beige orangée à l’état normal et d’un papier peint d’une hauteur d’environ 60 centimètres ». Lors de l’établissement de ce constat la société Tout Chaud n’a pas contesté la mise en place d’un placage, précisant qu’à l’origine, le mur était en briques. La société LR Consulting est bien fondée à solliciter la remise en état des murs.

S’agissant de l’aménagement d’un cloisonnement intérieur, il est relevé dans le procès-verbal de constat que la société Tout Chaud a indiqué avoir procédé à cet aménagement. Elle ne conteste pas la réalité de ces travaux dans ses écritures. Si elle indique que les travaux de transformation de l’immeuble ont imposé une modification de la distribution du local devenu indispensable après la suppression de l’escalier situé en façade, elle n’en jutsifie pas in concreto et ne prouve pas l’accord des parties sur ce point alors que les premières modifications étaient expressément convenues entre elles. La société LR Consulting est bien fondée à solliciter la remise en état de l’aménagement intérieur.

S’agissant du radiateur équipant cette salle, il a été constaté dans l’état des lieux de sortie qu’il présente une trace de ripage sur environ 40 centimètres à environ 60 centimètres du sol. Néanmoins, sur l’état des lieux d’entrée, il était déjà indiqué que la façade du radiateur de chauffage central était cassée. Il n’est pas établi un défaut d’entretien de cet équipement qui obligerait la société Tout Chaud à en assurer la remise en état.

S’agissant du carrelage de la salle de restauration, l’état des lieux d’entrée fait état d’un sol carrelé qui apparait en état dans sa structure mais encrassé. Il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que le sol de la salle de restauration est recouvert en grande partie d’un carrelage de teinte flamme rosée à l’état normal. Contrairement à ce que prétend la société LR Consulting, il n’est pas fait état de carrelage fissuré dans cette partie du local. Il n’est donc pas établi un défaut d’entretien qui obligerait la société Tout Chaud à en assurer la remise en état.

Concernant la cuisine

En l’espèce, la société Tout Chaud admet expressément avoir financé la fourniture et la pose d’un faux plafond coupe-feu, la confection de cloisons de séparation (salle-laboratoire-sanitaire), la fourniture d’un carrelage antidérapant, la fourniture et la pose d’un carrelage pour raccords avec l’existant à l’emplacement de l’ancienne cage d’escalier, le bouchage de la trappe du monte-charge et l’installation de panneaux de type chambre froide. Elle précise également avoir démoli préalablement le mobilier non conservé, le revêtement de sol et chape dans la partie laboratoire et vente, la cloison et les habillage muraux, le faux plafond existant, l’allège sur la façade, la double-porte d’accès à la cuisine et le faux plafond en totalité sur la partie laboratoire. Si la défenderesse explique avoir été contrainte d’effectuer ces travaux de mise en sécurité après que les modifications de l’immeuble opérées par le bailleur aient mis en lumière l’absence de conformité des plafonds qui n’étaient pas « coupe-feu », elle ne justifie en rien le caractère obligatoire de l’ensemble des travaux d’aménagement précités qui paraissent avant tout propres à son activité de restauration. Il doit être relevé à cet égard que les travaux supplémentaires dont la nécessité est apparue en août 2011 visaient seulement au renforcement d’une poutre porteuse en bois et du plancher situé du côté de la cage d’escalierà la mise en oeuvre de renforts ponctuels sur les solives constituant les planchers hauts du rez-de-chaussée de l’immeuble. La société LR Consulting produit ainsi une facture de la société Alu Concept en date du 30 septembre 2011 pour des « travaux de rénovation : pose de 3 IPN pour renforcement plancher 1er étage, isolation coupe-feu sur la nouvelle trémie escalier commun, isolation coupe-feu dans local poubelle, dépose et pose de nouveaux bastaings sur plafonds RDC, traitement des poutres au xylophène ».

Aucune pièce ne fait état de la nécessité d’une rénovation complète de la cuisine (plafonds, sols, comptoir, chambre froide) a posteriori.

De sucroît, la société Tout Chaud ne justifie pas avoir prévenu le bailleur de tels travaux, son courrier électronique du 17 août 2011 évoquant seulement la réalisation future d’un plafond coupe-feu. Pour le reste, elle ne conteste pas être l’auteur des autres modifications des locaux relevées dans les cuisines à savoir : la modification du sol dans la partie cuisine et comptoir avec surélévation d’environ 3 centimètres par rapport au reste des locaux, l’ajout d’un comptoir, la présence de traces noirâtres, de brulures et de graisses sur certains murs, la dépose de dalles du plafonds laissant apparaitre des câblages et des arrivées électriques, la mise en place d’une chambre froide et d’un groupe de congélation au gaz. L’ensemble de ces modifications sont d’ailleurs visibles dans le constat d’huissier en date du 21 avril 2022. Ainsi, la société LR Consulting est bien fondée à solliciter la remise en état de la cuisine.

Concernant la cave

Il ressort du constat d’huissier en date du 21 avril 2022 que des passages et canalisations ont été réalisés au cours du bail pour les besoins de l’activité de la société Tout Chaud. Cette dernière ne conteste pas cet état de fait. La société LR Consulting est en droit d’obtenir la remise en état de la cuisine.

2.2. Sur le montant de la réparation accordée

Pour rappel, le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations doit réparer le préjudice éventuellement subi par le bailleur, lequel peut comprendre le coût de la remise en état des locaux, sans que son indemnisation ne soit subordonnée à l’exécution des réparations ou à l’engagement effectif de dépenses. Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la société LR Consulting a pu relouer le local objet du litige à la Société Réseau Clubs Bouygues Telecom à partir du 1er septembre 2022 au plus tôt et le 3 octobre 2022 au plus tard pour un loyer fixé à 70 000 euros par an. Ce seul élément ne saurait toutefois établir que la bailleresse n’a subi aucun préjudice du fait du manquement de la société Tout Chaud à son obligation de remise en état des lieux. Au contraire, il ressort expressément des corrsespondances échangées entre la société propriétaire et la nouvelle locataire que la société LR Consulting a subi une importante perte financière en raison de l’état des locaux. En effet alors qu’elle avait proposé un bail pour un loyer annuel de 75 000 euros hors charges outre un droit d’entrée de 60 000 euros hors taxes, la future loctaire a répondu le 03 mai 2022 : « si votre offre de location apparait être en cohérence avec les prix de marché pour un local en bon état, nous sommes contraints, compte tenu de l’état très dégradé de la cellule et des travaux inhabituelles que nous devons prévoir (chambre froide existante à supprimer, face vitrines inexistantes à reconstruire, sols et murs fortement délabrés à remettre en état …) de vous proposer les conditions de prise à bail suivante : 0 euros de droit d’entrée et 70 000 euros de loyer annuel ». La société LR Consulting est donc fondée à obtenir la réparation du préjudice matériel causé par les manquements de la précédente locataire et qu’elle évalue justement à hauteur du coût des travaux de remise en état, quand bien même ceux-ci n’auraient pas été effectivement réalisés par ses soins.

À cet égard, il convient de rappeler que les modifications apportées retenues sont les suivantes : la modification de la portée d’entrée, la suppression des vitrines extérieures, la démolition d’un mur de soubassement, l’aménagement d’un cloisonnement, la peinture et le placage des murs intérieurs, la modification du sol de la cuisine, l’ajout d’un comptoir, l’installation d’une chambre froide et d’un groupe de congélation au gaz, la présence de traces noirâtres, de brulures et de graisses sur certains murs de la cuisine, la dépose de dalles du plafond retirées, l’aménagement de passages et canalisations. Or, il ressort du devis en date du 04 août 2022 communiqué par la société LR Consulting que les travaux de remise en état de ces différentes modifications sont les suivants :

— pose de deux bennes pour 1 500,00 euros,

— dépose des cloisons intérieurs pour 1 250,00 euros,

— dépose des cloisons de séparation pour 600,00 euros,

— dépose des faux plafonds intérieurs pour 4 500,00 euros,

— dépose de la chambre froide et extraction et dépollution pour 3 500,00 euros,

— dépose du bar comptoir et extraction pour 1 300,00 euros,

— décaissement de la zone entrée pour 1 500,00 euros,

— dépose du carrelage mural noir dans l’entrée pour 200,00 euros,

— dépose du circuit électrique et mise en sécurité pour 1 800,00 euros,

— dépose du circuit d’arrivée d’eau et mise en sécurité pour 1 300,00 euros,

— mise en sécurité du chantier et nettoyage 550,00 euros,

— sablage pour récupération de la brique naturelle sur les murs intérieurs pour 1 500,00 euros,

— création d’un soubassement conforme à l’aspect existant pour 3 500,00 euros,

— fourniture et pose du verre sur le soubassement en façade pour 1 887,76 euros,

— fourniture et pose d’une porte fenêtre pour 3 476, 89 euros.

Les autre prestations mentionnées au devis et dont la société LR Consulting réclame le paiement apparaissent sans lien avec les modifications imputables à la société Tout Chaud.

Le coût total des prestations retenues est de 28 364,65 euros hors taxe. Il y a lieu de déduire de ce montant le montant du dépôt de garantie soit 12 500,00 euros, si bien que la société Tout Chaud reste redevable 15 864,65 euros hors taxes, soit 19 037,58 euros TTC.

Ainsi, elle sera condamnée à verser à la société LR Consulting cette dernière somme, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 avril 2022 et capitalisation des intérêts.

3. Sur les mesures accessoires

3.1. Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Tout Chaud, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.

3.2. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société Tout Chaud, partie tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société LR Consulting une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes réciproques formées de ce chef par la société Tout Chaud seront rejetées.

3.3. Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issu du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, ce que ne réclame d’ailleurs aucune des parties.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe,

REQUALIFIE la demande de renouvellement du bail commercial du 22 mars 2011 exercée par la SAS Tout Chaud en congé ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Tout Chaud à verser à la société à responsabilité limitée LR Consulting, en paiement des loyers des deuxième et troisième trimestres 2022, la somme de 34 331,68 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, capitalisés par année ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Tout Chaud à verser à la société à responsabilité limitée LR Consulting, en paiement des charges des deuxième et troisième trimestres 2022, la somme de 2 589,44 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, capitalisés par année ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Tout Chaud à verser à la société à responsabilité limitée LR Consulting, en réparation des défauts de remise en état du bien loué, la somme de 19 037,58 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2022, capitalisés par année ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Tout Chaud à supporter la charge des entiers dépens de l’instance ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée Tout Chaud à verser à la société à responsabilité limitée LR Consulting la somme de 3 000,00 euros en indemnisation des frais exposés et non compris dans les dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits, et le président a signé avec le greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,