Expéditions le : Minute n° 25/00160

Grosse :

ORDONNANCE DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/00659 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYPE

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Madame [Y] [D], munie d’un pouvoir en date du 9 mai 2025

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Juin 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 8 juillet 2021, la SA HALPADES a donné en location à Mme [S] [Z] un logement et un parking situés [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 26 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2.035,10 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 5 septembre 2024, la SA HALPADES a fait assigner Mme [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5], statuant en référé, pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater la résiliation du contrat de location à la date du 27 juin 2024,déclarer Mme [S] [Z] occupante sans droit ni titre,ordonner la libération des lieux et la remise des clés à la requérante par Mme [S] [Z] à compter de la signification de la décision à intervenir, à défaut ordonner l’expulsion de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef au besoin avec l’aide et l’assistance de la [Localité 6] Publique,condamner Mme [S] [Z] à lui verser la somme de 8.872,52 euros à valoir sur les loyers, supplément de loyer de solidarité, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 janvier 2024, en ce compris le coût du commandement de payer, et le supplément de loyer de l’article L.441-9 du CCH, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 2.035,10 euros à compter du 26 avril 2024, date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation,condamner Mme [S] [Z] à lui verser à compter du 1er août 2024 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, sachant que ces sommes pourront être majorées ou minorées en fonction des augmentations de loyer inhérentes à la législation HLM et selon les résultats de charges,à titre subsidiaire, s’il était fait application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989 :

le supplément de loyer de l’article L.441-9 du CCH continuera à produire ses effets, depuis le 1er août 2024, sauf à ce que la locataire satisfasse à la transmission des enseignements et documents imposés par la loi,condamner Mme [S] [Z] à lui payer la somme de 100 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment le coût de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Au soutien de sa demande, la SA HALPADES expose que Mme [S] [Z] a fait l’objet d’une précédente procédure d’expulsion, prononcée par ordonnance de référé du 3 mai 2023, avec suspension des effets de la résiliation par l’octroi de délais de paiement, qui ont été respectés. Elle indique que malgré tout, une nouvelle dette locative s’est constituée, sans régularisation malgré les relances et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 janvier 2025 et la décision mise en délibéré au 5 février 2025.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour production permettant d’expliquer les variations des sommes réclamées chaque mois non prévues au contrat.

L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 4 juin 2025.

A l’audience, la SA HALPADES, représenté par Mme [Y] [D] munie d’un pouvoir valablement constitué, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 17.062,07 euros au 4 juin 2025. Elle indique que si elle ajoute le surloyer de pénalité pour l’année 2024-2025 ainsi qu’un surloyer de solidarité depuis janvier 2025, la dette s’élève à plus de 25.000 euros, affirmant que la locataire n’a répondu à aucune enquête de revenus.

Bien qu’assignée en l’étude de l’huissier, Mme [S] [Z] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 6 septembre 2024 pour une audience fixée au 8 janvier 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 26 avril 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 2.035,10 euros.

Le décompte arrêté au 4 juin 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 26 avril 2024 et le 26 juin 2024, un seul règlement est intervenu pour un montant de 1.670,51 euros, le prélèvement du 10 juin étant revenu impayé, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 27 juin 2024 et que Mme [S] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [S] [Z] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 10 mai 2024.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, elle n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer si elle est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [S] [Z] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [S] [Z], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [S] [Z] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 645,34 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 4 juin 2025, Mme [S] [Z] est redevable d’une somme totale de 25.871,88 euros, le bailleur déclarant à l’audience une dette de 17.062,07 euros.

Toutefois, force est de constater que le bailleur a facturé chaque mois une pénalité biennale de 7,62 euros d’avril à décembre 2024, des frais de surloyer de solidarité de 25 euros en février 2024 et janvier 2025, un surloyer de solidarité pénalité depuis février 2024 de 1.017,55 euros puis de 1.042,98 euros à compter de janvier 2025, ainsi que des frais de contentieux.

Au regard de la résiliation du bail à la date du 27 juin 2024 et du montant de l’indemnité d’occupation fixé ci-dessus, il convient de déduire de la dette les sommes facturées à compter de juillet 2024 :

au titre des surloyers de solidarité, soit 6 x 1.017,55 euros pour l’année 2024 et 5 x 1.042,98 pour l’année 2025 représentant un total de 11.320,20 euros,au titre de la pénalité biennale, soit 6 x 7,62 euros, représentant un total de 45,72 euros.

Il convient également de déduire le montant des frais de contentieux, qui ne sont ni des loyers ni des charges, pour un total de 262,36 euros.

Le bailleur justifiant avoir demandé à la locataire, par courrier recommandé avec AR du 22 mars 2024, de répondre à l’enquête de revenus prévue par l’article R441-21 du code de la construction et de l’habitation, Mme [S] [Z] ayant signé l’accusé réception mais n’ayant jamais répondu à l’enquête, il est bien fondé à réclamer le surloyer entre janvier et juin 2024.

En conséquence, Mme [S] [Z] sera condamnée à payer à titre provisionnel à la SA HALPADES la somme de 14.243,60 euros (25.871,88 – 11.320,20 – 45,72 – 262,36) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 26 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.035,10 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il convient de rappeler à Mme [S] [Z] que si elle répond à l’enquête au titre de l’année 2024, elle pourra bénéficier d’une annulation des surloyers de janvier à juin 2024 ainsi facturés et d’une régularisation du montant de sa dette.

Sur les frais du procès

Mme [S] [Z] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [S] [Z] sera donc condamnée à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA HALPADES,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 8 juillet 2021 entre la SA HALPADES d’une part, et Mme [S] [Z] d’autre part, concernant un appartement et un parking situés [Adresse 2] [Localité 7], sont réunies à la date du 27 juin 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [S] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [S] [Z] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [S] [Z] de s’exécuter volontairement, la SA HALPADES pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [S] [Z] à payer à la SA HALPADES une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 645,34 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [S] [Z] à payer à titre provisionnel à la SA HALPADES la somme de 14.243,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 4 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 26 avril 2024 sur la somme de 2.035,10 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme [S] [Z] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Mme [S] [Z] à payer à la SA HALPADES la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS