TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00608 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GDRE

[H] [J]

C/

[P] [L]

Le :

copies exécutoires

à M^e SOULET

copies certifiées conformes

à M^e SOULET

à Mme [L]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[H] [J]

né le 20 mars 1977 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

DEMANDEUR

comparant représenté par M^e Benoit SOULET, avocat au barreau de Charente

ET :

Madame [P] [L]

demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE

comparante en personne

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 4], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er décembre 2024, [H] [J] a donné à bail à [P] [L] à compter de la même date un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 580 euros, outre une provision mensuelle de charges de 20 euros, payable d’avance le 1er de chaque mois.

Le contrat prévoyait un dépôt de garantie de 580 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025 délivré à étude, [H] [J] a fait signifier à [P] [L] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 1.192 euros en principal au titre des dépôt de garantie, loyers et charges impayés au 5 avril 2025.

[H] [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le même jour.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025 délivré à personne, [H] [J] a fait assigner [P] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— prononcer la résiliation du bail signé entre les parties pour non-paiement des loyers suite au commandement de payer les loyers signifié le 24 avril 2025,

— ordonner sa libération des lieux de l’immeuble qu’elle occupe [Adresse 5] à [Localité 5], tant de sa personne que de tous occupants de son chef,

— autoriser à faire procéder à son expulsion dans les formes prévues par la loi,

— la condamner au paiement à la somme de 1.619 euros, due au titre des loyers impayés, avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— la condamner au paiement de la somme de 580 euros, due au titre du dépôt de garantie non versé,

— la condamner au paiement des loyers échus, postérieurement à l’assignation jusqu’au jour du contstat de résiliation du bail, avec intérêts légaux de retard,

— la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à 600 euros à compter de la date à laquelle la résiliation du bail sera constatée et ce, jusqu’à sa libération effective des lieux, et dont le montant pourra être révisé annuellement dans les mêmes conditions que le loyer,

— la condamner au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’un montant de 700 euros,

— la condamner aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement prévu par la procédure, la dénonce des actes de procédures aux services de la préfecture, l’assigantion et ses suites.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 18 juillet 2025.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 2 octobre 2025, distribuée le 6 octobre 2025, le conseil d'[H] [J] a indiqué à [P] [L] qu’il s’opposerait à toute demande de délais de réglement de la dette locative au vu de son caractère grandissant.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparant représentant par son avocat, [H] [J] sollicite la condamnation d'[P] [L] dans les termes de l’assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 4.363 euros au 15 novembre 2025, dont 580 euros au titre du dépôt de garantie.

A l’appui de ses prétentions, il indique que les impayés auraient débuté dès le premier mois du contrat de location. Il précise que le loyer résiduel ne serait plus du tout réglé depuis le mois de juillet 2025, faisant état d’un versement intervenu au mois de juin 2025 à hauteur de 441 euros. Il reproche à la locataire de n’avoir consenti aucun effort aux fins de respecter ses obligations, en soulignant qu’elle n’aurait réglé que la somme de 300 euros dès le mois de janvier 2025 et en rappelant ses multiples défaillances depuis. Il confirme s’opposer à toute demande de délais de paiement de la dette locative, en faisant valoir ne plus avoir aucune confiance en [P] [L], qui ne serait manifestement pas en mesure de rembourser sa dette puisqu’elle n’aurait pas repris le paiement du loyer courant.

Comparante en personne, [P] [L] sollicite un délai pour régler la dette locative, en proposant une saisie sur salaire.

A l’appui de ses prétentions, elle ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette locative. Elle affirme qu’elle aurait sollicité le paiement du dépôt de garantie et du premier loyer par l’Adil dont le refus lui aurait été notifié seulement à la réception des clés. Elle évoque de multiples soucis dans sa vie personnelle à l’origine de sa défaillance et présente ses excuses. Elle explique avoir perdu pied notamment du fait de l’incarcération de son fils.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [H] [J] justifie de la saisine de la CCAPEX le 24 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande d'[H] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient un article XI « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 24 avril 2025 pour une somme de 1.192 euros, comprenant le dépôt de garantie.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 24 juin 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er juin 2025 à 1.646 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 24 juin 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 1er décembre 2024 à compter du 25 juin 2025.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 25 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure un mois ni supérieure un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le délai de deux mois est un délai légal qui ne peut être réduit ou supprimé que par décision spéciale et motivée.

En l’espèce, il se déduit de résiliation du bail qu'[P] [L] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 25 juin 2025.

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion d'[P] [L] et de tous occupants de son chef.

Par conséquent, il est ordonné l’expulsion d'[P] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [P] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 25 juin 2025, [P] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [P] [L] à son paiement à compter du 25 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 3 de la loi loi n°89-462, le contrat de location peut prévoir un dépôt de garantie.

Selon l’article 7a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 1er décembre 2024, du commandement de payer délivré le 24 avril 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 qu'[H] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 4.363 euros, dont 580 euros au titre du dépôt de garantie.

La défenderesse ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [P] [L] est condamnée à payer à [H] [J] la somme de 4.363 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE TROIS euros) au titre du dépôt de garantie, des loyers et charges et des indemnités d’occupation dus au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 1.192 euros (MILLE CENT QUATRE VINGT DOUZE euros), à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 1.619 euros (MILLE SIX CENT DIX NEUF euros) et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [P] [L] n’a pas repris le paiement du loyer courant et formule une proposition de délais de paiement qu’elle ne chiffre pas, se contentant d’évoquer son souhait de se voir infliger une saisie sur rémunération.

Elle ne verse aucune pièce sur sa situation économique et personnelle, interdisant de ce fait la vérification de ses affirmations sur les difficultés rencontrées, alors même qu’elle n’a jamais respecté ses obligations contractuelles.

Il ne saurait dans ces conditions être fait droit à sa demande.

Par conséquent, [P] [L] est déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que la défenderesse a été défaillante dans son obligation de payer le loyer et les charges, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait donc être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquent, [H] [J] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [P] [L] succombe à l’instance. Sa défaillance répétée est à l’origine de la procédure intentée par [H] [J].

Par conséquent, [P] [L] est condamnée aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [P] [L] succombe à l’instance et [H] [J] a été assisté par un avocat. Sa demande apparaît proportionnée.

Par conséquent, [P] [L] est condamnée à payer à [H] [J] la somme de 700 euros (SEPT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande d'[H] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 1er décembre 2024 entre [H] [J] d’une part, et [P] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies à la date du 25 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion d'[P] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux pour la mise en œuvre de l’expulsion ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [P] [L] à compter du 25 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 600 euros (SIX CENTS euros) charges comprises,

CONDAMNE [P] [L] à payer à [H] [J] la somme de 600 euros (SIX CENTS euros) charges comprises par mois, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 25 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [P] [L] à payer à [H] [J] la somme de 4.363 euros (QUATRE MILLE TROIS CENT SOIXANTE TROIS euros) au titre du dépôt de garantie, des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux à compter du 24 avril 2025 sur la somme de 1.192 euros (MILLE CENT QUATRE VINGT DOUZE euros), à compter du 17 juillet 2025 sur la somme de 1.619 euros (MILLE SIX CENT DIX NEUF euros) et du présent jugement sur le surplus,

DEDOUTE [P] [L] de sa demande de délais de paiement,

DEBOUTE [H] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE [P] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

CONDAMNE [P] [L] à payer à [H] [J] la somme de 700 euros (SEPT CENTS euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE