Expéditions le : Minute n° 25/300

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00183 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F2EQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. ICF SUD EST MEDITERRANEE

SIEGE SOCIAL IMMEUBLE [Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON, substituée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [K], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 8 décembre 2023, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a donné en location à M. [R] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.109,41 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 janvier 2025, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE a fait assigner M. [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] pour demander, sur le fondement des articles 1134 et 1741, 1231-6 et 1231-7 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater qu’à défaut de paiement, la clause résolutoire du bail est acquise,prononcer la résiliation du contrat de bail à compter du jugement à intervenir,ordonner l’expulsion du locataire de corps et de biens, ainsi que tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,condamner le locataire à lui payer la somme provisionnelle de 2.320,34 euros (1.939,12 euros pour le logement et 381,22 euros pour l’emplacement de stationnement) correspondant aux loyers et charges impayés au 23 décembre 2024, somme qui produira intérêts au taux légal à compter du commandement et de la sommation du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.305,86 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner le locataire à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux,condamner le locataire aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, ainsi que ceux déjà exposés qui comprendront notamment le coût du commandement et de la sommation du 22 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de la notification à la préfecture,condamner le locataire à lui payer la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Au soutien de sa demande, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE expose que M. [R] [X] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers du logement, mais également du stationnement qui résulte d’un bail verbal, malgré le commandement de payer qui est resté infructueux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 novembre 2025.

A l’audience, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.074,25 euros pour le logement et 1.018,93 euros pour le garage, au 3 novembre 2025, échéance d’octobre incluse.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [X] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 24 janvier 2025 pour une audience fixée au 12 novembre 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation des baux et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Concernant le logement

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail signé par le locataire pour le logement contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 2 mois, et que le commandement de payer lui accorde un délai de même durée, laquelle sera retenue comme lui étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 22 octobre 2024, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1.109,41 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 3 novembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 22 octobre 2024 et le 22 décembre 2024, aucun règlement n’a été effectué, le seul prélèvement effectué étant revenus impayé, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 décembre 2024 et que M. [R] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant le bail du garage

Le bailleur affirme qu’un bail verbal a été conclu avec le locataire, sans toutefois préciser la date de cet accord. Il verse aux débats les différents avis d’échéance pour la période du 1er février 2024 au 1er novembre 2025, qui permettent de constater que les loyers et charges afférents au garage ont été facturés à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la fin de la période. Il produit également un décompte détaillé pour la période du 1er juillet 2024 au 1er novembre 2025, faisant apparaître un règlement effectif au 5 août 2024 puis trois prélèvements pour les échéances de septembre, octobre et novembre 2024 qui ont été rejetés.

Il apparaît ainsi que malgré l’absence de contrat écrit, la réalité du bail verbal est établie par les règlements effectués par le locataire.

En revanche, en l’absence de tout contrat écrit, le bailleur ne peut se prévaloir d’aucune clause résolutoire, et se trouve donc mal fondé à solliciter la constatation de la résiliation du bail.

Néanmoins, le décompte détaillé et l’historique des paiements permettent de constater que suite à la sommation de payer les loyers du garage, délivrée le 22 octobre 2024, le locataire n’a effectué aucun règlement, le seul prélèvement réalisé en novembre 2024 ayant été rejeté.

Dès lors, le défaut de paiement des loyers, l’absence de reprise du versement de ceux-ci et le maintien dans les lieux malgré la sommation de payer, constituent un manquement grave et répété de M. [R] [X] à ses obligations de locataire justifiant la résiliation du bail, qui sera prononcée à la date de la présente décision.

Il convient de constater que M. [R] [X] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les décomptes produits par le bailleur permettent de constater que M. [R] [X] n’a pas repris le paiement des loyers courants, aucun règlement n’étant intervenu depuis le décembre 2024 temps pour le logement que pour le garage.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [R] [X] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [R] [X], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [R] [X] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation de chacun des baux et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 284,51 euros pour le logement, hors supplément de loyer solidarité, et 63,59 euros pour le garage, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après sa résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte concernant le logement arrêté au 3 novembre 2025, M. [R] [X] est redevable d’une somme totale de 8.074,25 euros, incluant un surloyer de solidarité de 384,68 euros facturé de février à novembre 2025.

Or, il convient d’une part de constater que le bailleur ne justifie pas avoir réalisé les démarches lui permettant de facturer un surloyer et, d’autre part, de rappeler que le bail étant résilié au 23 décembre 2024, le locataire n’est donc redevable que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité. Les sommes facturées à ce titre de février à novembre 2025, soit un total de 3.846,80 euros seront donc écartées.

De même, les avis d’échéance permet de constater qu’à compter du 1er avril 2025 et jusqu’au 1er novembre 2025, le bailleur a facturé chaque mois la somme de 4,18 euros au titre d’une assurance obligatoire. Or, il ne démontre pas avoir sollicité du locataire la justification d’une assurance locative, ni la défaillance de ce dernier lui permettant d’appliquer les clauses de l’article 8.1 du contrat de bail. La somme totale de 33,44 euros facturée à ce titre sera donc déduite.

Concernant le garage, le dernier décompte arrêté au 3 novembre 2025 fait état d’une dette du locataire d’un montant de 1.018,93 euros. Il convient néanmoins de relever une discordance entre le décompte et les avis d’échéance, en ce que le premier document facture pour le mois de juillet 2024 un total de 73,27 euros alors même que l’avis d’échéance de juillet ne mentionne pas cette somme, qui n’est pas plus reprise dans les avis d’échéance du mois d’août ni des mois suivants. Cette somme sera donc déduite du montant de la dette qui s’élève à la somme de 945,66 euros (1.018,93 – 73,27).

En conséquence, M. [R] [X] sera condamné à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme totale de 5.139,67 euros (8.074,25 – 3.846,80 – 33,44 + 945,66) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour le logement et le garage, incluant les échéances d’octobre 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.109,41 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [R] [X] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [X] sera donc condamné à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 décembre 2023 entre la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE d’une part, et M. [R] [X] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], sont réunies à la date du 23 décembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail du logement à cette date,

PRONONCE au 17 décembre 2025 la résiliation judiciaire du bail verbal à effet du 1er août 2024 conclu entre la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE d’une part, et M. [R] [X] d’autre part, concernant un garage situé [Adresse 4] [Localité 1],

CONSTATE que M. [R] [X] est occupant sans droit ni titre du logement et du garage,

En conséquence,

ORDONNE à M. [R] [X] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [R] [X] de s’exécuter volontairement, la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [X] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 284,51 euros pour le logement et 63,59 euros pour le garage, indemnités révisables comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [R] [X] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 5.139,67 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour le logement et le garage, décompte arrêté à la date du 3 novembre 2025, échéances d’octobre 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 22 octobre 2024 sur la somme de 1.109,41 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [R] [X] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE M. [R] [X] à payer à la SA ICF SUD EST MEDITERRANEE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS