Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 6 janvier 2026, n° 25/01189

TJ Angers 6 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations de paiement par le locataire
Le tribunal a constaté que le locataire n'avait effectué aucun paiement depuis plusieurs mois, rendant la résiliation du bail justifiée.
Accepté
Preuve de l'arriéré locatif
Le tribunal a jugé que les bailleurs avaient fourni des preuves suffisantes de l'arriéré locatif, condamnant le locataire et sa caution au paiement des sommes dues.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a constaté que le locataire occupait les lieux sans droit après la résiliation du bail, ordonnant le paiement d'une indemnité d'occupation.
Accepté
Partie perdante
Le tribunal a statué que les défendeurs, étant la partie perdante, devaient supporter les dépens de la procédure.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
Le tribunal a jugé équitable de condamner les défendeurs à payer une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais exposés par les bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 6 janv. 2026, n° 25/01189
Numéro(s) :	25/01189
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	6 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe BUFFET
Cabinet(s) :	ACR AVOCATS

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 5]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01189

N° Portalis DBY2-W-B7J-IAGI

JUGEMENT du

06 Janvier 2026

Minute n° 32

[R] [Y]

[S] [I] épouse [Y]

[U] [B]

[A] [W]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Christophe BUFFET

Copie conforme

M. [U] [B]

M. [A] [W]

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 06 Janvier 2026,

après débats à l’audience du 07 Octobre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [R] [Y]

né le 26 Juillet 1955 à [Localité 11])

Madame [S] [I] épouse [Y]

née le 10 Mai 1958 à [Localité 7]

demeurant ensemble [Adresse 4]

[Localité 2]

représentés par Maître Thibaut BOURSIER, substituant Maître Christophe BUFFET (SCP ACR AVOCATS), avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [B]

né le 02 Mai 1999 à [Localité 10] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté,

Monsieur [A] [W]

né le 05 Mars 1988 à [Localité 9] (TUNISIE)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Madame [F] [X] a, par contrat conclu sous seing privé le 24 mars 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [U] [B], un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 650,00 €, outre une provision sur charges de 175,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 650,00 €.

Par acte séparé du 24 mars 2023, Monsieur [A] [W] s’est porté caution solidaire de Monsieur [U] [B] pour l’exécution des obligations du contrat de bail.

Par acte notarié du 28 octobre 2024, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] ont acquis le bien immobilier de Madame [F] [X].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 21 février 2025, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] ont mis en demeure Monsieur [U] [B] de payer les loyers.

Leur mandataire pour la gestion de leur bien, l’agence Antoine Immobilier, a adressé plusieurs relances, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à Monsieur [U] [B], en vain.

L’agence Antoine Immobilier a également, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sollicité le paiement de l’arriéré locatif auprès de la caution, Monsieur [A] [W], en vain.

Par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 2 juillet 2025, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] ont assigné Monsieur [U] [B] et Monsieur [A] [W] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation du bail du 24 mars 2023 et dire que Monsieur [U] [B], ainsi que tous biens et occupants de son chef devront avoir quitté les lieux loués dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et qu’à défaut de ce faire il pourra être recouru à la force publique pour l’expulser lui et tous biens et occupants de son chef ;

▸ condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] les sommes correspondant aux :

• loyers et charges impayés à la date du 1er juin 2025, soit 4 916,99 €,

ladite somme pouvant être actualisée par les requérants à la date de l’audience, ainsi que tous les loyers et charges qui seront échus jusqu’à la date de prononcé de la résiliation du bail,

• indemnités d’occupation qui seront dues à compter de la résiliation du bail et qui seront égales au montant des loyers et charges découlant du bail résilié ;

▸ condamner solidairement Monsieur [U] [B] et Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] la somme de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner solidairement aux dépens.

L’assignation a fait l’objet d’une remise à l’étude, le nom de Monsieur [U] [B] figurant bien sur la boite à lettres et l’interphone, de même s’agissant de Monsieur [A] [W], son nom figurant bien sur la boite à lettres et l’interphone.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes.

Ils indiquent que l’arriéré locatif est de 8 686,79 €, aucune reprise de paiement n’ayant été effectuée.

Ils ajoutent qu’ils demandent l’expulsion immédiate du locataire du fait de sa mauvaise foi.

Monsieur [U] [B] et Monsieur [A] [W], bien que régulièrement convoqués par acte de commissaire de justice, ne se sont ni présentés ni fait représenter à l’audience.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [U] [B] n’a répondu à aucune des propositions de rencontre qui lui ont été faites.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et il n’est fait droit à la demande que dans la mesure où elle apparaît régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] ont produit le contrat de bail, les mises en demeure de payer adressées en vain à Monsieur [U] [B] et à Monsieur [A] [W], caution, un décompte de la créance actualisé au 3 octobre 2025, démontrant que Monsieur [U] [B] restait devoir la somme de 8.656,79 €, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [U] [B], absent à l’audience et n’ayant produit aucun élément de nature à contester le principe ou le montant sollicité, sera condamné solidairement avec Monsieur [A] [W], conformément à l’acte de cautionnement du 24 mars 2023, à payer la somme de 8.656,79 € au titre de l’arriéré locatif au 3 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, ainsi que les loyers suivants jusqu’à la résiliation du contrat de bail.

SUR LES MANQUEMENTS DU LOCATAIRE A SON OBLIGATION DE PAIEMENT, LA RÉSILIATION DU BAIL ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Il résulte des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée et de l’article 1728 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu du premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En application des articles 1224, 1227 et 1228 du même code, la résolution du contrat résulte, soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La résolution peut être demandée en justice.

Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages-intérêts.

En l’espèce, il appert que Monsieur [U] [B] n’a effectué aucun paiement depuis le mois d’avril 2025 et que Monsieur [A] [W] n’a pas non plus suppléé Monsieur [U] [B], malgré son engagement de caution.

En outre, il ressort du diagnostic social et financier établi le 22 août 2025, que Monsieur [U] [B] n’a répondu à aucune des propositions de rencontre qui lui ont été faites.

De surcroît, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] ont souligné le fait que Monsieur [U] [B] n’a pas donné suite à leur proposition de conciliation.

Enfin, en application de l’article 24 V précité, du fait de l’absence totale de paiement depuis 7 mois consécutifs, il n’est pas possible d’accorder des délais de paiement au locataire.

Par conséquent, le Tribunal ne peut que faire droit à la demande des bailleurs de prononcer la résiliation du contrat de bail conclu le 24 mars 2023 et déclarer Monsieur [U] [B] occupant sans droit ni titre à compter du prononcé de la résiliation dudit bail.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [B], occupant le logement sans droit ni titre depuis la résiliation du contrat de bail.

Il résulte des dispositions des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.»

En outre, en application de l’article L412-6 du même code, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante.

Ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui par voies de fait.

En l’espèce, Monsieur [U] [B] est entré dans les lieux après signature d’un contrat de bail.

Ainsi, la trêve hivernale lui est applicable.

Par conséquent il ne sera pas fait droit à la demande de Monsieur [D] [V] et Madame [T] [G] épouse [V] d’expulsion du locataire sous un délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement.

L’expulsion sera exécutée selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [U] [B] occupant désormais les lieux sans droit ni titre depuis le présent jugement, date de la résiliation du contrat de bail, cause par ce fait un préjudice aux bailleurs qu’il convient de réparer en le condamnant, solidairement avec Monsieur [A] [W], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme actuelle de 934,95 €, charges comprises.

Par conséquent, Monsieur [U] [B] sera condamné, solidairement avec Monsieur [A] [W], à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la libération complète des lieux.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [U] [B], partie perdante, supportera in solidum avec Monsieur [A] [W] la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y], l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [U] [B] et Monsieur [A] [W] à leur payer la somme de 1.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu entre Madame [F] [X], puis Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y], d’une part, et Monsieur [U] [B], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour manquements graves à son obligation de paiement du loyer et des charges, à compter de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [U] [B] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [U] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B], solidairement avec Monsieur [A] [W], caution, à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] la somme de Huit Mille Six Cent Cinquante-Six Euros Soixante-Dix-Neuf (8.656,79 €), au titre des loyers et charges dus, suivant un décompte arrêté au 3 octobre 2025, outre les loyers dus jusqu’à la résiliation du contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B], solidairement avec Monsieur [A] [W], à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, à compter du présent jugement prononçant la résiliation du contrat de bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] in solidum avec Monsieur [A] [W] aux entiers dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE Monsieur [U] [B] in solidum avec Monsieur [A] [W] à payer à Monsieur [R] [Y] et Madame [S] [I] épouse [Y] la somme de Mille Euros (1.000,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,