Expéditions le : Minute n° 25/00167

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00747 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZ7D

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEURS

— Monsieur [T] [N], demeurant [Adresse 4]

— Madame [H] [C] épouse [N], demeurant [Adresse 4]

— Madame [M] [N] épouse [O], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Camille CHAULOT ZIRNHELT – SELARL C2M, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 6]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 23 janvier 2021, M. [T] [N] et Mme [H] [N] ont donné en location à M. [R] [G] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 8.487,72 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2024, M. [T] [N], Mme [H] [N] et Mme [M] [N] épouse [O] ont fait assigner M. [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 30 octobre 2024,constater que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux objets du bail,le condamner à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,condamner M. [R] [G] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle fixée à un montant équivalent au loyer et charges, avec indexation, qui auraient été payés en cas de non résiliation, à compter du 30 octobre 2024 et jusqu’à son départ effectif des lieux,condamner M. [R] [G] à lui payer la somme de 10.517,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 30 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à la compter du commandement de payer soit du 30 août 2024,condamner M. [R] [G] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [N] exposent que M. [T] [N] est usufruitier du bien, dont son épouse Mme [H] [C] épouse [N] est bénéficiaire par donation-partage en date du 26 décembre 2012, et que sa fille Mme [M] [N] épouse [O] détient la nue-propriété depuis le 4 juillet 2003.

Ils expliquent qu’ils ont donné le bien en location à Mme [B] [S] et M. [R] [G], que la première a donné congé et quitté le logement le 20 juillet 2024, alors que le second est resté dans les lieux. Ils déclarent avoir délivrer congé aux locataires pour reprise en juillet 2023, à effet du 23 janvier 2024, que M. [R] [G] a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le 15 décembre 2023, malgré relances et mises en demeure, que le commandement de payer est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 juin 2024.

A l’audience, les consorts [N], représentés par leur conseil, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 17.588,27 euros au 31 mai 2025 précisant que le dernier règlement de 1.000 euros est intervenu en novembre 2024 et que rien n’a été réglé depuis.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [R] [G] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de Mme [H] [C] épouse [N] et Mme [M] [N] épouse [O]

Selon les dispositions des articles 582 et 584 alinéa 1 du code civil, l’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit. Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.

En l’espèce, il résulte des actes de donation partage des 4 juillet 2003 et 26 décembre 2012 produits aux débats que le bien objet du bail était un bien propre de M. [T] [N], qu’il a donné la nue-propriété à sa fille, Mme [M] [N] épouse [O], qu’il en a conservé l’usufruit, avec clause de restitution au profit de son épouse Mme [H] [C] épouse [N].

Il résulte de ces actes qu’à ce jour, seul M. [T] [N] détient l’usufruit du bien, son épouse n’ayant vocation à la récupérer qu’après son décès, et sa fille n’ayant aucune part d’usufruit puisqu’elle détient uniquement la nue-propriété du bien.

Il est dès lors seul en capacité de donner à bail le bien concerné et d’agir dans le cadre de la présente instance.

En conséquence, Mme [M] [N] épouse [O] et Mme [H] [C] épouse [N] seront déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 2 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 5 décembre 2024 pour une audience fixée au 4 juin 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 30 août 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 8.487,72 euros.

Le décompte arrêté au 31 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 30 août 2024 et le 30 octobre 2024, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti. Le bailleur mentionne un versement de 1.000 euros sans préciser la date de celui-ci, mais cette somme est en tout état de cause inférieure à celle visée au commandement.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 31 octobre 2024 et que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [R] [G] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [R] [G], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [R] [G] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1.010,09 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mai 2025, M. [R] [G] est redevable d’une somme totale de 17.588,27 euros, déduction faite d’un versement de 1.000 euros.

En conséquence, M. [R] [G] sera condamné à payer cette somme à titre provisionnel à M. [T] [N], au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour la période de juillet 2023 à mai 2025, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 30 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 8.487,72 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [R] [G] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [G] sera donc condamné à payer à M. [T] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE irrecevables Mme [M] [N] épouse [O] et Mme [H] [C] épouse [N] pour défaut de qualité à agir,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de M. [T] [N],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 23 janvier 2021 entre M. [T] [N] d’une part, et M. [R] [G] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7], sont réunies à la date du 31 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

En conséquence,

ORDONNE à M. [R] [G] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [R] [G] de s’exécuter volontairement, M. [T] [N] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à M. [T] [N] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 1.010,09 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à titre provisionnel à M. [T] [N] la somme de 17.588,27 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, pour la période de juillet 2023 à mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 30 août 2024 sur la somme de 8.487,72 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE M. [R] [G] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à M. [T] [N] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS