TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01308

N° Portalis DBY2-W-B7J-IBGT

JUGEMENT du

02 Février 2026

Minute n° 26/00114

[D] [K]

[E] [L]

C/

[Y] [Z]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Julien PIEDNOIR

Copie conforme

M. [Y] [Z]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 02 Février 2026,

après débats à l’audience du 04 Novembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [D] [K]

né le 28 Février 1963 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [E] [K] épouse [L]

née le 10 Juillet 1959 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentés par Maître Julien PIEDNOIR, avocat au barreau d’ANGERS,

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [Z]

né le 13 Juillet 1981 [Localité 6] (MARTINIQUE – 97)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Un contrat de bail a été conclu le 1er mars 2024, entre Monsieur [S] [K], propriétaire du bien, et Monsieur [Y] [Z], pour la location d’un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 383,14 €, outre une provision sur charges de 20,00 €.

Le contrat mentionne le versement d’un dépôt de garantie de 380,00 €.

Monsieur [S] [K] est décédé le 28 janvier 2025.

Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], ses enfants, ont hérité du bien, Monsieur [S] [K] leur en ayant fait donation de son vivant par acte authentique du 6 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] ont fait signifier à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer la somme de 2 036,67 € au titre de l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 juillet 2025, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] ont assigné Monsieur [Y] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, Pôle des Contentieux de la Protection, aux fins de voir :

▸ procéder à la tentative de conciliation prévue par la loi ;

▸ constater que la clause résolutoire contenue au contrat de bail est acquise au bailleur à la date du 24 mai 2025, les causes du commandement de payer signifié le 11 avril 2025 n’ayant pas été régularisées dans le délai légal de six semaines, ni depuis, les termes postérieurs restant également impayés ;

à défaut et subsidiairement prononcer la résolution du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire défaillant, pour non paiement des loyers et charges dus, à la date du jugement à intervenir, pour le cas où la clause résolutoire ne serait pas acquise au bailleur, sur le fondement de l’article 1184 du code civil ;

▸ dire en conséquence que Monsieur [Y] [Z] est occupant sans droit ni titre de la date de résiliation (ou résolution) du bail, à celle de l’entière libération des lieux ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

▸ autoriser Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], en cas d’abandon du logement par le locataire, à effectuer l’inventaire des meubles meublant le logement initialement loué, de les faire entreposer dans tel local qu’il lui plaira aux frais de l’expulsé ;

▸ condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer à titre provisionnel :

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du terme qui serait dû en l’absence de résiliation, outre toutes charges locatives, de la date de résiliation ou résolution du bail jusqu’à l’entière libération des lieux et restitution des clefs,

• la somme à titre provisionnel de 1 889,36 €, en principal au titre des termes dus à juin 2025, selon décompte, terme de juin 2025 inclus, outre intérêt de droit à compter de l’assignation,

• tous autres termes de loyers et charges qui seraient venus à échéance jusqu’à la date de résiliation ou résolution du bail retenue par le Tribunal, et qui ne seraient pas inclus dans la somme ci-dessus,

• la somme de 700,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour les frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la seule charge du requérant,

• les entiers dépens (article 696 du code de procédure civile), dont le coût du commandement de payer signifié en date du 11 avril 2025, celui de l’assignation et de sa notification par LRAR à la Direction de la Cohésion Sociale ;

▸ ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel ou opposition, et sans caution, sur le fondement de l’article 515 du code de procédure civile.

Après un renvoi, l’affaire a été évoquée à l’audience du 4 novembre 2025.

Une conciliation est proposée aux parties, en présence d’un conciliateur de justice.

A cette audience, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], par l’intermédiaire de leur conseil, maintiennent leurs demandes, en augmentant à 800,00 € le montant sollicité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils actualisent la somme due à 2 260,64 € au 6 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, sous réserve de nouveaux paiements.

Ils ajoutent qu’ils s’en rapportent à la décision du Tribunal quant à la demande de délai de paiement, notant la volonté de Monsieur [Y] [Z] d’apurer sa dette.

Monsieur [Y] [Z] a comparu à l’audience en personne.

Il reconnaît devoir la somme dont le paiement est sollicité.

Il indique avoir eu des problèmes de santé et avoir repris une activité régulière.

Il précise percevoir environ 800 à 1 000,00 € par mois.

Il s’engage à reprendre le paiement régulier de son loyer en y ajoutant la somme de 50,00 €, éventuellement 60,00 €, afin d’apurer sa dette.

Il ajoute qu’il a déposé une demande de logement social depuis longtemps.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience et il en a été fait état à l’audience.

Il y est notamment indiqué que Monsieur [Y] [Z] propose la mise en place d’un plan d’apurement de sa dette locative, à hauteur de 50,00 € par mois, en sus du loyer, qu’il pourra réajuster à la hausse en fonction de sa situation professionnelle.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

Et, l’article 24-II de la loi précitée indique :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandement de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique le 12 avril 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 3 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 octobre 2025.

Par conséquent, il convient de constater que l’action de Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] produisent le contrat de bail, un décompte au 6 octobre 2025 arrêtant la somme due à 2 260,64 € incluant l’échéance du mois d’octobre 2025.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Monsieur [Y] [Z] ayant reconnu la dette à l’audience sera condamné au paiement de la somme de 2 260,64 €.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LA DEMANDE DE DÉLAI DE PAIEMENT

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Il résulte des dispositions de l’article 24 V de la même loi que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur, ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Conformément à l’article 24 VII de la loi précitée, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, le bail conclu le 1er mars 2024 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 11 avril 2025 pour la somme en principal de 2 036,67 €.

Ce commandement n’a pas permis de régulariser entièrement la dette pendant les six semaines, délai légal visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif était de 1 889,36 € au 24 mai 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2025.

Monsieur [Y] [Z] a sollicité un délai pour se libérer de sa dette.

A l’appui de sa demande il justifie, d’une part, avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’avril 2025, d’autre part, que son salaire d’environ 1 000,00 € mensuels lui permet de proposer un versement mensuel de 50,00 €, voire 60,00 €, en sus du loyer afin de régulariser sa situation.

De plus, le diagnostic social et financier fait état de cette proposition d’apurement.

Enfin, le bailleur a déclaré s’en rapporter quant à cette demande de délai.

Par conséquent, un délai de 36 mois est accordé à Monsieur [Y] [Z] pour s’acquitter de sa dette locative auprès de Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], par des versements mensuels de 50,00 € chacun.

Chaque mensualité devra intervenir à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement.

Toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, restée sans effet, justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Monsieur [Y] [Z] bénéficiant d’un délai de paiement pour s’acquitter de sa dette, la clause de résiliation du bail est suspendue.

Cependant, en application de l’article 24 VII précité, au cas où l’échéancier octroyé ne serait pas respecté, cette clause de résiliation de plein droit reprendrait son plein effet, quinze jours après une mise en demeure avec avis de réception restée sans effet.

Dans ce cas, le bail étant résilié, mais Monsieur [Y] [Z] étant toujours occupant des lieux sans droit ni titre, sera redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant de la résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

L’éventuelle indemnité mensuelle d’occupation des lieux est fixée au montant du dernier loyer en cours.

L’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] sollicitent le paiement des intérêts au taux légal sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 2 260,64 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit pour sa part que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Y] [Z] supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de sa signification et de sa notification à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 2], ainsi que le coût de l’assignation signifiée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], l’équité commande de condamner Monsieur [Y] [Z] à leur payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2024 entre Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K], d’une part, et Monsieur [Y] [Z], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7], sont réunies à la date du 24 mai 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] la somme de Deux Mille Deux Cent Soixante Euros Soixante-Quatre (2 260,64 €), au titre de l’arriéré locatif suivant un décompte arrêté au 6 octobre 2025, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [Y] [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer courant et les charges, en Trente Cinq (35) versements mensuels de Cinquante Euros (50,00 €) chacun, le Trente Sixième (36 ème) et dernier étant majoré du solde de la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir au plus tard à la date d’exigibilité du loyer courant, et, pour la première fois, un mois après la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si l’échéancier accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée dans un délai de quinze jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception, justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] puissent faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et conformément aux modalités fixées par les articles L412-1 à L 412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [Y] [Z] soit condamné à verser à Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation qui devrait être payée par Monsieur [Y] [Z] au montant du dernier loyer ;

DIT que le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer, de sa signification et de sa notification à la CCAPEX du Maine-et-[Localité 2], ainsi que le coût de l’assignation signifiée ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [D] [K] et Madame [E] [L] née [K] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €), au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,