TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08527 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLGQ

N° de MINUTE : 26/00433

DEMANDEUR

Monsieur, [H], [K],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Sarah BOUKERSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J086

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 2] ET, [Adresse 3], représenté par son syndic, le cabinet SRI, SARL,

[Adresse 4],

[Localité 2]

représentée par Maître Véronique REHBACH de la SELEURL NORDEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1786

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, a pour syndic le cabinet S.R.I..

Les copropriétaires de cet ensemble immobilier se sont réunis en assemblée générale le 26 mars 2024

Par exploit d’huissier délivré le 29 mai 2024, Monsieur, [H], [K] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à Montreuil sous Bois (93), représenté par son syndic, le cabinet S.R.I., devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 mars 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 21 mai 2025, Monsieur, [H], [K] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

A TITRE PRINCIPAL

ANNULER l’assemblée générale du 26 mars 2024

A TITRE SUBSIDIAIRE

ANNULER les résolutions n° °6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 26 mars 2024

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] à verser à Monsieur, [H], [K] la somme de 10.000 euros au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison des différentes fautes de gestion et de négligence et d’abus de droit du syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1]

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] à verser à Monsieur, [H], [K] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] aux entiers dépens de l’instance

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Au soutien de ses prétentions, Monsieur, [K] invoque les articles 9, 11, 14 et 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, et fait principalement valoir que :

— l’assemblée générale du 26 mars 2024 doit être annulée, plusieurs documents et informations qui auraient dû être portés à la connaissance des copropriétaires n’ayant pas été joints à la convocation,

— ainsi l’annexe 4 mentionnée aux résolutions 6, 7 et 8 était manquante,

— la résolution 16 portait sur l’approbation d’un protocole transactionnel or ce dernier n’a pas été communiqué en intégralité avec la convocation,

— l’avis du géomètre expert travaillant pour l’ARC n’a pas non plus été joint à la convocation alors que les résolutions 18 et 19 y font référence,

— l’absence de ces pièces constitue en conséquence une irrégularité rendant annulable ces décisions (Cass. Civ. 3ème, 13 nov.2013, n°12-12.084).

— De surcroît, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose à tout copropriétaire souhaitant obtenir l’approbation de l’assemblée pour la réalisation de travaux de transmettre un dossier technique, descriptif des travaux envisagés ainsi qu’un devis or, seules deux photos, et non trois comme l’indique la convocation, ont été transmises par Monsieur, [B] et Madame, [F] pour justifier de leur demande d’installation de câbles d’alimentation électrique en façade du bâtiment,

— les copropriétaires n’étaient ainsi pas renseignés sur la teneur desdits travaux et ne pouvaient en conséquence pas valablement se prononcer, ce qui constitue là encore une irrégularité justifiant l’annulation de cette décision,

— la convocation étant dès lors entachée de plusieurs irrégularités, l’assemblée générale doit être annulée,

— en outre, l’article 14 du décret du 17 mars 1967 prévoit l’établissement d’une feuille de présence et cette pièce doit être communiquée à tout copropriétaire qui en fait la demande ; l’absence d’une telle communication étant une formalité substantielle de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale en son entier (Cass. Civ 3ème, 18 déc. 2001, n°00-14.110),

— or, malgré les demandes de communication de cette feuille de présence effectuées par mise en demeure des 21 mars 2024 et 27 février 2025, le syndic n’y a pas procédé ; ce qui justifie l’annulation de l’assemblée querellée,

— à titre subsidiaire, il y a lieu selon Monsieur, [K] d’annuler les résolutions 16, 17, 18, 19, 20 et 21,

— si l’assemblée générale a approuvé en résolution 16 le protocole additionnel, elle n’a pas donné au syndic mandat pour le signer, il y a donc lieu d’annuler cette résolution,

— les résolutions 17, 18 et 19 ont été adoptées en violation du règlement de copropriété, aux termes duquel les parkings spéciaux sont un droit acquis à tous les propriétaires, et ce, ainsi que le démontre l’avis verbal du géomètre de l’ARC qui dénonce les mensonges de l’assemblée dans son courriel du 3 avril 2024,

— en votant au travers de ces trois résolutions l’annulation des résolutions 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 3 juin 2018, les copropriétaires majoritaires ont commis un abus de droit portant directement grief à Monsieur, [K], propriétaire minoritaire ; ce qui justifie leur annulation,

— la résolution 20 devra également être annulée, celle-ci étant également contraire au règlement de copropriété, qui interdit l’encombrement des parties communes et l’arrêt/stationnement des véhicules automobiles dans les voies et parties communes qui ne constituent pas des endroits prévus à cet effet,

— enfin la résolution 21 qui autorise l’installation de la chatière donnant sur la façade de l’immeuble par Monsieur, [B] et Madame, [F] contrevient les dispositions du règlement de copropriété se rapportant aux animaux et à la réalisation de travaux,

— l’installation de cette chatière modifie ainsi l’aspect de l’immeuble et, par conséquent, sa valeur, et favorise un risque d’introduction de chats au sein des biens des copropriétaires,

— un commissaire de justice a de fait constaté, le 22 mars 2023, que les chats se promenaient dans les ordures bordant la copropriété, ce qui favorise la prolifération de bactéries et virus,

— il ne peut être considéré que l’installation d’une chatière facilite la sortie du chat sur un balcon privatif, l’appartement de Monsieur, [B] et Madame, [F] ne donnant pas sur un balcon mais sur la terrasse couvrant le bâtiment A, sur laquelle donne également l’appartement de Monsieur, [K],

— au regard du préjudice de jouissance subi, du préjudice moral découlant de l’introduction de la présente instance ainsi que de celui consécutif à la mauvaise gestion de la copropriété, il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER Monsieur, [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions manifestement infondées.

CONDAMNER Monsieur, [K] au paiement de la somme de 2.000 Euros au titre de dommages-intérêts.

CONDAMNER Monsieur, [K] au paiement de la somme de 4.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

JUGER que l’exécution provisoire est de droit et que rien ne justifie que le débiteur en soit dispensé.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait principalement valoir que :

— l’article 11 du décret du 17 mars 1967 précise les documents devant être notifiés en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale or aucun des documents mentionnés par Monsieur, [K] n’est visé par cet article,

— l’avis du cabinet ACCEO est reproduit en résolution 14, et non 15 comme le demandeur l’indique, il n’y avait donc aucun document complémentaire à transmettre avec la convocation à l’égard de cette résolution,

— l’avis de l’ARC n’étant pas mentionné dans les résolutions 14, 15 et 20, il n’y avait pas lieu de le communiquer,

— l’annexe 4 a bien été jointe à la convocation afin d’accompagner les résolutions 6 et 7,

— si la feuille de présence doit effectivement être communiquée à tout copropriétaire en faisant la demande, Monsieur, [K] ne justifiant pas avoir effectué une telle démarche, ce moyen ne peut pas plus prospérer,

— le projet de protocole soumis en résolution 16, et dont il n’est pas démontré l’absence de pages, a été soumis à l’approbation des copropriétaires ; au terme du vote, sa teneur a été approuvé, permettant ainsi au syndic de signer ledit protocole avec la partie concernée ; il n’y a donc pas lieu à annulation,

— les résolutions 17 à 19 ne violent pas le règlement de copropriété, le géomètre-expert consulté par le président du conseil syndical ayant précisé que les seuls parkings de la copropriété sont ceux expressément décrits dans ledit règlement et l’état descriptif de division et qu’il n’en existait pas d’autres,

— aucun abus de majorité n’a été commis dans le cadre du vote de ces trois résolutions puisque leur approbation a fait suite à l’avis du géomètre-expert consulté,

— la résolution 20 autorise Monsieur, [B] à installer une prise de recharge sur son balcon privatif afin de permettre la recharge de son scooter électrique garé dans l’allée de la copropriété ; comme nombre d’autres véhicules, ainsi que le démontre le procès-verbal de constat d’huissier versé par Monsieur, [K],

— il n’y a donc aucune atteinte au règlement de copropriété ni de grief occasionné au demandeur,

— la résolution 21 autorise Monsieur, [B] et Madame, [F] à l’installation d’une chatière donnant sur la façade de l’immeuble afin de faciliter la sortie et l’entrée d’un chat sur un balcon privatif ; ledit chat bénéficiant auparavant de cette même possibilité mais par la fenêtre du logement. Il n’y a donc aucune modification aux aller et venues de l’animal et Monsieur, [K] ne justifie pas plus d’un préjudice qui résulterait de l’installation de la chatière ; sa crainte d’une infection liée à la présence de poubelles n’étant pas avérée,

— les résolutions 20 et 21 n’ont donc pas lieu d’être annulées,

— les irrégularités et griefs allégués par Monsieur, [K] n’étant pas démontrés, il devra être débouté de sa demande de dommages et intérêts,

— il y a lieu en revanche de le condamner à la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts au regard de la présente procédure infondée et hasardeuse et ce, d’autant qu’il conteste quasi systématiquement les assemblées générales de la copropriété.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 septembre 2025, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 28 janvier 2026.

Par conclusions notifiées par RPVA le 16 janvier 2026, Monsieur, [K] a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture au motif qu’il souhaitait modifier ses demandes subsidiaires et verser des pièces complémentaires qu’il avait retrouvées, de nature notamment à justifier de la nécessaire annulation des résolutions 17, 18, 19 et 20 de l’assemblée générale querellée.

Par message RPVA du 16 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires s’est opposé à cette demande de révocation de l’ordonnance de clôture, faisant valoir que les éléments soulevés par le demandeur ne constituaient pas des éléments nouveaux au sens de l’article 803 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2026, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou «  donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

1 – Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur, [K] fait reposer sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture sur le versement d’une consultation d’avocat datant du 13 mars 2018 ainsi que sur un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice, à sa requête, le 12 novembre 2025.

Outre le fait qu’il ne peut être considéré qu’un document établi le 13 mars 2018 puisse constituer un élément nouveau au sens de l’article 803 du code de procédure civile susvisé, la réalisation d’un constat postérieurement à l’ordonnance de clôture par Monsieur, [K] ne peut pas plus justifier une telle révocation, ce dernier ne démontrant pas de l’impossibilité de faire procéder à cet acte antérieurement à ladite ordonnance.

Au regard de ces éléments, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

2 – Sur la demande principale en annulation de l’assemblée générale du 26 mars 2024

a) sur la feuille de présence

Aux termes de l’article 14 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé :

— présent physiquement ou représenté ;

— participant à l’assemblée générale par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique ;

— ayant voté par correspondance avec mention de la date de réception du formulaire par le syndic.

Dans le cas où le copropriétaire ou l’associé est représenté, la feuille de présence mentionne les nom et domicile du mandataire désigné et précise le cas échéant si ce dernier participe par visioconférence, par audioconférence ou par un autre moyen de communication électronique.

Cette feuille indique pour chaque copropriétaire le nombre de voix dont il dispose, le cas échéant en faisant application des dispositions des deuxième et troisième alinéas du I de l’article 22 et du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire.

Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale.

Elle peut être tenue sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1336 et 1367 du code civil.

En l’espèce, Monsieur, [K] justifie sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 mars 2024 sur l’absence de transmission par le syndic de la feuille de présence s’y rapportant et ce, malgré les deux mises en demeure qu’il lui a adressées les 21 mars 2024 et 27 février 2025 aux fins de communication de ce document.

Toutefois, la mise en demeure du 21 mars 2024, versée en pièce n°3 par Monsieur, [K], ne fait aucune allusion à la feuille de présence de l’assemblée générale querellée. En tout état de cause, il ne pouvait en être autrement puisque, à cette date, ladite assemblée ne s’était pas encore tenue.

En revanche, la mise en demeure du 27 février 2025 sollicite la communication de la feuille de présence « des assemblées générales et spéciales 2023 et 2024 ». Cependant, il n’est pas démontré son envoi au syndic, aucun avis ou accusé de réception n’étant joint à la copie de la mise en demeure versée en pièce n°9. Dès lors, Monsieur, [K] échouant à établir qu’il a réclamé auprès du syndic la feuille de présence se rapportant à l’assemblée générale du 26 mars 2024, ce moyen ne peut valablement prospérer.

b) sur les documents devant être joints à la convocation

Aux termes de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa version applicable au litige, doivent être notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour pour la validité de la décision :

1° L’état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l’assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé ;

2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l’assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;

La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;

3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues l’article 26-4 de cette loi ;

4° Le ou les projets de contrat du syndic, accompagné de la fiche d’information prévue au troisième alinéa du I de l’article 18-1 A, lorsque l’assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;

5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l’article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;

6° Le projet de règlement de copropriété, de l’état descriptif de division, de l’état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;

7° Le projet de résolution lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur l’une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18-1 A (1er et 2e alinéas du II), 24 II, 25, 26, 30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;

8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s’il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;

9° Les conclusions du rapport de l’administrateur provisoire lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en application des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l’assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l’ordre du jour résulte de ces conclusions ;

10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu’il en a été désigné un par le président du tribunal judiciaire en vertu de l’article 29-1 B de la loi du 10 juillet 1965 et que l’assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;

11° Les projets de résolution mentionnant, d’une part, la saisie immobilière d’un lot, d’autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l’assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d’un lot ;

12° Les projets des conventions et l’avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l’article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ;

13° Le rapport mentionné au troisième alinéa de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

14° Lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur des travaux d’intérêt collectif réalisés sur parties privatives, en application du II de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, une analyse des solutions éventuelles n’affectant pas ces parties.

En l’espèce, Monsieur, [K] justifie également sa demande d’annulation de l’entière assemblée générale sur l’absence de plusieurs documents en annexe de la convocation à ladite assemblée. Il précise cependant lui-même que de telles irrégularités sont de nature à entraîner l’annulation de la ou des résolutions concernées et non de l’entière assemblée (Cass. 3e civ.,15 mars 2006, Bull. Civ III n°66), démontrant ainsi que ce moyen ne peut prospérer.

De façon surabondante, il sera relevé que les pièces nécessaires au vote des résolutions 6, 7 et 8 figurent bien en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 26 mars 2024, de même que l’intégralité du protocole d’accord objet de la résolution 16. De surcroît, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne porte pas sur les éventuels documents et pièces devant être transmis par les copropriétaires souhaitant effectuer des travaux tels que ceux visés aux résolutions 20 et 21 de l’assemblée générale querellée mais uniquement aux travaux prévus à l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965. Enfin, Monsieur, [K] échoue à démontrer la nécessaire transmission d’un document se rapportant à la consultation d’un géomètre-expert à l’égard des résolutions 17, 18 et 19.

Au regard de ces éléments, Monsieur, [K] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 26 mars 2024.

2 – Sur les demandes d’annulation des résolutions 6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale du 26 mars 2024

a) sur la demande d’annulation des résolutions 6, 7 et 8

En l’espèce, les résolutions 6, 7 et 8 de l’assemblée générale du 26 mars 2024 portent sur l’approbation des comptes travaux « VIDEO AG 18/06/18 RES.29 (004) », « REPARATION RESEAUX EP ENTERRES (008) » et « INSTALLATION D’UNE CAMERA VIDEO SURVEILLANCE SUPPLEMENTAIRE (009) ».

Il a déjà été établi ci-avant que les documents nécessaires au vote de ces résolutions, seul moyen soulevé par le demandeur au soutien de sa demande d’annulation, ont bien été joints en annexe de la convocation à l’assemblée générale du 26 mars 2024. Monsieur, [K] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation des résolutions 6, 7 et 8.

b) sur la demande d’annulation de la résolution 16

Selon l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous, d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

En l’espèce, la résolution 16 porte sur l’approbation des conditions du protocole transactionnel entre le syndicat des copropriétaires et la société Relais immo, dont le projet a été joint à la convocation. Il est précisé « Le Syndic attire l’attention de la société RELAIS IMMO qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité et aux dates indiquées, le présent protocole sera caduc, et le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] retrouvera son entière liberté et notamment dans l’exécution des décisions intervenues et non plus sur la somme arrêtée. ». Cette résolution a été approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance et ce, selon les modalités de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Monsieur, [K] se limite à fonder sa demande d’annulation de cette résolution sur l’absence de mandat donné au syndic pour signer le protocole d’accord. Il n’explicite pas sur quel fondement il aurait été nécessaire que la résolution contestée contienne mention d’un mandat donné au syndic pour valablement signer le protocole d’accord ni ne démontre que ledit protocole ait d’ores et déjà été signé.

En tout état de cause, le syndic est chargé par la loi d’exécuter les décisions de l’assemblée et dispose à cette fin d’un pouvoir exclusif (Cass. 3e civ., 3 juin 1998 : Loyers et copr. sept 1998, n°228). Dès lors que l’assemblée générale a régulièrement approuvé les conditions du protocole transactionnel liant le syndicat des copropriétaires à la société Relais Immo, il s’en déduit que le syndic a compétence pour veiller à la rédaction du protocole d’accord à l’identique des termes dûment approuvés par les copropriétaires et à signer ce dernier.

La demande d’annulation de la résolution 16 sera en conséquence rejetée.

c) sur la demande d’annulation des résolutions 17, 18 et 19

Aux termes de l’article 6-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 les parties communes spéciales sont celles affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

En l’espèce, les résolutions 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 26 mars 2024 portent sur l’annulation des résolutions 15 « Autorisation donnée au syndic de restituer à chaque bâtiment les places de parkings et/ou de garages », 16 « Travaux nécessaires à la réinstallation des places de parking et/ou garage » et 17 « Décision à prendre concernant les grilles de charges mentionnées dans le règlement de copropriété introuvables » approuvées lors de l’assemblée générale du 18 juin 2018.

Les résolutions 17, 18 et 19 ont été approuvées à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance et ce, selon les modalités de l’article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Monsieur, [K] fait valoir que l’approbation de ces trois résolutions contrevient au règlement de copropriété.

La description de la copropriété, telle que résultant du règlement de copropriété reçu le 30 septembre 2004 par Maître, [M], [V], notaire, à la demande de la S.A.R.L. Racha Investissement et de son gérant, Monsieur, [R], [O], fait expressément apparaître l’existence de 19 parkings extérieurs « situés le long du passage en limite nord » qui constituent les lots 501, 502, 503, 504, 505, 506, 507, 508, 509, 510, 511, 512, 513, 514, 515, 516, 517, 518 et 519. Le règlement précise de surcroît, en Section I de son Chapitre III, que ces 19 parkings constituent des parties communes spéciales. Enfin, le règlement de copropriété rappelle en son Chapitre II – Section II – B, que des charges spéciales se rapportent auxdits emplacements de parking et que celles-ci sont réparties entre les seuls copropriétaires détenteurs d’un tel lot et ce, ainsi que précisé par le compte particulier joint en annexe du règlement.

Il existe en conséquence 19 lots de parking parfaitement identifiés par le règlement de copropriété et pour lesquels la répartition des charges a été fixée par le biais d’un compte particulier annexé audit règlement de copropriété. Les parties communes spéciales ne sont pas affectées à l’usage de tous mais uniquement à celui d’un nombre limité de copropriétaires, soit parce que la partie commune spéciale se rattache à un bâtiment soit parce qu’elle se rattache à un lot. En l’état, les lots de parking ne bénéficient qu’à leurs propriétaires et non à l’ensemble des copropriétaires de la copropriété. Seuls les détenteurs des lots 501 à 519 bénéficient en conséquence d’un lot de parking.

Le courriel du 3 avril 2024 adressé par Monsieur, [L], [P], géomètre-expert, se limite à contester les termes employés dans le courriel qui lui a été adressé, courriel non versé aux débats, et notamment le fait qu’il aurait travaillé pour la copropriété. Il exprime ne pas comprendre la demande qui lui est formulée par son correspondant, un nommé Monsieur, [X]. En tout état de cause, ce seul courriel ne démontre pas l’irrégularité du vote des résolutions 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 26 mars 2024.

Il se déduit de ces éléments que c’est à juste titre qu’il a été soumis à l’approbation des copropriétaires l’annulation des résolutions 15 à 17 de l’assemblée générale du 18 juin 2018 puisque les parkings sont déjà expressément déterminés par le règlement de copropriété et son état de division et que les propriétaires de ces derniers disposent, d’une part, des éléments d’emplacement de leur lot et, d’autre part, des précisions relatives aux charges s’y rapportant.

De façon surabondante, il sera relevé que l’annulation de ces trois résolutions s’avère justifiée, seuls les titulaires des parties communes spéciales pouvant prendre part au vote de résolutions afférentes à celles-ci or les résolutions 15, 16 et 17 de l’assemblée générale du 18 juin 2018 ont été approuvées à l’unanimité des copropriétaires présents et/ou représentés, soit de façon non conforme aux dispositions de l’article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisé.

Monsieur, [K] sera dès lors débouté de sa demande d’annulation des résolutions 17, 18 et 19 de l’assemblée générale du 26 mars 2024.

d) sur la demande d’annulation de la résolution 20

Aux termes de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la résolution 20 porte sur l’autorisation donnée à Monsieur, [B] et à Madame, [F] de régulariser à leurs frais exclusifs les travaux suivants « la régularisation du câble R2v avec gaine résistant aux températures -40°C à + 130°C et à inflammation retardée. Pour plus de précision, ce câble est branché sur notre balcon privatif et il alimente notre scooter électrique garé dans l’allée. La fiche électrique est elle-même branchée à une prise de courant contrôlable et est utilisée uniquement lorsque le scooter est en charge. Ci-jointes à la convocation : 3 photos du branchement. Les 2 prises électriques sont de marque Legrand. La fiche mâle + minuteur sont branchés sur le balcon qui est abrité. La fiche femelle est dotée d’un bouchon et est aussi fixée à la gaine de protection avec du ruban adhésif gris, résistant à l’eau et aux intempéries. ». La résolution précise que l’autorisation est donnée sous réserve que la réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art et que « le copropriétaire sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé ». Cette résolution a été adoptée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par 879/1000 tantièmes, aucun des copropriétaires présents ou représentés ne s’étant abstenu ou opposé.

Monsieur, [K] sollicite l’annulation de cette résolution au motif qu’elle contrevient au règlement de copropriété qui, d’une part, prohibe l’encombrement des parties communes et, d’autre part, interdit l’arrêt et le stationnement des véhicules automobiles en dehors des endroits spécifiquement prévus à cet effet.

Le demandeur ne démontre toutefois pas la réalité de l’encombrement des parties communes ni du stationnement non conforme du scooter de Monsieur, [B] et de Madame, [F]. Il n’est ainsi versé aucun plan de la copropriété de nature à déterminer où les emplacements officiels de parking se trouvent et où le scooter des consorts, [B], [F] est stationné durant sa recharge. De même, Monsieur, [K] échoue à démontrer l’existence d’un encombrement des parties communes au sens du règlement de copropriété ; les seules photographies versées sont celles jointes par Monsieur, [B] et à Madame, [F] au soutien de leur demande d’autorisation et elles ne permettent pas de se rendre compte des conditions de stationnement de leur véhicule.

Au regard de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution 20 sera rejetée.

e) sur la demande d’annulation de la résolution 21

Aux termes de l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à l’espèce, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, la résolution 21 intitulée « autorisation et régularisation à donner concernant l’installation d’une chatière donnant sur la façade de l’immeuble » porte sur l’autorisation donnée par les copropriétaires à l’installation par Monsieur, [B] et Madame, [F] d'« une chatière de dimension 20x20 donnant sur la façade de l’immeuble ». La résolution précise que l’autorisation est donnée sous réserve que la réalisation des travaux soit conforme aux règles de l’art et que « le copropriétaire sera responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires et des tiers de toutes les conséquences dommageables résultant de ces travaux. Il aura également l’obligation de supporter, à ses frais et sous sa responsabilité, l’entretien de l’équipement installé ». Cette résolution a été approuvée à la majorité prévue par l’article 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 par 879/1000 tantièmes, aucun des copropriétaires présents ou représentés ne s’étant abstenu ou opposé.

Monsieur, [K] affirme que l’approbation de cette résolution constitue une violation du règlement de copropriété en ce que la chatière détériore l’aspect de la façade du bâtiment et par conséquent la valeur des lots qui le composent. Il ne verse cependant pour en attester que cinq photographies de plans rapprochés de la chatière incriminée. Il n’est ainsi transmis ni le plan de la copropriété, permettant d’établir où se situe la chatière par rapport à l’ensemble de la copropriété, ni de photographies établissant que cette chatière est visible en tout endroit de la copropriété.

De surcroît, si le règlement de copropriété ne prévoit pas le cas spécifique de pose d’une chatière, il précise dans son chapitre I Conditions d’usage des parties privatives et des parties communes 3°/ Harmonie et aspect des bâtiments, que « sous toutes les réserves qui précèdent et autorisations nécessaires, aucun aménagement ni aucune décoration ne pourront être apportées par un copropriétaire aux balcons, loggias, terrasses qui, extérieurement, rompraient l’harmonie de l’ENSEMBLE IMMOBILIER ».

Or, il est expressément prévu par ce même article que les copropriétaires peuvent effectuer des travaux de fermetures de balcons ou terrasses, travaux aux conséquences plus importantes à l’égard de l’harmonie d’un bâtiment que ceux se rapportant à la pose d’une chatière, sous réserve de l’autorisation préalable de l’assemblée des copropriétaires statuant dans les conditions de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 ou celle de l’article 25-1. Force est de constater que les travaux de pose de la chatière ont été soumis à l’approbation des copropriétaires et ce, dans les conditions exigées par le règlement de copropriété.

En outre, il n’est pas démontré qu’une autorisation supplémentaire à celles des copropriétaires serait nécessaire, Monsieur, [K] échouant à apporter la preuve que la pose d’une chatière nécessiterait l’autorisation préalable de la mairie de, [Localité 1] (93).

De même, la présence de dépôts d’ordures au sein de la copropriété au mois de mai et juin 2023 ne peut justifier l’annulation d’une résolution régulièrement votée à l’égard de travaux d’installation d’une chatière en 2024. Outre le fait que la chatière ne permet l’accès qu’à l’appartement de Monsieur, [B] et Madame, [F] et non autres appartements, il n’est pas démontré que la déambulation de chats dans lesdites ordures aient eu pour conséquence l’apparition de problèmes sanitaires au sein de la copropriété.

Enfin, il y a lieu de relever que le ou les chats de Monsieur, [B] et Madame, [F] bénéficiaient déjà de la possibilité de déambuler dans la copropriété par le biais de l’ouverture des fenêtres du logement ; l’installation de la chatière venant de fait entériner une situation pré-existante.

Au regard de ces éléments, la demande d’annulation de la résolution 21 sera rejetée.

3 – Sur la demande de dommages-intérêts formée par Monsieur, [K]

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur, [K] ne précise aucun des préjudices précis qu’il aurait subis du fait de l’adoption des résolutions qu’il conteste, se contentant de renvoyer aux développements relatifs à la nécessité d’annuler l’assemblée générale du 26 mars 2024 ou, à tout le moins, les résolutions 6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de cette assemblée. Ayant été de surcroît débouté de ses demandes d’annulation desdites résolutions, il ne peut valablement exciper d’un quelconque préjudice sur le fondement de leur adoption lors de l’assemblée générale du 26 mars 2024. Il ne peut en conséquence pas plus démontrer l’existence de fautes de gestion commises par le syndic. Enfin, il échoue à démontrer en quoi l’introduction de la présente instance lui aurait occasionné un préjudice moral.

Monsieur, [K] sera en conséquence débouté de sa demande.

4 – Sur la demande de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est de principe qu’ester en justice est un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à l’octroi de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur équipollente au dol. Faute pour le syndicat de démontrer que Monsieur, [K] ait agi de manière dilatoire ou abusive, la preuve d’une intention malveillante de ce dernier n’étant pas rapportée et l’affirmation selon laquelle ce dernier contesterait « quasi-systématiquement l’ensemble des assemblées générales » n’étant pas étayée par une quelconque preuve, il sera débouté de sa demande.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur, [K], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens.

— Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur, [K] au paiement de la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat des copropriétaires.

— Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il n’y pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur, [H], [K] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [K] de sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] (93) qui s’est tenue le 26 mars 2024 ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [K] de sa demande d’annulation des résolutions 6, 7, 8, 16, 17, 18, 19, 20 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] (93) qui s’est tenue le 26 mars 2024 ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [K] de sa demande de dommages-intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] (93), représenté par son syndic, le cabinet S.R.I., de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [K] à payer au syndicat des copropriétaires du, [Adresse 2] et, [Adresse 3] à, [Localité 1] (93), représenté par son syndic, le cabinet S.R.I., la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile  ;

DEBOUTE Monsieur, [H], [K] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [H], [K] au paiement des entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT