TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°:

JUGEMENT DU : 03 Juin 2025

DOSSIER N° :N° RG 25/00490 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVCV

JUGEMENT CIVIL

Contentieux inférieur à 10 000 €

PARTIES :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DE LA [Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEUR :

S.C.I. NAMEYA

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Avril 2025 devant Claire SARODE, Juge du tribunal judiciaire, assistée de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le trois Juin deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI NAMEYA est propriétaire d’un local commercial au lot n°1 au sein de la copropriété [Adresse 4], sise ALES, depuis le 30 septembre 2020.

Par acte d’huissier en date du 17 mars 2025, le [Adresse 6] a fait assigner la SCI NAMEYA à comparaître à l’audience du 7 avril 2025 à 09h devant le tribunal judiciaire d’Alès aux fins de condamnation au paiement :

— de la somme de 5078,68 euros, actualisable au jour de la décision à venir, au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2022 ;

— de la somme de 129,56 euros au titre de frais inhérents à la délivrance de la sommation de payer du 24 juillet 2023 ;

— de la somme de 396 euros au titre des frais de syndic ;

— de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— des entiers dépens de l’instance.

LA SCI NAMEYA a été citée à étude et n’est ni présente, ni représentée. La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera donc réputée contradictoire.

A l’audience du 7 avril 2025, le [Adresse 6] est représenté. Son conseil sollicite le bénéfice de son assignation et dépose des pièces. Ainsi le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE RÉSIDENCE LA FIGARETTE actualise la somme définie dans son assignation et sollicite la condamnation au paiement de la SCI NAMEYA d’une somme de 6.314,30 euros et non plus de 5078,68 euros.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2025, date du présent jugement.

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I/ Sur l’action en paiement concernant les charges ordinaires :

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges (…) ".

Selon l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. "

L’article 14-1 du même texte dispose que " I. Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ",

II. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles (…) ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 précise que les dépenses pour travaux ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 36 du Décret du 17 mars 1967 les sommes dues par les copropriétaires au titre des appels de fonds portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du Code civil indique que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le [Adresse 6] verse au dossier le contrat de syndic, le détail des appels de fonds concernés par les charges de copropriété qu’il estime non réglées et exigibles. Un relevé de compte personnel est annexé à chacun des appels de fonds. Le demandeur verse également les procès verbaux des assemblées générales des années 2021, 2023, 2024.

Il justifie également de deux mises en demeure les 4 janvier 2022 et 29 juillet 2022 en produisant la copie des accusés de réception de ces lettres recommandées, signés par le défendeur. La lettre en elle-même n’est cependant pas produite, ne permettant pas de connaître les termes de ces courriers de mise en demeure.

Il est aussi produit la sommation de payer en date du 24 juillet 2023, remise à étude à la SCI.

Ainsi, la défaillance de la SCI NAMEYA dans le versement des sommes dues au titre des charges de copropriété est établie par le syndicat demandeur.

Il ne produit cependant pas de décompte global actualisé qui aurait permis de mieux appréhender l’évolution de la dette de la SCI.

En outre, il convient de relever que les appels de fonds comprennent des charges individuelles relatives à la dépense d’eau froide. Il se déduit des appels de fonds que la répartition des dépenses d’eau froide se fait au réel en fonction du m³ relevés sur chacun des compteurs divisionnaires puisque le montant indiqué varie grandement d’un exercice à l’autre.

Toutefois, le Syndicat des copropriétaires ne permet pas au juge de vérifier ces montants puisqu’il ne produit ni le règlement de copropriété, ni aucun relevé de compteur divisionnaire ni même les factures de consommation globale pour les périodes concernées.

Contrairement aux charges générales, ces éléments sont essentiels pour faire la preuve de la somme réclamée.

Le demandeur ne justifiant ainsi pas sa créance, les sommes correspondantes doivent être déduites.

Il demeure que l’ensemble des pièces produites par le syndicat lui permet d’établir que la SCI est redevable des charges suivantes, déduction faites des charges individuelles :

— pour l’exercice 2020/2021(4e appel de fonds de l’exercice) : 157,58 euros

— pour l’exercice 2021/2022 : 786,96 euros moins 254,82 soit 532,14euros,

— pour l’exercice 2022/2023 : 2.092,37 euros moins 1.549,13 soit 543,24 euros,

— pour l’exercice 2023/2024 : 1.883,95 euros moins 1.296,43 euros soit 587,52 euros

— pour le trimestre avril à juin 2024 : 146,80 euros,

— pour le trimestre juillet à septembre 2024 : 146,80 euros,

— pour le trimestre octobre à décembre 2024 : 146,82 euros,

— pour le trimestre janvier à mars 2025 : 146,82 euros.

Soit un total de charges à valoir de 2,407,72 euros

A cela s’ajoute, l’appel de fonds travaux effectué en application de la résolution de l’assemblée générale du 9 septembre 2024 soit 24,90 euros et les cotisations au fonds travaux loi ALUR à hauteur de :

-130,85 euros pour l’exercice 2021/2022,

-135,82 euros pour l’exercice 2023/2024,

-142,89 euros pour l’exercice 2024/2025.

La SCI NAMEYA est ainsi redevable de la somme de 2,842,18 euros à laquelle il convient de déduire :

— la régularisation de 117,14 euros intervenue pour l’exercice 2020/2021,

— la régularisation de 202,18 euros interveue pour l’exercice 2019/2020.

La SCI sera ainsi condamnée à payer la somme de 2.522,86 euros au titre des charges de copropriété courantes et de travaux, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 janvier 2022.

II/ Sur les frais d’huissier :

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE justifie s’être acquitté d’une somme de 129,56 € auprès de Maître [U], commissaire de justice, suite à la délivrance d’une sommation de payer le 24 juillet 2023.

Par conséquent, la SCI NAMEYA sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE la somme de 129,56 €.

III/ Sur les frais de syndic :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur (…) ».

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 dispose que " Le coût des prestations suivantes est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

— Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception ;

— Relance après mise en demeure ;

— Conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé ;

— Frais de constitution d’hypothèque ;

— Frais de mainlevée d’hypothèque ;

— Dépôt d’une requête en injonction de payer ;

— Constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles) ;

— Suivi du dossier transmis à l’avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles)"

Le contrat de syndic en date du 9 septembre 2024 prévoit des honoraires spécifique en cas de recouvrement à l’amiable ou par voie contentieuse des charges de copropriété dans un paragraphe 9.1 intitulé « frais de recouvrement ». Dans ce paragraphe, il est prévu une somme de 133,33 € HT et 166,67 euros HT pour la constitution du dossier auprès d’un commissaire de Justice et d’un avocat.

Au titre des frais de syndic, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE sollicite une somme de 396 € décomposée comme suit :

— deux fois 40 € pour les mises en demeure

-156 € TTC pour la constitution du dossier transmis à l’huissier

-160 € TTC pour la constitution du dossier transmis à l’avocat.

Concernant les frais liés aux mises en demeure, il est contractuellement prévu que la tarification de ces frais soit de 33,33 € HT soit 40 € TTC, en l’espèce le demandeur justifie avoir eu des frais liés à deux mises en demeure et sollicite deux fois 40 €. Il sera fait droit à sa demande.

Il justifie également de la transmission des dossiers aux auxiliaires de Justice.

Par conséquent, la SCI NAMEYA sera condamnée à verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE la somme de 396 € au titre des frais de syndic.

IV/ Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI NAMEYA, partie succombante au procès sera condamnée aux entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En équité, la SCI NAMEYA, qui occupait un local commercial sera condamnée à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

La présente décision est donc assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Judiciaire statuant par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI NAMEYA à payer une somme de 2.522,86 euros au titre des charges de copropriété au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 04 janvier 2022 ;

CONDAMNE la SCI NAMEYA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE la somme de 129,56 centimes au titre des frais d’huissier ;

CONDAMNE la SCI NAMEYA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE une somme de 396 euros au titre des frais de syndic ;

CONDAMNE la SCI NAMEYA à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA FIGARETTE une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI NAMEYA aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie l’exécution provisoire.

Le greffier La juge

Christine TREBIER Claire SARODE