TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 09 DÉCEMBRE 2024

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N° du dossier : N° RG 24/00561 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4A7

Minute : n° 24/571

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. LOCAP , prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié es qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Elizabeth PHELIPPEAU-SOL, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.R.L. ZAZA FOOD, prise en la personne de son représentant légal en exercice et domicilié es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 18 Novembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :09/12/2024

exécutoire & expédition

à :M^e PHELIPPEAU SOL

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 28 octobre 2024 par la S.C.I. LOCAP à l’encontre de la S.A.R.L. ZAZA FOOD devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte authentique du 2 août 2010, la S.C.I. LOCAP donne à bail à la S.A.R.L. ROMA, auquel la S.A.R.L. ZAZA FOOD vient aux droits par cession de fonds de commerce, un local commercial sis [Adresse 1] à [Localité 4] (84) ;

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement régulier des loyers et charges par le locataire, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux.

Constatant que la S.A.R.L. ZAZA FOOD n’a procédé qu’à un règlement partiel des loyers, la S.C.I. LOCAP a délivré par acte extrajudiciaire du 14 août 2024, un commandement de payer de la somme de 4.367,35 euros, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, demeuré sans effet.

Dès lors, la S.C.I. LOCAP a fait citer, par acte d’huissier du 28 octobre 2024, la S.A.R.L. ZAZA FOOD devant la présente juridiction aux fins de voir :

— CONSTATER acquise au profit de SCI LOCAP la clause résolutoire visée dans le commandement du 14 Août 2024

— En conséquence, PRONONCER l’expulsion de SARL ZAZA FOOD des lieux qu’elle occupe à [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin ;

— CONDAMNER SARL ZAZA FOOD à quitter les lieux loues sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcer de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de remise des clés ;

— ORDONNER la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de designer, aux frais, risques et périls de SARL ZAZA FOOD ;

— CONDAMNER à titre provisionnel SARL ZAZA FOOD au paiement de l’arrière dû, soit la somme de 5.069,50 euros selon décompte arrêté au 8 Octobre 2024 augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ;

— CONDAMNER SARL ZAZA FOOD au paiement d’une somme de 1.500 euros mensuelle hors charges du 15 Septembre 2024 jusqu’à parfaite libération des lieux, à titre d’indemnité d’occupation ;

Quoique régulièrement citée, la S.A.R.L. ZAZA FOOD n’a pas constitué avocat.

MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. ZAZA FOOD contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance, ou de toutes sommes qui pourraient être dues en vertu du présent bail, ou qui en seraient la suite ou la conséquence (et notamment des frais de poursuite, de commandement ou autre), ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, qui sont toutes de rigueur, et un mois après un commandement ou une sommation d’exécuter demeurés infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de procéder à l’accomplissement de formalités judiciaires ».

Il est établi par le décompte que la S.A.R.L. ZAZA FOOD n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le mois de janvier 2024 ; que le commandement de payer délivré le 14 août 2024, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.R.L. ZAZA FOOD n’ayant pas apuré le passif locatif, d’un montant de 3.164,98 euros à la date du commandement ; que, dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse;

La S.A.R.L. ZAZA FOOD n’a pas constitué avocat et ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 15 septembre 2024, date à laquelle la S.A.R.L. ZAZA FOOD ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion, une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant ;

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.R.L. ZAZA FOOD de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.R.L. ZAZA FOOD s’élève à une somme de 2.053,99 euros, représentant le montant des loyers dus, arrêtés en septembre 2024 ; que cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.R.L. ZAZA FOOD à payer cette somme à la S.C.I. LOCAP, à titre provisionnel ; qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, date de l’assignation en justice ;

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit à partir d’octobre 2024 ; que la S.A.R.L. ZAZA FOOD sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.R.L. ZAZA FOOD, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. LOCAP, qui a été contraint d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.250,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.R.L. ZAZA FOOD, relatif à un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 4] (84), propriété de la S.C.I. LOCAP, s’est trouvé résilié de plein droit le 15 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.R.L. ZAZA FOOD est occupante sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.R.L. ZAZA FOOD de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ZAZA FOOD à payer à la S.C.I. LOCAP, à titre provisionnel :

— la somme de TROIS MILLE CENT SOIXANTE-QUATRE EUROS ET QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES (3.164,98 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024, au titre des loyers impayés jusqu’au mois de septembre 2024,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS la S.A.R.L. ZAZA FOOD à payer à la S.C.I. LOCAP, la somme de MILLE DEUX CENT CINQUANTE EUROS (1 250,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS La S.A.R.L. ZAZA FOOD aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes d’huissier nécessaires à la procédure (commandement de payer du 14 août 2024, assignation en justice du 28 octobre 2024),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT