TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01969

N° Portalis DBY2-W-B7J-IE4D

JUGEMENT du

26 Mars 2026

Minute n° 26/00375

E.P.I.C. [J]

C/

[K] [O] [Q] [O]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

[J]

Copie conforme

M. et Mme [O]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 26 Mars 2026,

après débats à l’audience du 18 Décembre 2025, présidée par Jean-Yves ÉGAL, Premier Vice-Président – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEUR

L’EPIC [J],

anciennement dénommé OPH MAINE & [Localité 2] HABITAT

immatriculé au R.C.S d'[Localité 1] sous le N° 274 900 034,

dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3],

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Madame [A] [Y], régulièrement mandatée,

ET :

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [O]

né le 26 Juin 1977 à [Localité 4]

Madame [Q] [O]

née le 20 Novembre 1978 à [Localité 5]

demeurant ensemble [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 6]

comparants en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé, l’office public de l’habitat MAINE ET [Localité 2] HABITAT devenu [J] a donné à bail, à compter du 1er novembre 2012, à Mme [O] [Q] et M. [O] [K] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], moyennant le versement d’un loyer mensuel principal actualisé s’élevant à la somme de 573,15 euros, outre le loyer du garage et les provisions sur charges.

Le 19 juin 2025, l’office public de l’habitat [J] a fait délivrer à Mme [O] [Q] et M. [O] [K] un commandement de payer lequel visait la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.363,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 23 septembre 2025, l’office public de l’habitat [J] a fait assigner Mme [O] [Q] et M. [O] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’ANGERS aux fins de voir :

— constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 20 août 2025, et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges au jour des présentes, à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la totale libération des lieux loués, ce montant étant actualisable chaque année selon la législation en vigueur ;

— condamner solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] à lui payer la somme de 1.520,47 euros au titre des loyers et charges impayés ;

— ordonner l’expulsion de Mme [O] [Q] et M. [O] [K] et de tout occupant de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

— voir prononcer l’exécution de plein droit du jugement à intervenir conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

À l’audience du 18 décembre 2025, l’office public de l’habitat [J] a fait part de son changement de dénomination pour devenir l’EPIC [J] ; il a actualisé sa créance locative et a maintenu ses demandes. Il a fait savoir ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement à Mme [O] [Q] et M. [O] [K], compte tenu de la proposition de règlement de la dette et de la reprise du paiement des loyers courants.

Le juge a donné connaissance du diagnostic social et financier.

Mme [O] [Q] et M. [O] [K] n’ont pas contesté l’existence ni le montant de la dette locative et ont sollicité l’octroi de délais de paiement, proposant de régler la somme mensuelle de 19,30 euros en plus du loyer courant.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de constater que l’OPH MAINE ET [Localité 2] HABITAT a changé de dénomination sociale, les actions en cours étant poursuivies par l’EPIC [J].

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Cette saisine est réputée constituée dès lors que persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement, en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L.351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du code de la Sécurité sociale. Cette saisine peut également s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir signalé la situation d’impayé à la Caisse d’allocations familiales le 16 juin 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture du Maine et [Localité 2] par la voie électronique le 24 septembre 2025 , soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiée par la Loi du 27 juillet 2023 applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet .

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le bien fondé des demandes

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux et non plus deux mois comme jusqu’à cette date.

La Loi du 27 juillet 2023 a de surcroît prévu que «  tout contrat de bail d’habitation contient une telle clause.

En l’espèce le bail signé par les parties contient bien une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, la résiliation du contrat intervient de plein droit.

Il résulte des pièces versées par le bailleur que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par Mme [O] [Q] et M. [O] [K], ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois après le commandement de payer qui leur a été délivré le 19 juin 2025, lequel visait en l’espèce un délai de régularisation de DEUX MOIS conformément aux dispositions applicables à la date de la signification.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

Il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 août 2025.

Le bailleur réclame, en outre, le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de location, le commandement de payer et un décompte des sommes dues à la date du 17 décembre 2025, mensualité de novembre comprise, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

Il résulte des déclarations de Mme [O] [Q] et M. [O] [K] à l’audience que ceux-ci ne contestent ni le principe ni le montant de la dette locative.

Par conséquent, le bailleur justifie de sa créance et il convient de condamner solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] à payer à l’EPIC [J] la somme de deux mille quatre cent quatre euros et trente et un centimes (2.404,31), selon décompte en date du 17 décembre 2025, mensualité de novembre comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 modifié par la Loi du 27 juillet 2023 applicable à compter du 29 juillet, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier et des déclarations de Mme [O] [Q] et M. [O] [K] que les locataires ont pu reprendre le paiement des loyers courants juste avant l’audience et ont déjà réalisé un versement supplémentaire pour diminuer le montant de la dette.

M. [O] est devenu auto entrepreneur à la suite d’un licenciement pour inaptitude et ne perçoit que 800 euros d’indemnité chomage ; Mme [O] ne perçoit que 400,00 euros par mois comme aide ménagère ; le couple est en difficulté dans la gestion financière ; ils ont accepté la mise en oeuvre d’une mesure d’accompagnement social au logement ce qui est particulièrement nécessaire et positif.

La proposition de règlement apparaît adaptée à la situation financière des locataires.

Dès lors, il convient d’octroyer aux locataires des délais de paiement et d’autoriser Mme [O] [Q] et M. [O] [K] à se libérer de la dette locative selon les modalités précisées au dispositif.

En application des dispositions de l’article 24-VII de la loi du 06 juillet 1989, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés. En cas de respect de l’échéancier fixé et de paiement intégral de la somme due dans le délai imparti, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail pourra se poursuivre.

À l’inverse, dans le cas où l’échéancier n’est pas respecté, la clause résolutoire recevra ses pleins et entiers effets, quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception, et Mme [O] [Q] et M. [O] [K] seront alors sans droit ni titre et redevables solidairement, à compter du premier impayé de l’échéancier et jusqu’à libération complète des lieux, d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, pourra également être poursuivie conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Mme [O] [Q] et M. [O] [K] supporteront solidairement la charge des dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture.

Il convient de rappeler que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit conformément aux articles 514 et 515 du code de procédure civile dans leur rédaction applicable à la présente instance.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort :

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] à payer à l’EPIC [J] la somme de deux mille quatre cent quatre euros et trente et un centimes (2.404,31) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dûes à la date du 17 décembre 2025, mensualité de novembre comprise, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

DIT que Mme [O] [Q] et M. [O] [K] pourront s’acquitter de cette somme en 35 versements de 20,00 euros, le 36ème et dernier versement correspondant au solde restant dû, majoré des intérêts et des frais, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que ces sommes seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE l’acquisition au 20 août 2025 de la clause résolutoire prévue au contrat de location conclu à compter du 1er novembre 2012 , entre l’office public de l’habitat [J] devenu l’EPIC [J] et Mme [O] [Q] et M. [O] [K], concernant le logement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

DIT que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants, et quinze jours après une ultime mise en demeure avec accusé de réception :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il sera procédé, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expulsion de Mme [O] [Q] et M. [O] [K] et de tous occupants de leur chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7], à défaut de départ volontaire dans un délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux en application de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des personnes expulsées, en un lieu désigné par celles-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne dans ce cas solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi avec actualisée comme le loyer l’aurait été, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [O] [Q] et M. [O] [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de cet acte à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Le greffier, Le Président,