02 Juin 2026

AFFAIRE :

[I] [J]

C/

[K] [V] veuve [S]

, [R] [S]

, [T] [S]

, Société DIAGBOOSTE

N° RG 24/01063 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HQH4

Assignation :09 Avril 2024

Ordonnance de Clôture : 24 Mars 2026

Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDERESSE :

Madame [I] [J]

née le 30 Avril 1986 à [Localité 1] ([Localité 2]-ET-[Localité 3])

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Anne-pascale LAMY-RABU, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Albane HARDY, avocat plaidant au barreau de TOURS

DÉFENDEURS :

Madame [K] [V] veuve [S]

née le 30 Janvier 1961 à [Localité 5] (MAINE-ET-[Localité 3])

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [R] [S]

né le 09 Février 1988 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 3])

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentant : Maître Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocats au barreau D’ANGERS

Monsieur [T] [S]

né le 22 Octobre 1991 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 3])

[Adresse 4]

[Localité 4]

Représentant : Maître Sébastien HAMON de la SELARL DELAGE BEDON LAURIEN HAMON, avocats au barreau D’ANGERS

Société DIAGBOOSTE

[Adresse 5]

[Localité 8]

Représentant : Maître Philippe RANGE de la SELARL LEXCAP, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Laurent LUCAS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente

Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente

Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Avril 2026, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Juin 2026.

JUGEMENT du 02 Juin 2026

rédigé par Mme [N] [E], stagiaire du concours professionnel, sous le contrôle de M. Yannick Brisquet, 1er vice-président

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique du 6 mars 2019, Mme [I] [J] a acquis de Mme [U] [G] veuve [S] et de M. [H] [S], son fils unique, une maison à usage d’habitation sise [Adresse 1] à [Localité 9] (49), commune déléguée de [Localité 10], par l’intermédiaire de l’agence La Flandière – Clés en Mains Immobilier à [Localité 11] (44), moyennant le prix de 54 000 euros.

Un diagnostic de performance énergétique présentant un étiquetage vierge a été établi par la société Diag 44 le 22 novembre 2018 et annexé à l’acte authentique de vente. Un second diagnostic de performance énergétique a été réalisé le 3 décembre 2018 par la société à responsabilité limitée Diagbooste (ci-après « la SARL Diagbooste »). Signé par Mme [I] [J], ce diagnostic n’a cependant pas été annexé à l’acte authentique de vente.

Se plaignant notamment de difficultés de chauffage et de présence d’humidité, Mme [I] [J] a fait établir un constat des désordres selon procès-verbal de Me [H] [Z], commissaire de justice à [Localité 12] (49), en date du 28 mai 2020.

Par actes du 19 octobre 2020, Mme [I] [J] a fait assigner Mme [U] [G] veuve [S] et M. [H] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire d’Angers aux fins de solliciter une mesure d’expertise judiciaire, laquelle a été ordonnée et confiée à Mme [A] [O] par ordonnance du 10 décembre 2020. Les opérations d’expertise ont été déclarées communes à la SARL Diagbooste par ordonnance du 20 janvier 2022, à Mme [Q] [V] épouse [S] ainsi que MM. [T] et [R] [S] en leurs qualités d’héritiers de Mme [U] [G] veuve [S] et de M. [H] [S], tous les deux décédés en cours d’expertise, par ordonnance du 9 février 2023, à la société La Flandière – Clés en mains immobilier par ordonnance du 4 mai 2023, à la SELARL [M] MJ-O en qualité de liquidateur judiciaire de cette dernière par ordonnance du 3 août 2023. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 12 décembre 2023.

Par actes de commissaire de justice délivrés respectivement en date du 9 avril 2024 et du 11 avril 2024, Mme [I] [J] a assigné d’une part, MM. [R] et [T] [S], Mme [B] [V] veuve [S] (ci-après « les consorts [S] ») et d’autre part, la SARL Diagbooste devant le tribunal de céans afin de solliciter leur condamnation in solidum au paiement de dommages et intérêts, à savoir une somme de 15 000 euros au titre du préjudice d’agrément, une somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral et financier et une somme de 84 715,07 euros au titre du préjudice matériel et financier.

La clôture de l’instruction est intervenue le 24 mars 2026 par ordonnance du même jour et le dossier a reçu fixation pour être plaidé à l’audience du 7 avril 2026. A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 février 2025, Mme [I] [J] demande au tribunal de :

Condamner in solidum la SARL Diagbooste et les consorts [S] à lui payer à titre de dommages et intérêts : 15 000 euros au titre de son préjudice d’agrément ;15 000 euros au titre de son préjudice moral et de santé ;20 579 euros au titre de son préjudice financier, à savoir : 20 000 euros correspondant au préjudice lié à l’achat d’un bien immobilier en classe énergétique F au lieu de D ; 346 euros correspondant à la facture de la société [X] ;233 euros pour mémoire pour les frais de papeterie ;

Condamner in solidum la SARL Diagbooste et les consorts [S] aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise et de la procédure de référé, à savoir la somme de 7 210 euros (pour mémoire) ;Condamner in solidum la SARL Diagbooste et les consorts [S] au paiement de la somme de 6 210 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts fondée sur les articles 1240, 1604 du code civil et L. 271-6 du code de la construction et de l’habitation, Mme [I] [J] reproche aux consorts [S] de ne pas avoir produit les factures d’électricité qui auraient permis de révéler la consommation énergétique du bien vendu et de ne pas l’avoir informée de l’état d’isolation et des difficultés à chauffer la maison. Elle reproche par ailleurs à la SARL Diagbooste d’avoir établi un rapport qu’elle a signé le 7 décembre 2018, incomplet et non représentatif de la réalité puisque le logement aurait dû, au regard des factures d’électricité, être classé en catégorie énergétique F et non D. Elle considère que ces manquements justifient que la SARL Diagbooste soit condamnée in solidum avec les consorts [S] à l’indemniser de l’intégralité des préjudices qu’elle a subis.

S’agissant de ses préjudices, Mme [I] [J] se plaint d’avoir subi un préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux en raison du défaut d’isolation de la maison entraînant de l’humidité, des moisissures et des difficultés pour la chauffer. Elle fait également valoir un préjudice matériel et financier consistant en un trop versé de 20 000 euros sur le prix d’acquisition de la maison en classe F au lieu de la classe D, outre une somme de 346 euros correspondant à une facture de l’entreprise [X] et une somme de 233 euros pour mémoire au titre de frais de papeterie. Enfin elle se prévaut d’un préjudice moral et de santé, insistant sur les conséquences que les conditions thermiques de la maison ont entraînées sur sa santé physique et morale, nécessitant la prise d’un traitement antidépresseur et anxiolytique outre un suivi médical régulier pour les allergies provoquées par les moisissures. Elle ajoute avoir dû se résoudre à vendre la maison le 15 novembre 2024, en raison de son mal-être au sein de la maison et du coût trop élevé des travaux à engager au regard de sa situation financière.

*

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2025, les consorts [S] sollicitent du présent tribunal de :

Ecarter des débats les pièces n°136, 138 et 157 de Mme [I] [J] comme étant irrecevables ;Rejeter les demandes de Mme [I] [J] ; A titre reconventionnel, Condamner Mme [I] [J] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;A titre subsidiaire, Condamner la SARL Diagbooste à les garantir de toutes condamnations qui seraient prononcées à leur encontre ; Diminuer les demandes indemnitaires de Mme [I] [J] ; Limiter à la somme maximale de 2 000 euros l’éventuelle indemnisation au titre du DPE correspondant à une perte de chance d’avoir acquis un bien classé en DPE D ; En tout état de cause,Condamner la société Diagbooste ou toute partie perdante aux dépens de l’instance dont droit de recouvrement direct au bénéfice de la SELARL Delage Bedon Laurien Hamon ; Condamner la société Diagbooste ou toute partie perdante à leur payer la somme de 8 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Au soutien de leur demande d’irrecevabilité des pièces n°136, 138 et 157, les consorts [S] font valoir que Mme [I] [J] n’a pas respecté le cadre de la procédure judiciaire en cours en adressant des correspondances directement au tribunal judiciaire.

Pour s’opposer à titre principal aux demandes formées par Mme [I] [J] à leur encontre, les consorts [S] estiment n’avoir commis aucune faute dans le cadre de la vente. A cet égard, ils indiquent que le fondement juridique invoqué par Mme [I] [J] est imprécis, dès lors qu’elle invoque à la fois les dispositions de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité délictuelle et celles de l’article 1604 du code civil relatives à l’obligation de délivrance conforme en matière contractuelle. S’agissant du fondement délictuel, les consorts [S] font valoir qu’il ne peut trouver à s’appliquer en raison de la relation contractuelle entre les parties. S’agissant de l’obligation de délivrance conforme, les consorts [S] estiment que Mme [I] [J] est défaillante dans la charge de la preuve qui lui incombe dès lors que le bien a été livré conformément aux stipulations de l’acte de vente, lequel ne prévoyait pas de garantie de performance énergétique et comportait en outre une renonciation à contestation de Mme [I] [J]. Ils ajoutent que le diagnostic de performance énergétique n’a en tout état de cause qu’une valeur informative. S’agissant du reproche qui leur est fait concernant l’absence de communication des factures d’électricité, ils estiment qu’aucune obligation ne pesait sur eux et rappellent que le bien a été vendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière de sorte qu’il appartenait à cette dernière, en sa qualité de mandataire, de communiquer si nécessaire les factures susmentionnées.

S’agissant des préjudices invoqués par la demanderesse, les consorts [S] contestent le préjudice d’agrément allégué, précisant qu’il résulte du propre comportement de Mme [I] [J], qui n’a pas suffisamment chauffé et ventilé son logement, et ajoutent qu’il n’est pas justifié dans son quantum. Concernant le préjudice moral et de santé, ils estiment que les difficultés personnelles dont fait état Mme [I] [J] ne sont pas étayées par un justificatif médical et que le lien de causalité entre le préjudice allégué et les faits qui leur sont reprochés n’est pas établi. S’agissant du préjudice financier qui résulterait d’un trop versé de 20 000 euros sur le prix de vente, ils estiment que celui-ci ne peut se déduire du prix de revente du bien immobilier dès lors que les désordres sont postérieurs à la vente. Ils ajoutent que le préjudice ne pourrait en tout état de cause consister qu’en une perte de chance de se porter acquéreur d’un bien moins énergivore (classe D au lieu de classe F), dont la preuve n’est pas rapportée en l’espèce, précisant que Mme [I] [J] avait nécessairement conscience lors de son acquisition que le bien n’était pas en parfait état énergétique et nécessitait des travaux. Les consorts [S] contestent enfin la demande de remboursement des frais d’expertise privée de M. [F] [X], au motif qu’elle a été réalisée de manière unilatérale et non contradictoire, de même que la demande de remboursement des frais de papeterie dont il n’est pas justifié qu’ils soient en lien avec le litige.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de déclaration de responsabilité de Mme [I] [J] et de dommages et intérêts pour procédure abusive, les consorts [S] font valoir, en se fondant sur le rapport d’expertise de Mme [A] [O], que les désordres d’humidité et de moisissures invoqués par Mme [I] [J] sont postérieurs à la vente et lui sont directement imputables. Ils estiment que la procédure judiciaire engagée est abusive et dilatoire, précisant que la profusion des pièces versées aux débats ne peut compenser la carence de Mme [I] [J] à justifier le bien-fondé de son action judiciaire.

Au soutien de leur demande subsidiaire en garantie, s’ils étaient condamnés à indemniser Mme [I] [J], les consorts [S] opposent leur qualité de profane à celle de professionnelle de l’agence immobilière ainsi que de la SARL Diagbooste et observent que les investigations menées par cette dernière se sont révélées insuffisantes, la mission d’un diagnostiqueur visant à prévenir les aléas techniques susceptibles d’entraîner des sinistres mais aussi de vérifier le respect des règles de l’art en matière de construction des bâtiments. Ils ajoutent que seule la SARL Diagbooste avait la capacité d’évaluer et de déterminer la catégorie énergétique d’un bâtiment.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 octobre 2025, la SARL Diagbooste sollicite du présent tribunal de :

In limine litis, la mettre hors de cause ;A titre principal, rejeter les demandes présentées par Mme [I] [J] à son encontre ;A titre subsidiaire, diminuer les demandes indemnitaires ; En tout état de cause, Rejeter la demande de garantie formée par les consorts [S] à son encontre ;Condamner les consorts [S] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle au profit de Mme [I] [J] ;Condamner Mme [I] [J] aux dépens de l’instance ;Condamner Mme [I] [J] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de Mme [I] [J], la SARL Diagbooste rappelle que le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente est celui réalisé par la société Diag 44 et non celui qu’elle a réalisé à la demande de l’agence immobilière, de sorte que celui-ci n’est pas entré dans le champ contractuel. Elle précise qu’elle n’a commis aucune faute dans l’établissement de ce diagnostic, dès lors que le bien ayant été déclaré construit après 1948, elle a appliqué la méthode dite 3CL qui ne nécessite pas l’analyse des factures d’électricité mais permet de mesurer la consommation énergétique après saisine des caractéristiques connues du bien immobilier dans un logiciel agréé par l’administration. Elle ajoute que le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative, la consommation énergétique étant par ailleurs dépendante des habitudes de consommations, et qu’elle avait en outre classé le bien en catégorie énergivore, en classe D à la limite de la classe E, et au regard d’un prix des énergies indexé au 15 août 2015.

S’agissant des préjudices invoqués par la demanderesse, la SARL Diagbooste conteste le lien de causalité entre le préjudice d’agrément allégué et la faute qui lui est reprochée. De la même façon, elle estime que Mme [I] [J] n’apporte pas la preuve du préjudice de santé qu’elle invoque. La SARL Diagbooste conteste par ailleurs le préjudice financier indemnisable dès lors que de nombreux travaux d’isolation étaient prévisibles au regard d’un premier diagnostic régulièrement remis avant la vente classant le bien dans une catégorie énergivore. Elle ajoute que le préjudice indemnisable ne pourrait résulter que d’une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente, ce qui n’est pas sollicité par Mme [I] [J].

Pour s’opposer à la demande de garantie des consorts [S], la SARL Diagbooste rappelle qu’elle n’a commis aucune faute dans l’établissement de son diagnostic, utilisant la méthode préconisée, et que l’absence de communication des factures d’énergie ne pourrait être reprochée qu’aux vendeurs, seuls ces derniers pouvant avoir été alertés par la caractère prétendument erroné du diagnostic ou encore le taux anormalement élevé d’humidité dans la maison, raison pour laquelle elle sollicite la garantie des consorts [S] en cas de condamnation prononcée à son encontre.

MOTIVATION

Sur la recevabilité des pièces n°136, 138 et 157 de Mme [I] [J]

Aux termes de l’article 132 du code de procédure civile, la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. L’article 135 du même code dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

Aux termes de la lecture combinée des articles 766 et 768 du code de procédure civile applicables à la procédure devant le tribunal judiciaire, les pièces invoquées au soutien des prétentions d’une partie doivent être énumérées selon un bordereau annexé aux conclusions et communiquées entre avocats.

En l’espèce, s’agissant d’une procédure judiciaire avec représentation par avocat obligatoire, Mme [I] [J] ne peut adresser directement au tribunal judiciaire des pièces dont elle entend se prévaloir dans le cadre de la présente instance.

Néanmoins, il n’est pas contesté que les pièces n°136, 138 et 157 de Mme [I] [J], s’agissant effectivement de courriers qu’elle a adressés directement au tribunal judiciaire, sont également listées dans le bordereau de son avocat et ont été communiquées selon les règles procédurales de communication entre avocats.

Aussi et à défaut de justifier du caractère tardif ou irrégulier de la communication de ces pièces, les consorts [S] ne sont pas fondés à en solliciter l’irrecevabilité. Leur demande sera donc rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Mme [I] [J]

A titre liminaire, il résulte de l’article 12 du code de procédure civile que le juge, qui tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, bien que Mme [I] [J] fonde sa demande de condamnation in solidum indistinctement sur le fondement des articles 1240 et 1604 et suivants du code civil, il ressort des éléments du dossier qu’elle a signé un contrat de vente avec les consorts [S] et qu’elle n’a pas de lien contractuel avec la SARL Diagbooste. Aussi, ses demandes à l’encontre des vendeurs seront étudiées sur le fondement de la responsabilité contractuelle et celles à l’encontre du diagnostiqueur sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Il convient toutefois de rappeler que si les coauteurs d’un même dommage, conséquence(s) de leurs fautes respectives, peuvent être condamnés in solidum à la réparation de l’entier dommage, c’est à la condition que chacune de ces fautes aient concouru à le causer tout entier et qu’il s’agisse du même dommage.

À supposer établie la faute du diagnostiqueur dans l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique erroné, le préjudice qui en résulte pour les acquéreurs ne peut être qu’une perte de chance d’avoir mieux négocié le bien acquis alors que l’inexécution, par les vendeurs, de leur obligation de délivrance les oblige à réparer l’intégralité des préjudices résultant de cette inexécution. Aussi, il ne saurait y avoir de condamnation in solidum entre les vendeurs et le diagnostiqueur seulement tenu de réparer un préjudice de perte de chance.

En conséquence, il convient d’examiner de manière distincte les demandes formulées par Mme [I] [J] à l’encontre des consorts [S] et de la SARL Diagbooste.

Sur le manquement des consorts [S] à leur obligation de délivrance

En application de l’article 1602 du code civil, le vendeur est tenu à une obligation d’information. Il doit informer l’acheteur de la nature de la chose, de ses caractéristiques, de ses modalités d’utilisation. Il est tenu d’expliquer clairement ce à quoi il s’oblige.

Aux termes de la lecture combinée des articles 1603, 1604, 1614 et 1615 du code civil, le vendeur a l’obligation principale de délivrer la chose qu’il vend, en l’état où elle se trouve au moment de la vente avec ses accessoires et tout ce qui est destiné à son usage perpétuel. L’obligation de délivrance s’entend non seulement de la prise de possession du bien vendu par l’acquéreur, mais également de la délivrance d’une chose conforme aux prévisions contractuelles.

En l’espèce, se fondant sur le rapport d’expertise de Mme [A] [O] qui indique que le classement énergétique du bien sur la base des factures EDF des consorts [S] sur une année 2018/2019 aurait classé la maison en niveau F ou G, Mme [I] [J] reproche aux vendeurs de ne pas avoir produit les factures d’électricité révélatrices de la véritable consommation énergétique du bien.

Il est constant que deux diagnostics de performance énergétique ont été transmis à Mme [I] [J] avant la conclusion de la vente, mais qu’un seul a été annexé à l’acte authentique de vente.

Le premier diagnostic de performance énergétique réalisé par la société Diag 44 le 22 novembre 2018 et seul annexé à l’acte authentique de vente, est vierge de consommations, de sorte qu’il ne mentionne aucune classe énergétique au motif que « le diagnostiqueur n’a pas été en mesure d’établir une estimation des consommations car les factures ne sont pas représentatives d’une consommation réelle de chauffage (le précédent propriétaire utilisait de la soudure à l’arc) ». Cette précision a été reprise en page 28 de l’acte de vente avec une clause de renonciation à recours et l’indication que la vente a été conclue en tenant compte de cet aléa.

Dans ces conditions, Mme [I] [J] ne peut ignorer que ni la classe énergétique du bien, ni le montant des consommations d’énergie n’ont fait l’objet de prévisions contractuelles entre les parties, raison pour laquelle elle ne reproche pas aux consorts [S] d’avoir failli à leur obligation de délivrance d’un logement présentant un certain niveau de performance énergétique, mais de ne pas avoir produit leurs factures de consommation d’énergie permettant d’établir la vraie classe énergétique du bien.

Néanmoins, il résulte du premier diagnostic que les factures de consommation des vendeurs ne sont pas représentatives d’une consommation réelle de chauffage, et du second diagnostic établi par la SARL Diagbooste, que les estimations de consommation d’énergie ont été calculées selon la méthode dite 3CL qui utilise un logiciel de calcul agréé par l’Etat se basant sur les caractéristiques du bien et non sur les factures de consommation d’énergie considérées comme moins fiables car dépendantes des consommations individuelles des occupants.

Il résulte de ces constatations que nonobstant les erreurs qui auraient pu être commises par les diagnostiqueurs, il apparaît qu’aucune obligation de production des factures de consommation d’énergie ne pesait sur les consorts [S] et qu’en tout état de cause, la seule production de leurs factures de consommations d’énergie n’aurait pas permis de classer avec précision et certitude le bien vendu.

En outre, ni Mme [I] [J], ni la SARL Diagbooste ne contestent n’avoir jamais réclamé les factures de consommations d’énergie aux consorts [S], lesquels précisent qu’elles étaient par ailleurs en possession de l’agence La Flandière – Clés en mains immobilier à qui ils avaient donné mandat exclusif de vente. Aucune rétention ou inexécution contractuelle d’une obligation de bonne foi ne saurait dès lors leur être reprochée.

Il sera par ailleurs rappelé qu’aux termes de l’article L. 274-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du vendeur du contenu du diagnostic de performance énergétique et qu’en outre Mme [I] [J] a accepté, aux termes de l’acte authentique de vente, l’aléa quant aux consommations énergétiques du bien acquis.

Mme [I] [J] n’est pas fondée, dans ces conditions, à soutenir que les consorts [S] étaient tenus à une obligation de délivrance des factures de consommations d’énergie et qu’ils ne l’auraient pas respectée.

Mme [I] [J] reproche également aux consorts [S] de ne pas l’avoir informée de l’état d’isolation et de la difficulté à chauffer la maison, en vue de déterminer la réelle classification énergétique.

Il sera d’abord rappelé qu’il n’appartient pas aux consorts [S], mais au diagnostiqueur grâce à l’élaboration du diagnostic de performance énergétique, de déterminer la classe énergétique du logement.

Par ailleurs, s’il résulte du rapport d’expertise de Mme [A] [O] que les désordres d’humidité et de moisissures constatés sont la conséquence d’une insuffisance de chauffage de la maison par Mme [I] [J], l’expert judiciaire ayant relevé lors de ses opérations des températures oscillant entre 15°C et 17°C selon les pièces, il n’est pas établi que cette insuffisance de chauffage soit due à une difficulté particulière autre qu’une contrainte économique et budgétaire. L’expert judiciaire relève en effet que la comparaison des factures d’électricité laisse à penser que lors de la visite de la maison par Mme [I] [J], la maison était chauffée à une température supérieure et ne présentait pas de désordres liés à l’humidité.

En outre, les travaux préconisés par Mme [A] [O] afin d’améliorer la classe énergétique de la maison ne comprennent pas des travaux de reprise de l’isolation, qu’elle a d’ailleurs expressément rejetés, de sorte que Mme [I] [J] ne démontre pas que les informations concernant l’état de l’isolation de la maison auraient été utiles à la classification énergétique.

En tout état de cause, la société Diag 44 avait pris soin, dans son diagnostic annexé l’acte authentique de vente, de soumettre les recommandations suivantes pour l’amélioration énergétique du bien : « envisager une isolation des murs par l’intérieur » et « envisager la mise en place d’un isolant en sous face du plancher ». Mme [I] [J] était donc informée de l’absence d’isolation des murs et du plancher bas et de la nécessité de réaliser des travaux.

En conséquence, Mme [I] [J] n’est pas fondée à soutenir que les consorts [S] étaient tenus à une obligation particulière d’information concernant l’état de l’isolation et les difficultés à chauffer la maison, à laquelle ils n’auraient pas satisfait.

Mme [I] [J] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à l’encontre des consorts [S].

Sur l’existence d’une faute de la SARL Diagbooste

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version en vigueur du 14 juillet 2010 au 10 novembre 2019, applicable au présent litige, dispose que le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.

L’article L. 271-4 du même code, dans sa version en vigueur du 27 mars 2014 au 1er juin 2020, applicable au présent litige, dispose par ailleurs qu’en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente, que ce dossier comprend notamment le diagnostic de performance énergétique précité et que l’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

L’action des acquéreurs d’un bien immobilier contre le diagnostiqueur de performance énergétique est possible sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la faute commise dans l’exécution du contrat avec le vendeur ayant un caractère délictuel à l’égard des tiers.

En l’espèce, la SARL Diagbooste a établi un diagnostic de performance énergétique le 3 décembre 2019, qui a été porté à la connaissance de Mme [I] [J] avant la signature du compromis de vente, de sorte qu’elle ne peut s’exonérer de toute responsabilité au seul motif que ce diagnostic n’a pas été annexé à l’acte authentique de vente. Par ailleurs, si le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative, cette information a néanmoins pour objet de protéger l’acquéreur contre une erreur sur une caractéristique essentielle du bien vendu. Ce second diagnostic ayant été sollicité, à la demande de l’agence La Flandière – Clés en mains immobilier, compte-tenu du caractère vierge de consommation(s) du précédent diagnostic établi par la société Diag 44, il avait nécessairement pour objectif d’informer utilement Mme [I] [J] sur la performance énergétique du bien qu’elle projetait d’acquérir et sur l’estimation des consommations d’énergie.

Le diagnostic de la SARL Diagbooste classe le logement en catégorie D avec une consommation annuelle d’énergie de 228 kWhep/m²/an pour une surface habitable de 70 m², obtenue selon la méthode 3CL-DPE version 1.3 d’après les consommations estimées au logement aux prix moyens des énergies indexés au 15 août 2015.

Il résulte du rapport d’expertise de Mme [A] [O] que le diagnostic de la SARL Diagbooste n’est pas représentatif des consommations, dès lors qu’il fait état d’une estimation annuelle de 911 euros soit 50 % inférieure à la consommation réelle, laquelle aurait permis un classement du bien en catégorie F ou G au lieu de la catégorie D, ce qui est confirmé par les pièces du dossier, notamment les échéanciers et factures de consommation d’énergie, ainsi que par le diagnostic établi par la société Sydiag et mentionné au sein de la promesse unilatérale de vente signée par Mme [I] [J] le 11 juillet 2024, qui classe le bien en catégorie F.

Néanmoins, si l’expert précise que les factures de consommations d’énergie des consorts [S] auraient permis de classer le logement en catégorie F ou G, elle n’indique pas en quoi la méthode 3CL-DPE version 1.3 retenue par la SARL Diagbooste n’est pas réglementaire, dès lors que la construction de la maison d’habitation est datée de l’année 1948, selon les stipulations de l’acte de vente et les mentions du rapport d’expertise de Mme [A] [O], et que cette méthode est recommandée pour les biens construits après 1948.

En revanche, afin de démontrer la connaissance par Mme [I] [J] des travaux à prévoir, la SARL Diagbooste se prévaut, aux termes de ses écritures, des recommandations de la société Diag 44 concernant l’amélioration des performances énergétiques du bien, à savoir :

L’isolation des murs par l’intérieurL’isolation du plancher bas en sous face cave Le remplacement des convecteurs par des panneaux rayonnants

Pour autant, le descriptif du logement et de ses équipements tel que détaillé dans son propre diagnostic fait état de murs composés de bloc béton avec une isolation intérieure de 10 cm, ainsi qu’un plancher bas donnant sur un cellier avec une isolation intrinsèque, en contradiction avec le rapport d’expertise et le précédent diagnostic de la société Diag 44 qui font état d’une absence d’isolation des murs et du plancher bas à l’exception des murs de la chambre côté rue qui présentent un doublage en laine de verre de 7 cm. Le descriptif des équipements de la SARL Diagbooste ne précise pas non plus la présence d’un accumulateur comme système de chauffage. Par ailleurs, alors qu’elle semble valider, aux termes de ses écritures, les recommandations de la société Diag 44 en matière d’isolation, la SARL Diagbooste ne formule quant à elle aucune recommandation de ce type, précisant que « il n’a pas été mis en évidence d’amélioration permettant d’augmenter la performance énergétique du bien avec une rentabilité intéressante ».

Manifestement le diagnostic de la SARL Diagbooste est erroné en raison de mauvaises indications entrées dans le logiciel de calcul et concernant les caractéristiques du logement.

Il est donc établi que la SARL Diagbooste a commis une faute dans l’établissement du diagnostic qui a été fourni à Mme [I] [J] avant son acquisition, et qui n’a pu que conforter cette dernière dans l’idée qu’elle faisait l’acquisition d’un bien dont le niveau de consommation énergétique est dans la moyenne et non d’un bien pouvant être qualifié de passoire thermique, nécessitant un budget plus important que celui qui était prévisible.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Sur la perte de chance de négocier une réduction du prix de vente

Le préjudice subi par les acquéreurs du fait d’une information concernant la qualité énergétique d’un bien immobilier ne consiste qu’en une perte chance de négocier une réduction du prix de vente.

Si le juge ne peut indemniser un préjudice différent de celui qui était allégué par le demandeur à l’action, il ne peut refuser d’indemniser une perte de chance de ne pas subir un dommage, dont il constate l’existence, en se fondant sur le fait que seule une réparation intégrale de ce dommage lui a été demandée.

En l’espèce, il résulte des écritures des parties qu’elles ont été mises en mesure de présenter leurs observations sur le caractère certain ou non du préjudice et sur l’importance de la chance perdue.

La perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut jamais être égale à l’avantage qu’elle aurait procuré si elle s’était réalisée.

Il ne peut être sérieusement contesté que mieux informée, Mme [I] [J] aurait disposé d’un élément supplémentaire de négociation du prix de vente. Il sera néanmoins observé que la SARL Diagbooste avait classé le bien en catégorie D à la lisière de la catégorie E, soit en logement non économe, que le diagnostic de la société Diag 44 faisait état du défaut d’isolation et que le prix d’achat à 54 000 euros avait manifestement déjà été négocié au regard du prix de 63 000 euros fixé dans le mandat de vente de l’agence La Flandière – Clés en mains immobilier. Compte-tenu de ces éléments et du prix de revente du bien à 45 000 euros en 2024, la réparation doit être limitée à 10 % du prix de vente soit à la somme de 5 400 euros, rien ne permettant de démontrer que les vendeurs auraient accepté une diminution supplémentaire du prix par rapport à la mise sur le marché.

La SARL Diagbooste sera condamnée à payer à Mme [I] [J] la somme de 5400 euros au titre de la perte de chance.

Sur le préjudice de jouissance

Seul le préjudice en lien de causalité avec la faute commise par le diagnostiqueur étant réparable, c’est à tort que Mme [I] [J] prétend à la réparation de son préjudice de jouissance dès lors que ce préjudice allégué ne résulte pas directement de la faute du diagnostiqueur mais des caractéristiques énergétiques de l’immeuble dont elle s’est portée acquéreur. Il sera en outre relevé que les désordres liés à l’humidité et aux moisissures de la maison sont attribués, selon le rapport d’expertise judiciaire, au comportement de Mme [I] [J] qui n’aurait pas suffisamment chauffé la maison.

Mme [I] [J] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice financier

Pour les mêmes raisons, Mme [I] [J] n’est pas fondée à solliciter réparation d’un préjudice financier à hauteur d’un trop versé de 20 000 euros sur le prix d’acquisition de la maison en classe F au lieu de la classe D annoncée, ce trop versé correspondant au coût des travaux à exposer pour l’amélioration de la performance énergétique de la maison ne résulte pas directement de la faute du diagnostiqueur mais des caractéristiques énergétiques de l’immeuble dont elle s’est portée acquéreur.

Les frais de papeterie et d’expertise privée de la société [X] ne constituent pas non plus un préjudice réparable.

Mme [I] [J] sera déboutée de sa demande au titre du préjudice financier.

Sur le préjudice moral et de santé

Mme [I] [J] verse aux débats un nombre très volumineux de pièces diverses au soutien de la démonstration du préjudice moral et des problèmes de santé qu’elle invoque.

Il résulte du rapport d’expertise de Mme [A] [O] que la présence d’humidité et les traces de moisissure de la maison sont postérieures à la vente et sont la conséquence d’une insuffisance de chauffage de la maison par Mme [I] [J].

Sans apporter d’appréciation sur l’état de santé de Mme [I] [J], il sera observé que ces pièces apparaissent pour la plupart inappropriées et qu’en tout état de cause elles ne permettent pas de démontrer le lien de causalité avec la faute commise par la SARL Diagbooste.

Mme [I] [J] sera déboutée de sa demande au titre de son préjudice moral.

Sur la demande de garantie de la SARL Diagbooste

La SARL Diagbooste reproche aux consorts [S] de ne pas avoir transmis leurs factures de consommation d’énergie directement à Mme [I] [J].

Il a néanmoins été précédemment précisé qu’aucune obligation de la sorte ne pesait sur les consorts [S].

En sa qualité de professionnelle, il appartenait à la SARL Diagbooste, si elle l’estimait nécessaire, de solliciter ces pièces auprès des consorts [S].

En tout état de cause, cette communication aurait été sans incidence sur les erreurs commises par la SARL Diagbooste dans l’établissement du diagnostic de performance énergétique.

La SARL Diagbooste sera déboutée de sa demande de garantie à l’encontre des consorts [S].

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [S] pour procédure abusive et dilatoire

Le droit d’agir en justice constitue un droit fondamental qui n’est toutefois pas absolu, la responsabilité de son titulaire pouvant être engagée, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lorsque ce droit est mis en œuvre de manière abusive ou dilatoire.

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

La seule constatation du caractère infondé des prétentions ne suffit pas à caractériser un abus de droit.

En l’espèce, compte-tenu des éléments versés aux débats et notamment du rapport d’expertise de Mme [A] [O], il apparaît que l’action de Mme [I] [J] ne traduit pas un abus de droit d’ester en justice, nonobstant le nombre de pièces communiquées par cette dernière qui apparaît démesuré et inopportun.

Les consorts [S] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SARL Diagbooste, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens de l’instance qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, la SARL Diagbooste, tenue aux dépens, sera condamnée au titre des frais irrépétibles à verser la somme de 3 000 euros à Mme [I] [J], ainsi que la somme de 3 000 euros à M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V].

Sur l’exécution provisoireAux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort, par décision contradictoire et par mise à disposition au greffe ;

DÉBOUTE M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V] veuve [S] de leurs demandes de mise hors de débat des pièces communiquées par Mme [I] [J] n°136, 138 et 157 ;

CONDAMNE la SARL Diagbooste à payer une somme de 5 400 euros à Mme [I] [J] au titre de la perte de chance d’avoir pu mieux négocier le prix d’acquisition du bien ;

DÉBOUTE Mme [I] [J] de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier, du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée Diagbooste de sa demande en garantie dirigée à l’encontre de M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V] ;

DÉBOUTE M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée Diagbooste aux dépens de l’instance qui comprendront ceux de la procédure de référé et les frais de l’expertise judiciaire confiée à Mme [A] [O], avec autorisation pour la SELARL Delage Bedon Laurien Hamon de faire application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile pour les dépens de M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V] veuve [S] ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée Diagbooste à payer à Mme [I] [J] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société à responsabilité limitée Diagbooste à payer à M. [R] [S], M. [T] [S] et Mme [B] [V] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée Diagbooste de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT