Expéditions le : Minute n° 25/00290

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01233 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FVNE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 4]

représentée par Maître Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame [X] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Eléonore RUBAT DU MERAC, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-74010-2024-001460 du 27/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle d'[Localité 7])

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me ZELINDRE, Greffière

Madame [F], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

LITIGE ET PROCEDURE

Par contrat du 4 juillet 2019, l’EPIC OP Habitat de la Haute Savoie a donné en location à Mme [X] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 10].

Par contrat du 25 juin 2029, les parties ont convenu de la location d’un garage n°6900.6034 situé [Adresse 6] dans la même commune.

Par acte de commissaire de justice du 6 mai 2024, l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE a fait assigner Mme [X] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] pour demander la résiliation judiciaire des contrats de bail et l’expulsion de la locataire, ainsi que sa condamnation au paiement des arriérés de loyers et charges.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties pour échanges contradictoires de conclusions et pièces.

A l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025, chacune des parties est représentée par son conseil.

La décision a été mis en délibéré au 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses conclusions n°1, l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE demande au juge, sur le fondement des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224 et 1227 du code civil, de :

prononcer la résiliation judiciaire de baux aux torts exclusifs de Mme [X] [Z] pour non-respect de son obligation de paiement de loyers et charges,dire qu’elle est occupante sans droit ni titre des lieux et qu’elle devra quitter les lieux, ainsi que toute personne de son chef,condamner Mme [X] [Z] à lui payer la somme de 3 530,86 euros au titre des loyers et provisions sur charges, arrêtée au 31 janvier 2025, somme à parfaire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,autoriser Mme [X] [Z] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 147 euros chacune et une 24e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [X] [Z] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, ordonner dans cette hypothèse et en tant que de besoin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, a dit expulsion pouvant être poursuivi par son poids de droit, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui auraient été payés en cas de non résiliation des baux à compter du jour de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, et condamner l’occupante au paiement de cette somme,débouter Mme [X] [Z] de l’ensemble de ses demandes,condamner Mme [X] [Z] à lui payer la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que la locataire n’est plus à jour du règlement de ses loyers depuis le 31 octobre 2022 et que la dette ne cesse d’augmenter, que le manquement contractuel est caractérisé et que sa gravité justifie la résiliation judiciaire du contrat aux torts exclusifs de Mme [X] [Z].

Il conteste la réalité du préjudice invoqué par la locataire, relevant que la dette est antérieure aux prétendus troubles de jouissance dénoncés et que la locataire reconnaît faire face aux difficultés financières, ayant elle-même demandé des délais de paiement dès 2019.

Il soutient avoir fait l’ensemble des démarches nécessaires à la résolution des problèmes concernant les moisissures et la chute de la faïence la salle de bains, le décollement des dalles du logement, la chute de la fenêtre et des problèmes de production d’eau chaude. Il rappelle que d’importants travaux de réhabilitation ont débutés le 6 mars 2023 et que tout le logement a été refait depuis.

Il indique que la locataire a bénéficié de 6 plans d’apurement depuis son entrée dans les lieux en 2019 et qu’elle n’en a respecté aucun, car en introduire la présente procédure il a tenté encore une fois de trouver une solution amiable, Mme [X] [Z] n’ayant pas répondu à ces propositions. Il déclare être néanmoins d’accord pour la mise en place d’un nouveau plan d’apurement sur 24 mois. Il précise que 2 lignes d’écriture ont été corrigées dans le décompte, correspondant à des paiements effectués par l’ancien époux de la locataire, affectés par erreur sur le compte de cette dernière et régularisé par la suite, ce qu’elle n’ignorait pas.

*

Dans ses conclusions récapitulatives n° 2, Mme [X] [Z] demande au juge, sur le fondement des articles 6 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1104, 1227, 1228 et 1721 du code civil, de :

à titre principal et reconventionnellement,

condamner l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE à lui verser les sommes de :4 500 euros à ce jour au titre du préjudice de jouissance subi évalué à 250 euros par mois depuis octobre 2022 jusqu’en mars 2024, 399 euros au titre du préjudice matériel, à savoir le remplacement du téléviseur cassé lors de la chute de la fenêtre en février 2024, constater qu’elle est créancière d’une somme totale supérieure à l’arriéré locatif et qu’après compensation, elle est créancière du bailleur,constater que le bailleur ne rapporte pas la preuve d’une inexécution suffisamment grave pour justifier d’une résolution judiciaire,débouter l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE de la totalité de ses demandes,

Subsidiairement,

constater que le montant de l’arriéré locatif ne saurait être supérieur à 2 842,48 euros,constater qu’elle est largement en mesure de s’acquitter du paiement de cet arriéré dans un délai de 36 mois,lui accorder un délai de paiement de 3 ans suspensif des effets de la clause résolutoire pour apurer cet arriéré,rejeter la demande de résolution et d’expulsion formulée par l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE et toutes autres demandes connexes compte tenu des circonstances du dossier,

subsidiairement,

lui accorder un délai d’un an pendant lequel elle ne pourra pas être expulsée pour lui permettre un relogement dans des conditions normales,

En tout état de cause,

condamner l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE à verser à Maître [T] [E] une indemnité d’un montant de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile pour son concours dans l’intérêt de Mme [X] [Z],condamner l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE aux entiers dépens de l’instance.

En défense, Mme [X] [Z] fait valoir qu’elle était à jour du paiement de ses loyers jusqu’en octobre 2022, et qu’elle a ensuite fait face à d’importantes difficultés financières, puis qu’elle a perdu le bénéfice des APL, ce qui a porté le montant de son loyer à 816,39 euros. Elle affirme avoir repris depuis août 2024 le paiement régulier du loyer courant, ainsi que des versements complémentaires pour apurer sa dette.

Elle affirme subir un préjudice de jouissance important depuis 2021, en raison d’un grand nombre de désordres présents dans l’appartement loué, pour lesquelles elle a déposé une plainte pénale suite à la chute d’une fenêtre en octobre 2022. Elle explique que suite à cette plainte, la mairie de [Localité 9] est intervenue auprès du bailleur et qu’une fiche habitat indigne a été établie le 7 février 2023. Elle souligne que le bailleur n’a engagé des travaux que fin 2023 sans lui faire aucune proposition d’indemnisation dans l’intervalle. Elle s’estime bien fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice de jouissance, outre le remboursement d’un téléviseur qui a été cassé lors d’une nouvelle chute de la fenêtre en février 2024.

Elle conteste les déclarations du bailleur qui tente de minimiser les désordres et de lui en imputer la responsabilité.

Elle considère qu’au regard de l’ensemble de ces éléments, les demandes du bailleur aux fins de résolution judiciaire du contrat et d’expulsion sont infondées, qu’à tout le moins elle doit pouvoir bénéficier de délais de paiement et d’une suspension de la procédure d’expulsion, ou à défaut, d’un long délai pour quitter les lieux.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation judiciaire du contrat

Aux termes des articles 1224 et 1227 du même code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice.

Concernant la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

L’article 24 IV du même texte précise que les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir informé la CAF de la situation de la locataire par courrier du 16 janvier 2024, valant saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mai 2024.

Il justifie également avoir notifié l’acte introductif d’instance au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 7 mai 2024, pour une audience fixée au 13 novembre 2024, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en résiliation du bail est recevable.

Concernant les manquements de la locataire

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’historique des paiements couvrant la période du 30 juin 2020 au 7 novembre 2025, qui permettent de constater que Mme [X] [Z] effectue des paiement réguliers, mais souvent partiels, de sorte qu’une dette s’est constituée à compter de novembre 2020, qui n’a été apurée qu’en juin 2022, qu’elle s’est de nouveau constituée entre novembre 2022 et mai 2023, et que la locataire s’est de nouveau retrouvée défaillante à compter de juin 2023, sans discontinuer, la dette n’ayant cessé d’augmenter pour s’élever à la somme de 3.700,17 euros au 7 novembre 2025.

Dès lors, il ne peut qu’être constaté que la locataire est défaillante dans le règlement de son loyer, cette défaillance persistante dans le temps constitue un manquement particulièrement grave à ses obligations de locataire.

Si les pièces versées au dossier permettent de vérifier que Mme [X] [Z] a alerté à plusieurs reprises son bailleur à compter de 2021 des difficultés rencontrées dans le logement concernant la moisissure dans la salle de bain, les dalles de carrelages qui se détachent ou la chute d’une fenêtre à deux reprises, elle n’a jamais fait prévaloir ces difficultés pour justifier du non-paiement du loyer ou du paiement partiel de celui-ci, à l’exception d’un mail du 30 octobre 2023 où elle sollicite une « indemnisation sur les charges d’eau chaude ».

Par ailleurs, le bailleur justifie de son intervention pour résoudre les désordres à chaque signalement de la locataire, ainsi que de la réalisation de travaux de réhabilitation dans le logement n°69000.0030 loué par Mme [X] [Z] à compter du mois de septembre 2024, selon fiche travaux définitive.

L’analyse de la chronologie de la survenance régulière de la dette locative et des signalements permet de considérer qu’il n’y a pas de corrélation entre les évènements.

Dès lors, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, sans qu’aucune exception d’inexécution ne puisse être retenue.

En conséquence, les manquements graves et répétés de Mme [X] [Z] à ses obligations de locataire justifient la résiliation des baux, laquelle sera prononcée à la date de la présente décision.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Par application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Selon le dernier décompte fourni à l’audience par le bailleur, la locataire est redevable d’une somme totale de 3 700,17 euros au titre des loyers et charges, incluant l’échéance d’octobre 2025.

Il convient de déduire de ce montant la somme de 13 euros facturée en juin 2024 correspondant à des frais de contentieux, qui ne sont ni des loyers ni des charges.

Contrairement aux déclarations de la locataire, la régularisation de charges d’un montant de 551,29 euros pour le logement et 0,81 euros pour le garage, appelée en octobre 2025, est justifiée par le bailleur qui produit un décompte détaillé de celles-ci.

De même, le bailleur explique les sommes portées au crédit puis au débit du compte de la locataire, de 186,84 euros en décembre 2021 et de 246,66 euros en octobre 2024, comme ayant été réglées par M. [L] [Z], ex époux de la locataire, pour son propre logement et portées par erreur au crédit du compte de Mme [X] [Z]. Il convient de constater que celle-ci ne justifie par aucun élément qu’elle serait à l’origine des règlements ainsi effectués.

En conséquence, Mme [X] [Z] sera condamnée à payer à l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 3.687,17 euros (3 700,17 – 13) au titre des loyers et charges dus à la date du 7 novembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la dette ayant diminué depuis l’assignation.

Concernant les délais de paiement et la suspension de la résiliation du bail

Selon les dispositions de l’article 1343-5, alinéas 1 et 4, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier.

En l’espèce, le décompte produit aux débats contredit les déclarations de Mme [X] [Z] qui affirme avoir repris le paiement du loyer courant et verser une somme supplémentaire pour apurer sa dette, les loyers de septembre et octobre 2025 n’ayant été réglés que partiellement.

Néanmoins, le bailleur ne s’oppose pas à la mise en place de délais de paiement qu’elle sollicite pour apurer sa dette. La résiliation du bail ayant été prononcée par le juge te ne résultant pas de l’acquisition d’une clause résolutoire, les délais dérogatoires sur 36 mois prévus par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [Z] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 155 euros, et d’ordonner la suspension de la résiliation du bail pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

Concernant les manquements du bailleur

Selon les dispositions de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les alinéas 11 et suivants de ce texte prévoient que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En l’espèce, la locataire soutient que le bailleur a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible du logement en raison de divers désordres subis entre octobre 2022 et mars 2024.

Concernant la présence de moisissures dans la salle de bain, les pièces du dossier permettent de constater qu’elle a signalé ce désordre au bailleur le 11 octobre 2021, lequel lui a répondu le 13 octobre suivant que sa demande était prise en charge.

Elle justifie également avoir informé le bailleur par mails des 22 mai 2022 et 10 octobre 2022 de la détérioration de carreaux de carrelage au sol, puis de la chute de carreaux de carrelage du mur de la salle de bain et de la réapparition des moisissures 6 mois après les travaux réalisés. Elle a adressé un mail le 15 octobre 2022 faisant part de la chute d’une fenêtre dans la chambre de son fils.

Par mail du 21 octobre 2022, le bailleur a fixé un RV à la locataire le 17 novembre suivant pour faire intervenir la régie en vue de réparer la fenêtre, et l’a informée que le remplacement des carreaux de carrelage était en cours. Un mail du 22 novembre 2022 indique que les travaux sur la fenêtre ont été réalisés.

Par mail du 28 décembre 2022, Mme [X] [Z] indique au bailleur que suite à la visite de M. [S] dans son logement, elle a « nettoyé tout le mur de la salle de bain avec du St Marc et que la moisissure est revenue encore plus vite qu’avant ».

Enfin, par mails des 19 janvier et 30 octobre 2023, elle a informé le bailleur qu’elle n’avait plus d’eau chaude dans son logement, le bailleur ayant mandaté l’entreprise de maintenance pour régler le problème dès le jour même à chaque fois.

Enfin, elle a adressé un mail le 4 février 2024 pour faire part d’une nouvelle chute de la fenêtre de la chambre de son fils, qui est tombée sur la télé.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que la locataire a fait intervenir son assurance protection juridique en 2022, qu’elle a porté plainte suite à la première chute de la fenêtre le 15 octobre 2022, ce qui a entrainé la réalisation d’une enquête administrative par la mairie de [Localité 9] qui a établi une fiche de repérage suite à un signalement du 7 février 2023.

Il apparaît qu’elle n’a jamais mis en demeure le bailleur de procéder à la régularisation de la situation, ce qui peut s’expliquer par le fait que celui-ci a systématiquement et rapidement répondu aux demandes de Mme [X] [Z] pour remédier aux désordres signalés, y compris ceux concernant les parties communes de l’immeuble.

En tout état de cause, la fiche de repérage met en évidence l’insuffisance d’isolation des murs et le dysfonctionnement du système de chauffage, ce qui suffit à caractériser le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en bon état de fonctionnement, et ce, jusqu’à la réalisation des travaux de réhabilitation entrepris en 2023 et achevés en 2024.

Concernant les chutes des fenêtres

Il est à noter que Mme [X] [Z] n’a jamais précisé les circonstances des deux chutes de la fenêtre située dans la chambre de son fils de 14 ans, se contentant de dire que son fils était sur son lit à chaque fois. Pour

Or, concernant la première, les photos produites montrent que si l’ouvrant présente une fissure à côté du gond, ce seul élément n’explique pas le dégondage total de la fenêtre et sa chute. De plus, alors que la locataire affirme que la fenêtre est tombée sur son fils qui était sur son lit, les photos montrent que le lit n’est pas situé sous la fenêtre et le certif médical qu’elle a communiqué à la gendarmerie lors de sa plainte ne fait état d’aucune blessure.

Par ailleurs, si le bailleur n’a pas remis en question la première chute, il a interrogé la locataire sur les circonstances de la seconde chute, émettant des doutes sur la bonne manipulation de l’ouvrage par le fils de celle-ci.

Dans un courrier du 28 mars 2024, le bailleur informe la locataire « qu’aucun défaut de fabrication ni de pose n’a été constaté, que si ça avait été le cas, les fiches qui tiennent l’ouvrant au dormant auraient été également arrachées avec le poids de l’ouvrant ». Il affirme que « les constatations effectuées laissent penser que l’ouvrage a été dégondé et les vies qui tiennent la fiche dévissées ».

L’examen des photos versées au dossier permet en effet de constater que la fenêtre est neuve suite aux travaux de réhabilitation, que seul un gond sur trois, situé sur le dormant en haut de la fenêtre est dévissé mais qu’il est encore fixé au mur, ce qui ne pouvait suffire à entrainer la chute de la fenêtre si elle était fermée. A l’ouverture, l’ouvrant de l’installation a pu être déstabilisé et entrainer le basculement du haut de la fenêtre, mais la chute apparaît encore une fois peu probable compte tenu des deux gonds du bas encore en place qui maintenaient la fenêtre. Le dégondage de l’ouvrant ne s’explique pas en l’état.

Dès lors, si les chutes de la fenêtre ne font aucun doute, leur imputabilité au bailleur n’est pas démontrée, de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée à ce titre.

Concernant la demande d’indemnisation

Selon les dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231 du même code prévoit qu’à moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, Mme [X] [Z] sollicite une indemnisation au titre du préjudice de jouissance à hauteur de 250 euros par mois pendant 18 mois d’octobre 2022 à mars 2024, outre 399 euros pour le préjudice matériel résultant de la casse de la télé du fait de la chute de la fenêtre en février 2024.

Si elle a nécessairement subi un préjudice du fait de l’insuffisance d’isolation des murs et des dysfonctionnements de chauffage, elle ne justifie pas avoir été contrainte d’installer des systèmes de chauffages d’appoint pour pallier les dysfonctionnements, ou avoir subi des problèmes de santé du fait de la moisissure. En tout état de cause, il convient de rappeler qu’elle n’a jamais mis en demeure le bailleur de procéder à la régularisation de la situation, n’ayant communiqué avec lui que par mails.

Par ailleurs, faute pour la locataire de démontrer la responsabilité du bailleur dans la seconde chute de la fenêtre en 2024, le coût de remplacement de la télé ne saurait être mis à sa charge.

En conséquence, Mme [X] [Z] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

Sur les frais du procès

Mme [X] [Z] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [X] [Z] sera également condamnée à payer à l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE une somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande en résiliation judiciaire des baux de l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE,

PRONONCE la résiliation judiciaire des baux conclus le 25 juin et 4 juillet 2019 entre l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE d’une part, et Mme [X] [Z] d’autre part, portant sur un appartement et un garage, situés respectivement [Adresse 2] à [Localité 10], à la date du présent jugement, soit le 17 décembre 2025,

CONDAMNE Mme [X] [Z] à verser à l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE, la somme de 3.687,17 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 7 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE Mme [X] [Z] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 23 échéances de 155 euros chacune et une 24e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la résiliation judiciaire du bail pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été prononcée,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la résiliation reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de Mme [X] [Z] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers et charges impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, Mme [X] [Z] à payer à l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement et du garage, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE Mme [X] [Z] de ses demandes reconventionnelles de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [X] [Z] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation,

CONDAMNE Mme [X] [Z] à payer à l’EPIC OP HABITAT de la HAUTE SAVOIE la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS