TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 235/2025

N° RG 25/00030 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C67D

JUGEMENT DU :

17 Juin 2025

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES LA CROIX DU SUD

Représenté par son Syndic, la SAS LAMY

« Agence d’AUXERRE »

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[J]

C/

Mme [G] [P] [Y]

JUGEMENT

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 17 Juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES LA CROIX DU SUD

Représenté par son Syndic, la SAS LAMY « Agence d’AUXERRE »

RCS de LYON n° 487 530 099

Dont le siège est : 1 Rue du Docteur Schweitzer – 6 Avenue d’Egiselles – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE, substitué par M^e Fabien CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [P] [Y]

Née le 02 Juillet 1973 à PARIS 19ème

Nationalité Française

Demeurant : 143 rue Claire Menier – 77186 NOISIEL.

Comparante en personne.

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— Mme [G] [P]

EXPOSÉ DU LITIGE

L’immeuble Résidence Saint Eusèbe situé 1 rue du Docteur Schweitzer et 6 avenue d’Egriselles à AUXERRE (89) est placé sous le régime de la copropriété.

Madame [P] [Y] [G] est usufruitière des biens et droits immobiliers formant les lots numéros 451, 518 et 558 au sein de cette copropriété.

Plusieurs mises en demeure et un commandement de payer daté du 10 octobre 2024 visant à obtenir le paiement des charges de copropriété échues sont restés sans réponse.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 18 février 2025, le Syndicat des Copropriétaires LA CROIX DU SUD, représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY « AGENCE AUXERRE », a fait assigner Madame [P] [Y] [G] devant le Tribunal judiciaire aux fins de :

— la voir condamner à lui payer la somme de 4 792,78 euros, avec intérêt légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 février 2025 ;

— la voir condamner à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— le voir condamner à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que Madame [P] [Y] [G] est défaillante dans le paiement des charges de copropriété alors qu’elle n’a jamais contesté ni les comptes du syndicat ni la répartition des charges qui la concernait.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2025.

* * *

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et sollicite la condamnation du défendeur à lui verser la somme actualisée de 4 850,79€ sur la base d’un décompte actualisé daté du 31 mars 2025.

Il dit s’en rapporter sur la demande de dommages et intérêts, être opposé à l’octroi de délais de paiement et vouloir un titre exécutoire.

Madame [P] [Y] [G] a comparu en personne. Elle dit vouloir régler la dette qu’elle reconnaît mais précise qu’elle n’a actuellement pas de salaire. Elle ajoute qu’elle touche 2 000€ par mois par l’organisme France Travail et indique qu’elle recherche un emploi. Elle explique que l’appartement est mis en vente depuis le mois d’octobre 2024 et qu’elle n’a pas réglé les charges car elle rembourse un crédit immobilier et qu’elle est à découvert.

Elle remet des documents au tribunal, dont ses relevés de compte bancaire et un avenant à mandat de vente immobilier.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 17 juin 2025 par décision mise à disposition du greffe de la juridiction.

Comme permis par l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se reporter aux écritures des parties soutenues oralement à l’audience pour l’exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les deux parties ayant comparu, la décision sera rendue de manière contradictoire conformément à l’article 467 du Code de procédure civile.

* * *

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

1) Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Les dispositions de l’article 1353 du code civil prévoient que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1363 du même code dispose que « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

En matière de copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En outre, l’article 10-1 de la même loi dispose notamment que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 précité, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de

relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale et le relevé de publicité foncière ;

— le règlement de copropriété et les documents modificatifs adoptés entre 1973 et 2013 ;

— le contrat de syndic prenant effet à compter du 01/07/2024 et arrivant à échéance le 30/06/2027 ;

— les convocations et preuves de dépôt aux assemblées générales et les procès-verbaux de ces assemblées pour les années 2023 et 2024 ;

— le commandement de payer datés du 10 octobre 2024 réclamant la somme de 2 165,46€ en principal arrêtée au 02 octobre 2024 ;

— l’appel de provision sur charges-fonds travaux des 01 juin 2023, 01 octobre 2023, 01 janvier 2024, 1er avril 2024, 26 juin 2024, 01 juillet 2024, 03 septembre 2024 et 01 octobre 2024 ;

— les comptes individuels de charges 2022 et 2023 ;

— compte individuel de travaux du 15 mai 2023 ;

— deux mises en demeure datées du 16 mai 2024 pour la provision sur charges et les appels de fonds travaux;

— un dernier avis avant poursuites daté du 8 juin 2024, distribué signé le 18 juin 2024 ;

— diverses factures datées d’une période allant du 16/05/2024 au 15/11/2024 ;

— le relevé de compte copropriétaire du 6 février 2025 pour la période du 01 juin 2023 au 31 décembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4 792,78 euros au 01 10 2025, comprenant l’arriéré de charges et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le relevé actualisé de compte copropriétaire du 31 mars 2025 pour la période du 01 juin 2023 au 31 décembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 4 850,79 euros au 01 octobre 2025, comprenant l’arriéré de charges et les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

— le Syndicat de Copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé des mises en demeure et des commandements de payer à la débitrice défaillante démontrant ainsi que cette dernière a bien été informée des sommes dues et ce, de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, laquelle rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ;

— les budgets prévisionnels et les comptes des exercices sur la base desquels sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblées générales ;

— les appels de provision des charges, les appels de fonds travaux et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée et ce, également de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale

Il sera ici rappelé que l’exigibilité d’une créance en matière de charges de copropriété ne dépend pas de la communication des appels de fond ou de l’envoi d’une mise en demeure. Les charges de copropriété sont exigibles à la date indiquée dans le procès-verbal d’assemblée générale approuvant les comptes du syndicat des copropriétaires mais intervient en fonction de la date indiquée.

Dès lors qu’aucune contestation de la décision approuvant les comptes et la répartition des charges n’est intervenue selon la procédure prévue à cet effet, un copropriétaire ne peut ni refuser ni différer le paiement des charges.

En défense, Madame [P] [Y] [G] reconnaît sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires LA CROIX DU SUD. Elle fournit son relevé de compte bancaire pour les mois de février et mars 2025, une preuve de son emploi comme assistante de direction entre le 01 septembre 2021 et le 18 septembre 2023 auprès d’une société de nettoyage depuis mise en liquidation judiciaire et un avenant à mandat de vente immobilier.

Ainsi, il convient de relever que Madame [P] [Y] [G] reconnaît sa dette à l’égard du syndicat des copropriétaires LA CROIX DU SUD.

Néanmoins, force est de constater que le demandeur inclut au décompte des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 372,08 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le Syndicat des Copropriétaires justifie ainsi que Madame [P] [Y] [G] n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 4 478,71 euros hors frais (soit 4 850,79 euros – 372,08 euros de frais).

2) Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : « FRAIS REJET ENCAISSEMENT » (24,36€) ; « PASSET COMMANDEMENT DE PAYER (138,55 euros) » ; « MISE EN DEMEURE et RELANCE APRES MISE EN DEMEURE » (156 euros) ; DERNIER AVIS AVANT POURSUITE du 16/09/2024 » (53,17 euros).

Au regard des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à solliciter le paiement de ces divers frais au titre des charges de copropriété. En effet, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc que Madame [P] [Y] [G] doit s’acquitter de la somme de 233,53 euros (soit 24,36 euros + 156 euros + 53,17 euros) au titre des frais nécessaires au recouvrement.

3) Sur le montant total des sommes dues

En conséquence, au regard des développements précédents, il convient de condamner Madame [P] [Y] [G] au paiement de la somme totale de 4 712,24 euros, au titre des charges et frais dus à la date du 31 mars 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 février 2025.

Le Syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande au titre des charges de copropriété.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1240 du Code civile dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Pour être engagée, la responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE LA CROIX DU SUD n’avance aucun moyen de droit ou de fait au soutien de cette prétention. Il ne démontre pas non plus en quoi il aurait subi un préjudice différend de celui déjà indemnisé par l’octroi des intérêts à taux légal à compter de la date d’assignation.

En conséquence le Syndicat des Copropriétaires LA CROIX DU SUD sera débouté de sa demande au titre des dommages et intérêts.

III. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [P] [Y] [G] succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens incluant notamment les frais de commandement de payer et d’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [P] [Y] [G] qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE Madame [P] [Y] [G] à payer au Syndicat des

Copropriétaires LA CROIX DU SUD, représenté par son Syndic en exercice la SAS LAMY « AGENCE AUXERRE », la somme de 4 712,24 euros (quatre mille sept-cent-douze euros et vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 ;

DÉBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la RÉSIDENCE LA CROIX DU SUD, représenté par son Syndic en exercice la SAS LAMY « Agence d’Auxerre », de sa demande en dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] [G] à payer au Syndicat des Copropriétaires LA CROIX DU SUD, représenté par son Syndic en exercice la SAS LAMY,

« AGENCE AUXERRE » la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [P] [Y] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,