TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01231

N° Portalis DBY2-W-B7J-IAKV

JUGEMENT du

18 Décembre 2025

Minute n° 25/01118

[Localité 7] [Localité 9] HABITAT

C/

[C] [P]

[I] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 7] [Localité 9] HABITAT

Copie conforme

Mme [C] [P] et

M. [I] [B]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 18 Décembre 2025

après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection,

assisté de Jeanne PINAUD, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves ÉGAL, Président, et Laurence GONTIER, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 7] sous le N°B 389 106 865,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 6],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [W] [Y], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEURS

Madame [C] [P]

née le 13 Septembre 1984 à [Localité 8]

non comparante, ni représentée,

Monsieur [I] [B]

né le 25 Septembre 1984 à [Localité 8]

comparant en personne,

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 5]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 5 novembre 2020, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Mme [C] [P] et M. [I] [B] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 513,25 euros, outre une provision sur charges.

Par acte sous-seing privé en date du 28 octobre 2022, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a donné à bail à Mme [C] [P] et M. [I] [B] un garage numéro 6 situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel actualisé de 28,38 euros, outre une provision sur charges.

Le 29 avril 2024 , l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a fait délivrer à Mme [C] [P] et M. [I] [B] un commandement de payer la somme en principal de 2.244,48 euros représentant les loyers impayés et visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 10 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 9] HABITAT a fait assigner Mme [C] [P] et M. [I] [B] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins d’obtenir :

— la condamnation solidaire de Mme [C] [P] et M. [I] [B] à payer la somme de 3.234,20 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés et ce avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

— la constatation de la résiliation de plein droit des baux à la date du 12 juin 2024, et subsidiairement le prononcé de la résiliation des baux ;

— l’expulsion de Mme [C] [P] et M. [I] [B] et de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— la condamnation solidaire de Mme [C] [P] et M. [I] [B] au paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyers et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec revalorisation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jugement OU acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— l’exécution provisoire ;

— la condamnation solidaire de Mme [C] [P] et M. [I] [B] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

À l’audience du 18 septembre 2025 l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT a actualisé sa créance locative au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés à la date de l’audience, et a maintenu ses demandes en s’opposant à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, le paiement des loyers courants n’ayant pas repris.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Mme [C] [P], régulièrement citée par acte d’huissier remis à étude dans les conditions des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n’ a pas comparu et n’a pas été représentée.

M. [I] [B] n’a pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et a sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 100,00 euros en plus du loyer courant. Il a indiqué à l’audience que les prélèvements des loyers pour août et septembre ne passeraient pas compte tenu de leur situation financière.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents

ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives par courrier recommandé en date du 4 avril 2024.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 9] par la voie électronique le 11 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [C] [P] et M. [I] [B], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 29 avril 2024, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de SIX SEMAINES.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 juin 2024 pour le logement principal et le garage numéro 6 situé [Adresse 4] qui en constitue l’accessoire.

Les locataires sont donc occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner solidairement Mme [C] [P] et M. [I] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux pour le logement principal et le garage numéro 6 situé [Adresse 4] qui en constitue l’accessoire.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date de l’audience prouvant ainsi les obligations dont il demande l’exécution.

Mme [C] [P] et M. [I] [B] n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette, ni n’allèguent avoir réglé la somme réclamée.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner Mme [C] [P] et M. [I] [B] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT la somme de Trois mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingts- centimes (3.144,80), correspondant aux sommes dues à la date du 10 septembre 2025, mensualité d’août comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire :

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa

dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce les locataires ne remplissent pas les conditions légales pour bénéficier de la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu’ils n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Mme [C] [P] et M. [I] [B] justifient de leur impossibilité de régler immédiatement les sommes dues en raison de leurs charges de famille et de leurs situations financières.

Ils apparaissent de bonne foi dès lors qu’ils ont pu reprendre un temps le paiement des loyers courants en ajoutant la somme de 30,00 euros par mois pour réduire la dette, sans pouvoir tenir dans la durée.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d 'autoriser les débiteurs à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [C] [P] et M. [I] [B] supporteront solidairement la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 5 novembre 2020 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT et Mme [C] [P] et M. [I] [B] à la date du 30 juin 2024 pour le logement principal et le bail du garage numéro 6 situé [Adresse 4] qui en constitue l’accessoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [C] [P] et M. [I] [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] et du garage numéro 6 situé [Adresse 4] qui en constitue l’accessoire, avec le concours de la force publique si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [P] et M. [I] [B] solidairement à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT, à compter du 30 juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail pour le logement principal et le garage qui en constitue l’accessoire ;

CONDAMNE Mme [C] [P] et M. [I] [B] solidairement à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 9] HABITAT la somme de Trois mille cent quarante-quatre euros et quatre-vingts centimes (3.144,80) correspondant aux sommes dues à la date du 10 septembre 2025, mensualité d’août comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément à la demande formulée ;

AUTORISE Mme [C] [P] et M. [I] [B] à acquitter cette dette par 23 mensualités de 100,00 €, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DÉBOUTE Mme [C] [P] et M. [I] [B] de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Mme [C] [P] et M. [I] [B] solidairement aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

DIT que la présente décision sera communiquée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture du Maine et Loire en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le Président,