TRIBUNAL DE PROXIMITE 10 boulevard Hoche

93600 […]RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TEL: 01.48.66.09.08

RG N° 11-23-003830 Minute: EM

Monsieur X Y Madame X Z

C/

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS EXTRAIT DES MINUTES

Monsieur AA AB AC

AD

Madame AE AF AG AH AI

DU TRIBUNAL DE PROXIMITE AUDIENCE CIVILE

D'[…]

Jugement rendu et mis à disposition […] Greffe du Tribunal de proximité en date du HUIT JUILLET DEUX MILLE VINGT QUATRE par Madame AJ AK, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assisté de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier, Après débats à l'[…]dience publique du 23 MAI 2024 tenue sous la Présidence de Madame AJ AK, Juge des contentieux de la protection, placée par ordonnance de Monsieur le premier président de la Cour d’Appel de Paris en date du 9 avril

2024

Assistée de Monsieur THUILLIER Nicolas, Greffier […]diencier

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur X Y, demeurant 5 clos de la Budelle, 11120 MARCORIGNAN, Madame X Z, demeurant 5 clos de la Budelle, 11120 MARCORIGNAN, représentés par M^e ZEITOUN AL, avocat […] barre[…] de PARIS

D’UNE PART

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : M^e ZEITOUN AL Copie,dossier délivrés à : CAB CBD Avocats Copie délivrée à Madame AE AF AG AH AI M le sous-préfet de la SSD le: 27 AOUT 2024

ET DÉFENDEURS :

Monsieur AA AB AC AD, demeurant 22 rue de S[…]mur, 93600 AULNAY SOUS BOIS, représenté par CAB CBD AVOCATS, avocat […] barre[…] de Paris Madame AE AF AG AH AI, demeurant 13 allée des Champs Fleuri, 45100 ORLEANS, non comparant,

D’AUTRE PART

…….

[…]

de Fr

Tribunal

d’Aulnay-sous-

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 1er septembre 2022, prenant effet le même jour, Monsieur Y X et Madame Z X ont donné à bail d’habitation à Monsieur AB AC AM AA des loc[…]x situés […] 22 rue de S[…]mur 93600 […], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 1.235 euros et d’une provision pour charges de 15 euros. Le locataire a versé 1.235 euros à titre de dépôt de garantie.

Par acte du même jour, Madame AG AH AI AE AF s’est portée c[…]tion solidaire de Monsieur AB AC AM AA pour le paiement du loyer et des loyers.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2023, Monsieur et Madame X ont fait délivrer […] locataire un commandement de payer la somme principale de 5.000 euros […] titre de l’arriéré locatif, visant la cl[…]se résolutoire prévue dans le contrat.

Le commandement de payer a été dénoncé à la c[…]tion par acte de commissaire de justice du 6 avril 2023.

La commission des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation du locataire le 4 avril 2023.

Par assignations du 24 et du 30 août 2023, Monsieur et Madame X ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-Sous-Bois […]x fins de voir : constater l’acquisition de la cl[…]se résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur AA ainsi que tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles, condamner Monsieur AA en sa qualité de locataire […] paiement des sommes suivantes : 10.000 euros […] titre des loyers et charges impayés, avec intérêts […] t[…]x légal, une indemnité d’occupation mensuelle à h[…]teur de 1.250 euros par mois charges comprises, 1.500 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été notifiée […] représentant de l’Etat dans le département le 1er septembre 2023 mais […]cun diagnostic social et financier n’a été reçu avant l'[…]dience.

A l'[…]dience du 23 mai 2024, les bailleurs, représentés par leur conseil, actualisent la dette locative à la somme de 21.250 euros et maintiennent le surplus de leurs demandes. Ils mentionnent que leurs demandes en paiement sont formées à l’encontre de Monsieur AA solidairement avec la c[…]tion. Ils précisent qu’ils demandent la suppression du délai de deux mois. Ils s’opposent à tous délais de paiement. Ils font valoir que les locataires n’ont effectué que trois versements depuis la prise à bail en septembre 2020ment qu’ils ont un créAC à rembourser, qu’ils sont proches de la retraite et AN X a perdu son emploi. Ils estiment que Monsieur AA n’appone pas la preuve des dégâts

5

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— Bois

ni des dépenses effectuées et qu’il ne peut pas se faire justice lui-même en arrêtant de payer son loyer.

Monsieur AA, représenté par son conseil, dépose des conclusions visées par le greffe […]x termes desquels il demande […] juge de : débouter Monsieur et Madame X de l’intégralité de leurs demandes, constater le non-respect des obligations de trav[…]x incombant […]x bailleurs, enjoindre […]x bailleurs de procéder à leurs frais leur incombant et notamment les trav[…]x de réfection du plafond de la cuisine, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, subsidiairement, lui octroyer les délais de paiement les plus larges pour le paiement de la dette locative et suspendre les effets de la cl[…]se résolutoire, en tout état de c[…]se, réduire la dette du montant des trav[…]x effectués, -condamner les bailleurs à lui verser 1.000 euros chacun […] titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que le logement était dans un état déplorable à son entrée et qu’il a été contraint de réaliser lui-même des trav[…]x de remise en état. Il indique que le bailleur s’était engagé à réaliser des trav[…]x qu’il n’a pourtant pas faits. Subsidiairement, il fait valoir que les bailleurs n’apportent pas la preuve de leurs difficultés financières.

Madame AE AF, régulièrement assignée à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré […] 8 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Le jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes formées à l’encontre de la c[…]tion

A titre liminaire, il y a lieu de constater que Monsieur et Madame X ne formulent […]cune demande à l’encontre de Madame AE AF dans leur assignation et ne demandent la condamnation en paiement que de Monsieur AA en sa qualité de locataire. A l'[…]dience, ils mentionnent que leurs demandes sont formées à l’encontre de Monsieur AA solidairement avec la c[…]tion.

Cependant, Madame AE AF n’ayant pas comparu et n’ayant pas été informée des demandes formées contre elles, le principe du contradictoire impose de les cearterulnay

Pro

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation […] représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l'[…]dience.

Ils justifient également avoir saisi de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois […] moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable […] regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute cl[…]se prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour déf[…]t de paiement du loyer ou des charges […]x termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer visant la cl[…]se résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié […]x locataires le 3 avril 2023.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5.000 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et […]cun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la cl[…]se résolutoire, dont les conACions sont réunies depuis le 5 juin 2023 en application de l’article 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la cl[…]se résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la conACion que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience, accorder des délais de paiement dans la límite de trois années, par dérogation […] délai prévu […] premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, […] locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la conACion que celui- ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'[…]dience, les effets de la cl[…]se de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

fuge,

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés pap 1 la cl[…]se de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas confire elle reprend son plein effet.

Tribunal

inay

sous-Bo

781

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé, non contesté en défense, que le dernier paiement remonte […] mois de janvier 2023. Il en résulte que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant et des charges avant l'[…]dience. Dès lors, les conACions posées par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour accorder des délais de paiement […] locataire ne sont pas réunies.

Dans ces conACions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement. Il convient, en conséquence, de constater purement et simplement l’acquisition de la cl[…]se résolutoire sans suspension de ses effets et d’ordonner à Monsieur AA ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'[…]toriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y

subsistant.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. […]. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de loc[…]x vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018- 1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu […] premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la m[…]vaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les loc[…]x à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la demande de suppression du délai de deux mois n’est pas motivée et les bailleurs n’allèguent d'[…]cune circonstance particulière qui justifierait la réduction ou la suppression du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Par conséquent, ils seront déboutés de leur demande de suppression du délai de deux mois. Ainsi, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance […] locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables […] terme convenu.

roximite d’Aul

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doje la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Sous-Boi

381

Il est constant qu’il appartient […] locataire de justifier du paiement des loyers dus. Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et applicable à l’espèce, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue […] premier alinéa de l’article 6 de cette même loi.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

« Le bailleur est tenu de remettre […] locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un nive[…] de performance minimal […] sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer […] locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés […] contrat de location en bon état de fonctionnement; […] b) D’assurer […] locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou déf[…]ts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, […]raient fait l’objet de la cl[…]se expresse mentionnée […] a ci-dessus; c) D’entretenir les loc[…]x en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, […]tres que locatives, nécessaires […] maintien en état et à l’entretien normal des loc[…]x loués ; »

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'[…]tre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Il résulte d’une jurisprudence constante que le locataire qui invoque, l’indécence de son logement ne peut se prévaloir de l’exception d’inexécution pour suspendre unilatéralement le paiement des loyers qu’à la conACion de rapporter la preuve du caractère non seulement indécent mais encore inhabitable des lieux loués.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une f[…]te civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle c[…]se un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des loc[…]x.

En l’espèce, les bailleurs versent […]x débats un décompte arrêté […] mois de mai 2024 inclus démontrant que le locataire reste devoir la somme de 21.250 euros. Le décompte ne contient […]cun frais de procédure.

En réponse, Monsieur AA invoque l’exception d’inexécution pour justifier abges de règlement.

leunqu

3814

— snos-

Bois

Il verse […]x débats des échanges de SMS dont il ressort que le locataire a signalé de multiples désordres dès les premiers jours de son entrée dans les lieux.

SMS du 4 septembre 2022:

« Toilettes non fixées, ni abattant, ni couvercle de chasse d’e[…] + fuite et sans porte pour fermer. La chambre avec le lit enfant non retiré donc pas possible de s’y installer. Salle de bain, baignoire sans silicone pour les jointures et sans lumière. Cuisine avec trou dans le plafond donc pas possible de l’utiliser car y […]ra des trav[…]x done poussière à prévoir et ménage à prévoir. Etat de saleté de la maison déplorable. Cuisine à changer comme échangé par le passé. Peinture inachevée dans la chambre enfant où il y a encore le lit superposé à démonter. Je vous ai déjà envoyé une série de photos. >>

Il ressort également des échanges de SMS produits qu’il était prévu que le précédent locataire procède à une remise en état du logement.

Toutefois, ces échanges de SMS ne suffisent pas à démontrer la réalité des désordres et à établir que le logement était inhabitable dès l’entrée dans les lieux du locataire. En effet, ils ne sont corroborés par […]cun […]tre élément. En particulier, le locataire ne produit ni photographies, ni constat d’huissier, ni rapport de la mairie ou d’un professionnel qui constaterait l’indécence du logement. Il ne produit pas non plus l’état des lieux d’entrée. Les quelques photographies apparaissant dans les échanges de SMS ne montrent pas de dégradations. Il indique également avoir effectué lui-même et à ses frais des trav[…]x urgents mais il n’en apporte pas la preuve. Dans ses SMS, il mentionne avoir mandaté un huissier pour procéder à un constat et avoir fait appel à un artisan pour un devis mais ne produit ni procès-verbal de constat ni devis. Par conséquent, Monsieur AA échoue à démontrer l’existence d’une inexécution contractuelle suffisamment grave pour justifier la suspension unilatérale du paiement des loyers et charges. Le moyen de défense tiré de l’exception d’inexécution sera donc rejeté. Par ailleurs, il demande à ce que le montant des trav[…]x effectués par lui soient déduites de la dette locative mais il n’apporte […]cun justificatif des dépenses effectuées. Toutefois, il convient de déduire le dépôt de garantie de 1.235 euros versé en début de bail. Par conséquent, Monsieur AA sera condamné à verser […]x bailleurs la somme de 20.015 euros correspondant […]x loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, mois de mai 2024 inclus, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts […] t[…]x légal à compter de l’assignation sur la somme de 10.000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il sera également condamné […] paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du mois de juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’un montant égal […] montant des loyers et charges qui […]raient été dus si le bail s’était poursuivi (soit à ce jour 1.235 euros de loyer et 15 euros de provisions pour charges).

[…]

de

Tribunal

'Aulnay

Page suns

— SOUS

Bois

381

Sur la demande d’injonction de trav[…]x

Comme indiqué ci-avant, Monsieur AA verse des échanges de SMS avec son bailleur concernant l’état du logement. Dans ces SMS, il indique qu’il y a un trou dans le plafond de la cuisine. Cependant, il n’apporte […]cun élément de nature à étayer cette allégation et en particulier […]cune photographie ni […]cun constat d’huissier ou d’un professionnel.

Par conséquent, il sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Monsieur AA, qui succombe à la c[…]se, sera condamné […]x dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En considération de l’équité et de la situation économique des parties, Monsieur AA sera condamné à verser à Monsieur et Madame X la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition […] greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables les demandes formées contre Madame AG AH AI AE AF pour non-respect du contradictoire,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 3 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence que le contrat conclu le 1er septembre 2022 entre Monsieur Y X et Madame Z X, d’une part, et Monsieur AB AC AM AA, d'[…]tre part, concernant les loc[…]x situés […] 22 rue de S[…]mur 93600 […], est résilié depuis le 5 juin 2023,

CONDAMNE Monsieur AB AC AM AA à payer à Monsieur Y X et Madame Z X, la somme de 20.015 euros correspondant […]x loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance de mai 2024 incluse, déduction faite du dépôt de garantie, avec intérêts […] t[…]x légal à compter de l’assignation sur la somme de 10.000 euros et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la cl[…]se résol

Tribunal

381

Da

SIO

Sous

Aulnay

SOUS-

ORDONNE à Monsieur AB AC AM AA de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés […] 22 rue de S[…]mur 93600 […] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement […] logement,

DIT qu’à déf[…]t de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément […]x dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Monsieur Y X et Madame Z X de leur demande de suppression du délai de deux mois, CONDAMNE Monsieur AB AC AM AA à payer à Monsieur Y X et Madame Z X une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils […]raient été dus si le contrat s’était poursuivi, soit 1250 euros charges comprises à ce jour, à compter de l’échéance de juin 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux avec remise des clés ou en suite d’une expulsion, DEBOUTE Monsieur AB AC AM AA de sa demande d’injonction de trav[…]x, CONDAMNE Monsieur AB AC AM AA à payer à Monsieur Y X et Madame Z X la somme de 800 euros […] titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur AB AC AM AA […]x dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire, DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe […] représentant de l’Etat " dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

PRECISE que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441- 2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis

TSA 30029

93 […]

Ainsi jugé à […] et prononcé le 8 juillet 2024.

LE GREFFIER

LA JUGE

M

ap

Tribunal

n°38

Bois

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