1 exp la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES,

1 exp M^e Caroline ROCH ELFORT

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT D’ORIENTATION

DU 04 DECEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00060 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QJED

Minute N° 25/253

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatre Décembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 22], sis [Adresse 15] [Localité 2] [Adresse 14], poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARL CABINET DOMI-SILE, société à responsabilité limitée à associé unique, immatriculée au RCS d'[Localité 12] sous le n° 840 721 161, dont le siège social est sis [Adresse 24]), elle-même prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège.

Représenté par M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Madame [V] [P] [N] [G] [S], née le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 23] (59) célibataire, demeurant [Adresse 16]

Non comparante ni représentée

Monsieur [B] [U] [O] [S], né le [Date naissance 3] 1976 à [Localité 23] (59) célibataire, domicilié [Adresse 9], pris en sa qualité d’héritier de son père [O] [A] [C] [S] né le [Date naissance 10] 1944 à [Localité 19] (62), divorcé de Madame [E] et décédé le [Date décès 5] 2017

Non comparant ni représenté

Monsieur [T] [O] [R] [S], né le [Date naissance 4] 1955, célibataire, né à LOOS (59) domicilié chez MGEN ACTION SANITAIRE ET SOCIALE – [Adresse 17] DU [Adresse 26] 26190 [Adresse 27] THOMAS EN [Adresse 25] représenté par l’UDAF de la DROME dont le siège est [Adresse 7], es-qualité de tuteur, nommé à ces fonctions par jugement du Tribunal de Proximité d’ABBEVILLE du 31 juillet 2020

Représenté par M^e Caroline ROCH ELFORT, avocat au barreau de GRASSE, au titre de l’aide juridictionnelle totale

Débiteurs saisis

En présence des créanciers inscrits:

TRESOR PUBLIC SIP [Localité 21] en son domicile élu au CENTRE DES FINANCES PUBLIQUES – [Adresse 8] (06)

Non comparant ni représenté

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 16 octobre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 27 novembre 2025, délibéré prorogé au 04 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement rendu le 6 juillet 2023 par le tribunal de proximité d’Antibes, signifié les 22, 23, 24 et 29 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA a fait délivrer à [B] [S] par acte de la SELARL Charlotte Zonino [O]-Etienne [H], commissaires de justice à Antibes, en date du 13 février 2025, à [T] [O] [S] représenté par l’UDAF de la Drôme en qualité de tuteur, par acte de la SELARL MOURET AYACHE & Associés, commissaires de justice à Valence, en date du 21 février 2025, à [V] [S] par acte de la SELARL EXEHUIS, commissaire de justice à RUE, un commandement de payer la somme de 10.636,40 euros en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers leur appartenant, affectés à sa garantie, sis sur la commune d'[Adresse 13], dans une résidence dénommée " [Adresse 22] ", cadastré section [Cadastre 18] pour 2 a 65 ca, à savoir le lot n° 60 consistant dans un appartement au 5è étage avec les 45/1.000è des parties communes, ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division publié le 8 avril 1967 volume 7882 n°11 et d’un modificatif à état descriptif de division et règlement de copropriété publié le 20 février 1968 volume 8535 n°3.

Ces commandements aux fins de saisie immobilière, restés sans effet, ont été publiés au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 12] le 3 avril 2025 Volume 2025 S numéro 39.

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 11 avril 2025.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 2 et 12 juin 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [V] [P] [N] [G] [S], [B] [U] [O] [S] et [T] [O] [R] [S] ainsi que l’UDAF de la Drôme en qualité de tuteur de ce dernier à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du 3 juillet 2025.

Le créancier poursuivant a également, le 3 juin 2025, dénoncé le commandement de saisie avec assignation au trésor public SIP [Localité 21], créancier inscrit en vertu d’une inscription d’hypothèque légale prise le 6 janvier 2020 volume 2020 V 1.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution de ce tribunal le 6 juin 2025.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA demande au juge de l’exécution, au visa des articles R322-15 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, de :

— entendre valider la saisie dont s’agit ; voir statuer sur les contestations et demandes incidentes éventuelles,

— vu l’article R322-18 du code des procédures civiles d’exécution, fixer le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, intérêts majorés, frais et accessoires, s’élevant à la somme de :

— principal au titre des charges échues impayées et appels arrêtés

au 6/12/2022 : 7.104,69 €

— intérêts au taux légal à compter du 9/08/2017 sur 765,35 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 149,09 €

selon décompte ci-après :

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— intérêts au taux légal à compter du 15/02/2022 sur 6.860,15 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 1.073,37 €

selon décompte ci-après :

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— intérêts au taux légal à compter du 23/02/2023 sur 520,81 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 76,42 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— Frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 60,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 23/02/2023 jusqu’au 05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 8,81 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait règlement : à déterminer

— dommages et intérêts 700,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023 jusqu’au 05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 97,25 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement à déterminer

— article 700 du code de procédure civile : .200,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023 jusqu’au 05/02/2025

avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 166,75 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

TOTAL SAUF MEMOIRE :10.636,40 €

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déterminer les modalités de la vente, conformément aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente ;

— fixer les dates et heures des visites du bien saisi qui seront effectuées par LA SCP ZONINO-ZONINO-[H], commissaires de justice à SAINT LAURENT DU VAR, qui a établi le procès-verbal de description des biens, assisté si besoin est d’un serrurier et de la force publique ;

— dire que ledit commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir ou de réactualiser, si nécessaire, les diagnostics amiante, plomb, termites, insectes xylophages, état des risques naturels et technologiques, contrôle des installations intérieures de gaz et d’électricité et des installations d’assainissement non collectif, performances énergétiques et éventuellement l’état de surface conformément à la loi CARREZ ;

— voir aménager la publicité de la vente forcée conformément aux articles R.322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, comme suit :

Pour l’avis de l’article R.322-31 du code des procédures civiles d’exécution:

— Autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 pour que la totalité du texte puisse éventuellement être inséré dans une seule page de format A3.

— - dire que l’avis sera complété par la mention de l’existence d’une copropriété et du nom du syndic, de l’existence d’une association syndicale libre, du montant de la consignation minimale obligatoire pour enchérir, de la possibilité d’une surenchère dans le délai de 10 jours à compter de l’adjudication, de l’indication des jours et heures des visites, d’une description plus approfondie du bien et par l’adjonction d’une éventuelle photographie.

— pour l’avis simplifié de l’article R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, autoriser la réduction de la hauteur des caractères à une hauteur inférieure au corps 30 afin le format et la taille des caractères soient identiques à ceux mentionnés à l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution et que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3 pour en faciliter son apposition ;

— dire que l’avis simplifié sera complété par la mention les jours et heures des visites, éventuellement par une désignation moins succincte que celle prévue audit article si la valeur du bien le justifie ainsi que par une éventuelle photographie;

Pour les affiches : autoriser l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4, comportant éventuellement photographie et dont le texte correspondra exactement à celui de l’avis de l’article R.322-31 du Code des procédures civiles d’exécution, aménagé comme ci-dessus ;

— - dire et juger que le coût de ces affiches, sera inclus dans les frais de vente;

Pour la parution Internet : autoriser, en complément des publicités prévues aux articles R.322-31 et R.322-32 du Code des procédures civiles d’exécution, la publicité de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet ;

— dire et juger que la parution sur sites INTERNET comprendra au maximum la photographie des biens et les éléments de la publicité prévue par l’article R.322-32 du code des procédures civiles d’exécution, aménagée comme ci-dessus ;

— procéder à la taxation des frais préalables ;

SUBSIDIAIREMENT,

— statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par le débiteur saisi ;

— plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— voir refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer frais privilégiés de vente les dépens de la présente instance.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

L’audience d’orientation a été renvoyée dans l’attente de l’obtention par [T] [O] [R] [S] de l’aide juridictionnelle.

Le créancier poursuivant sollicite l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et ne s’oppose pas la demande d’autorisation de vente amiable.

Aux termes de conclusions responsives, [T] [O] [R] [S] représenté par tuteur, demande au juge de l’exécution, au visa des dispositions des articles R322-4, R 322-5, R 322-17 du code des procédures civiles d’exécution, de :

— constater les efforts du tuteur pour procéder à la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis ;

— constater qu’une vente judiciaire peut être conclue dans des conditions satisfaisantes et que le montant de la vente peut être supérieur au montant de la mise à prix ;

— à titre principal, autoriser la vente amiable ;

— fixer le montant de la créance en fonction des conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente, exceptée le montant des dommages-intérêts de 700 €, dont s’agit ; énumérer les diligences devront être accomplies par le propriétaire ;

— lui accorder mandat en la personne de son représentant légal de procéder à la vente amiable des biens ; fixer la date d’audience à laquelle il sera constaté les diligences en vue de cette vente.

Il expose qu’il s’est rapproché du notaire de la succession afin de procéder à la vente des biens et droits immobiliers au cours de l’été 2024, qu’une offre a été faite mais qu’il était difficile d’entrer en contact avec [V] [S], qu’il sollicite en conséquence autorisation de vendre amiablement.

***

[B] [S] et [V] [S] n’ont pas personnellement comparu et n’ont pas constitué avocat.

Le trésor public, créancier inscrit n’a pas constitué avocat et déclaré de créance.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la régularité de la procédure et les modalités de sa poursuite

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant procède à la saisie immobilière en vertu de la grosse en la forme exécutoire d’un jugement réputé contradictoire et en premier ressort en date du 6 juillet 2023, signifié aux consorts [S] et à l’UDAF de la Drôme les 22, 23, 24 et 29 août 2023, définitif ainsi qu’il résulte du certificat de non appel délivré par le greffe de la cour d’appel le 27 novembre 2023.

Le tribunal a condamné [V], [T] et [B] [S] au paiement de la somme de 7104,69 € au titre des charges échues et impayées et appels arrêtés au 6 décembre 2022 outre intérêts au taux légal à compter du 9 août 2017 sur la somme de 765,35 €, 15 février 2022 sur celle de 6800,15 € et de l’assignation pour le surplus, de la somme de 60 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, de celle de 700 € à titre de dommages-intérêts et d’une indemnité de 1200 € sur le fondement de l’article 700 du code de concert civil ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Ce jugement définitif constitue un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le procès-verbal de l’assemblée générale du qui autorise le syndic à procéder au recouvrement de la créance au titre des charges de copropriété par le biais d’une procédure de saisie immobilière.

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA excipe, dans le cadre de la procédure d’une créance liquide et exigible dont le montant est mentionné dans le commandement de payer et dans l’assignation à l’audience d’orientation comme suit :

— principal au titre des charges échues impayées et appels arrêtés

au 6/12/2022 : 7.104,69 €

— intérêts au taux légal à compter du 9/08/2017 sur 765,35 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 149,09 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— intérêts au taux légal à compter du 15/02/2022 sur 6.860,15 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 1.073,37 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— intérêts au taux légal à compter du 23/02/2023 sur 520,81 € jusqu’au

05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 76,42 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait

règlement : à déterminer

— Frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : 60,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 23/02/2023 jusqu’au 05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 7 8,81 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait règlement : à déterminer

— dommages et intérêts 700,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023 jusqu’au 05/02/2025 avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 97,25 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait règlement : à déterminer

— article 700 du code de procédure civile : .200,00 €

— intérêts au taux légal à compter du 06/07/2023 jusqu’au 05/02/2025

avec majoration des intérêts à compter du 23/10/2023 : 166,75 €

— intérêts au taux légal majoré du 06/02/2025 jusqu’à parfait règlement : à déterminer

TOTAL SAUF MEMOIRE :10.636,40 €

Ces sommes ne sont pas contestées par les débiteurs saisis parmi lesquels seul un d’entre eux a constitué avocat, qui sollicite, sans fondement juridique que la somme de 700 euros à laquelle le tribunal a condamné les copropriétaires défaillants à titre de dommages-intérêts, ne soit pas prise en compte. Cette demande est parfaitement irrecevable, le jugement de condamnation fondant les poursuites de saisie immobilière étant passée en force de chose jugée.

Conformément à l’article R 322-18 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de retenir la créance de le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA en principal, frais, intérêts et autres accessoires à la somme de 10.636,40 euros, arrêtée au 6 février 2025, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 9064,69 euros, jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Les éléments contenus dans le cahier des conditions de vente permettent de vérifier que le bien immobilier concerné est saisissable.

Les conditions des articles du code civil, devenus les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont réunies.

Le créancier a satisfait aux prescriptions légales édictées par ce code dans ses dispositions relatives à la saisie immobilière.

Sur la demande de vente amiable

L’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, dispose que " le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois. "

Seul un des trois coindivisaires, majeur protégé sous tutelle, a sollicité l’autorisation de vendre amiablement les biens et droits immobiliers saisis. Sa qualité d’héritier de [D] [W] veuve [F] ne souffre pas de discussion au regard des pièces produites notamment l’acte de notoriété, la déclaration de succession et l’attestation de propriété immobilière. Le créancier poursuivant ne s’est pas prononcé sur cette demande.

Le tuteur verse aux débats une offre d’acquisition datée du 18 mars 2024 des biens immobiliers au prix de 75.000 euros, réitérée le 19 juin 2024 moyennant un prix supérieur, porté à 90.000 euros. Une offre à 101.000 euros a également été faite par un autre offrant. Ces offres ont été transmises au notaire, sans qu’aucune suite n’ait été donnée, en l’absence d’accord des autres indivisaires.

La situation est bloquée. Les charges de copropriété ne sont toujours pas payées. Le syndicat des copropriétaires évoque une dette de 15.818,18 euros au 1° octobre 2025, incluant l’appel de fonds à cette date.

Dans le cadre d’une vente amiable, l’accord des coindivisaires s’impose. Or, à ce stade, en dépit des démarches du tuteur depuis plusieurs mois, il n’a pas été obtenu.

Le placement sous tutelle d'[T] [S] implique, dans le cadre d’une vente amiable, que son tuteur soit autorisé par le juge des tutelles, s’agissant d’un acte de disposition.

En l’état de ces éléments, de l’incertitude sur la faculté dans le délai légal de parvenir à la signature d’un acte écrit d’acquisition par les deux autres indivisaires et de l’obtention de l’autorisation du juge des tutelles, en l’absence d’une évaluation des biens et droits immobiliers dont s’agit, la vente amiable, bien que privilégiée par le législateur, est en l’espèce pour le moins aléatoire et de nature à retarder sensiblement le paiement des charges de copropriété qui ne cessent d’augmenter.

Il convient dans ces conditions de rejeter la demande d’autorisation de vente amiable, formulée par un seul des indivisaires et d’ordonner la vente forcée, en application de l’article R 322-26 du code des procédures civiles d’exécution, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de la vente.

Il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du jeudi 19 mars 2026 à 9 heures.

Il convient à toutes fins de rappeler les dispositions de l’article L 322-1 du code des procédures civiles d’exécution, modifié par l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, qui dispose que les biens sont vendus soit à l’amiable sur autorisation judiciaire, soit par adjudication.

En cas d’accord entre le débiteur, le créancier poursuivant, les créanciers inscrits sur l’immeuble saisi à la date de la publication du commandement de payer valant saisie, les créanciers inscrits sur l’immeuble avant la publication du titre de vente et qui sont intervenus dans la procédure ainsi que le créancier mentionné au 3° de l’article 2402 du code civil, ils peuvent également être vendus de gré à gré après l’orientation en vente forcée et jusqu’à l’ouverture

Il y a également lieu d’ordonner la visite des biens saisis, à la demande du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA, dans les termes du dispositif du présent jugement.

La publicité de la vente forcée sera aménagée suivant les modalités particulières définies au dispositif.

Les différents diagnostics immobiliers qui auraient été dressés postérieurement feront l’objet d’une validation lors de l’audience de vente forcée.

Sur l’expulsion du saisi

Conformément aux dispositions des articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable.

Sur la demande relative aux frais de la procédure de distribution et sur les dépens

En application des dispositions de l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution, hormis ceux des contestations ou réclamations, seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, étant précisé que les honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix ne sont pas des frais de justice (avis de la Cour de Cassation du 18 octobre 2010) et ne peuvent donc pas être prélevés par priorité sur le prix de vente. La deuxième chambre de la cour de cassation dans un arrêt du 25 septembre 2014 n° 13-15.597 a confirmé cet avis, en considérant que « le juge pouvait d’office écarter la production afférente aux honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix comme ne ressortant pas des frais visés à l’article R 331-2 du code des procédures civiles d’exécution ».

Les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Vu les dispositions des articles L 311-2 et suivants et R 311-2 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Juge que les conditions des articles les articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions susvisées ;

Mentionne que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LE XANTHIA poursuit la saisie immobilière au préjudice de [V] [P] [N] [G] [S], [B] [U] [O] [S] et [T] [O] [R] [S] pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 10.636,40 euros, arrêtée au 6 février 2025, en principal, frais, intérêts, et autres accessoires, sans préjudice des intérêts postérieurs au taux légal majoré sur la somme principale de 9064,69 euros, jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution euros, , arrêtée au , sans préjudice des intérêts postérieurs, jusqu’à parfait paiement;

Déboute [T] [O] [R] [S] représenté par son tuteur de sa demande tendant à voir écarter du montant de la créance du syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à laquelle le tribunal a condamné les copropriétaires défaillants ;

Déboute [T] [O] [R] [S] représenté par son tuteur de sa demande d’autorisation de vente amiable des biens et droits immobiliers saisis ;

Ordonne la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis sis sur la commune d'[Localité 12] [Adresse 1], dans une résidence dénommée " [Adresse 22] ", cadastré section [Cadastre 18] pour 2 a 65 ca, à savoir le lot n° 60 consistant dans un appartement au 5è étage avec les 45/1.000è des parties communes, ayant fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division publié le 8 avril 1967 volume 7882 n°11 et d’un modificatif à état descriptif de division et règlement de copropriété publié le 20 février 1968 volume 8535 n°3, sur la mise à prix fixée dans le cahier des conditions de vente et conformément aux dispositions d’ordre public des articles R 322-39 à R 322-49 du code des procédures civiles d’exécution ;

Dit qu’il sera procédé à ladite vente forcée à l’audience du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Grasse du jeudi 19 mars 2026 à 9 heures ;

Dit que les visites du bien saisi seront au nombre de deux et seront assurées par le ministère de la SELARL Charlotte Zonino [O]-Etienne [H], commissaires de justice à [Localité 12], qui a établi le procès-verbal de description des biens et droits immobiliers saisis, aux jours qu’elle/il fixera suivant ses disponibilités et qu’elle/il pourra se faire assister d’un ou plusieurs professionnels agréés, chargés d’établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur;

Dit que les occupants du bien saisi devront être avisés trois jours à l’avance au moins des dates et heures de visites ;

Dit qu’à défaut par les occupants de permettre les visites des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, l’huissier de justice procèdera, en se faisant assister, si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou de deux témoins, conformément aux articles L 141-2, L 431-1 et L 451-1 du code de procédure civile d’exécution ;

Dit qu’il en sera de même pour les modalités des visites en cas de surenchère ou de réitération des enchères ;

Autorise une publicité aménagée selon les conditions fixées ci-après :

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31, pourra être complété par les éléments suivants :

— une description plus approfondie du bien et une photographie de l’immeuble,

— la date de déclaration d’achèvement des travaux ou d’habitabilité ou l’indication que l’immeuble est achevé depuis plus de 5 ans ou moins de 5 ans,

— l’existence d’une copropriété et le nom du syndic ou l’existence d’une association syndicale libre permettant à l’adjudicataire de savoir si des charges réelles sont attachées à son acquisition.

— le montant de la consignation minimale obligatoire permettant de parfaire la connaissance par l’adjudicataire de ses obligations.

— l’indication de la possibilité d’une surenchère dans un délai de 10 jours à compter de l’adjudication.

Dit que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être inséré dans une seule page de format A3

Dit que l’avis simplifié pourra être complété par les éléments suivants :

— les jours et heures des visites ;

— une photographie et une description du bien moins succincte que celle prévue à l’article R 322-31, si la valeur du bien le requiert.

Dit que l’avis simplifié pourra être rédigé en caractères de hauteur inférieure au corps 30 afin que la totalité du texte puisse être imprimé sur une seule page de format A3.

Dit que chaque fois que cela est possible, il sera procédé au regroupement, dans un même tableau synthétique de toutes les annonces d’un même avocat, le coût de ce tableau étant divisé au prorata des annonces y figurant.

Autorise la publication de la vente sur les sites INTERNET prévus à cet effet, et dit que cette parution comprendra au maximum la photographie du bien et les éléments de la publicité prévue à l’article 65 du décret du 27 juillet 2006 aménagée comme ci-dessus.

Dit que lorsque la publicité par INTERNET sera payante, la taxation pourra intervenir dans la limite de 400 euros hors taxes sur justificatifs.

Dit que la vente pourra être diffusée dans les insertions gratuites.

Autorise l’impression de 150 affiches maximum en format A3 ou A4 comportant le texte prévu à l’article R 322-31 comme aménagé ci-dessus, et éventuellement une photographie du bien; leur coût étant inclus dans les frais de vente.

Dit que conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ;

Dit que, conformément à l’article R 331-2, les frais de la procédure de distribution seront avancés par la partie sollicitant la distribution et prélevés par priorité à tous autres, à l’exclusion des honoraires de l’avocat du créancier poursuivant ayant élaboré le projet de distribution du prix, lesquels ne sont pas des frais de justice ;

Dit que les dépens seront compris dans les frais de poursuite soumis à taxe.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION