14 Avril 2026

AFFAIRE :

[M] [A] [F]

, [W] [K]

C/

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES

N° RG 18/00556 – N° Portalis DBY2-W-B7C-FUIU

Assignation :14 Février 2018

Ordonnance de Clôture : 17 Juin 2025

Demande en décharge ou en réduction des droits d’enregistrement portant sur des mutations à titre gratuit ou des partages

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [A] [F]

né le [Date naissance 1] 1953 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d’ANGERS et Maître Rémy HAUTCOEUR de l’AARPI ARCHERS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Madame [W] [K]

née le [Date naissance 2] 1978 à [Localité 4] (HAUTS-DE-SEINE)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Christian NOTTE-FORZY, avocat postulant au barreau d’ANGERS et Maître Rémy HAUTCOEUR de l’AARPI ARCHERS, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

DIRECTION GENERALE DES FINANCES PUBLIQUES prise en la personne de la direction régionale des Finances Publiques d’Ile de France et du Département de [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 7]

dispensé du ministère d’avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 01 Juillet 2025, devant Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président et Céline MASSE, Vice-Présidente, siégeant en qualité de rapporteurs, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ces deux magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le cadre du délibéré du tribunal composé des trois magistrats suivants :

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Céline MASSE, Vice-Présidente

Assesseur : Luis GAMEIRO, Vice-Président

Greffier : Séverine MOIRÉ, Greffier

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 07/10/2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 25/11/25, 31/03/2026 puis au 14 Avril 2026.

JUGEMENT du 14 Avril 2026

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 28 décembre 2012, enregistré le 21 janvier 2013, M. [M] [A] [F] a donné à sa fille Mme [W] [K] la pleine propriété du château de [Localité 8], situé à [Localité 9]. [P] bien a été évalué dans l’acte de donation à un montant de 220 000 euros.

L’administration fiscale a remis en cause ce montant en déterminant une valeur supérieure, par comparaison avec trois mutations d’immeubles situés dans un environnement proche intervenues antérieurement au fait générateur, après application d’un abattement de 10 % pour grande superficie.

La valeur rectifiée par l’administration a été fixée, après application d’un abattement supplémentaire de 20 % pour vétusté, à 1 055 200 euros.

La commission départementale de conciliation a été saisie sur demande des contribuables et, par un avis du 9 décembre 2016, a fixé à l’unanimité la valeur vénale du bien à 880 513 euros.

Par courrier du 20 février 2017, l’administration a informé M. [A] [F] et Mme [K] qu’elle se conformait à l’avis de la commission départementale de conciliation en retenant comme base d’imposition le montant de 880 513 euros, ce qui entraînait, pour la donation, l’exigibilité des sommes suivantes :

— complément de droits simples : 159 029 euros

— intérêts de retard : 21 628 euros

— majoration pour manquements délibérés (article 1729 du code général des impôts) : 63612 euros.

M. [A] [F] et Mme [K] ont formé une réclamation contentieuse par lettre recommandée du 21 juillet 2017 en se fondant sur un rapport d’expertise amiable du cabinet [Adresse 4] ayant conclu à une valeur vénale de 500 000 euros.

Cette réclamation a été rejetée par une décision du 18 décembre 2017.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 février 2018, M. [A] [F] et Mme [K] ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d’Angers, devenu le tribunal judiciaire d’Angers, la direction générale des finances publiques (pôle de contrôle des revenus et du patrimoine d’Angers Nord), prise en la personne de la direction régionale des finances publiques d’Île de France et du département de Paris, aux fins de :

Vu les articles R. 198-10, R. 199-1 alinéa 2 et R. 202-3 du livre des procédures fiscales,

Vu les articles 666 et 761 du code général des impôts,

Vu les articles L. 59 et L. 59 B du livre des procédures fiscales,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

A titre principal :

— recevoir les requérants en leur demande d’expertise immobilière du bien, conformément aux dispositions de l’article R. 202-3 du livre des procédures fiscales,

— ordonner la désignation d’un expert qu’il lui plaira avec la mission de déterminer la valeur vénale du bien,

— recevoir les requérants en leur contestation de la décision de rejet de leur réclamation,

— annuler la décision de rejet de la direction générale des finances publiques,

— prononcer en conséquence la décharge de l’imposition contestée d’un montant de 179 013 euros se décomposant comme suit :

* 115 402 euros au titre des droits de donation et intérêts y afférents,

* 63 611 euros au titre de la majoration pour manquements délibérés,

A titre subsidiaire

— annuler la pénalité pour mauvaise foi appliquée aux requérants en application de l’article 1729 du code général des impôts,

— prononcer en conséquence le dégrèvement de cette pénalité représentant un montant de 63 612 euros,

En tout état de cause,

— condamner la direction générale des finances publiques, prise en la personne de son directeur, à verser aux requérants la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement du 25 mai 2021, le présent tribunal a :

— débouté M. [A] [F] et Mme [K] de leurs demandes relatives à la décision de rejet de leur réclamation et à la décharge de leur imposition ;

— débouté M. [A] [F] et Mme [K] de leurs demandes formées contre l’administration fiscale sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

— réservé les autres demandes des parties ;

— ordonné une mesure d’expertise et commis pour y procéder M. [Q] [J], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d'[Localité 1], avec la mission de :

* Convoquer et entendre les parties assistées, le cas échéant, de leurs conseils et recueillir leurs observations à l’occasion des opérations ou lors de la tenue des réunions d’expertise ;

* Se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, ainsi que tout rapport technique ou rapport d’expertise déjà effectué à la demande de l’une ou l’autre des parties ;

* Se rendre sur les lieux, et faire une visite et une description des lieux ;

* Procéder à l’évaluation de la valeur vénale de l’ensemble immobilier [Adresse 5], commune de [Localité 10], d’une surface au sol de 135 152 m², à usage d’habitation de 419 m² et de 1523 m², cadastré : section AD n°[Cadastre 1] 83/84/85/86/87/88/89/90/91/92/94/95/96 ;

* Rechercher et fournir les éléments de comparaison permettant de se prononcer sur la valeur vénale.

Par déclaration effectuée au greffe de la cour d’appel d'[Localité 1] le 28 juin 2021, M. [A] [F] et Mme [K] ont relevé appel de ce jugement.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 24 mai 2022 en concluant à une valeur vénale de 575 000 euros pour le château de [Localité 8].

Par jugement du 20 juin 2023, le présent tribunal a sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel d’Angers statuant sur l’appel formé par M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] contre le jugement du 25 mai 2021.

Par arrêt du 2 juillet 2024, la cour d’appel d'[Localité 1] a :

— constaté qu’elle n’est pas valablement saisie de la disposition du jugement du 25 mai 2021 statuant sur l’expertise ;

— infirmé le jugement du tribunal judiciaire d’Angers du 25 mai 2021 en ce qu’il a :

* débouté M. [A] [F] et Mme [K] de leurs demandes relatives à la décision de rejet de leur réclamation et à la décharge de leur imposition,

* débouté M. [A] [F] et Mme [K] de leurs demandes formées contre l’administration fiscale sur le fondement des articles 696 et 700 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à évocation du fond du litige ;

— rejeté les demandes formées en appel et fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— laissé à chaque partie la charge de ses dépens d’appel ;

— renvoyé l’affaire au tribunal judiciaire d’Angers pour qu’il soit statué sur le bien-fondé de la

réclamation de M. [A] [F] et Mme [K].

*

Dans leurs dernières conclusions du 24 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions, moyens et arguments, M. [A] [F] et Mme [K] demandent au tribunal de :

Vu les articles R. 198-10, R. 199-1 alinéa 2 et R. 202-3 du livre des procédures fiscales,

Vu les articles 666 et 761 du code général des impôts,

Vu les articles L. 59, L. 59 B, L. 208 et R.* 208-2 du livre des procédures fiscales,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat et notamment le rapport d’expertise du 24 mai 2022 établi par M. [Q] [J] et l’arrêt de la cour d’appel d'[Localité 1] du 2 juillet 2024 ;

A titre principal :

— recevoir les requérants aux fins d’annuler le jugement du 25 mai 2021 rendu par le tribunal judiciaire d’Angers ;

— annuler la décision de rejet de la direction générale des finances publiques (pôle de contrôle des revenus et du patrimoine d'[Localité 1] Nord) ;

— prononcer en conséquence la décharge de l’imposition contestée par les requérants d’un montant total de 110 110 euros au titre des droits de donation et intérêts y afférents ;

— annuler la pénalité pour manquement délibéré appliquée aux requérants sur le fondement de l’article 1729 du code général des impôts par la direction générale des finances publiques;

— prononcer en conséquence le dégrèvement de cette pénalité représentant un montant de 63 612 euros ;

— condamner la direction générale des finances publiques au paiement des intérêts moratoires ;

— condamner la direction générale des finances publiques à rembourser aux requérants la somme de 8 400 euros au titre des frais d’expertise acquittés par eux ou, à tout le moins en retenant une proratisation calculée en fonction des prétentions des parties, une somme de 6 744,36 euros ;

A titre subsidiaire :

— dans l’hypothèse où la pénalité pour manquement délibéré appliquée aux requérants sur le fondement de l’article 1729 du code général des impôts ne serait pas annulée, réduire cette pénalité à la somme de 29 170 euros et donc :

* prononcer un dégrèvement partiel d’un montant de 34 442 euros au titre de cette pénalité,

* condamner la direction générale des finances publiques au paiement des intérêts moratoires ;

En tout état de cause :

— condamner la direction générale des finances publiques prise en la personne de son directeur, à payer, au titre des frais irrépétibles, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 5 000 euros aux requérants ;

— condamner la direction générale des finances publiques prise en la personne de son directeur aux entiers dépens.

Les demandeurs observent qu’ils se sont acquittés spontanément des droits, taxes et intérêts résultant de l’insuffisance constatée entre la valeur du bien à 220 000 euros et sa valeur estimée à 500 000 euros par l’expertise du cabinet [Adresse 4], à savoir :

—  57 443 euros de droits de donation, taxe de publicité foncière, taxe additionnelle au droit départemental, et de prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement et de la contribution de sécurité immobilière ;

—  7 812 euros d’intérêts de retard.

Ils ajoutent qu’à la suite du jugement du 25 mai 2021, ils ont payé une somme globale de 191 310 euros correspondant à l’insuffisance de droits, taxes, intérêts et pénalités constatée entre la valeur rectifiée du bien à 500 000 euros et la valeur du bien à 880 513 euros, répartie comme suit :

—  98 868 euros de droits de donation ;

—  2 718 euros au titre de la taxe de publicité foncière, de la taxe additionnelle au droit départemental, du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement et de la contribution de sécurité immobilière ;

—  13 816 euros + 12 296 euros d’intérêts de retard ;

—  63 612 euros au titre de la majoration pour manquement délibéré.

M. [A] [F] et Mme [K] considèrent que le tribunal ne pourra que s’en remettre aux conclusions de l’expert judiciaire qui a fixé la valeur du bien à 575 000 euros en tenant compte :

— d’un état vétuste puisque de nombreux travaux ont été effectués depuis la date de la donation pour que son état soit convenable ;

— de coûts très élevés compte tenu de sa superficie et de ses caractéristiques, s’agissant d’un château dont la partie principale a été construite en 1810 engendrant des frais de jardinage, de chauffage, d’entretien d’un parc, d’assurance, d’impôts locaux ;

— du faible nombre d’acquéreurs potentiels sur un marché immobilier des châteaux très étroit et complexe.

Ils font valoir que pour une valeur du bien transmis de 575 000 euros, les montants suivants sont à acquitter auprès du Trésor public :

—  92 584 euros au titre des droits de donation ;

—  4 107 euros au titre de la taxe de publicité foncière, de la taxe additionnelle au droit départemental, du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement et de la contribution de sécurité immobilière ;

—  9 918 euros au titre des intérêts de retard.

Ils sollicitent par conséquent un dégrèvement partiel des sommes mises à leur charge correspondant à la différence entre la valeur rectifiée, soit 880 513 euros, et la valeur d’expertise, soit 575 000 euros, ce qui correspond aux sommes suivantes :

—  83 922 euros au titre des droits de donation ;

—  2 182 euros au titre de la taxe de publicité foncière, de la taxe additionnelle au droit départemental, du prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement et de la contribution de sécurité immobilière ;

—  24 006 euros au titre des intérêts de retard ;

soit un total de 110 110 euros.

Au soutien de leur demande d’annulation de la pénalité pour manquement délibéré, les demandeurs font valoir que celui-ci résulte de l’ensemble des éléments de fait de nature à établir que les erreurs, inexactitudes ou omissions commises par le contribuable n’ont pu l’être de bonne foi. Ils soulignent que le manquement délibéré a été retenu lorsque le service estimait la valeur du bien à 1 319 000 euros alors que la valeur estimée dans l’acte de donation était de 220 000 euros. Ils considèrent avoir fait une appréciation légitime et fondée de ce que pouvait être l’état du bien à la date de la donation, en déduisant un forfait global de travaux estimés nécessaires à la remise en état du bien. Ils ajoutent que la différence entre la valeur estimée par le service à l’origine et le montant retenu par l’expert est plus importante que la différence entre ce montant et celui qu’ils avaient initialement déclaré. Ils contestent par conséquent toute mauvaise foi de leur part en soulignant que M. [A] [F] ne peut être considéré comme un expert de l’évaluation des châteaux en raison de sa profession d’expert comptable, de sa qualité de propriétaire d’un autre château et de sa résidence occasionnelle dans la région.

Ils soutiennent qu’en application de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, les sommes remboursées en vertu d’un dégrèvement sont augmentées des intérêts moratoires et que ces intérêts courent du jour du paiement des sommes indues par le contribuable jusqu’au jour du remboursement de ces sommes par l’administration.

*

Dans ses conclusions après expertise du 16 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions, moyens et arguments, la directrice régionale des finances publiques d’Île de France et de Paris demande au tribunal de:

À titre principal :

— confirmer le bien-fondé des rappels effectués par l’administration ;

— confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration le 18 décembre 2017 ;

— débouter M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

À titre subsidiaire :

— juger que la valeur du château de [Localité 8] ne peut être inférieure à la valeur établie par l’expertise judiciaire de M. [J], fixée à 575 000 euros ;

— juger que M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] acceptent la valeur établie par l’expertise judiciaire de M. [J], fixée à 575 000 euros ;

— confirmer la décision de rejet prononcée par l’administration le 18 décembre 2017 à hauteur de ces montants ;

— débouter M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

En tout état de cause :

— juger que l’équité ne commande pas le paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] à tous les dépens de l’instance et dire qu’en toute hypothèse les frais de constitution d’avocat resteront à la charge des demandeurs ainsi que les frais d’expertise d’un montant de 8 400 euros ;

— condamner M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] au paiement des frais d’expertise en proportion de la part de leur demande qui aura été rejetée.

L’administration rappelle tout d’abord qu’elle s’est strictement ralliée à l’avis de la commission départementale de conciliation qui avait retenu une valeur vénale de 880513 euros.

Elle considère que le rapport d’expertise du cabinet [P] Nail doit être écarté dans la mesure où il est postérieur de plus de trois ans et demi au fait générateur.

S’agissant du rapport d’expertise judiciaire de M. [J], l’administration lui reproche en substance de se fonder sur des termes de comparaison qui sont moins pertinents que ceux qu’elle présente. Elle ajoute que l’état du bien litigieux doit s’apprécier au jour du fait générateur de l’impôt, soit le 28 décembre 2012, et non au jour de l’expertise, et que les constatations faites en 2022 ne peuvent pas être retenues dans la valorisation du bien.

Pour ce qui concerne l’application d’une majoration pour manquement délibéré, l’administration fait valoir qu’il résulte de l’article 1729 du code général des impôts qu’elle est en droit d’appliquer une majoration des droits dus de 40 % lorsqu’il peut être reproché au contribuable un manquement délibéré dans l’accomplissement d’une obligation fiscale déclarative ou contributive. Elle souligne que selon la jurisprudence de la Cour de cassation, le manquement délibéré d’un contribuable dans la sous-évaluation d’un immeuble est établi, par exemple, dès lors que l’immeuble est déclaré pour sa valeur correspondant au tiers de sa valeur réelle, que le contribuable a la propriété d’autres immeubles dans la même région de nature à lui permettre d’avoir une connaissance du marché immobilier local et que certains de ces autres immeubles ont été antérieurement évalués à un montant supérieur à celui du bien déclaré par l’intéressé. Elle observe qu’en l’espèce, le contribuable a, en premier lieu, déclaré le château pour une valeur de 220 000 euros qui correspond au quart de sa valeur réelle (880 513 euros) telle qu’elle a été arrêtée par la commission départementale de conciliation, qu’en deuxième lieu, M. [A] [F] jouit dans le même département de la propriété de plusieurs biens de nature à lui permettre d’avoir une connaissance du marché immobilier local, et qu’en troisième lieu, il a évalué ces mêmes biens, reçus par succession, à des valeurs, d’après attestation de propriété du 15 octobre 2012, qui sont supérieures à celle du bien en litige déclarée ensuite dans la donation du 28 décembre 2012. L’administration en conclut que la sous-évaluation ne peut être que délibérée. Elle fait aussi valoir que le bien litigieux a été, en tout état de cause, fortement sous-évalué (de 400 % si l’on retient la valeur de 880 513 euros, de 227 % si l’on retient la valeur de 500 000 euros, de 261 % si l’on retient la valeur de 575 000 euros). Elle rappelle également que les demandeurs acceptent la valorisation issue de l’expertise judiciaire de M. [J] à 575 000 euros.

*

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la demande d’annulation du jugement du 25 mai 2021 :

Cette demande est sans objet dans la mesure où le tribunal ne dispose pas du pouvoir d’annuler un jugement et qu’en tout état de cause, les dispositions contestées ont été infirmées par l’arrêt de la cour d’appel d’Angers du 2 juillet 2024.

— Sur la valeur vénale du bien ayant fait l’objet de la donation :

Selon l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

Les deux premiers alinéas de l’article 761 du même code sont ainsi rédigés : “Pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges, sauf, en ce qui concerne celles-ci, ce qui est dit aux articles 767 et suivants. / Pour les immeubles dont le propriétaire a l’usage à la date de la transmission, la valeur vénale réelle mentionnée au premier alinéa est réputée égale à la valeur libre de toute occupation”.

Aux termes de son rapport d’expertise judiciaire du 24 mai 2022, M. [J] a procédé à une description détaillée des biens concernés par la donation litigieuse, en particulier des différents corps de bâtiment, et a examiné les références de comparaison produites par les parties, parmi lesquelles :

— la cession du [Adresse 6] situé à [Localité 11] le 29 novembre 2012 pour un montant de 655 000 euros ;

— la cession du [Adresse 7] situé à [Localité 12] le 30 septembre 2010 pour un montant de 345 500 euros ;

— cession du château de [Localité 13] situé [Adresse 8] le 27 juillet 2011 pour un montant de 770 130 euros.

Si l’administration rappelle que l’état du bien litigieux doit s’apprécier au jour du fait générateur de l’impôt, soit le 28 décembre 2012 et non au jour de l’expertise, de sorte que les constatations faites en 2022 ne peuvent pas être retenues dans la valorisation du bien litigieux, il convient cependant de relever que l’expert s’est bien replacé en 2012 pour apprécier la valeur vénale du château. Il est ainsi indiqué en page 19 du rapport, en réponse à des observations de l’administration du 20 mai 2022, que “pour procéder à l’évaluation en valeur vénale au moment de la donation du 28 décembre 2012, l’expert a retenu l’état des lieux à la même époque, en sa basant sur un constat d’huissier du 29 novembre 2012 révélant la vétusté générale du château, celle de la plupart des dépendances ainsi qu’un état très dégradé des bâtiments A, H, R et K à O. L’expert précise qu’en l’absence de déclaration de sinistre ou d’incident particulier sur les bâtiments porté à sa connaissance, l’état de ces derniers en 2012 est facilement envisageable à partir de l’observation détaillée faite lors de la réunion contradictoire et des visites suivantes. Les factures et devis postérieurs au fait générateur de l’impôt et transmis à l’expert ont servi à analyser l’ampleur des travaux à envisager déjà en 2012. L’expert rappelle que la confrontation de l’état actuel des lieux et les factures relatives aux travaux de toiture, de ravalement ont permis de comprendre l’état des toitures et des murs en 2012". En page 20 du rapport, il est mentionné que “Compte-tenu du litige, bien que cela ne soit pas indiqué expressément dans la mission prévue au jugement du 25 mai 2021, l’expert déterminera la valeur vénale à retenir au jour de la donation. Cela implique pour l’expert de considérer les lieux dans leur état à l’époque de la donation tout en tenant compte du marché immobilier des châteaux en 2012. (…) Pour procéder à l’évaluation en valeur vénale, il prend en compte l’état de la propriété en 2012 et s’appuie à cet effet sur le procès-verbal de constat de Maître [R] en date du 29 novembre 2012 (…) Afin de déterminer la valeur du château en 2012, l’expert analysera le château de [Localité 14] [Adresse 9] dans un contexte de mise en vente au moment de la donation, en 2012". Il est encore fait référence à de multiples reprises dans le corps du rapport à ce que devait être la situation du bien en 2012. Ces éléments permettent de confirmer que l’expert a établi son estimation de la valeur vénale en se replaçant à la date de la transmission, de sorte que le grief invoqué par l’administration n’est pas établi.

L’administration reproche aussi à l’expert de ne pas avoir retenu, parmi les termes de comparaison, la cession du château de [Localité 15] situé à [Localité 16] le 27 décembre 2012 pour un montant de 993 000 euros.

Il apparaît toutefois que la comparaison avec la transaction concernant le château de [Localité 15] est abordée aux pages 19 et 25 du rapport d’expertise (“La vente avait eu lieu également par l’intermédiaire du cabinet [Adresse 4] fin 2012 moyennant un prix de 993000 €. Il a été précisé par ledit cabinet que le château était en meilleur état que le château de [Localité 14] [Adresse 9] et que des maisons secondaires étaient louées ou louables. D’une superficie habitable annoncée à environ 400 m², il semblait disposer d’un confort supérieur (chauffage central au gaz). La comparaison avec le château de [Localité 14] [Adresse 9] semble difficile”).

L’expert a également exposé de façon détaillée et en appuyant son argumentation sur des considérations objectives, les limites de la comparaison avec les transactions qui ont concerné le château du [Localité 17], le château de la Morosière et le château de [Localité 13] (page 26 du rapport).

Les conclusions de l’expert sont présentées dans les termes suivants : “Au regard des références disparates ci-dessus, les trois dernières sont les (plus) proches d’un point de vue soit de la localisation, soit de l’architecture. L’expert rappelle qu’en 2012, comme aujourd’hui, la valeur d’un château ne ressortait pas d’un simple calcul mathématique; le coup de coeur pour les lieux était difficilement anticipable dans le cadre d’une mise en vente. La localisation reste un facteur primordial comme indiqué précédemment au présent rapport. Ces dernières années, les prix des transactions de châteaux en campagne ont augmenté de manière significative tandis que les châteaux en milieu urbain connaissent une progression plus faible. [P] contexte économique de 2012 était tout autre et en l’espèce, la localisation du château de [Localité 18] en vallée de la [Localité 2] était déjà un atout mais à relativiser puisque la recherche de châteaux se concentrait plus en région parisienne et à proximité de villes de taille supérieure à celle d'[Localité 1] dont l’attractivité était moindre en 2012 par rapport à aujourd’hui. Concernant l’état du château de [Localité 14] [Adresse 9], le constat d’huissier du 29 novembre 2012 a révélé la vétusté générale du corps principal et de l’aile (fissures, revêtements, installation électrique sommaire, absence d’arrivée d’eau et de chauffage hormis des poêles raccordés aux cheminées), la vétusté de certaines dépendances ainsi qu’un état très dégradé des autres bâtiments. Selon l’expert, au regard de l’état des bâtiments observés lors de ses visites et abstraction faite des travaux effectués depuis la donation, de nombreuses dégradations existaient déjà en 2012. Il ne tiendra pas compte de la notion de vétusté au sens retenu par la direction générale des finances publiques “au sens de dépassé, démodé”. Les dommages causés par le temps sur les bâtiments du château de [Localité 18] nécessitent des travaux de plus grande ampleur dans le cadre d’une remise en état permettant l’habitabilité des lieux. Il est important de rappeler également que le montant des travaux réalisés depuis 2012 ainsi que les montants indiqués aux devis ne peuvent pas être pris en compte en tant que tel compte tenu de l’ampleur des travaux à envisager, déduire leur montant reviendrait à obtenir une valeur vénale négative. Afin de prendre en compte l’intégralité de la propriété ainsi que les aléas du marché immobilier, l’expert retiendra pour l’ensemble de la propriété du château de [Localité 8] comprenant les biens cadastrés 290 AD n°[Cadastre 2] à [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] à 80, 83 à [Cadastre 6], 94 à 96 : une valeur vénale de 575 000 euros”.

Au surplus, l’estimation retenue par l’expert judiciaire n’est pas fondamentalement éloignée de celle établie le 11 juillet 2016 par le cabinet [P] Nail, lequel est spécialisé dans les châteaux et manoirs, et qui a retenu une valeur vénale de 500 000 euros correspondant à la moyenne d’une fourchette allant de 450 000 euros à 550 000 euros.

Au vu de ce qui précède, il y a lieu de considérer que l’expert a répondu aux questions qui lui ont été posées de façon claire et selon une argumentation suffisamment étayée sur des considérations objectives, que les parties n’ont pas apporté d’éléments sérieux et pertinents de nature à remettre en cause les analyses de l’expert et que dans ces conditions, il convient de dire que la valeur vénale de 575 000 euros proposée par ce dernier est conforme à celle qui aurait dû être retenue à titre de base d’imposition.

Il résulte de l’article L. 199 du livre des procédures fiscales que le tribunal qui est saisi d’une demande de fixation de la valeur d’un immeuble objet d’une donation n’a pas le pouvoir d’annuler l’avis de mise en recouvrement des droits d’enregistrement calculés sur une valeur supérieure par l’administration ni celui d’annuler la décision de rejet. Il y a seulement lieu de dire que l’administration est bien fondée à percevoir les droits afférents à la donation entre M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] sur la somme de 575 000 euros.

Après calcul des droits à la charge des contribuables sur la valeur retenue à titre de base d’imposition, il appartiendra à l’administration de calculer le montant du dégrèvement en fonction des sommes déjà versées, sans qu’il y ait lieu pour le tribunal de prononcer une décharge de l’imposition ni de condamner l’administration au remboursement d’une somme déterminée.

— Sur la demande de majoration pour manquement délibéré aux obligations de déclaration :

Aux termes de l’article 1729 du code général des impôts : “Les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt ainsi que la restitution d’une créance de nature fiscale dont le versement a été indûment obtenu de l’Etat entraînent l’application d’une majoration de :

a. 40 % en cas de manquement délibéré ; (…).

L’article 195 A du livre des procédures fiscales est ainsi rédigé : “En cas de contestation des pénalités fiscales appliquées à un contribuable au titre des impôts directs, de la taxe sur la valeur ajoutée et des autres taxes sur le chiffre d’affaires, des droits d’enregistrement, de la taxe de publicité foncière et du droit de timbre, la preuve de la mauvaise foi et des manoeuvres frauduleuses incombe à l’administration”.

Il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque l’administration entend appliquer les pénalités pour manquement délibéré prévues par le premier, il lui incombe, en vertu du deuxième, d’administrer la preuve, d’une part, de l’insuffisance, de l’inexactitude ou du caractère incomplet des déclarations et, d’autre part, du caractère intentionnel du manquement.

La preuve du caractère délibéré du manquement peut résulter d’un faisceau d’indices révélant que les inexactitudes ou omissions commises n’ont pu l’être de bonne foi. Peuvent notamment être retenus comme indices de la mauvaise foi l’importance des rehaussements, la répétition des manquements, la qualité du contribuable (professionnel ou novice en matière fiscale, financière et comptable) et le niveau de ses connaissances.

Si le rehaussement entre la valeur déclarée (220 000 euros) et la valeur retenue par la présente décision (575 000 euros) correspond à une différence de 261 % qui peut a priori être considérée comme un élément en défaveur des contribuables, il convient cependant de prendre en considération le caractère très particulier de l’évaluation des châteaux mis en évidence par l’expertise judiciaire. Et même si l’exercice de la profession d’expert-comptable par M. [M] [A] [F] lui rend familières les questions fiscales et les évaluations des immeubles, il convient là aussi de relativiser la pertinence de cet élément au regard de la difficulté d’évaluer un château.

En dehors du château de [Localité 8] concerné par le présent litige, M. [A] [F] dispose d’un patrimoine important comprenant notamment des biens reçus en héritage situés à [Localité 19] parmi lesquels figurent des terres agricoles, des vignes, un massif forestier ainsi que le château de Maurepart qui a été évalué à 500 000 euros le 15 octobre 2012.

L’administration semble faire le reproche à M. [A] [F] d’avoir déclaré le château de [Localité 8] pour une valeur de 220 000 euros dans la donation du 28 décembre 2012 alors que le château de Maurepart avait été déclaré pour une valeur de 500 000 euros dans une attestation de propriété du 15 octobre 2012.

Mais dès lors qu’il n’est pas démontré, ni même soutenu, que le château de [Localité 8] aurait fait l’objet de deux déclarations à l’administration fiscale pour des valeurs différentes à des dates rapprochées, on comprend mal en quoi le fait d’avoir déclaré des valeurs différentes pour deux châteaux, même rapprochés géographiquement, permet de caractériser une mauvaise foi s’il n’est pas démontré, dans le même temps, que ces deux châteaux présentaient des caractéristiques analogues, alors même que M. [A] [F] soutient que le deuxième disposait d’équipements de confort très différents de ceux du premier.

La même observation s’impose d’autant plus en ce qui concerne la comparaison faite par l’administration avec la valorisation des terres, des vignes et des massifs forestiers qui sont sans rapport direct avec celle d’un château. Il n’est donc pas établi que les manquements reprochés aux contribuables aient pu avoir un caractère récurrent.

Il n’est pas non plus indifférent de relever que les contribuables se sont volontairement acquittés des droits correspondant à une valeur de 500 000 euros lorsqu’ils ont eu connaissance des conclusions de l’expertise amiable qu’ils avaient sollicitée auprès du cabinet [P] Nail.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la preuve du caractère délibéré du manquement n’est pas rapportée et que l’administration doit par conséquent être déboutée de sa demande de majoration au titre de l’article 1729 du code général des impôts. Les sommes éventuellement versées à ce titre devront être remboursées par l’administration.

— Sur les intérêts :

Aux termes de l’alinéa premier de l’article L. 208 du livre des procédures fiscales, “Quand l’Etat est condamné à un dégrèvement d’impôt par un tribunal ou quand un dégrèvement est prononcé par l’administration à la suite d’une réclamation tendant à la réparation d’une erreur commise dans l’assiette ou le calcul des impositions, les sommes déjà perçues sont remboursées au contribuable et donnent lieu au paiement d’intérêts moratoires dont le taux est celui de l’intérêt de retard prévu à l’article 1727 du code général des impôts. Les intérêts courent du jour du paiement. Ils ne sont pas capitalisés”.

En application de ce texte ainsi que des articles R.* 208-1 et suivants du livre des procédures fiscales, M. [A] [F] et Mme [K] sont bien fondés à obtenir le paiement des intérêts moratoires dus sur les sommes qui leur seront remboursées au titre du dégrèvement et au titre de la majoration prévue par l’article 1729 du code général des impôts.

— Sur les frais et dépens et sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’article R.* 207-1 du livre des procédures fiscales est ainsi rédigé : “Lorsqu’une réclamation contentieuse est admise en totalité ou en partie, les frais de signification ainsi que, le cas échéant, les frais d’enregistrement du mandat sont remboursés. Les frais d’expertise sont supportés par la partie qui n’obtient pas satisfaction. [P] contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la part de sa demande qui a été rejetée et compte tenu de l’état du litige au début de l’expertise”.

Dans leur assignation du 14 février 2018, les demandeurs sollicitaient un dégrèvement calculé sur la base d’une évaluation du bien à 500 000 euros. C’est donc ce montant qui doit être pris comme référence de l’état du litige au début de l’expertise.

Dans ses conclusions du 6 novembre 2018, l’administration soutenait que les droits devaient être calculés sur la valeur vénale retenue par la commission de conciliation, à savoir 880 513 euros.

La valeur vénale retenue par la présente décision étant de 575 000 euros, M. [A] [F] et Mme [K] n’obtiennent gain de cause que partiellement.

Ils espéraient obtenir une diminution de la base d’imposition de 380 513 euros (880 513 euros – 500 000 euros) mais n’ont obtenu qu’une diminution de 305 513 euros (880 513 euros – 575 000 euros).

Il en résulte que les demandeurs obtiennent gain de cause dans une proportion de 80,29% (305 513/380 513 x 100).

Il résulte de ces éléments que l’administration est la partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile et qu’elle doit de ce fait être condamnée aux dépens. Toutefois, M. [A] [F] et Mme [K] supporteront, en application de l’article R.* 207-1 du livre des procédures fiscales, 19,71 % des frais de l’expertise judiciaire de M. [J] qui a été taxée par le magistrat chargé du contrôle des expertises à la somme de 8 400 euros, soit la somme de 1 655,64 euros. La différence de 6 744,36 euros sera en revanche supportée par l’administration au titre des dépens.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [A] [F] et Mme [K].

— Sur l’exécution provisoire :

S’agissant d’une affaire engagé avant le 1er janvier 2020, demeurent applicables au présent litige les dispositions de l’ancien article 515 du code de procédure civile selon lequel “hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.”

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est demandée par aucune des parties et il n’y a pas nécessité de l’ordonner d’office.

PAR CES MOTIFS :

[P] TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

FIXE à la somme de 575 000 euros la valeur en pleine propriété du [Adresse 10], situé à [Localité 9] ;

DIT que l’administration fiscale (direction générale des finances publiques, représentée par la directrice régionale des finances publiques d’Île de France et de [Localité 6]) est bien fondée à percevoir les droits afférents à la donation entre M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] sur la somme de 575 000 euros ;

DIT qu’après calcul des droits à la charge des contribuables sur la valeur retenue à titre de base d’imposition, il appartiendra à l’administration fiscale de calculer le montant du dégrèvement en fonction des sommes déjà versées ;

DÉBOUTE l’administration fiscale de sa demande de majoration au titre de l’article 1729 du code général des impôts et DIT que les sommes éventuellement versées à ce titre devront être remboursées aux contribuables ;

DIT qu’en application de l’article L. 208 et des articles R.* 208-1 et suivants du livre des procédures fiscales, l’administration fiscale devra payer aux contribuables les intérêts moratoires dus sur les sommes qui leur seront remboursées au titre du dégrèvement et au titre de la majoration prévue par l’article 1729 du code général des impôts ;

CONDAMNE l’Etat, représenté par la directrice régionale des finances publiques d’Île de France et de [Localité 6], aux dépens, sous réserve des frais de l’expertise judiciaire de M. [Q] [J] qui seront mis à la charge de M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] à hauteur de 1 655,64 euros et à la charge de l’Etat à hauteur de 6 744,36 euros ;

DÉBOUTE M. [M] [A] [F] et Mme [W] [K] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le QUATORZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

[P] GREFFIER [P] PRESIDENT