COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00160 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JVWA

Minute N° : 756/2024

JUGEMENT DU 15 Octobre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON

Le 15 octobre 2024

Dossier + copie délivrés à :

M^e Latifa BOUTAHAR, avocat au barreau d’AVIGNON

Le 15 octobre 2024

DEMANDEUR :

Madame [D] [S] épouse [Z]

née le 03 Mai 1936 à [Localité 7]

Domiciliée chez SCP Mélanie ALBERT & Elodie BENEDETTI

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [P]

né le 07 Août 1986 à [Localité 5] – ALGERIE

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Latifa BOUTAHAR, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [X] [K] épouse [P]

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Latifa BOUTAHAR, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de Madame H. PRETCEILLE, Greffier, lors de l’audience et de Madame C. PALAZZO, lors du délibéré

DEBATS : 10 septembre 2024

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2016, Mme [D] [S] épouse [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] portant sur des locaux situés [Adresse 9] [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 540 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par actes de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer, dans un délai de six semaines, la somme principale de 2 884,47 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 novembre 2023, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] le 4 décembre 2023.

Les loyers resant impayés, par assignations du 21 mars 2024, Mme [D] [S] épouse [Z] a fait assigner M.[C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] DE dvant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M.[C] [P] et Mme [X] [K] et la séquestration des meubels laissés sur place,et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

4 875,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 25 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 septembre 2024 après un renvoi de l’affaire.

Mme [D] [S] épouse [Z], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2024, s’élève désormais à la somme de 9 214,29 euros. Mme [D] [S] épouse [Z] indique qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle s’oppose à l’octroi de délais faisant état de ses faibles ressources constituées d’une pension de retraite et de son grand âge.

M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P], représentés par leur conseil, exposent que leur situation est devenue précaire après la vente de la société de monsieur [P]. Ils indiquent souhaiter trouver un logement adapté à leur capacité financière mais sollicitent un délai de 4 mois pour quitter les lieux ainsi qu’un délai de 36 mois pour s’acquitter de la dette locative. Ils concluent au débouté de la demande d’expulsion immédiate des lieux de de dommages et intérêts en arguant de leur absence de mauvaise foi.

M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] n’ont pas fait état d’une procédure de surendettement des particuliers.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [D] [S] épouse [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département 2 mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a été signifié aux locataires le 30 novembre 2023 portant sur la somme de 2 884,47 euros.

Cette somme n’a pas été réglée par dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, comme prévu aux stipulations du contrat de bail.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 janvier 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] n’ont pas repris le paiement du loyer courant et n’ont effectué aucun règlement depuis le 6 février 2024, date à laquelle ils ont réglé la somme de 130 euros, de sorte que l’arriéré locatif n’a cessé de s’accroître. En outre, leurs revenus ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

La demande d’un délai de 4 mois pour quitter les lieux sera également rejetée en l’absence de tout paiement intervenu depuis 7 mois.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [D] [S] épouse [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Lee sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Mme [D] [S] épouse [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 31 janvier 2024, M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] lui devaient la somme de 4 125,41euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 656,47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [S] épouse [Z] ou à son mandataire.

Les défendeurs seront condamnés solidairemetn à son paiment.

4. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre ni avoir subi un préjudice indépendant du retard de M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] dans le paiement des sommes dues, ni leur mauvaise foi, laquelle ne se présume pas.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de Mme [D] [S] épouse [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 2 novembre 2016 entre Mme [D] [S] épouse [Z], d’une part, et M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] [Localité 2] est résilié depuis le 31 janvier 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P],

DEBOUTE M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] de leur demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE à M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 9] [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 656,47 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] à payer à Mme [D] [S] épouse [Z] la somme de 4 125,41 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024,

DÉBOUTE Mme [D] [S] épouse [Z] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] à payer à Mme [D] [S] épouse [Z] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [C] [P] et Mme [X] [K] épouse [P] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 30 novembre 2023 et celui des assignations du 21 mars 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 15 octobre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge