TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00403 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H3C5

JUGEMENT du

18 Septembre 2025

Minute n°

Société [Localité 7] [Localité 8] HABITAT

C/

[Y] [V], [T] [S] Sous la curatelle renforcée de Madame [U] [X],

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[Localité 7] [Localité 8] HABITAT

Copie conforme

Mme [V]

M. [S]

Préfecture de Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 18 Septembre 2025

après débats à l’audience du 22 Mai 2025, présidée par Jean-Yves EGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

et signé par Jean-Yves EGAL, Président, et Justine VANDENBULCKE, greffier présent lors de la mise à disposition au greffe.

ENTRE :

DEMANDEUR

L’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 7] sous le N°B 389 106 865,

Siégeant : [Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Aurélie BLIN, avocat au barreau d’ANGERS, substituée par Maître Valentin CESBRON

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Y] [V]

Demeurant : [Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur [T] [S]

né le 5 avril 1991 à [Localité 7]

Sous la curatelle renforcée de Madame [U] [X],

[Adresse 1] selon jugement de révision et de maintien de curatelle renforcée du 21 septembre 2023 rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS

Demeurant : [Adresse 4]

[Localité 5]

représenté par M^e Nathalie GREFFIER, avocat au barreau d’ANGERS

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 6 mars 2014, l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a donné à bail à Mme [Y] [V] et M. [T] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal actualisé de 405.20 euros , outre une provision sur charges.

Par jugement du 15 novembre 2018 M. [S] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée .

Par jugement du 21 septembre 2023 cette mesure a été renouvelée pour une durée de 60 mois et Mme [U] [X] Mandataire Judiciaire à la Protection des Majeurs a été maintenue dans les fonctions de curatrice.

Par actes de Commissaire de Justice en date du 24 janvier 2025, l’Office Public de l’Habitat ANGERS [Localité 8] HABITAT a fait assigner à l’audience du 24 avril 2025, Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de respect de leurs obligations par les locataires ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice et de tous occupants de leur chef à l’expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, avec indexation telle que prévue au contrat de bail, à compter du jour de l’audience et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamner Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice au paiement de la somme de 1.200,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice aux dépens de l’instance,

L’affaire a été retenue à l’audience du 22 mai 2025.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT a fait valoir à l’appui de ses demandes qu’une absence d’entretien normal du logement avait été signalée depuis l’année 2022 en raison des nombreuses conséquences pour le voisinage le logement étant infesté de blattes notamment, que les locataires avaient été mis en demeure à plusieurs reprises d’avoir à remédier à cette situation dont les autres occupants de l’immeuble pouvaient se plaindre , que cette situation perdurait toujours en octobre 2024 pourtant malgré de nombreuses interventions pour traiter le logement en raison notamment de refus répétés d’interventions de désencombrement du logement, au point que le relogement des voisins était nécessaire, que les efforts ponctuels des locataires ne tenaient pas dans la durée.

Aux termes de ses conclusions en date du 21 mai 2025 Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice ont sollicité le rejet des demandes présentées en faisant valoir qu’ils reconnaissaient avoir été fragilisés par leur situation familiale entre 2020 et 2024 mais qu’ils avaient accepté de procéder au rangement du logement et au désencombrement en prenant conscience de leurs erreurs. Les locataires indiquent qu’ils avaient acheté un nouveau lave linge et qu’ils étaient à jour du loyer depuis 2023 et estiment que les efforts founis justifiaient le maintien dans les lieux.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe les parties étant informées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le bienfondé des demandes :

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1°) D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée par les circonstances, à défaut de convention ;

2°) De payer le prix du bail aux termes convenus.

Cette obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination donnée par le contrat de location est rappelée à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 dont l’article 6-1 rappelle également qu’il appartient au bailleur d’agir pour faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent les locaux loués.

Selon l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En application des dispositions des articles 1224 et suivants du Code Civil en vigueur depuis le 1er octobre 2016 la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce il résulte des pièces produites par le bailleur que dès le mois de juin 2022 le bailleur a du intervenir au domicile des locataires en raison du signalement d’un manque d’hygiène et d’entretien du logement infesté de blattes se propageant aux logements voisins.

Les opérations de traitement dans le logement étaient remises en cause par l’état de saleté et d’encombrement de ce logement.

Les locataires ont été mis en demeure dès le 28 juin 2022 d’acheminer leurs déchets dans les containers situés sur leur site d’habitation et de procéder au nettoyage complet du logement.

L’inspectrice de salubrité de la ville d'[Localité 7] s’est déplacée pour rencontrer les locataires chez eur le 18 octobre 2022 et a constaté un logement très sale, avec une forte odeur d’urine de chat et des blattes en nombre sur les murs et les plafonds.

Lors d’une visite de contrôle le 22 novembre un effort avait été constaté de la part des locataires mais l’odeur d’urine de chat demeurait très présente de même que la présence des blattes. Le réfrigerateur n’était pas branché alors que de la nourriture y était stockée ; les feux de la gazinière n’étaient pas propres au risque d’entrainer une mauvaise combustion et des risques d’intoxication.

En décembre 2022 la même inspectrice a relevé que le logement des voisins du dessus était infesté de blattes provenant du logement de Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice; l’odeur du logement “ était à la limite du soutenable “ une fois la porte ouverte et était perceptible du dehors; des nids de blattes étaient encore présents avec plein de blattes mortes par terre; le refrigérateur n’était toujours pas branché. Le logement est décrit comme dégradé par le défaut d’entretien des locataires qui demeurent dans le noir, volets fermés, sans électricité.

Dans un courrier de septembre 2023 le bailleur salue une remobilisation des locataires qui ont pu repeindre partiellement le logement, nettoyer les nids de blattes dans la chambre et la salle à manger, désencombrer la chambre; le bailleur évoque néanmoins la nécessité de poursuivre les efforts dans le reste du logement en raison de la persistance de blattes.

Fin novembre 2023 le bailleur faisait le constat à la suite d’une nouvelle visite de la persistance de blattes au plafond dans la cuisine et la salle de bain, la chaudière et la gazinière, une absence d’évacuation de certains meubles pourtant identifiés comme devant quitter le logement.

En juin 2024 le voisinage a signalé une recrudescence de blattes dans le batiment; le bailleur précise à la suite d’une visite que les efforts de rangement et d’entretien étaient constatés mais en listant des taches à accomplir encore ( rangement et nettoyage du jardin d’hiver, du frigidaire et des meubles de la cuisine et de la salle de bain notamment).

Le bailleur justifie par ses pièces 13 à 19 de la réalisation de nombreuses interventions de desinsectisation dans le batiment et le logement à partir de l’année 2022 jusqu’au mois d’octobre 2024 en raison de la persistance des difficultés.

D’autres locataires de l’immeuble font part encore en septembre 2024 de l’infestation de leur propre logement malgré les traitements dans des proportions traumatisant les enfants qui en trouvent dans leurs lits et leurs peluches mais dégradant également plusieurs appareils (micro onde, réfrigérateur) et sollicitent un changement de logement.

Le 4 octobre 2024 l’inspectrice de salubrité a visité le logement et constaté une nouvelle fois des nids de blattes en formation, des blattes écrasées sur les murs, des blattes mortes et vivantes en divers endroits du logement qui manque toujours d’entretien et demeure partiellement encombré.

Les locataires reconnaissent les difficultés rencontrées.

Il est ainsi amplement justifié tant de la réalité des troubles du voisinage occasionnés par les comportements anormaux de Mme [Y] [V] et M. [T] [S] que de leur gravité mettant en cause la sécurité sanitaire des habitants de l’immeuble, de leur ancienneté, de leur persistance dans la durée malgré les très nombreux rappels à l’ordre.

Les locataires estiment que les efforts réalisés à l’approche de l’audience justifient que la résolution du bail ne soit pas prononcée.

Les pièces produites par les locataires permettent de constater une relative amélioration de la situation sous la pression de l’assignation, des mises en demeure répétées, ce qui avait déjà pu survenir auparavant.

Pour autant la nature des troubles constatés caractérise une violation particulièrement ancienne, importante et répétée des obligations d’usage normal des lieux loués à la charge des locataires, ayant eu pour le voisinage pendant près de trois ans des conséquences quotidiennes majeures en terme de salubrité et d’équilibre de vie, sans qu’il soit démontré que les locataires soient en mesure de tenir dans la durée l’amélioration partielle très récente, ce risque ne pouvant peser sur le voisinage et le bailleur dont la responsabilité est engagée ; ces troubles justifient donc que soit prononcé la résiliation du bail à la date du jugement.

Le bailleur n’a pas sollicité la condamnation solidaire des locataires.

Les locataires n’ont pas formulé de demande de délais pour quitter les lieux.

Du fait de la résiliation du contrat de bail, Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice, sont occupants sans droit ni titre du logement à compter de ce jour. Il convient donc d’ordonner leur expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a également lieu de condamner Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Sur la demande en paiement formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile:

Par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, le juge condamne la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. La décision tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il parait équitable en l’espèce d’allouer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT une somme de 600,00 euros au titre de l’article 700 pour les frais exposés et non compris dans les dépens compte tenu des très nombreuses interventions réalisées en amont de la saisine du juge pour apporter une solution aux difficultés rencontrées.

Sur l’exécution provisoire :

En application des dispositions de l’article 514 et de l’article 514-1 nouveau du Code de Procédure Civile l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Les défendeurs n’ont pas sollicité que l’execution provisoire soit écartée en l’espèce.

Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice supporteront la charge des dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

PRONONCE la résiliation aux torts des locataires, du contrat de bail conclu le 6 mars 2014 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT et Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice , concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, l’expulsion de Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] , avec le concours de la force public si besoin est ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice à verser à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT, à compter de ce jour et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail avec indexation et revalorisation conformement au contrat de bail;

CONDAMNE Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 7] [Localité 8] HABITAT la somme de 600.00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

CONDAMNE Mme [Y] [V] et M. [T] [S] assisté de Mme [X] curatrice, aux dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8].

Le Greffier, Le Président,