TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 4]

[Localité 1]

JUGEMENT DU 17 Janvier 2025

N° RG 24/01366 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K2UU

Jugement du 17 Janvier 2025

N° : 25/38

[B] [J]

[P] [F] épouse [J]

C/

[W] [R]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à M^e LAUDIC-BARON

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [B] [J]

[Adresse 3]

représenté par M^e Hélène LAUDIC-BARON, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Elisa MONNEAU, avocat au barreau de RENNES

Mme [P] [F] épouse [J]

[Adresse 3]

représentée par M^e Hélène LAUDIC-BARON, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Elisa MONNEAU, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [W] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 avril 2023, à effet au 14 avril 2023, M. [B] [J] et Mme [P] [F] épouse [J], représentés par leur mandataire, la SARL BLOT GESTION, ont consenti un bail d’habitation à M. [W] [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420 euros et d’une provision pour charges de 35 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 octobre 2023, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.820 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [R] le 11 octobre 2023.

Par assignation du 6 février 2024, les époux [J] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,

• En tout état de cause, ordonner l’expulsion de M. [W] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• Autoriser les époux [J] à faire transporter le mobilier ou tous objets restés dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il leur plaira, aux frais du défendeur en application des dispositions de l’article R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 3.688,43 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024 où elle a été retenue.

À l’audience, les époux [J] ont comparu, représentés par leur conseil, lequel a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils soulignent que malgré plusieurs lettres recommandées et un commandement de payer le locataire n’a pas repris le paiement des loyers ni réglé le montant de la dette locative.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [W] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 473 du Code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les époux [J] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de faire application du délai de deux mois, conformément aux stipulations du contrat de bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 10 octobre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de

1.820 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 décembre 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les époux [J] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 janvier 2024, M. [W] [R] leur devait la somme de 3.688,43 euros.

M. [W] [R] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 455 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 16 janvier 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [R], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande des époux [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 11 avril 2023 entre les époux [J], d’une part, et M. [W] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 décembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [R], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [W] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [W] [R] à payer aux demandeurs la somme de

3.688,43 euros (trois mille six cent quatre-vingt-huit euros et quarante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 janvier 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [W] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 455 euros (quatre cent cinquante-cinq euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 16 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [W] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 octobre 2023 et celui de l’assignation du 6 février 2024,

CONDAMNE M. [W] [R] à payer aux demandeurs la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge