TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00707

N° Portalis DBY2-W-B7J-H5A2

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00801

[K] [X], [Y] [X]

C/

[R] [B]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Régine GAUDRÉ

Copie conforme

M. [R] [B]

Préfecture du Maine et [Localité 7]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [X]

né le 20 mai 1971 à [Localité 8] (49)

Madame [Y] [X]

née le 23 août 1976 à [Localité 6] (MAROC)

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Localité 4]

représentés par Maître Régine GAUDRE (SELARL CAPPATO GAUDRE), avocats au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [B]

né le 28 juin 1979 à [Localité 5] (49)

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] ont, par contrat conclu sous seing privé le 21 septembre 2023 à effet du 23 septembre 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [R] [B], un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 9], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 300,00 €, outre une provision sur charges de 20,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 300,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 22 janvier 2025, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] ont fait délivrer à Monsieur [R] [B], un commandement de payer la somme de 1 004,80 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation du logement, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 janvier 2025.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] ont assigné Monsieur [R] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

▸ constater que la location qui a été consentie à Monsieur [R] [B] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [R] [B] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

▸ ordonner que Monsieur [R] [B], ainsi que tout occupant de son chef, seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ condamner Monsieur [R] [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, à la somme en principal de 1 345,80 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de la présente assignation ou de la décision rendue,

étant précisé que les demandeurs se réservent le droit d’actualiser leur créance le jour de l’audience ;

▸ condamner Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux ;

▸ condamner Monsieur [R] [B] au paiement d’une somme de 800,00 € au titre des frais irrépétibles ;

▸ condamner Monsieur [R] [B] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de la présente assignation, de la notification à la Préfecture.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom du destinataire figurant bien sur la boite à lettres et l’adresse étant confirmée par le bailleur.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif actualisé au 31 mai 2025 est de 2 006,80 €, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

Ils soulignent que Monsieur [R] [B] a donné son préavis de départ le 20 mars 2025.

Ils ajoutent qu’ils s’engagent à produire une attestation d’absence de perception de la garantie de loyer, et ce sous quinzaine.

Monsieur [R] [B], bien que régulièrement convoqué par acte de commissaire de justice, ne s’est ni présenté ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [R] [B] a des problèmes importants de santé qui l’empêcheront de se rendre au Tribunal le 3 juin 2025.

Il y est également noté que Monsieur [R] [B], qui a quitté le logement et est actuellement hébergé en alternance chez des amis, souhaite rembourser sa dette locative par des versements mensuels de 50,00 €, et déposer une demande de logement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 24 janvier 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] produisent le contrat de bail ainsi que le décompte au 31 mai 2025, arrêtant la somme totale restant due à 2 006,80 €.

Comme convenu lors de l’audience, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] ont produit une attestation de leur assureur indiquant qu’il appartient au propriétaire de poursuivre la procédure en recouvrement et expulsion, l’indemnisation de l’assureur ne constituant qu’une avance.

Monsieur [R] [B], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de sa dette, sera condamné à payer 2 006,80 €.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 22 janvier 2025 pour la somme en principal de 1 004,80 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, délai légal en vigueur depuis la loi du 29 juillet 2023, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mars 2025 le bail étant résilié depuis cette date.

Il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement à Monsieur [R] [B], compte tenu, d’une part, de son absence à l’audience, d’autre part de l’absence de règlement depuis le mois de décembre 2024, un seul paiement de 320,00 € ayant été effectué au mois de février 2025.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 6 mars 2025.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [R] [B] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 6 mars 2025, cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en le condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié.

Par conséquent, Monsieur [R] [B] sera condamné à verser à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté à la somme de 2 006,80 € au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 2 006,80 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, Monsieur [R] [B] sera condamné aux dépens de la procédure, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager les bailleurs, l’équité commande de condamner Monsieur [R] [B] à leur verser la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 septembre 2023 entre Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X], d’une part, et Monsieur [R] [B], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 9] sont réunies à la date du 6 mars 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 6 mars 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [R] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] la somme de Deux Mille Six Euros Quatre- Vingts (2 006,80 €), au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation, suivant un décompte arrêté au 31 mai 2025, incluant l’échéance du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 6 mars 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté à la somme de Deux Mille Six Euros Quatre-Vingts (2 006,80 €) au 31 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [B] à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [Y] [X] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,