TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 91/2025

N° RG 24/00248 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6ES

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

16 Mai 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

— M. [I] [P]

— Mme [E] [U]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— M. [I] [P]

— Mme [E] [U]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Caroline COHEN, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 6 Mai 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 13 Mars 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 16 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Demeurant : Office Public de l’Habitat – 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER- FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e FLEURIER Thierry, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [I] [P]

Né le 18 Janvier 1976 à METZ (57)

Nationalité Française

Demeurant : 11 rue de la Forterre – Logement 6 – 89560 COURSON LES CARRIERES.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [E] [U]

Née le 06 Juin 1980 à AUXERRE (89)

Nationalité Française

Demeurant : 11 rue de la Forterre – Logement 6 – 89560 COURSON LES CARRIERES.

Comparante en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrats en date du 23 octobre 2003, l’E.P.I.C. DOMANYS, venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de l’Yonne, a donné à bail à Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E], un logement et un garage sis 11 rue de la Forterre à COURSON LES CARRIERES (89560), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 348,58 euros pour le logement et 32,51euros pour le garage, outre la provision sur charges récupérables.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 18 décembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef ;

— condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] au paiement de la somme provisionnelle de 1 204,55 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner in solidum les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 204,55 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 731,70 euros au 10 mars 2025, terme du mois de février 2025 inclus. Il indique que les locataires ont repris le paiement de son loyer et que le dernier versement est intervenu le 10 mars 2025 pour 483 euros. Il déclare être favorable à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [E], comparaissant en personne, indique qu’elle souhaite se maintenir dans le logement et sollicite des délais de paiement à hauteur de 75 euros par mois en plus du loyer pour apurer la dette. Elle explique que sa fille de 17 ans avait débuté un emploi mais qu’elle ne l’a pas poursuivi. Elle ajoute qu’elle a une dette d’impôts de 1 300 euros qu’elle va régler. Elle soutient que le logement est insalubre et qu’elle a sollicité le bailleur à plusieurs reprises pour effectuer des réparations sans succès. Elle précise qu’elle va se rapprocher de DOMANYS et qu’elle engagera éventuellement une procédure en parallèle pour ce problème.

Monsieur [P] [I], régulièrement cité à domicile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 16 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cité, Monsieur [P] [I] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 19 décembre 2024, soit deux mois au moins avant l’audience du 13 mars 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 25 avril 2022, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 18 décembre 2024.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, les baux signés par les parties font mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 5 de la section 4 pour le bail relatif au logement, et à l’article 6 du bail relatif au garage.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de janvier 2022.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploits de Commissaire de justice en date du 20 avril 2022, portant sur la somme de 1 810,58 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 21 juin 2022.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] restent devoir la somme de 731,70 euros à la date du 10 mars 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence des locataires à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, les locataires connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, les contrats de bail font mention d’une clause de solidarité à l’article 1er pour le bail relatif au logement et à l’article préliminaire du bail relatif au garage.

Par conséquent, Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme de 731,70 euros au titre de l’arriéré locatif.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Madame [U] [E] indique à l’audience vouloir se maintenir dans le logement et propose de payer la somme de 75 euros en plus du loyer pour solder la dette locative.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 25 février 2025 indique que les locataires vivent avec leurs trois enfants de 23, 17 et 10 ans. Le travailleur social note que les locataires ont eu une dette fiscale de 4533 euros qui a conduit le Trésor public a prélevé d’importantes sommes sur leur compte avant de convenir d’un échéancier. Il ajoute que le contexte familial a changé et que des nouveaux calculs d’APL sont en cours d’élaboration. Il précise que les locataires ont reçu une lettre pour vétusté de l’appartement de la part du bailleur mais qu’ils ne souhaitent pas déménager pour le moment.

L’examen du décompte locatif atteste le fait que les locataires se sont acquitté d’au moins un versement intégral du loyer avant l’audience, condition dorénavant requise par l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifiée par la loi du 27 juillet 2023 pour bénéficier de l’octroi de délais de paiement. En effet, les locataires ont versé 400 euros en janvier 2025, 650 euros en février 2025 et 635 et 483 euros en mars 2025.

Ainsi, compte tenu des versements effectués avant l’audience et de l’accord du bailleur à l’octroi des délais de paiement, il convient d’autoriser Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à s’acquitter de leur dette par des versements mensuels de 75 euros en plus du loyer courant, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion des locataires ainsi que de tout occupant de leur chef sera ordonnée, à moins qu’ils ne quittent les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, les défendeurs à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire des baux entre l’E.P.I.C. DOMANYS, venant aux droits de l’Office Public d’Aménagement et de Construction de l’Yonne, et Monsieur [P] [I] et Madame [U] [F], le 23 octobre 2003, pour le logement sis 11 rue de la Forterre à COURSON LES CARRIERES (89560) sont réunies à la date du 21 juin 2022 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 731,70 euros (sept cent trente-et-un euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mars 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 75 euros (soixante-quinze euros) chacune, en plus du loyer courant et du règlement de la dette, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] et de tous occupants de leur chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS aux frais et risques de Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à payer solidairement à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [I] et Madame [U] [E] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,