TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 10 cab 10 H

N° RG 19/02332 – N° Portalis DB2H-W-B7D-TYDA

Jugement du 15 Février 2024

Notifié le :

Grosse et copie à :

Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS – 538

M^e Guillaume PICON – 2206

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 15 Février 2024 devant la Chambre 10 cab 10 H le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 07 Novembre 2022, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Novembre 2023 devant :

Marlène DOUIBI, Président,

siégeant en formation Juge Unique,

Assistée de Patricia BRUNON, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.C.I. SAGITTAIRE ONE,

prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Guillaume ROSSI de la SELAS AGIS, avocats au barreau de LYON

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Guillaume PICON, avocat au barreau de LYON

FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Suivant acte sous seing privé signé le 21 juin 2010, la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE a consenti un bail commercial à compter du 18 août 2010 à monsieur [L] [R] sur un local d’une surface SHON approximative de 160 m² situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour y exploiter une activité d’expertise-comptable, moyennant un loyer annuel de 24.000,00 euros hors taxes et hors charges (HT HC ci-après) payable mensuellement le premier jour du mois, avec clause de révision annuelle.

L’immeuble au sein duquel se trouve le local susmentionné est soumis au régime de la copropriété, la fonction de syndic étant assurée par la société ORALIA.

Un différend opposant les parties sur le règlement des charges définies contractuellement, la société SAGITTAIRE ONE lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire par acte d’huissier de justice signifié le 24 janvier 2018.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 janvier 2019, la société SAGITTAIRE ONE a également fait assigner monsieur [R] devant le tribunal de grande instance de LYON, aux fins, pour l’essentiel, d’obtenir son expulsion des locaux loués sous astreinte et de le voir condamné à lui payer un arriéré locatif de 16.200,23 euros avec intérêts au taux légal, outre une indemnité d’occupation.

Le 15 janvier 2019, monsieur [R] a fait délivrer à la société SAGITTAIRE ONE un congé au 17 août 2019, date à laquelle il a effectivement quitté les locaux après avoir procédé à un état des lieux de sortie.

Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 2 mars 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, la société SAGITTAIRE ONE demande au tribunal de débouter monsieur [R] de l’intégralité de ses demandes et de le condamner à lui payer les sommes suivantes :

39.470,57 euros au principal, outre intérêt de retard ;15.000,00 euros au titre de dommages et intérêts ;8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;les entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 24 janvier 2018, dont distraction au profit de Maître Guillaume ROSSI.

Monsieur [R] ayant quitté les lieux le 17 août 2019, la société SAGITTAIRE ONE indique qu’elle n’entend plus se prévaloir de la clause résolutoire. En revanche, se fondant sur l’article L. 145-41 du code de commerce, elle soutient que monsieur [R] a manqué à l’obligation de paiement des échéances locatives, en ce qu’il les a payées partiellement ou de manière irrégulière et en a suspendu le règlement unilatéralement à deux reprises (soit à compter du mois de septembre 2013, puis de décembre 2017). Elle note, à cet égard, qu’il lui incombait de supporter les charges locatives autres que les grosses réparations définies à l’article 606 du code civil, selon une répartition librement appréciée par les parties du contrat. Elle souligne également qu’elle a communiqué à monsieur [R] les justificatifs détaillant la nature des charges et explique comme suit les montants contestés.

S’agissant de la somme de 16.156,48 euros, elle relève que le preneur ne s’est plus acquitté des charges dues depuis le mois d’avril 2014 et qu’il ne justifie pas du détail du montant qu’il lui aurait indûment été imputé. S’agissant des charges réglées sur la période du 18 août 2010 au 30 septembre 2016 pour un total de 11.964,60 euros, elle assure avoir procédé à une régularisation annuelle des sommes effectivement dues. Elle justifie, en outre, l’absence de restitution du trop-payé par l’état débiteur du compte de monsieur [R]. Par suite, elle estime que ce dernier doit être débouté de la demande de remboursement formée à ce titre.Pour ce qui a trait au reliquat des loyers, elle signale que l’erreur d’indexation a été corrigée, la régie PRESQU’ILE ayant procédé au remboursement d’un trop-perçu de 917,86 euros le 5 février 2018 au bénéfice de monsieur [R].S’agissant des charges portant sur la période du 1er octobre 2016 au 17 août 2019, elle expose que monsieur [R] n’a honoré ni la paiement des loyers ni le règlement des charges afférentes, si bien qu’aucune déduction ne peut être valablement opérée.

Elle soutient qu’elle a régulièrement appliqué la TVA à la taxe foncière due par monsieur [R], ce à l’appui d’un arrêt rendu le 4 décembre 2007 par la chambre commerciale de la Cour de cassation (n°06-21.149), ladite taxe constituant un élément du loyer.Elle se considère bien-fondé à solliciter le remboursement du commandement de payer au titre des dépens.elle discute l’état dans lequel monsieur [R] a restitué les locaux loués, ce à l’aune du procès-verbal de constat d’huissier de justice réalisé le 16 août 2019. Elle estime que les dégradations ne peuvent être attribuées à une usure normale des équipements, pas davantage qu’à un réaménagement ou à une transformation des bureaux. Elle fait valoir que lesdites dégradations ne lui ont pas permis de retrouver un preneur et qu’elle s’est trouvée contrainte, dans un contexte épidémique, de céder le bien immobilier à un prix amoindri par les frais de remise en état.Elle conclut conséquemment au rejet des demandes reconventionnelles présentées par monsieur [R], en ce compris la prétention tendant à l’indemnisation de préjudices à hauteur de 20.000,00 euros. En effet, elle affirme qu’elle a transmis au preneur les décomptes des charges réelles sur la période 2016-2019. Elle expose également que le changement de local n’a pu pénaliser la clientèle de monsieur [R], avec laquelle il n’entretient pas quotidiennement des échanges en présentiel.

En dernier lieu, elle justifie l’indemnisation de son propre préjudice par la résistance injustifiée de monsieur [R] et les arguments infondés qu’il lui oppose.

* * *

Aux termes des conclusions récapitulatives notifiées le 31 août 2022, auxquelles il sera expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens invoqués et des prétentions émises, monsieur [R] demande au tribunal de débouter la SCI SAGITTAIRE ONE de l’ensemble de ses demandes et, à titre reconventionnel, de la condamner à lui verser la somme de 1.641,71 euros en paiement du solde des arriérés locatifs, la somme de 20.000,00 euros en indemnisation de ses préjudices, un montant de 8.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Se fondant sur les articles L. 145-4 et L.145-9 du code de commerce, il conteste en premier lieu l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer lui paraissant erroné et le bail ayant pris fin le 17 août 2019.

Il soutient ensuite, au visa de l’article R. 145-36 du code de commerce, de l’article 1353 du code civil et de la jurisprudence afférente, qu’il se trouve bien-fondé à solliciter le rejet de la demande de paiement des charges, à défaut de production des justificatifs annexes par la société SAGITTAIRE ONE. Il observe, à titre liminaire, que le montant dont le paiement est requis par le bailleur a sensiblement évolué entre la date de l’assignation et la clôture de l’instruction. Il expose ensuite qu’il ne peut aucunement lui être imposé le règlement d’une somme de 19.988,64 euros au titre des travaux entrepris dans les locaux postérieurement au départ des locaux, ceux-ci ayant été restitués “en parfait état d’usage” selon l’état des lieux de sortie établi. Il signale d’ailleurs que les travaux litigieux correspondent à un réaménagement et à une transformation du bâtiment, et non à sa remise en état. Il note, par ailleurs, qu’il n’est pas justifié de la nature du montant de 3.452,40 euros mentionné au débit du décompte actualisé, à la date du 13 janvier 2020. Il relève, de surcroît, que le reliquat de créance, soit la somme de 14.514,77 euros, se rapporte à des charges injustifiées et non conformes aux décomptes produits par la société SAGITTAIRE ONE. En effet, il estime, à l’appui des articles R. 111-26 et R.111-27 du code de commerce, que le bailleur lui a imputé à tort des charges de copropriété portant sur les grosses réparations de l’immeuble, en contradiction avec les dispositions du bail commercial conclu le 21 juin 2010, soit :

les frais de rénovation de l’immeuble et d’étanchéité, pour un coût de 2.616,31 euros,le ravalement de la façade de l’immeuble à hauteur de 51.020,01 euros,le coût de reprise de l’étanchéité des jardinières et des terrasses, d’un montant de 3.645,41 euros,les travaux portant sur le portail de l’immeuble pour une somme de 385,00 euros,les travaux de remplacement dudit portail, dont les frais s’élèvent à 3.216,00 euros,la création d’une porte d’accès à l’immeuble, évaluée à la somme de 1.135,00 euros, les travaux d’un montant de 1.490,40 euros réalisés sur le mur du parking,les travaux effectués sur la porte et sur le portillon de l’immeuble pour un montant de 2.744,21 euros, les travaux entrepris en toiture à hauteur de 2.964,00 euros, la reprise du sol de l’immeuble pour une quote-part de 139,48 euros.

Il signale d’ailleurs que sur les relevés établis par le Syndic de l’immeuble, la quote-part locative inscrite est de 0%. Il explique également qu’il n’a pas bénéficié de la régularisation positive des charges provisionnées au titre des travaux de rénovation (1.294,26 euros) et de reprise des façades (229,95 euros). Il considère que les frais d’huissier, de mise en demeure et d’emprunt contracté pour les gros travaux ne sont pas récupérables auprès du preneur.

Plus précisément, il affirme que sur la période du 18 août 2010 au 30 septembre 2016, la société SAGITTAIRE lui a imputé à tort un montant de 11.964,60 euros TTC au lieu de la quote-part locative de 1.649,00 euros TTC inscrite au décompte des charges de copropriété. Il considère de ce fait, au visa de l’article R. 145-36 du code de commerce, que la somme indûment payée doit être portée au crédit du dernier décompte de la régie PRESQU’ILE. Il explique ensuite que l’indexation des loyers a été appliquée irrégulièrement par la société SAGITTAIRE ONE, en ce que le loyer a été indexé dès le mois de septembre 2010, et non à compter du premier anniversaire du bail prévu en septembre 2011. A cet égard, s’il confirme la régularisation intervenue en février 2018 à hauteur de 904,00 euros TTC, il l’estime incomplète, les échéances locatives antérieures à l’année 2014 n’ayant pas été prises en compte. Il constate, par ailleurs, qu’il lui a été facturé des charges injustifiées d’un montant mensuel de 75,00 euros HT du 1er octobre 2016 au 17 août 2019 pour un total de 3.150,00 euros TTC, outre l’application irrégulière de la TVA sur la taxe foncière de 2012 à 2019 et des frais des contentieux d’une valeur de 265,89 euros. Eu égard à l’ensemble des éléments sus-cités, il en conclut qu’il ne se trouve aucunement redevable d’une dette au profit de la société SAGITTAIRE ONE et que celle-ci lui doit, au contraire, un montant de 1.641,71 euros. En réponse aux moyens adverses, il indique que les régularisations de charges pratiquées par la régie PRESQU’ILE (mandat ne correspondent pas aux décomptes établis par la RÉGIE DE L’OPERA (Syndic) et qu’il n’a point été remboursé des sommes annoncées par le bailleur. Il rappelle, au surplus, les dispositions du bail commercial faisant peser sur le preneur “les charges liées à ses obligations locatives”.

Au soutien de sa demande d’indemnisation, il expose que les défauts de régularisation conforme des charges aux décomptes du Syndic et de justification des charges réelles sur une période étendue constituent un manquement fautif préjudiciable, en ce qu’il a entraîné la rupture de la relation de confiance entre les parties. Il souligne, en outre, que le déplacement de son activité dans de nouveaux locaux est nécessairement pénalisant pour la clientèle dont il dispose.

A l’inverse, il se refuse à toute indemnisation de la société SAGITTAIRE ONE pour résistance abusive, les charges appelées lui semblant infondées et injustifiées.

* * *

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions des articles 455 et 753 du Code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. En outre, conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal d’une part ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, d’autre part examine les seuls moyens invoqués dans la discussion. Ainsi, les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater », de « prendre acte » ou de « préserver des droits » ne constituant pas des revendications au sens du Code de procédure civile, sauf exceptions liées à une rédaction erronée de la demande, le juge n’est pas tenu d’y répondre.

La clôture de l’instruction est intervenue le 7 novembre 2022 par ordonnance du même jour. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 1er juin 2023, puis refixée à l’audience du 6 novembre 2023, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, il est noté que la société SAGITTAIRE ONE n’entend plus mettre en oeuvre la clause résolutoire, eu égard au congé délivré par monsieur [R]. Il ne sera conséquemment pas statué sur les moyens afférents.

I. Sur la demande de paiement d’une somme de 39.470,57 euros formée par la SCI SAGITTAIRE ONE

En application de l’article 1728 du code civil :

“Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

En parallèle, en matière de baux commerciaux conclus ou renouvelés avant le 5 novembre 2014, la détermination des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire et le régime qui leur est applicable dépendent des stipulations contractuelles. A cet égard, il est constant que les charges courantes et de menu entretien sont récupérables, tandis que les grosses réparations, touchant à la structure et à la solidité de l’immeuble, restent à la charge du bailleur.

En outre, aux termes de l’article 1315 ancien du code civil, pris dans la version applicable à la présente cause, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, celui qui se prétend libérer doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Enfin, en application de l’article 1153 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 :

“Dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d’un autre acte équivalent telle une lettre missive s’il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.”

Sur la régularisation des loyers indexés

Il ressort de l’article 9 du bail commercial conclu entre les parties le 21 juin 2010 que la location des locaux commerciaux a été consentie et acceptée moyennant un loyer annuel hors taxes en principal de 24.000,00 euros payable mensuellement (pièce n°1 de la société SAGITTAIRE ONE). Il est également prévu à l’article 10 de la convention susdite l’indexation annuelle du loyer à la date d’anniversaire, proportionnellement à la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE, l’indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2009,

d’une valeur de 1507.

Or, il résulte des échanges entre les parties qu’une erreur a été commise par la société SAGITTAIRE ONE lors de l’indexation des loyers des années 2014 à 2016. Il apparaît d’ailleurs, à la lecture des pièces n°3 et n°5 produites par la société SAGITTAIRE ONE qu’une régularisation a été réalisée en ce sens le 5 février 2018, ce à hauteur de 917,86 euros.

A cet égard, si monsieur [R] ne conteste plus l’effectivité de la régularisation susdite, il déplore l’absence de réajustement des loyers appelés de 2010 à 2013.

Cependant, il s’avère que la première indexation du loyer est intervenue au mois d’octobre 2011, soit dans le respect des dispositions du bail (pièce n°5). En outre, monsieur [R] ne démontre pas la réalité de l’erreur d’indexation des loyers sur la période 2010-2013, notamment par la production de l’évolution annuelle de l’indice du coût de la construction, ainsi que du détail des calculs des échéances locatives.

En conséquence, il n’y a pas lieu de déduire du décompte en date du 13 janvier 2020 la somme de 298,03 euros.

Sur les provisions pour charges locatives appelées sur la période du 18 août 2010 au 30 septembre 2016

Il résulte du bail commercial conclu le 21 juin 2010 que monsieur [R] s’est engagé à rembourser à la société SAGITTAIRE ONE les charges de copropriété (article 5 dudit bail), sans qu’il ne soit opéré une distinction entre les dépenses dites courantes ou de petit entretien et les frais engagés au titre des grosses réparations. En revanche, il est précisé à l’article 11 de la convention que “le preneur supportera toutes charges liées à ses obligations locatives (hormis celles liées à l’article 606 du code civil), qui seraient ou pourraient devenir exigibles sur les biens immobiliers donnés à bail. Ainsi, il apparaît qu’en prenant à bail les locaux commerciaux, monsieur [R] a accepté de faire siennes les dépenses autres que les grosses réparations engagées par la copropriété.

En ce sens, monsieur [R] était tenu de s’acquitter de la quote-part applicable aux charges de copropriété suivantes :

sur l’année 2011-2012 : les frais de rénovation de l’immeuble et d’étanchéité de la jardinière, en ce qu’il n’est pas démontré que les travaux entrepris à cette fin ont porté sur la structure de l’immeuble et sur des couvertures entières, étant précisé que la somme de 3.645,41 euros mentionnée par monsieur [R] correspond à l’enveloppe totale avant répartition entre les copropriétaires ;

sur l’année 2012-2013 : les travaux intitulé “reprise mur et jardinière terrass” pour les motifs développés supra ;

sur l’année 2013-2014 : les frais d’huissier engagés au nom de la copropriété et les travaux réalisés sur le portail, en ce qu’un portail ne peut valablement être assimilé à un mur de soutènement” ou “de clôture”, les prestations portant au surplus sur le seul remplacement de la tôle. Il est également relevé que le montant de 3.216,00 euros évoqué par monsieur [R] correspond à l’enveloppe totale avant répartition entre les copropriétaires (la quote-part récupérée par le bailleur étant en réalité de 123,67 euros TTC) et que le second montant de 385,00 euros cité par monsieur [R] dans ses conclusions équivaut aux tantièmes détenus par la société SAGITTAIRE ONE (et non à une valeur exprimée en euros) ;

sur l’année 2014-2015 : les frais de mise en demeure engagés au nom de la copropriété et les travaux portant sur les accès à l’immeuble, dès lors qu’ils n’ont aucunement affecté les gros murs et les voûtes. En effet, il est indiqué dans la pièce n°8-5 de la société SAGITTAIRE ONE que les prestations susvisés ont consisté en la mise en place d’un système VIGIK, de travaux divers et de SAS d’accès destinés à sécuriser les entrées du bâtiment ;

sur l’année 2015-2016 : les frais de tenue du compte bancaire ouvert au bénéfice de la copropriété auprès du CRÉDIT MUTUEL (monsieur [R] ne démontrant pas, au demeurant, que lesdits frais seraient en rapport avec les charges d’emprunts bancaires contractés pour réaliser les “grosses réparations”) et les travaux entrepris en “toiture du bâtiment B”, dès lors qu’ils correspondent à la création d’un chéneau et non à la réalisation d’une “couverture entière” visée par l’article 606 du code civil, outre les frais d’installation d’un détecteur de présence dont la quote-part s’établit à 139,48 euros. A ce titre, il est noté que la somme de 139,48 euros apparaissant au décompte de charges de la RÉGIE DE L’OPERA sous l’intitulé “I/I TRVX SOL ALLEE 7" s’annule avec une seconde écriture d’un montant de -139,48 euros, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur l’imputabilité dudit montant au bailleur ou au preneur.

Au reste, si les relevés adressés annuellement par LA REGIE DE L’OPERA, Syndic en exercice de l’immeuble, font mention d’une colonne intitulée “dont locatif”, il ne peut en être déduit que les montants inscrits correspondent à la quote-part des charges imputable au locataire de la société SAGITTAIRE ONE, le Syndic n’étant pas partie au contrat de location et n’ayant conséquemment pas connaissance de la répartition convenues entre le preneur et le bailleur.

En revanche, il ressort du relevé de régularisation des charges provisionnées sur la période du 1er octobre 2012 au 30 septembre 2013 que la société SAGITTAIRE ONE a répercuté à tort sur le compte de monsieur [R] les frais de ravalement de façade, ceux-ci devant être qualifiés de “grosses réparations” en considération de leur nature (reprise de “gros murs” au sens de l’article 606 du code civil) et de leur coût (d’un montant total de 51.020,01 euros). De ce fait, les observations formulées par monsieur [R] sur la régularisation des charges intervenue sur la période au bénéfice de la société SAGITTAIRE ONE deviennent sans objet.

Il résulte ensuite du décompte de charges établi par la RÉGIE DE l’OPERA sur la période du 1er octobre 2014 au 30 septembre 2015 qu’il n’a pas été imputé sur le compte de la société SAGITTAIRE ONE des frais de lavage et de peinture du mur du parking.C’est donc à tort que la société susdite a facturé à monsieur [R] les montants de 57,31 euros, 32,30 euros, 2,08 euros et 1,17 euros.

En dernier lieu, il ressort du décompte produit par la société SAGITTAIRE ONE (pièce n°5) qu’aucune régularisation des charges n’a eu lieu sur la période du 1er septembre 2010 au 30 septembre 2010. De plus, il apparaît que les soldes de charges positifs enregistrés sur les exercices 1er octobre 2013 – 30 septembre 2014 et 1er octobre 2014 – 30 septembre 2015 au bénéfice de monsieur [R] n’ont pas fait l’objet d’une régularisation. C’est également le cas du “reste à payer” de 143,28 euros TTC de l’exercice 1er octobre 2015 – 30 septembre 2016.

Par suite, il y a lieu de déduire du décompte de charges arrêté au 13 janvier 2020 la somme totale de 3.019,35 euros TTC (soit 1.961,12 euros + 57,30 euros + 32,30 euros + 2,08 euros + 1,17 euros + 779,57 euros + 329,09 euros -143,28 euros).

Sur la somme de 3.150,00 euros correspondant aux provisions pour charges locatives appelées du 1er octobre 2016 au 17 août 2019

Il apparaît, à la lecture de la pièce n°5 produite par la société SAGITTAIRE ONE, qu’il est inscrit au décompte général du 13 janvier 2020 un montant mensuel de 75,00 euros intitulé “provision de charges” du 1er octobre 2016 au 1er juillet 2019, outre une dernière provision de 41,13 euros en date du 1er août 2019 (au prorata du nombre de jours d’occupation des lieux par monsieur [R]), soit :

1.080,00 euros TTC (soit 75x12x1,02) sur la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017 ;1.080,00 euros TTC (soit 75x12x1,02) sur la période du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018 ;949,356 euros TTC (soit [75x10+41,13]x1,02) sur la période du 1er octobre 2018 au 17 août 2019.

Or, il résulte des justificatifs produits par la société SAGITTAIRE ONE que :

sur l’exercice du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2017, le montant des charges récupérables était de 1.047,39 euros HT (pièce n°12-1 de la société SAGITTAIRE ONE), laissant subsister un trop-perçu de 32,61 euros HT régularisé le 9 juillet 2015 (pièce n°5) ;sur l’exercice du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2018, le montant des charges récupérables était de 795,18 euros HT (pièce n°12-2) , laissant subsister un trop-perçu de 284,82 euros HT qui n’a pas fait l’objet d’une régularisation spécifique, les lignes intitulées “solde de charges” dans le décompte du 13 janvier 2020 ne faisant pas mention d’un tel montant ;sur l’exercice du 1er octobre 2018 au 17 août 2019, le montant des charges récupérables était de 1.229,69 euros HT (pièce n°12-3), laissant subsister un impayé de 438,56 euros HT régularisé le 13 janvier 2020 (pièce n°5).

En conséquence, il conviendra de déduire du décompte arrêté au 13 janvier 2020 un montant de 284,82 euros HT, soit 341,75 euros TTC.

Sur l’application de la TVA à la taxe foncière :

Il apparaît, à l’aune des pièces n°3 et n°5 produites par la société SAGITTAIRE ONE qu’elle entend obtenir ou a d’ores et déjà obtenu le paiement des sommes suivantes au titre de la taxe foncière due par le preneur :

1459,00 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2012, outre 285,96 euros de “TVA 19,60% s/TF 2012" ;1553,00 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2014, outre 313,60 euros de “TVA S/TF 2014" ;1655,00 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2015, outre 331,00 euros de “TVA 20% S/TF 2015" ;1671,00 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2016, outre 334,2 euros de “TVA 20%";1663,00 au titre de la taxe foncière de l’année 2017, outre 295,43 euros au titre de la TVA (soit 747,06 euros – 451,63 euros) ;1663,00 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2018, outre 332,60 euros de TVA à 20% ;985,01 euros HT au titre de la taxe foncière de l’année 2019, outre 197,00 euros de TVA à 20%).

Or, il ressort de l’article 5 du contrat de bail commercial en date du 21 juin 2010 que monsieur [R] s’est trouvé tenu de rembourser à la société SAGITTAIRE ONE “les charges de copropriété et la taxe foncière afférentes aux locaux loués”. Il résulte par ailleurs de l’article 11 dudit contrat que monsieur [R] devait payer “les taxes locatives, la taxe foncière relative aux biens immobiliers donnés à bail […]”, sans qu’il ne soit précisé s’il devait y être ajouté la taxe sur la valeur ajoutée. Toutefois, il est précisé au second paragraphe de l’article 11 que le preneur supporte toutes les charges liées à ses obligations locatives par “appel d’une provision mensuellement versée […], avec chaque terme de loyer à hauteur de 166,67 euros HT/mois”. Il est également indiqué “A titre indicatif, le montant des charges annuelles pour l’année civile 2009 s’élevait à 2.000,00 euros, hors TVA dont 1.400,00 euros au titre de la taxe foncière”. Il peut raisonnablement en être déduit que le remboursement de la taxe foncière au bailleur ne comprend pas les taxes. Au demeurant, la société SAGITTAIRE ONE ne justifie pas d’une restitution effective de la taxe ainsi encaissée au profit de l’Etat.

En ce sens, si la société SAGITTAIRE peut solliciter de monsieur [R] le règlement de la taxe foncière, elle ne peut régulièrement y appliquer la taxe sur la valeur ajoutée, si bien qu’elle se trouve redevable d’une somme totale de 2.089,79 euros à ce titre.

Sur les frais de contentieux

Il ressort du relevé de compte arrêté au 13 janvier 2021 que la société SAGITTAIRE ONE entend facturer à monsieur [R] une somme de 265,89 euros en règlement de “frais contentieux”, l’écriture correspondante étant datée du 1er mars 2018.

Or, la société SAGITTAIRE ONE produit un commandement de payer facturé 176,83 euros par Maître [Z], huissier de justice (pièce n°2 du demandeur), outre une facture récapitulative éditée le 25 janvier 2018, sur laquelle il est précisé par la SELARL [G] [Z], [T] [V], [G] [Z] et [X] [C] que la procédure de recouvrement a généré des frais et débours à hauteur de 265,89 euros.

Ainsi, il n’y a pas lieu d’écarter la somme de 265,89 euros du décompte des loyers et charges dus par monsieur [R].

Sur les frais de remise en état des locaux

Il ressort du relevé de compte établi le 13 janvier 2020 (pièce n°5 du demandeur) l’inscription d’un montant de 19.988,64 euros au débit sous l’intitulé “remb travaux déductibles.”

A l’appui de sa demande de paiement desdits frais, la société SAGITTAIRE ONE produit un devis de “remise en état suite à départ locataire” en date du 12 septembre 2019, chiffré par la société AXE , sur lequel il est mentionné (pièce n°14 de la société SAGITTAIRE ONE) :

“4.238,90 euros de frais de remise en état des cloisons vitrées ;785,80 euros de frais de nettoyage par lustrage de l’ensemble des sols PVC ou carrelage salis ou tachés ;539,00 euros de frais de dépose du revêtement de sol existant dans les deux bureaux au rez-de-chaussée et dans les deux bureaux à l’étage ;2.183,50 euros de fourniture et de pose de dalles moquettes en remplacement dans les quatre bureaux susmentionnés ;1.868,30 de frais d’application de couches de peinture acrylique mate blanche sur les plafonds du rez-de-chaussée ;6.615,00 euros de frais d’application de couches de peinture acrylique velours sur les murs du rez-de-chaussée et de l’étage ;112,40 euros de frais au titre de l’échange de la barre de douche, du flexible et de la douchette ;224,30 euros de frais de budget pour la vérification des éléments sanitaires et de la plomberie, avec petites réparations.”

L’état des locaux est décrit comme suit aux termes du procès-verbal de constat établi le 16 août 2019 par [O] [E], Clerc habilitée (pièce n°13 de la société SAGITTAIRE ONE et n°12 de monsieur [R]) :

sol : bureau 1 “en moquette noire et grise, tachée et râpée à certains endroits”, carrelage noirci au niveau des joints dans les sanitaires et dans les WC, carrelage gris ardoise avec des traces de peinture blanche au-dessus et des joints noircis dans la salle de bain, “carrelage gris ardoise en état d’usage” dans la cuisine, linoleum ou revêtement plastifié présentant des griffures et des traces dans la salle d’archives, revêtement plastifié altéré par des traces à l’entrée de la pièce et des “coups” dans l’alcôve, moquette de couleur grise déchirée par endroits dans le bureau n°2, parquet et carrelage en bon état dans le hall, revêtement plastifié affecté de multiples traces d’accrocs, de meubles, noires et jaunies ou d’humidité au niveau de la mezzanine, moquette en état d’usage dans le bureau n°3, moquette grise déchirée et râpée par endroits dans le bureau n°4, revêtement plastifié sur lequel il est observé des traces d’humidité et des boursouflures au niveau du sous-toit, traces sur le revêtement plastifié de la baie de brassage ;

revêtements muraux : murs du bureau n°1 “en peinture de couleur blanche, avec des traces noires autour et des traces de poussière”, murs des sanitaires “en peinture blanche sur le niveau supérieur” présentant “des traces noires”, “peinture blanche “en état d’usage” dans les WC, carrelage gris ardoise et peinture blanche “en état d’usage” dans la salle de bain, peinture blanche et carreaux de couleur gris ardoise en état d’usage, peinture de couleur blanche “avec de nombreuses traces noires” dans la salle d’archives, traces de meubles et traces noires dans l’alcôve, traces noires dans le bureau n°2, peinture de couleur gris marron en état d’usage et traces noires sur les murs blancs dans le hall, traces noires et peinture s’écaillant sur la mezzanine, peinture blanche en état d’usage dans le bureau n°3, nombreuses traces noires et d’écoulement sous la climatisation dans le bureau n°4, revêtements en état d’usage au niveau du sous-toit et de la baie de brassage

plafond : “peinture blanche en état d’usage” dans les bureaux n°1 et n°2, les sanitaires, les WC, la salle de bain, la salle d’archives, l’alcôve, le hall, aucune précision sur l’état du plafond dans la cuisine,

cloisons vitrées présentant notamment des fissures dans les bureaux n°3 et n°4

En parallèle, il n’est pas mentionné d’usure anormale des équipements de la douche ou un dysfonctionnement des sanitaires, si ce n’est la défectuosité d’un bouton de chasse d’eau.

A cet égard, s’il est inexact d’affirmer que les locaux ont été restitués “en parfait état d’usage”, les pièces versées au débat ne permettent pas de déterminer l’origine des détériorations, à défaut notamment de production de l’état des lieux réalisé lors de l’entrée dans les lieux, les photographies annexées au procès-verbal en date du 16 août 2019 étant au demeurant peu lisibles (eu égard à leur impression en noir et blanc).

La société SAGITTAIRE ONE échouant à démontrer l’imputabilité des désordres à l’usage des locaux par monsieur [R], elle sera déboutée de sa demande de paiement des frais de remise en état.

Sur le montant de 3.452,50 euros

Le décompte en date du 13 janvier 2020 fait mention d’un montant de 3.452,40 euros sous le libellé “Remb travaux déductives”. Ledit montant correspond aux frais de “remise en état suite à dégât des eaux” évalués par la société AXE selon devis établi le 11 septembre 2019.

Or, les pièces produites par la société SAGITTAIRE ONE ne permettent pas de déterminer si les dégradations sont intervenues antérieurement ou postérieurement à l’entrée dans les lieux de monsieur [R], pas davantage que leur ampleur.

Par suite, il y a lieu de rejeter la demande tendant au paiement de la somme de 3.452,40 euros au titre du coût de reprise d’un dégât des eaux.

* * *

Eu égard à l’ensemble des éléments développés ci-dessus et repris dans le tableau joint, monsieur [R] sera condamné à payer à la société SAGITTAIRE ONE la somme de 10.578,54 euros, outre intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement (certaines sommes dont le paiement était sollicité dans le commandement de payer visant la clause résolutoire n’étant en définitive pas exigibles).

Monsieur [R] sera conséquemment débouté de sa demande reconventionnelle tendant à la restitution d’un trop-perçu de 1.641,71 euros.

II. Sur la demande d’indemnisation formée par la SCI SAGITTAIRE ONE

Il est relevé, à titre liminaire, que la société SAGITTAIRE ONE n’identifie aucun fondement juridique à l’appui de sa demande d’indemnisation.

Au demeurant, aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, “le débiteur de l’obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

Sur ce, il résulte de l’article 9 du bail commercial conclu le 21 juin 2010 que monsieur [R] se trouvait tenu de payer le loyer, la taxe sur la valeur ajoutée et les charges le premier jour de chaque mois. Or, s’il soutient avoir uniquement cessé tout paiement des charges injustifiées à compter de l’année 2015, il s’avère, à la lecture du décompte général arrêté au 13 janvier 2020 et des multiples frais de relance dont il a fait l’objet qu’il a irrégulièrement, partiellement ou tardivement payé certaines échéances locatives ou charges dès l’année 2012.

Pour autant, il apparaît que le différend l’opposant à la société SAGITTAIRE ONE a pris des proportions considérables en raison de l’absence de communication volontaire des justificatifs des charges de copropriété qu’il pouvait légitimement sollicités auprès du bailleur. Par suite, si l’attitude de monsieur [R] peut être assimilée à une “résistance”, elle ne peut être qualifiée d’abusive.

En outre, la société SAGITTAIRE ONE ne produit pas d’éléments probant à l’appui de sa demande de paiement d’un montant de 15.000,00 euros et ne démontre pas en quoi le comportement de monsieur [R] lui a été préjudiciable.

De ce fait, la demande d’indemnisation ainsi formée par la société SAGITTAIRE ONE sera rejetée.

III. Sur la demande d’indemnisation formée par monsieur [R]

Il est pareillement relevé, à titre liminaire, que monsieur [R] n’identifie aucun fondement juridique à l’appui de sa demande d’indemnisation.

Au demeurant, aux termes de l’article 1147 ancien du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, “le débiteur de l’obligation est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part”.

En l’occurrence, il résulte de l’article 11 du bail commercial conclu le 21 juin 2010 que “au terme de chaque exercice, le bailleur établira un décompte des charges réellement payées sur lequel seront imputées les provisions versées. La régularisation comptable, appel de fonds complémentaires ou imputation à valoir sur le terme suivant, interviendra en même temps que l’appel de loyer suivant”.

Or, il ressort du décompte en date du 13 janvier 2020 que la régularisation des charges provisionnées sur les exercices du 1er octobre 2010 au 30 septembre 2011, du 1er octobre 2011 au 30 septembre 2012 et du 1er octobre 2012 au septembre 2013 n’est pas intervenue avant le 12 janvier 2018, ce “en contravention” avec les dispositions contractuelles susmentionnées. Il apparaît en outre, à la lecture du courrier adressé le 25 mars 2015 par monsieur [R] à la RÉGIE PRESQU’ILE, mandataire de la société SAGITTAIRE ONE, que ce dernier n’a pas été destinataire des justificatifs des charges de copropriété récupérables avant ladite date.

Ainsi, il peut être retenu un manquement contractuel fautif à l’encontre de la société SAGITTAIRE ONE.

Pour autant, monsieur [R] ne démontre pas en quoi ledit manquement lui a été préjudiciable. En effet, il peut difficilement évoquer un enrichissement de la société SAGITTAIRE ONE à son détriment, dès lors qu’il n’a pas réglé les charges dont il conteste présentement le bien-fondé. En outre, s’il évoque un déménagement pénalisant pour la clientèle dont il dispose, il ne fournit ni explications ni justificatifs à l’appui de l’assertion ainsi formulée. Il ne justifie pas davantage du montant de 20.000,00 euros dont il requiert le paiement au titre d’indemnisation des préjudices allégués.

Par voie de conséquence, la demande d’indemnisation ainsi formée par monsieur [R] sera rejetée.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

En outre, l’article 699 dudit code dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la société SAGITTAIRE ONE et monsieur [R] succombent tous deux partiellement en leurs demandes et seront conséquemment condamnés aux dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la société SAGITTAIRE ONE et de 50% à la charge de monsieur [R].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Au regard de l’équité, les demandes formées par la société SAGITTAIRE ONE et monsieur [R] au titre des frais irrépétibles seront rejetées.

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, pris dans sa rédaction antérieure au décret du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

En l’espèce, l’exécution provisoire compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire en raison de l’ancienneté du litige sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement après débats publics par jugement rendu contradictoirement et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [L] [R] à payer à la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE la somme de 10.578,74 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, outre les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

REJETTE la demande de monsieur [L] [R] tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE à lui payer la somme de 1.641,71 euros en restitution d’un trop-perçu de charges locatives ;

REJETTE la demande de monsieur [L] [R] tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE à lui payer la somme de 20.000,00 euros en indemnisation de ses préjudices ;

REJETTE la demande de la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE tendant à obtenir la condamnation de monsieur [L] [R] à lui payer la somme de 15.000,00 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE la demande formée par monsieur [L] [R] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PARTAGE les dépens à hauteur de 50% à la charge de la société civile immobilière SAGITTAIRE ONE et de 50% à la charge de monsieur [L] [R] ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires.

En foi de quoi le Président et le Greffier ont signé la présente décision.

LE GREFFIERLE PRESIDENT

Patricia BRUNONMarlène DOUIBI