TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00740

N° Portalis DBY2-W-B7J-H5GA

JUGEMENT du

09 Septembre 2025

Minute n° 25/00802

[U] [A]

C/

[F] [S]

[R] [T]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Alexandre BRUGIERE

Copie conforme

M^e Patrice HUGEL

M^e Nicolas ORHAN

Préfecture du Maine et [Localité 10]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 09 Septembre 2025,

après débats à l’audience du 03 Juin 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [U] [A]

né le 12 février 1991 à [Localité 11] (83)

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant Maître Patrice HUGEL (SELARL PATRICE HUGEL AVOCAT), avocat au barreau d’ANGERS,

représenté par Maître Hadrien NICAISE, substituant Maître Alexandre BRUGIERE (TEN FRANCE SELARL D’AVOCATS), avocats au barreau de POITIERS (86),

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [S]

né le 23 mars 1989 à [Localité 8] (MAYOTTE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [R] [T]

née le 29 août 1990 à [Localité 9] (MAYOTTE)

demeurant ensemble [Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par Maître Florent DELORI (SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Nicolas ORHAN (SCP OUEST DEFENSE & CONSEIL), avocat au barreau de SAUMUR,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [U] [A] a, par contrat conclu sous seing privé le 2 janvier 2019, à effet du 1er février 2019, donné à bail d’habitation à Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 480,00 €, outre une provision sur charges de 30,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 480,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 13 août 2024, Monsieur [U] [A] a fait délivrer à Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], un commandement de payer la somme de 6 192,00 € au titre de l’arriéré locatif, de justifier de l’assurance locative et de justifier de l’occupation effective des lieux.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 13 août 2024.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 28 février 2025, Monsieur [U] [A] a assigné Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 2 janvier 2019 ;

à défaut pour Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] d’avoir libéré les lieux loués après la signification du jugement à intervenir et dans les deux mois suivant le commandement qui leur sera délivré,

▸ autoriser Monsieur [U] [A] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] ainsi que tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ condamner in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] à payer à Monsieur [U] [A] :

. la somme de 9 933,00 € correspondant aux arriérés de loyers et de charges dus au titre du contrat de location, suivant décompte détaillé, depuis le mois de mars 2022 et arrêté au 25 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, en tenant compte des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre l’acte introductif d’instance et la date d’audience ;

.une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer actuel, charges comprises et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux, soit 510,00 € par mois (480,00 € + 30,00 €) ;

▸ condamner in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] aux entiers dépens, lesquels comprendront, notamment, le coût du commandement du 13 août 2024, celui de la présente assignation ainsi que le coût de la notification au représentant de l’État ;

▸ condamner in solidum Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] à payer à Monsieur [U] [A] la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 3 juin 2025.

A cette audience, Monsieur [U] [A], par l’intermédiaire de son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes.

Il indique que l’arriéré locatif est de 11 463,00 € au 3 juin 2025, échéance de juin non incluse et que le justificatif d’assurance a été produit.

Il souligne que, alors que les locataires bénéficient d’un logement en centre ville d'[Localité 6] pour un loyer très faible, ils n’ont effectué aucun paiement depuis le mois de juillet 2024.

il précise que le bail ayant été renouvelé tacitement à l’échéance du 31 janvier 2022, il demande que la loi modificative du 27 juillet 2023 soit appliquée, notamment quant à l’impossibilité d’accorder des délais de paiement en l’absence de reprise du loyer.

Il ajoute que la Caisse d’Allocations Familiales a cessé de verser l’aide au logement (APL) du fait de l’arrêt du paiement du loyer par les locataires et non, contrairement à ce qui est allégué par les locataires, à cause d’un refus de sa part de délivrer des quittances de loyers, du fait de l’absence de paiement desdits loyers.

Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], par l’intermédiaire de leur conseil, ne contestent pas le montant dont le paiement est sollicité.

Ils soulignent les difficultés financières rencontrées lors de la grossesse de Madame [R] [T], ayant conduit Monsieur [F] [S], travailleur intérimaire, à interrompre son travail pendant plusieurs mois.

Ils relèvent le manque de soutien du bailleur, d’une part, du fait de l’absence de délivrance de quittances de loyers, induisant un blocage du versement de l’APL et un frein à leurs démarches de relogement, d’autre part, une impossibilité de communication avec celui-ci.

Ils proposent un plan d’apurement ainsi :

. 150,00 € par mois en plus du loyer courant jusqu’à apurement total de la dette,

. 1 500,00 € à titre de versement supplémentaire le 15 septembre 2025,

. le versement du reliquat de la dette à l’issue du délai.

Ils sollicitent que soit écartée l’exécution provisoire du jugement, si l’expulsion était ordonnée, dans la mesure où celle-ci entraînerait des conséquences excessives pour eux, du fait de la présence de leur jeune enfant.

Ils ajoutent qu’ils demandent que chacune des parties conserve la charge des dépens exposés par elles et que Monsieur [U] [A] soit débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [F] [S], ayant à nouveau un travail intérimaire, compte pouvoir reprendre le paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les

commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [U] [A] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, le 13 août 2024.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [U] [A] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [U] [A] a produit le contrat de bail, le commandement de payer, un décompte de la créance actualisé au 31 mai 2025, démontrant que Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] restaient devoir, à la date du commandement de payer, le 13 août 2024, la somme de 6 192,00 € et le 31 mai 2025 celle de 11 463,00 €.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], ayant reconnu à l’audience l’arriéré locatif et s’étant engagés à le régler, seront condamnés in solidum à payer la somme de 11 463,00 € au titre de l’arriéré locatif, et ce, sans préjudice des loyers et charges dus à compter du mois de juin 2025 et ce, jusqu’à la résiliation du contrat de bail.

SUR LES MANQUEMENTS DU LOCATAIRE A SON OBLIGATION DE PAIEMENT, LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application des articles 1224, 1227 et 1228 du même code, la résolution du contrat résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

En l’espèce, il appert que Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] ne règlent pas le loyer depuis le mois de juillet 2024.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier établi le 28 mars 2025, que Monsieur [F] [S] a fourni peu d’informations quant à sa capacité à reprendre le paiement du loyer, hormis le fait qu’il aurait repris un travail en Intérim depuis un mois.

De plus, la proposition d’apurement présentée lors de l’audience, d’une part, ne repose sur aucun élément de revenus fiables des débiteurs, Monsieur [F] [S] évoquant un salaire de 3 000,00 € mensuels, sans en rapporter la preuve, d’autre part, ne permet pas, outre la reprise régulière du versement du loyer, dont le paiement a cessé totalement depuis le mois de juillet 2024, de corroborer un remboursement de l’arriéré locatif dans le délai légal.

Enfin, en application de l’article 24 V précité, applicable en l’espèce, du fait de l’absence de clause résolutoire dans le contrat initial, et reconduit par tacite reconduction, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement aux locataires du fait de l’absence totale de règlement depuis le mois de juillet 2024.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que faire droit à la demande du bailleur de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [A] et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] pour manquement grave de ces derniers à leur obligation de paiement du loyer et ordonner l’expulsion de ceux-ci, déclarés occupants sans droit ni titre depuis le prononcé de la résiliation dudit bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le 9 septembre 2025, date de la résiliation du contrat de bail, causent par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en les condamnant in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 510,00 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] seront condamnés in solidum à verser à Monsieur [U] [A] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération complète des lieux.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], partie perdante, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Compte des démarches judiciaires qu’a dû engager Monsieur [U] [A] et de la situation de Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], l’équité commande de condamner ces derniers à lui payer la somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Conformément à l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue d’office, ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] ont demandé que l’exécution provisoire soit écartée au motif qu’ils sont parents d’un très jeune enfant dont ils ont la charge et qu’ils n’ont pas de famille proche susceptible de les aider au quotidien.

Cette demande ne sera pas retenue, l’exécution provisoire de droit n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Par conséquent, Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] seront déboutés de leur demande tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Monsieur [U] [A], d’une part, et Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 7], pour manquements graves à leur obligation de paiement du loyer et des charges ;

ORDONNE à Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [U] [A] pourra faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] in solidum à payer à Monsieur [U] [A] la somme de Onze Mille Quatre Cent Soixante Trois Euros (11.463,00 €), au titre des loyers et charges dus, suivant un décompte arrêté au 31 mai 2025, outre les loyers dus à compter du 1er juin 2025 et ce jusqu’à la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] in solidum à payer à Monsieur [U] [A] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du 9 septembre 2025, date de la résiliation du contrat de bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement du 13 août 2024, de l’assignation et de la notification au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] in solidum à payer à Monsieur [U] [A] la somme de Mille Euros (1 000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Monsieur [F] [S] et Madame [R] [T] de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,