Tribunal Judiciaire de Tulle, Jcp, 16 octobre 2025, n° 25/00031

TJ Tulle 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de l'assignation au représentant de l'État
La cour a constaté que l'assignation avait été notifiée conformément aux exigences légales, rendant l'action recevable.
Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas réglé leur dette dans le délai prévu, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a ordonné l'expulsion des locataires en raison de la résiliation du bail, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Créance justifiée par le contrat de bail
La cour a constaté que les locataires devaient une somme au bailleur, justifiant ainsi la demande de paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires, devenus occupants sans droit ni titre, devaient une indemnité d'occupation au bailleur.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a estimé que le bailleur n'a pas prouvé avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a accordé une somme pour couvrir les frais exposés par le bailleur, tenant compte de l'équité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Tulle, jcp, 16 oct. 2025, n° 25/00031
Numéro(s) :	25/00031
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dominique VALSandrine BERSAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Adresse 5]

[Localité 1]

N° RG 25/00031 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BDRE

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [J]

né le 25 Mars 1936 à [Localité 10],

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e Dominique VAL, avocat au barreau de TULLE

ET :

DEFENDEURS

Monsieur [S] [O]

né le 15 Octobre 1980 à [Localité 6],

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE

Madame [P] [Y] épouse [O]

née le 26 Septembre 1982 à [Localité 10],

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentéE par M^e Sandrine BERSAT, avocat au barreau de BRIVE LA GAILLARDE

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2017, Monsieur [E] [J] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] sur des locaux situés [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 600 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Des irrégularités étant alléguées dans le paiement des loyers, par acte de commissaire de justice du 16 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12 623,11 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [S] [O] et de Madame [P] [Y] épouse [O] le 17 décembre 2024.

Par assignation du 18 février 2025, Monsieur [E] [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [S] [O] et de Madame [P] [Y] épouse [O], et de tout occupant de leur chef et obtenir leur condamnation solidaire au paiement :

De la somme de 13 903,11 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 28 février 2025, D’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 1er mars 2025,De la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts,De la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement et celui de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 février 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

A cette audience, Monsieur [E] [J], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, se référant à ses écritures et actualisant la dette locative à la somme de 17 743,11 euros à la date du 31 août 2025.

Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O], représentés par leur conseil, se référant à leurs écritures, indiquent avoir souscrit une assurance habitation et ne pas contester les sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif. Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O], mentionnent être tous les deux en situation de recherche d’emploi et être admis au bénéfice de l’ARE. Ils ajoutent percevoir des prestations versées par la CAF et avoir déposé un dossier de surendettement.

Monsieur [E] [J] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que les locataires.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [E] [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’avis de la Cour de Cassation n° 24-70.002 en date du 13 juin 2024 que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail en date du 7 octobre 2017 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l’issue d’un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer a été signifié aux locataires le 16 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 12 623,11 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 février 2025.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] bénéficient chacun d’allocations de retour à l’emploi (courriers de France Travail en date des 27 mai 2025 et 28 août 2025 : Monsieur [S] [O], ARE au 1er août 2025 : 1 084,84 euros, Madame [P] [Y] épouse [O], AREF au 1er août 2025 : 837,80 euros).

Les défendeurs bénéficient également de prestations sociales et familiales versées par la CAF (attestation de paiement CAF en date du 27 mai 2025, mois de juillet 2025, montant total de 1 731,98 euros).

L’avis d’impôt 2025 sur les revenus 2024 mentionne des revenus déclarés, concernant le couple, à hauteur de 29 233 euros.

Il convient de relever que les défendeurs ont entrepris des démarches aux fins de se reloger auprès des bailleurs sociaux (attestation d’enregistrement départemental d’une demande de logement locatif social en date du 27 mai 2025) et avoir déposé un dossier auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Corrèze aux fins de bénéficier d’une procédure de surendettement (déclaration en date du 28 mai 2025).

Il n’est sollicité par aucune des parties ni délais de paiement ni suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de [Localité 12], 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [E] [J] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de Monsieur [E] [J] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 août 2025, Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] lui devaient la somme de 17 743,11 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] ne contestent pas ce montant et ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [S] [O] et de Madame [P] [Y] épouse [O], devenus occupants sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 17 février 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 640 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 17 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [E] [J] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil (ancien article 1153 du code civil), le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de Monsieur [S] [O] et de Madame [P] [Y] épouse [O] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Monsieur [E] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de Monsieur [E] [J] recevable en la forme ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 16 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 octobre 2017 entre Monsieur [E] [J], d’une part, et Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 7]) est résilié depuis le 17 février 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés [Adresse 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement des occupants dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 640 euros (six cent quarante euros) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 février 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 17 743,11 euros (dix-sept mille sept cent quarante-trois euros et onze centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 31 août 2025, échéance du mois d’août incluse ;

DÉBOUTE Monsieur [E] [J] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 16 décembre 2024 et celui de l’assignation du 18 février 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [O] et Madame [P] [Y] épouse [O] à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de Tulle, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge